PIG201项目经营策划书编制提纲

1、万达地产WANDA REAL ESTATES项目经营策划书编制提纲工作指引: PIG201A发布日期: 2003/01/01生效日期: 2003/01/18第 PAGE 5 页 共 5 页1项目介绍1.1城市发展概况主要包括城市概貌、主要综合经济指标、基础设施建设、重点产业建设、金融商贸、自然资源、城市总体发展规划、住宅发展等。1.2 项目所在区位发展概况主要包括括分区规规划、周周边发展展规划、基础生生活配套套设施、地块基基本情况况（现状状、环境境、交通通、配套套等）、周边楼楼盘情况况等。1.3 项目的的技术指指标主要包括括总占地地面积、代征地地面积、净用地地面积、绿化面面积、道道路面积积；住

2、宅宅建筑面面积、公公建建筑筑面积，公建的的内容，并区分分经营性性和非经经营性公公建的面面积；停停车位（或地下下车库）；综合合容积率率、住宅宅容积率率、建筑筑密度等等。1.4 项目的的总体经经营目标标 主要包包括项目目的开发发周期、投资规规模、盈盈利水平平等。1.5 项目面面临的主主要问题题主要包括括住宅市市场容量量、推广广费用、开发周周期、盈盈利能力力等方面面存在的的问题。2 整体体策划 2.1 市场现现状及竞竞争对手手分析 主要包包括市场场容量、消费水水平、消消费习惯惯、按揭揭贷款、住宅市市场调查查等。2.2 项目的的优势、劣势分分析 主要包包括品牌牌、规模模、规划划、交通通、潜力力、环境境

3、、配套套、物业业管理等等。2.3 客源分分析主要包括括客户群群分析、客户年年龄分析析、客户户消费动动因等。2.4 项目定定位 主要包包括目标标客户、销售价价格等2.5 营销概概念 主主要包括括概念主主题、功功能性概概念、个个性空间间概念、文化概概念、健健康概念念等。 2.6 分析结结论3 营销销策划3.1 营销体体系的建建立 主要包包括建立立营销体体系、确确定部门门职责、细化岗岗位分工工、确定定销售奖奖励办法法等。3.2 销售价价格策略略 主要包包括价格格制定总总体原则则、具体体方案、推广周周期、付付款方式式、优惠惠策略、折扣规规定等。3.3 推广促促销策略略 主要包包括总体体推广策策略、确确

4、定推广广理念、制定推推广阶段段、分阶阶段实施施推广目目标、细细化推广广内容等等。3.4 项目包包装 主要包包括建立立CISS（企业业形象识识别系统统）：具具体建立立VI（视觉识识别系统统）、建建立MII（企业业管理识识别系统统）、建建立BII（行为为识别系系统）。3.5 销售费费用的估估算3.6 整体及及年度销销售计划划方案4产品策策划4.1 规划设设计指引引 主要包包括规划划概述、总体规规划原则则、交通通布局、停车设设施、配配套设施施等。4.2 景观环环境设计计指引 主要包包括绿地地景观设设计、硬硬质景观观设计、水体景景观设计计、建筑筑布局设设计等。4.3 建筑设设计主要包括括户型设设计、户

5、户型搭配配设计、装修标标准、设设备选型型、结构构形式等等。4.4 卖场设设计 主要包包括售楼楼处的结结构设计计、位置置设计、功能设设计等。4.5 公建设设计主要包括括会所、幼儿园园、学校校等的设设计、装装修要求求。5当地工工程施工工管理指指引5.1 当地的的工程建建设政策策、法规规、条例例。5.2 当地的的建设管管理规定定、程序序（含规规划、招招投标、报建、安全生生产等）。5.3 当地的的建筑材材料使用用主流、价格、质量评评价。5.4 当地自自然条件件（例如如冬季、雨季等等）下的的工程施施工管理理要求。5.5 当地的的验收组组织程序序、验收收内容。5.6 当地档档案管理理程序、制度等等。5.7

6、 当地勘勘察单位位、施工工单位、监理单单位、设设计单位位的基本本情况。5.8 当地建建筑产品品质量通通病调查查报告。5.9 质量管管理目标标（指标标）及措措施。6财务管管理6.1 建立财财务管理理制度 项目所所在公司司财务部部参照房房地产管管理公司司的财务务管理制制度指引引，结合合项目所所在公司司具体情情况建立立财务管管理制度度。6.2 编制项项目投资资计划 项目所所在公司司财务部部会同其其他部门门编制土土地投资资计划、工程支支出计划划、费用用开支计计划、税税金缴纳纳计划，进而形形成项目目投资计计划。6.3 编制工工程支出出计划、费用开开支计划划明细表表。6.4 编制项项目资金金流量计计划 结

7、合项项目开发发、销售售的具体体情况，编制年年度内的的现金流流量分析析表、项项目总体体资金流流量表。6.5 融资计计划 依据项项目具体体情况编编制融资资计划，详细列列明贷款款银行名名称、贷贷款额度度、贷款款期限、还款计计划等内内容。6.6 项目的的总体财财务分析析确定项目目的主要要经营指指标，测测算利润润总额、净利润润、销售售利润率率、销售售毛利率率、成本本利润率率、投资资回报率率等指标标。7成本控控制7.1 市场调调研获得得数据的的收集、整理、分析，包括但但不限于于：政府规费费；项目报建建费用；当地工程程造价指指标。7.2 结合公公司原有有项目的的目标成成本管理理评价报报告，提提出借鉴鉴预防措

8、措施。7.3提提出项目目成本分分类总汇汇。7.4 提出实实施过程程中成本本控制的的主要节节点和方方法或原原则如在规划划设计中中，实行行限额设设计，推推行价值值工程；在施工工图设计计中提出出含钢量量、混凝凝土含量量等指标标；招投投标阶段段合理低低价选择择施工单单位；施施工阶段段材料限限价，控控制现场场签证；竣工结结算阶段段审查结结算等7.5 材料设设备价格格及供应应商的考考察。7.6 编制建建设项目目目标成成本表。8物业经经营管理理8.1 对当地地现行物物业管理理法律、法规（包括管管理费、维修基基金等）、当地地物业管管理市场场现状的的调查、分析8.2物物业经营营管理目目标8.2.1在遵遵循当地地现行法法律、法法规，适适应当地地人文地地理的前前提下，进行规规范、优优质的物物业管理理服务。8.2.2 在在现有万万达物业业管理品品牌基础础上，进进一步提提升万达达物业管管理品牌牌形象。8.2.3确立经经营目标标，如建建设文明明小区、ISOO90000质量量体系认认证、服服务功能能定位、社区文文化定位位等。8.3 物业公公司筹建建计划8.4 项目物物业管理理运做的的特殊要要求（即即根据项项目当地地特色，与常规规物业管管理不同同之处的的要求）8.5 物业经经营管理理要求8.5.1