22-JSCR-GC-ZY007工程管理实施规划编制指引

1、 SHAPE * MERGEFORMAT 工程管理实施规划编制指引编号：JSCR-GC-ZY007 版号：A/0 SHAPE * MERGEFORMAT 方案设计管理流程编号：JSCR-SJ-LC004版号：A/0工程管理理实施规规划编制制指引批准：审核：拟稿：主责部门门区域总部部工程管理理部相关部门门城市公司司工程管管理部执行日期期备 注目录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc286606029 目录 PAGEREF _Toc286606029 h 2 HYPERLINK l _Toc286606030 1、工程管理实施规划概述 PAGEREF _Toc28660

2、6030 h 3 HYPERLINK l _Toc286606031 1.1工程管理实施规划概念 PAGEREF _Toc286606031 h 3 HYPERLINK l _Toc286606032 1.2工工程管理理实施规规划时间间及适用用范围 PAGEREF _Toc286606032 h 33 HYPERLINK l _Toc286606033 1.3工工程管理理实施规规划内容容及相互互关系 PAGEREF _Toc286606033 h 33 HYPERLINK l _Toc286606034 1.4工工程管理理实施规规划作用用 PAGEREF _Toc286606034 h 4 H

3、YPERLINK l _Toc286606035 1.5工程管管理实施施规划评审流流程 PAGEREF _Toc286606035 h 4 HYPERLINK l _Toc286606036 2、总平平面管理理规划 PAGEREF _Toc286606036 h 44 HYPERLINK l _Toc286606037 2.1总总平面管管理规划划概念 PAGEREF _Toc286606037 h 44 HYPERLINK l _Toc286606038 2.2总总平面管管理规划划作用 PAGEREF _Toc286606038 h 44 HYPERLINK l _Toc286606039 2

4、.3总总平面管管理规划划内容 PAGEREF _Toc286606039 h 55 HYPERLINK l _Toc286606040 2.4布布置原则则 PAGEREF _Toc286606040 h 6 HYPERLINK l _Toc286606041 3、工程程进度管管理规划划 PAGEREF _Toc286606041 h 10 HYPERLINK l _Toc286606042 3.1工工程进度度管理规规划概念念 PAGEREF _Toc286606042 h 10 HYPERLINK l _Toc286606043 3.2工工程进度度管理规规划作用用 PAGEREF _Toc28

5、6606043 h 10 HYPERLINK l _Toc286606044 3.4施施工过程程中的进进度管控控措施规规划 PAGEREF _Toc286606044 h 188 HYPERLINK l _Toc286606045 4、工程程质量管管理规划划 PAGEREF _Toc286606045 h 21 HYPERLINK l _Toc286606046 4.1工工程质量量规划概概念 PAGEREF _Toc286606046 h 211 HYPERLINK l _Toc286606047 4.2工工程质量量规划的的作用 PAGEREF _Toc286606047 h 221 HYPE

6、RLINK l _Toc286606048 4.3工工程质量量规划内内容 PAGEREF _Toc286606048 h 222 HYPERLINK l _Toc286606049 5、安全全文明施施工管理理规划 PAGEREF _Toc286606049 h 330 HYPERLINK l _Toc286606050 5.1安安全文明明施工管管理规划划概念 PAGEREF _Toc286606050 h 330 HYPERLINK l _Toc286606051 5.2安安全文明明施工管管理规划划作用 PAGEREF _Toc286606051 h 330 HYPERLINK l _Toc2

7、86606052 5.3安安全施工工管理规规划内容容 PAGEREF _Toc286606052 h 30 HYPERLINK l _Toc286606053 5.4文文明施工工管理规规划内容容 PAGEREF _Toc286606053 h 345.5安安全与文文明施工工管控措措施3661、工程程管理实实施规划划概述1.1工工程管理理实施规规划概念念房地产项项目开发发有着资资金密集集、管理理密集、产品生生产开发发周期长长、生产产环节多多而复杂杂等特点点，同时时受宏观观调控、市场竞竞争等因因素制约约而存在在较多的的不确定定性和较较高的风风险，故故在房地地产开发发过程中中进行有有效的工工程管理理

8、实施规规划就显显得尤其其重要。规划是指指针对未未来要发发生的事事情作当当前的决决策，是是找出事事物的因因果关系系，衡度度未来可可采取的的措施，事先决决定做什什么、何何时做、谁来做做的问题题，以使使所规划划的事业业处于经经济、高高效和科科学的运运作之中中。工程程管理实实施规划划是在工工程施工工前，对对整个工工程管理理过程进进行战略略性的总总体规划划，使施施工总平平面布置置、工程程进度、工程质质量、安安全文明明施工等等工程管管理内容容有章可可循、有有据可依依，从而而使整个个项目的的工程管管理更加加规范、高效、经济。1.2工工程管理理实施规规划时间间及适用用范围在项目目规划设设计方案案经过过政府规规

9、划主管管部门审审批完成成后，城城市公司司工程管管理部应应根据项目定定位报告告、规划设设计方案案等项项目文件件，对项项目的工工程管理理内容进进行总体体规划。1.3工工程管理理实施规规划内容容及相互互关系工程管理理实施规规划包括括总平面面布置、工程质质量、安安全文明明施工、工程成成本、工工程进度度、城市市公司工工程管理理部架构构及运作作模式、公司内内外关系系协调等等规划内容容。指引引对总平平面布置置规划、质质量规划划、安全全文明施施工规划划、进度度规划等方方面来进进行阐述述，重点点是对各各部分的的规划内容容、规划划原则、管控措措施进行行说明，对项目目“如何进进行工程程管理实实施规划划”、 “工程管

10、管理实施施规划有有哪些需需要吸取取的经验验教训和和注意事事项”“在工程程管理过过程中有有哪些管管控措施施”等问题题进行了了探索。工程进进度、质质量、成成本三者者之间是是对立统统一的，一个成成功的工工程项目目管理必必须在进进度、质质量、成成本三者者之间取取得平衡衡，故工工程管理理实施规规划的总总平面管管理规划划、工程程质量管管理规划划、安全全文明管管理规划划、工程程进度管管理规划划等主要要内容之之间具有有相互联联系、相相互制约约的关系系。1.4工工程管理理实施规规划作用用1.4.1 统统一安排排，从而而促进工工程进度度、质量量、成本本、安全全文明施施工等工工程管理理目标的的实现。1.4.2 从从

11、工程管管理角度度对工程程分期分分区划分分、施工工图出图图顺序、选材定定样时间间和建筑筑、结构构、安装装形式选选择提出出具体要要求，促促使建筑筑设计能能够更好好地满足足项目发发展总目目标的要要求。1.4.3 甲甲供材采采购、工工程成本本控制等等合约管管理方面面提出具具体要求求，促使使建安成成本管理理能够更更好地满满足项目目成本控控制总目目标的要要求。1.4.4 销销售入市市实际等等方面提提出建议议，促使使营销规规划能更更好地满满足公司司项目销销售利润润指标的的要求。1.4.5 为为施工期期间安全全文明管管理奠定定基础，使项目目工程质质量管理理目标能能在工程程项目管管理全过过程中得得到更好好地落实

12、实，使项项目开发发进度能能按照公公司总体体进度目目标全面面如期推推进。1.5工程管管理实施施规划评审流流程1.5.1 城城市公司司工程管管理部进进行工程程管理实实施规划划，并编编制形成成XXX项目工工程管理理实施规规划，区域总总部工程程管理部部负责人人审批后后开始执执行。2、总平平面管理理规划2.1总总平面管管理规划划概念总平面管管理规划划是在设设计方案案及营销销需求等等针对项项目分期期开发意意见基本本确定的的前提下下，以施施工总平平面规划划为依据据，城市市公司工工程管理理部根据据项目进进度，分分阶段对对施工总总平面布布置进行行调整、补充和和修改，明确总总包单位位分区、土方平平衡、临临时施工工

13、道路组组织、施施工顺序序等内容容，以作作为本项项目合约约规划及现现场工程程管理的的重要依依据。简单概括括，总平平面管理理规划是从从公司项项目工程程管理的的角度进进行的项项目施工工总平面面规划，区别于于总包方方施工组组织设计计中的施施工总平平面布置置。2.2总总平面管管理规划划作用总平面管管理规划划是工程管管理实施施规划的的重要内内容之一一，具有有前瞻性性的合理理总平面面管理规规划可以以有效地地降低项项目管理理成本，保证项项目开发发有序进进展。总总平面管管理规划划作用具具体体现现为：2.2.1 提提前规划划，提前前沟通，有利于于公司各各部门理理清思路路，达成成共识。通过项项目总平平面管理理规划，

14、与与设计管管理、营营销管理理、合约约管理等等部门提提前沟通通，对项项目的施施工顺序序、道路路组织等等达成共共识，有有利于各各部门及及时、有有效地相相互配合合；2.2.2 作作为合约约规划的重重要依据据，可以以有效地地控制成成本。总总平面管管理规划划中的内内容基本本都与造造价相关关，这些些内容均均要在相相应的合合同中体体现。例例如，临临时施工工道路、机械布布置、材材料堆场场设置等等内容应应作为总总包单位位招标重重要依据据；在招招标时明明确与造造价相关关的内容容，可以以有效地地减少施施工过程程中的措措施费签签证，便便于成本本控制。总包单单位分区区、场内内土方平平衡、施施工顺序序安排等等内容对对合约

15、规规划起重重要的指指导作用用。同时时，总平平面管理理规划也是是后续进进度管理理规划、质质量管理理规划、安安全文明明管理规规划的基基础；2.2.3 作作为现场场安全文文明管理理的重要要依据。总平面面管理规规划作为为总包合合同的附附件，明明确了雨雨、污水水排放方方式、沉沉砂池、洗车池池、排水水沟具体体做法等等安全文文明措施施，以上上内容总总包单位位均在措措施费清清单内逐逐项报价价。城市市公司工工程管理理部要求求总包单单位采取取安全文文明措施施时，既既有具体体项目、做法又又有相应应清单造造价，具具有较强强的执行行力。2.3总总平面管管理规划划内容2.3.1 合合理划分分项目工工程同一一开发周周期或不

16、不同开发发周期的的总包单单位、标标段的总总平面管管理规划划问题。2.3.2 临临时施工工道路组组织：在在综合考考虑成本本、进度度及安全全文明施施工形象象的前提提下，提提前规划划，分阶阶段、范范围在总总图中明明确临时时道路的的具体做做法（附附断面图图）及相相应配合合措施（包括洗洗车池、沉砂池池、排水水沟等具具体做法法和位置置），施施工车辆辆行车路路线、回回车点等等交通组组织方式式。2.3.3 场场内土方方平衡：在设计计已对场场内土方方平衡进进行考虑虑的前提提下，城城市公司司工程管管理部应应综合考考虑基础础或地下下室开挖挖方量与与回填方方量数据据比较、土方临临时堆土土点选择择、土质质情况和和施工顺

17、顺序等因因素，提提前统一一规划、调度土土方，尽尽量减少少外运或或从场外外拉土进进场回填填的土方方量。2.3.4 钢钢筋加工工场及钢钢筋、砂砂石等材材料堆场场：明确确钢筋加加工厂和和模板、钢筋、砂石等等材料堆堆场的位位置、范范围及地地面做法法。2.3.5 施施工机械械布置：综合考考虑总包包单位标标段划分分、成本本、进度度等因素素，明确确包括塔塔吊、井井架、施施工电梯梯、砼输输送泵、砂浆搅搅拌机的的数量及及大概位位置。2.3.6 特特殊部位位外脚手手架的搭搭设方式式：明确确样板房房范围外外架悬挑挑方式、范围和和为保证证室外工工程提前前插入，综合考考虑成本本、进度度因素，明确高高层、多多层类型型住宅

18、悬悬挑外架架的范围围。2.3.7 临临时水电电及雨、污水排排放系统统的设置置：按照照分期分分区开发发施工进进度和经经济性运运行的原原则，综综合考虑虑临时变变压器安安装的容容量和位位置，并并考虑售售楼区售售楼期间间的电力力保障供供应；根根据现场场工程标标段的划划分，综综合考虑虑临时给给水的供供应；为为保障现现场安全全文明施施工，需需确保现现场雨、污水及及时排放放无积水水。2.3.8 施施工顺序序安排：综合考考虑项目目分期开开发、成成本、进进度等因因素，结结合营销销要求，提前规规划明确确项目各各部分的的开工顺顺序及室室外插入入施工的的时间节节点。2.3.9 分分阶段场场地布置置：由于于营销和和分期

19、开开发的需需要及场场地条件件的制约约，项目目的总平平面管理理规划应分分阶段进进行完善善，一般般分为：主体结结构施工工阶段、装修施施工阶段段，高层层住宅还还有地下下室施工工阶段，但各阶阶段的总总平面规规划均应应重点考考虑售楼楼区域内内的场地地布置。2.4布布置原则则各项目因因占地面面积、形形状、高高差及周周边配套套不同等等客观因因素，具具体情况况千差万万别，再再加上设设计方案案的差异异，故总总平面管管理规划划的内容容针对性性很强，差异性性较大，提炼出出通用的的原则并并不多。2.4.1 总总包单位位分区及及生活区区设置原原则（1）售售楼区域域等进度度紧张的的标段，由于周周转材料料、施工工人力集集中

20、投入入较大，可多引引进几家家总包单单位，这这样城市市公司工工程管理理部现场场可以灵灵活调配配施工人人力，有有利于进进度控制制。根据据以往经经验，多多层项目目一家总总包承建建面积不不宜超过过 3 万 mm2，别别墅项目目一家总总包承建建面积不不宜超过过 2 万 mm2，高高层项目目一家总总包承建建面积不不宜超过过 5 万 mm2。（2）在在引进未未与我司司合作过过的新总总包单位位时，建建议先在在非售楼楼区域内内尝试，同时，建议不不要让新新总包单单位独立立承建一一个项目目，以减减少风险险。（3）综综合考虑虑各个标标段临时时施工道道路组织织，保证证各自范范围内的的交通顺顺畅。（4）施施工难度度大与难

21、难度小的的部分在在一个标标段内要要合理搭搭配。例例如：对对于一个个混合型型的住宅宅，在不不影响项项目分期期分区开开发的情情况下，建议高高层可以以与多层层或别墅墅合理搭搭配成一一个标段段，尽量量不要出出现单独独高层或或多层、TH 的标段段；同时时各总包包单位标标段的建建筑面积积要均衡衡，不宜宜相差太太大。（5）如如项目的的后续分分包单位位包括栏栏杆、涂涂料、门门窗、室室外园建建等需要要多家承承建，建建议其标标段的划划分范围围可与总总包单位位一致，避免分分包单位位与多个个总包单单位配合合，减少少项目协协调工作作量。（6）占占地面积积小，场场地布置置紧张的的项目建建议由一一家总包包单位承承建。（7）

22、分分期开发发的项目目，施工工单位生生活区一一般设置置在最晚晚开发的的范围内内，而占占地面积积小的项项目，生生活区也也应尽量量就近租租地设置置。生活活区就近近设置有有利于保保证项目目进度及及现场安安全文明明管理。另外，生活区区基础设设施部分分建议由由公司在在总包单单位进场场前完成成，以缩缩短搭接接时间。基础设设施一般般包括场场地平整整、水电电接驳点点设置、临时道道路及化化粪池等等。2.4.2 临临时施工工道路组组织原则则（1）尽尽量在各各自总包包单位标标段内形形成环路路，设置置独立的的出入口口，便于于各总包包单位现现场封闭闭管理。（2）尽尽量结合合正式小小区道路路，将临临时路与与永久路路相结合合

23、，可以以节约成成本。如如小区总总图出图图进度能能够保证证，则正正式道路路及管线线可先施施工，作作为临时时施工道道路使用用。正式式道路完完成面为为铺装或或为沥青青，可先先施工至至砼面层层，待入入伙前再再施工正正式道路路铺装面面或沥青青以免施施工过程程中破坏坏；如正正式道路路完成面面为砼面面层，建建议按最最终完成成面标高高降低 2000 完成成正式道道路，待待入伙前前再在道道路上面面浇筑与与道路同同标号的的 2000 厚厚砼，保保证路面面观感；如小区区总图出出图进度度不能够够保证，临时施施工道路路规划时时，也应应尽量和和方案图图中的小小区道路路定位一一致。（3）临临时施工工道路建建议尽量量形成砼砼

24、面层，以便于于雨季施施工及平平时路面面维护，保证安安全文明明施工形形象。（4）临临时施工工道路及及相应配配合措施施（包括括洗车池池、沉砂砂池、排排水沟等等）建议议由公司司在总包包单位进进场前完完成，以以缩短临临建时间间。但应应在总包包及前期期进场的的桩基、土方等等施工单单位合同同中约定定临时施施工道路路各自的的维护范范围和责责任。（5）应应重点考考虑项目目售楼区区域开放放或分期期开发的的项目前前期入伙伙后，并并进行封封闭管理理时，后后续施工工区域的的道路交交通组织织形式，保证道道路通畅畅。2.4.3 场场内土方方平衡原原则（1）协协调设计计管理部部门在方方案阶段段要先要要进行土土方平衡衡测算，

25、优化方方案，尤尤其对于于山地建建筑。（2）场场地内设设置合理理的土方方临时堆堆土点。分期开开发或占占地面积积大的项项目，土土方临时时堆土点点可设置置在相邻邻、较晚晚开发的的范围内内；一次次性开发发同时占占地面积积小的项项目，土土方的临临时堆放放点可设设置在工工期短，晚开工工的栋号号。（3）充充分考虑虑雨季对对临时堆堆土的影影响，地地势较高高的堆土土点或堆堆土较高高的部分分，经历历雨季前前要做好好临时支支护，以以保证安安全及避避免水土土流失影影响地势势较低部部位的结结构施工工。（4）一一般合同同内的土土方工程程量均为为暂定量量，施工工方式也也未约定定，成本本控制难难度较大大。建议议在基础础土方开

26、开挖及回回填施工工前，城城市公司司工程管管理部应应结合总总平面规规划中的的土方平平衡考虑虑，认真真审核总总包单位位的基础础土方开开挖及回回填施工工方案，明确开开挖范围围，土方方转运方方式等与与造价相相关的内内容后，再开始始施工。否则，总包单单位为方方便施工工，抢进进度，往往往采用用大开挖挖、随意意堆放等等方式施施工，不不利于成成本控制制，并易易引起合合约纠纷纷。（5）通通过勘察察报告了了解土质质情况，提前规规划土质质较差的的部分要要进行外外运，实实际操作作中应做做好实测测工作。（6）对对于别墅墅或多层层住宅，在土方方平衡计计算时，还要考考虑到这这类项目目私家花花园数量量较多，私家花花园内的的土

27、方回回填量较较大。2.4.4 钢钢筋加工工场及钢钢筋、砂砂石等材材料堆场场布置原原则（1）售售楼区域域内尽量量少设置置材料堆堆场，以以免发生生二次转转运。（2）钢钢筋堆场场及其加加工场地地要进行行场地硬硬化（1100 厚 CC10 砼），砂石等等其他材材料堆场场地面可可用石粉粉渣（550 厚厚）处理理。（3）材材料堆场场及其加加工场的的位置应应尽量靠靠近临时时施工道道路，同同时尽量量在塔吊吊垂直运运输覆盖盖范围之之内。2.4.5 施施工机械械布置原原则（1）机机械位置置布置时时要充分分考虑到到售楼区区域开放放以后材材料的水水平、垂垂直运输输能否顺顺畅，并并要保证证作业时时售楼区区域的人人员安全

28、全。塔吊吊、施工工电梯、井架等等利用时时间较长长的施工工机械要要尽量远远离售楼楼区域。（2）按按机械利利用率最最大化原原则，在在保证垂垂直运输输畅通无无阻，保保证不间间断施工工的前提提下，综综合考虑虑成本和和进度，确定机机械数量量。例如如，多层层一般每每两个单单元不大大于十米米，设置置一个井井架，高高层一般般一栋设设置一台台双笼施施工电梯梯，塔吊吊一般按按 500600 米垂垂直运输输覆盖进进行合理理布置。（3）由由于砌筑筑、内墙墙抹灰及及外墙抹抹灰的砂砂浆配合合比不同同，为便便于质量量控制，砂浆必必须采用用集中搅搅拌方式式，砂浆浆搅拌机机集中设设置，一一台搅拌拌机只能能供应单单品种砂砂浆，不

29、不得混合合供应。各砂浆浆集中搅搅拌点要要保证到到相应各各栋的运运输路线线合理、通畅。（4）提提前规划划确定大大型机械械的基础础位置及及做法，特别是是塔吊。如经承承载力复复核，机机械基础础部分需需打桩，则应在在桩基施施工过程程中完成成相应的的机械基基础部分分施工，既保证证进度又又节约成成本。2.4.6 特特殊部位位外脚手手架搭设设布置原原则（1）多多层和高高层住宅宅建议在在二层以以上均要要进行外外架悬挑挑（如本本栋有样样板房，应在样样板房的的上一层层悬挑） 这样样室外部部分的管管线、部部分园建建工程针针对多层层和高层层住宅，至少可可以提前前两个月月的时间间插入施施工，有有效地缩缩短工期期；部分分

30、多层如如果工期期很宽松松，周边边室外工工程简单单，考虑虑成本因因素，可可以不进进行外架架悬挑。（2）售售楼准备备工程由由于进度度紧张，样板房房对外开开放时，本栋楼楼可能上上部外立立面仍在在施工甚甚至尚未未封顶，故样板板房以上上外架要要采取悬悬挑方式式。（3）高高度重视视悬挑部部位的防防护措施施必须按按要求及及时完成成。由于于室外工工程提前前插入施施工，存存在上下下交叉-施工的的情况，安全隐隐患较大大。（4）样样板房范范围内的的悬挑架架更加要要重视防防护安全全性，建建议此部部分的防防护具体体措施以以详图的的形式在在招标前前明确，例如后后附详图图。防护护要兼顾顾美观和和安全性性，还要要有防水水措施

31、。2.4.7 临临时水电电及雨、污水排排放系统统设置原原则（1）临临时变压压器的安安装容量量尽量遵遵循“小容量量、多台台数、分分批投入入”的原则则，变压压器一般般采用 3155KVAA 的台台架变压压器，报报装程序序简单且且启、停停方便。临时变变压器安安装时，需要安安装配套套容量的的电容器器来进行行功率因因数补偿偿，不但但提高变变压器负负载能力力，而且且能降低低电度单单价。（2）临临时变压压器的安安装位置置要能尽尽量覆盖盖整个施施工区域域，一般般供电线线路超过过 2000 米米就将产产生较大大线路电电压降而而不利于于机械设设备的经经济运行行。同时时，临时时变压器器的安装装位置需需要兼顾顾各分期

32、期分区建建设，尽尽量不要要产生“二次迁迁移”。（3）施施工用电电线路尽尽量采用用电缆穿穿套管埋埋地敷设设的方式式，穿越越主要交交通干道道时还需需预埋钢钢套管以以保护电电缆免遭遭破坏；如供电电线路采采用架空空附设方方式，要要注意供供电杆线线不能影影响现场场施工且且要便于于安全文文明施工工的管理理。（4）如如果经常常会发生生停电、短路跳跳闸等故故障，可可在售楼楼期间可可采用专专用回路路供电、施工单单位发电电机供电电、小区区正式发发电机提提前进场场并临时时安装供供电等措措施，以以保障售售楼处、样板房房等处的的电力供供应。（5）施施工期间间的临时时供水需需要综合合考虑施施工用水水和生活活用水的的用水容

33、容量，如如水压过过低可采采用储水水池或管管道加压压泵加压压；供水水管道和和水表安安装尽量量按照各各总包单单位能单单独供水水计量的的原则来来布置。（6）雨雨水沟渠渠要按照照有利于于施工场场地内雨雨水最优优排放的的原则来来布置，一般临临时挡土土墙坡顶顶、坡底底均要设设置雨水水沟渠，施工道道路两侧侧或迎水水面均需需要设置置雨水沟沟渠；雨雨水沟渠渠的砌筑筑要牢固固，沟渠渠两侧要要采用水水泥砂浆浆抹面，防止暴暴雨冲刷刷时沟渠渠侧壁倒倒塌；场场地内雨雨水沟渠渠与市政政雨水井井驳接前前需要设设置沉砂砂池，沉沉砂池要要定期清清淤避免免阻塞市市政雨水水管井。（7）施施工场地地内的雨雨、污水水尽量分分开排放放，如

34、不不能分开开排放也也需设置置专门的的污水管管，对污污水进行行收集并并处理后后才能排排放。污污水的排排放需要要提前向向城管部部门申请请并办理理有关手手续，避避免施工工过程中中手续不不全而遭遭致处罚罚。2.4.8 施施工顺序序安排原原则（1）尽尽量遵循循“先地下下，后地地上”原则，即正式式道路、管线先先行施工工，再开开始主体体部分施施工；基基础结构构部分完完成后，先完成成土方回回填再往往上施工工；（2）高高差大的的项目，施工应应按先低低后高的的顺序，尤其是是有人工工挖孔桩桩的项目目。（3）对对于场地地布置紧紧张的项项目，可可以提前前规划，适适当推迟迟部分栋栋号的开开工时间间，以作作为其它它栋号的的

35、临时施施工场地地布置或或作为临临时土方方堆放点点；（4）对对于分期期开发的的项目，要充分分考虑各各期之间间联动开开发的关关系，提提前考虑虑推进下下一期的的各项前前期工作作如下：地下室室的开工工时间要要合理规规划，特特别地下下室位于于后开发发的一期期范围内内，否则则将影响响本期项项目的竣竣工验收收及入伙伙。利于后后续施工工，加快快后一期期的开发发进度。一般项项目首期期进度紧紧张，设设计出图图进度很很难实现现“先地下下，后地地上”的施工工规划，但但后一期期的小区区总图出出图进度度一般能能够保证证，则正正式道路路及管线线可先施施工，作作为临时时施工道道路使用用。保证在在售楼区区域开放放或上一一期入伙

36、伙前完成成外立面面装修，拆除外外架。2.4.9 分分阶段场场地布置置原则（1）如如项目受受场地制制约，地地下室施施工阶段段、主体体结构施施工阶段段及装修修施工阶阶段场地地布置差差别较大大，存在在较多重重新布置置和二次次搬运的的情况，则应每每个阶段段单独形形成总平平面布置置图，作作为总包包合同的的附件。（2）提提前重点点考虑项项目售楼楼区域开开放或分分期开发发的项目目前期入入伙后，进行封封闭管理理时，后后续施工工区域的的道路交交通组织织形式，保证道道路通畅畅；（3）各各阶段的的总平面面规划均应应重点考考虑售楼楼区域内内的场地地布置，售楼区区场地布布置原则则如下：售楼区区域内材材料堆场场、加工工场

37、地等等应尽量量少设置置，以免免发生二二次转运运；另塔塔吊、施施工电梯梯、井架架等利用用时间较较长的施施工机械械也应尽尽量远离离售楼区区域。设有样样板房的的栋号一一般主体体施工及及装修仍仍未完工工，故独独立于看看房通道道路线以以外的施施工通道道应提前前规划好好，保证证售楼区区域封闭闭管理后后，施工工人员仍仍可进入入该栋号号楼层施施工；对对于 TTH 住住宅，售售楼区域域内的栋栋号在开开放前必必须达到到完工状状态。保证停停电时售售楼处和和样板房房的电力力供应。在售楼楼期间应应采用专专用回路路供电、总包单单位临时时发电机机供电、小区正正式发电电机提前前进场并并临时安安装供电电等措施施，以保保障售楼楼

38、处、样样板房等等售楼区区域的电电力供应应。3、工程程进度管管理规划划3.1工工程进度度管理规规划概念念工程进度度管理是是从施工工单位的的角度出出发，主主要是根根据建设设工程项项目对应应阶段的的工作内内容、工工作程序序、持续续时间和和衔接关关系编制制形成工工程进度度计划并并将计划划付诸实实施，在在工程实实施的过过程中定定期或不不定期地地检查实实际进度度是否按按照进度度计划来来进行，如出现现偏差则则对偏差差原因进进行分析析，从而而采取纠纠偏措施施或调整整、原计计划。工程进度度管理规规划就是是从开发发商的角角度出发发，通过过编制项目总总体控制制计划等进度度计划，来对设设计出图图、合约约分判、报批报报

39、建、现现场施工工的搭接接顺序、工作内内容、时时间安排排等方面面进行整整体规划划，并对对如何促促使进度度计划在在项目开开发过程程中按期期实施的的进度管管理控制制措施进进行预先先安排。进行工工程进度度管理规规划的主主要目的的是保证证开发商商的设计计、合约约、销售售、项目目等部门门围绕统统一的进进度计划划来进行行协调配配合，从从而确保保工程项项目各个个进度节节点全面面按期推推进，同同时在工工程进度度管理过过程中尽尽量合理理安排资资源配置置、节约约工程成成本以取取得综合合效益的的提高。3.2工工程进度度管理规规划作用用3.2.1 按按照指标标的要求求，使建建设工程程早日竣竣工交付付，从而而提高资资金、

40、资资源的快快速周转转。3.2.2 可可使公司司各部门门围绕进进度目标标进行提提前沟通通，在设设计出图图、合约约分判、选材定定样、分分期销售售等方面面采取哪哪些措施施以保证证进度目目标方面面达成共共识，以以便在施施工过程程中进行行有效地地协调配配合，从从而确保保建设工工程如期期完工。3.2.3 提提供依据据：为进进行合约约招标规规划、工工程标段段划分、选择招招标方式式提供依依据；为为进行报报批报建建规划，选选择报批批报建方方式提供供依据，为现场场选定优优化施工工方案、进行合合理的总总平面布布置提供供依据。3.2.4 按按规划进行行审查，以保持持施工工工程中资资源投入入的连续续性和均均衡性，避免人

41、人力、物物力的运运用不均均衡或浪浪费，确确保工程程质量和和施工安安全；可可在施工工过程中中对实际际施工进进度进行行对比分分析，及及时纠正正进度偏偏差，为为顺利实实现预定定工期目目标提供供良好的的条件。3.3工工程进度度管理规规划内容容3.3.1 项项目发展展进度计计划规划划3.3.1.11发展进进度计划划编制内内容（1）编编制时机机项目目发展进进度计划划，对对各分期期分区进进度计划划进行编编排，重重点是对对售楼区区设计、分判、报建、施工、销售等等进度节节点进行行安排，其中售售楼区施施工图出出图、施施工许可可证办理理、主体体分判及及开工时时间等关关键节点点将作为为进度考考核目标标来力保保完成。项

42、目目发展进进度计划划，结结合前期期计划实实施情况况对售楼楼区后续续节点进进行调整整，并对对后续各各期设计计、分判判、报建建、施工工、销售售等进度度节点进进行安排排，其中中售楼区区达到对对外开放放条件的的时间节节点将作作为进度度考核目目标来力力保完成成。 售楼楼区工程程达到对对外开放放条件后后，编制制第三版版项目目发展进进度计划划，结结合前期期计划实实施情况况对售楼楼区后续续节点进进行调整整，并对对后续各各期设计计、分判判、报建建、施工工、销售售等进度度节点进进行安排排，其中中售楼区区竣工、入伙将将作为进进度考核核目标来来力保完完成。（2）编编制程序序在每版项目发发展进度度计划编制前前，各部部门

43、分别别编制设设计、合合约、报报建、营营销、施施工初步步计划，由城市市公司工工程管理理部汇总总编制形形成项项目发展展进度计计划（第第 X 版）初稿，然后由由综合部部组织各各相关部部门和公公司领导导进行评评审和修修改。项目发发展进度度计划（第 XX 版）经公公司总经经理签署署后正式式发布，作为对对各相关关部门和和城市公公司工程程管理部部进行年年度进度度考核的的依据。3.3.1.22发展进进度计划划编制原原则（1）项目发发展进度度计划需满足足公司年年度销售售、竣工工面积等等总体进进度指标标，要求求在取得得项目土土地使用用权后，公司将将从年度度销售利利润、开开工面积积、竣工工面积等等角度出出发，编编制

44、项目目年度销销售利润润和竣工工备案面面积等总总体进度度指标要要求。因因此，在在编制项目发发展进度度计划时，需需要对进进度计划划进行优优化调整整，按照照倒排工工期的方方式来合合理压缩缩工期，以满足足公司总总体进度度指标的的要求。（2）设设计出图图计划需需要满足足项目分分期分区区销售进进度目标标的要求求。一般而言言，售楼楼区先出出图，非非售楼区区按照正正常工期期出图；桩基施施工图提提前出图图，以办办理桩基基提前开开工许可可证，在在主体施施工之前前提前进进行桩基基施工。由于大大面积的的人防地地下室施施工周期期较长（一般需需要 330660 天天施工时时间），故0.000以下下的地下下室施工工图还可可

45、提前出出图，以以便尽快快进行地地下室的的施工。（3）建建筑工程程技术方方案的选选择要满满足进度度目标要要求建筑工程程技术方方案的选选择除了了要满足足建安成成本控制制目标要要求外，还需综综合考虑虑现场地地质条件件、工艺艺施工水水平、工工程质量量、安全全文明施施工等现现场施工工条件的的影响，同时还还需要满满足项目目发展进进度目标标的要求求。基础础、钢筋筋、模板板、砼浇浇筑施工工方案的的选择及及材料设设备的选选型定位位，既要要有利于于提高施施工速度度，又要要降低成成本、创创造效益益，同时时还要兼兼顾质量量和安全全保证措措施。（4）工工程标段段划分需需要满足足进度目目标要求求为了满足足项目发发展进度度

46、目标的的要求，需要在在满足项项目成本本、质量量控制目目标的基基础上，进行合合理的工工程标段段划分，按照建建筑面积积引进 233 家总总包单位位进行施施工。几几家总包包单位同同时施工工，能减减少各家家施工单单位的同同期劳动动力、材材料设备备资源的的投入，各家施施工单位位之间能能展开竞竞争，便便于城市市公司工工程管理理部加强强进度管管理，从从而减少少进度风风险。（5）售售楼区的的设置应应满足售售楼区抢抢工进度度计划的的要求。在编制制项目发发展进度度计划时时，需要要对分期期分区和和建筑形形式方面面进行针针对性的的调整和和规划，以以满足售售楼区开开盘销售售的进度度要求。一般可可采取的的措施有有：将售售

47、楼区设设置在多多层、小小高层相相对集中中的区域域，带地地下室的的高层因因施工工工期较长长故尽量量设置在在售楼区区外；样样板房尽尽量设计计在第一一个标准准层上层层，以便便在结构构浇筑完完成后能能够尽快快进行拆拆模、砌砌筑、抹抹灰等粗粗装修工工程，从从而为尽尽早将工工作面移移交给精精装修单单位进行行样板房房装修创创造条件件。（6）各各单位工工程的施施工顺序序需要满满足项目目发展进进度的要要求。在在编制项项目发展展进度计计划时，需要对对幼儿园园、地下下室、室室外道路路、化粪粪池等单单位单项项工程的的施工顺顺序进行行合理的的规划，并并对分期期出图、工程分分判等计计划进行行针对性性安排，以满足足项目发发

48、展进度度目标的的要求。（7）售售楼区桩桩基、主主体工程程等合约约分判需需满足进进度目标标的要求求。按照照常规的的项目开开发程序序，桩基基和施工工图出图图后才能能进行桩桩基和主主体工程程的招投投标程序序（桩基基工程分分判需 1520 天，主主体工程程分判需需 400500 天）。为了了满足售售楼区进进度目标标的要求求，在综综合考虑虑成本和和进度控控制的基基础上，对售楼楼区域关关键线路路上的桩桩基采取取邀请招招标等方方式来进进行分判判，以便便施工单单位可提提前进场场进行临临建搭设设等准备备工作，一待施施工图出出图即可可开工建建设，从从而节省省关键线线路上的的工期。（8）进进度计划划要切实实可行，留

49、有余余地。在在项目开开发过程程中，存存在许多多诸如政政府主管管部门政政策变化化、雨季季和台风风等不利利气候条条件、基基础地质质情况复复杂、物物资和材材料供应应短缺等等不利因因素，故故在进度度计划编编制之前前要对项项目开发发过程中中的重点点、难点点进行分分析，提提前制定定应对措措施，并并充分考考虑各种种不利因因素的影影响，在在进度计计划编制制时适当当留有余余地。（9）不不同物业业类型的的合理开开发周期期需要保保证。由由于各分分部分项项工程施施工需要要合理的的工期才才能满足足工程质质量和成成本控制制的要求求，且设设计、报报建、施施工过程程中都存存在一些些不确定定因素，故不能能为了满满足进度度目标而

50、而无限制制的压缩缩工期，各种不不同物业业类型项项目的合合理开发发周期需需要保证证。为保保证进度度计划的的合理性性和可行行性，在在进度计计划编制制前, 除了对对当地建建筑市场场进度管管理水平平应有所所了解外外，还需需对公司司已建项项目的进进度工期期经验数数据进行行分析。3.3.1.33发展进进度计划划实施管管控措施施（1）进进度目标标责任制制及考核核制度为了促使使设计、报建、合约、施工等等进度计计划的按按期实施施，从项目发发展进度度计划中选取取适当的的 46 个个关键进进度节点点，形成成各相关关部门及及城市公公司工程程管理部部的年度度进度考考核目标标，签订订部门门/城市市公司工工程管理理部年度度

51、经营管管理目标标责任状状。在在年终部部门和城城市公司司工程管管理部考考核时，通过进进度考核核目标与与实际完完成时间间的对比比，来对对各相关关部门及及城市公公司工程程管理部部的进度度执行情情况进行行考核。（2）进进度计划划月度评评价和动动态调整整措施通过对各各部门和和城市公公司工程程管理部部该月设设计、报报建、分分判、施施工等计计划进度度节点与与实际完完成情况况的月度度分析，对项目目每月进进度超前前或滞后后的原因因进行分分析和预预警，对对其中存存在的偏偏差及时时予以纠纠正，使使得项目目开发进进度总是是沿着计计划的轨轨道前进进；对由由于不可可抗因素素造成项项目进度度计划重重大延误误的，可可对项项目

52、发展展进度计计划进进行及时时调整，使进度度计划更更具有实实际指导导意义。（3）项项目协调调例会制制度在项目开开发过程程中，为为避免项目发发展进度度计划中的设设计、报报建、分分判、施施工等各各计划进进度节点点的延误误和相互互干扰，由城市市公司工工程管理理部负责责人牵头头召集设设计、报报建、分分判、营营销等部部门及城城市公司司工程管管理部每每周举行行一次项项目发展展协调例例会。在在会中，对各部部门的进进度执行行情况进进行检讨讨，对进进度实施施过程中中存在的的问题进进行讨论论并拟定定解决措措施，从从而加强强各部门门之间的的沟通，确保项项目发展展进度计计划全面面、均衡衡的推行行。3.3.1.44发展进

53、进度计划划编制注注意事项项（1）理理清关键键线路和和关键任任务一个项目目的各个个分部分分项工程程千头万万绪，各各工序之之间的逻逻辑关系系错综复复杂，其其中关键键线路直直接影响响着进度度总目标标的能否否按时实实现，故故编排进进度计划划时要对对关键任任务的工工期进行行重点控控制。在在进度计计划中，施工图图出图、施工许许可证的的取得、项目开开工、主主体封顶顶、样板板房及售售楼处装装修完成成、竣工工验收备备案等工工作任务务节点是是具有里里程碑意意义的关关键节点点，故在在进度计计划的编编排时也也需要重重点安排排。（2）关关键线路路工期的的优化调调整按照分部部分项工工程的正正常工期期来编排排进度计计划，工

54、工期往往往不能满满足施工工进度总总目标的的要求，故需要要按照施施工进度度控制总总目标来来对进度度计划的的工期进进行优化化调整。例如：按照正正常进度度工期考考虑，主主体工程程合约分分判以及及施工许许可证的的办理都都需占据据关键线线路的时时间，但但由于工工期压缩缩的需要要，可通通过邀请请招标、办理桩桩基提前前开工证证等方式式来减少少合约、报建流流程在关关键线路路的耗用用时间，从而有有效缩短短工期。（3）施施工资源源投入的的优化调调整除充分考考虑关键键线路上上的时间间控制外外，还应应对非关关键线路路上的工工作任务务在自由由时差范范围内进进行优化化调整，确保劳劳动力、材料、施工机机具设备备等资源源投入

55、的的均衡、合理、有序，尽量避避免施工工资源投投入骤起起骤落、忽高忽忽低的现现象发生生。（4）进进度、质质量、成成本的综综合平衡衡一味压缩缩工期将将造成工工程费用用的提高高，各分分部分项项工程的的合理工工期得不不到保证证也将造造成工程程质量和和安全文文明施工工管理的的失控，并有可可能造成成设备、劳动力力的“窝工”浪费。因此，在编排排进度计计划时需需要尽量量在工期期、质量量和费用用方面取取得平衡衡，在满满足进度度、质量量、费用用控制目目标基础础上编排排合理工工期，合合理安排排各项工工作任务务的起止止时间。例如：在未取取得施工工许可证证之前，应合理理安排桩桩基础提提前施工工的时间间；如桩桩基础提提前

56、施工工完毕，而总包包单位迟迟迟不能能进场进进行主体体结构的的施工，必将造造成桩机机设备和和资金的的闲置浪浪费。（5）进进度计划划要符合合实际、松紧适适度进度计划划编排时时要考虑虑本项目目造价控控制水平平下所能能吸引到到的施工工单位的的进度控控制水平平，同时时还需要要考虑复复杂地质质条件、建筑市市场劳动动力短缺缺、雨季季等气候候条件、春节等等节假日日等不利利因素的的影响，故施工工进度计计划的编编排要安安排应适适当、符符合实际际，既不不能太紧紧，又不不能太松松，计划划太紧造造成无法法完成，计划太太松则不不能发挥挥施工效效率。（6）工工序搭接接紧凑合合理，逻逻辑关系系清晰在工程施施工过程程中，各各分

57、部分分项工程程之间存存在一定定的逻辑辑联系，应通过过合理编编排，使使各分部部分项工工程在期期的约束束下无缝缝搭接、穿插施施工，确确保总、分包单单位各施施工班组组能够组组织连续续、均衡衡作业和和流水施施工，避避免由于于工序不不能有效效搭接以以致大型型设备的的反复进进出场、劳动力力停工窝窝工严重重现象的的发生。3.3.2 出出图、定定样、分分判及甲甲供材进进场计划划规划3.3.2.11计划编编制内容容在项目开开工前，城市公公司工程程管理部部需要相相应编制制项目目出图、定样、分判及及甲供材材进场计计划表；在建设工工程规划划许可证证取得得和售楼楼区开放放后，项目发发展进度度计划需要根根据实际际进度情情

58、况进行行调整，则项项目出图图、定样样、分判判及甲供供材进场场计划表表也需需要进行行相应的的调整。项目出出图、定定样、分分判及甲甲供材进进场计划划表的的编制依依据为项目发发展进度度计划和设计计管理部部、合约约管理部部、城市市公司工工程管理理部相应应的详细细进度节节点计划划，其主主要内容容如下：（1）设设计出图图及图纸纸交付计计划在项目目发展进进度计划划中对对方案、扩初、施工图图设计等等主要设设计进度度节点进进行了规规定，但但对各种种设计图图的细化化出图节节点没有有明确，项目目出图、定样、分判及及甲供材材进场计计划表将该项项目各分分期分区区施工过过程中所所有需要要的施工工图和二二次深化化设计图图的

59、出图图时间进进行一一一列举，并通过过计划交交付时间间与实际际交付时时间的对对比，来来督促设设计管理理部对各各项图纸纸的设计计进度进进行控制制，以便便更好地地满足工工程施工工的需要要。（2）材材料、施施工样板板确认计计划在施工前前需要设设计师对对所采用用的各项项材料设设备进行行样板确确认，在在施工过过程中需需要设计计师、项项目主管管工程师师对各个个施工样样板进行行确认，是贯彻彻 “样板先先行”制度、保证工工程设计计效果和和施工质质量的重重要原则则。如果果材料、施工样样板的确确认时间间不及时时，将造造成现场场“窝工”、工期期延误、返工等等现象的的发生，故在项目出出图、定定样、分分判及甲甲供材进进场

60、计划划表中中对所有有材料、施工样样板的确确认时间间进行控控制。（3）工工程分判判及承建建商进场场计划在项目目发展进进度计划划中对对桩基、主体、精装修修、室外外工程等等合约分分判节点点进行了了规定，但还需需要对各各分期分分区中所所有总、分包工工程的细细化分判判节点和和承包商商具体进进场时间间进行明明确。项目出出图、定定样、分分判及甲甲供材进进场计划划表可可为合约约管理部部编制工程招招标月度度计划提供依依据，以以便使工工程分判判进度能能更好地地满足现现场施工工的要求求。（4）甲甲供材分分判及进进场计划划表为了满足足项目施施工进度度的要求求，需要要对各种种甲供材材料、设设备的招招标时间间和进场场时间