财务报表分析任务

1、整理文本万科 A 偿债能力分析一、万科基本情况介绍：万科公司（000002）全称是万科企业股份有限公司，总部设在深圳，成立于1984 年，是目前中国最大的房地产公司。万科在 1991 年成为在深圳证券交易所上市的第二家企业，经过十几年的发展，已经成为了 A 股市场房地产板块的蓝筹股。近几年，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。二、万科 A 偿债能力分析企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。（一）短期偿债能力分析.流动比率

2、 TOC o 1-5 h z 2008年年末流动性比率=流动资产/流动负债=1.762009年年末流动性比率=流动资产/流动负债=1.922010年年末流动性比率=流动资产/流动负债=1.59分析：万科所在的房地产业08年的平均流动比率为1.84，说明与同类公司相比，万科09年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，万科 09 年的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在 09年的财务风险有所下降,偿债能力增强。但10年呈下降状态，说明公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定。.速动比率2008年年末速动比率= （流动资产-存货）/流动负债=0.432009年年

3、末速动比率= （流动资产-存货）/流动负债=0.592010年年末速动比率= （流动资产-存货）/ 流动负债 =0.56分析：万科所在的房地产业08年的平均速动比率为0.57，可见万科在09年的速动比率与同行业相当。同时，万科在 09年的速动比率比 08年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力增强。 10 年，速动比率又稍有下降，说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。3、现金比率2008年的现金比率= （货币资金+交易性金融资产） / 流动负债 =19978285900/64553721902=30.95%2009年的现金比率=（23001900000+740471）/680582

4、79849=33.8%2010年的现金比率=37816900000/129651000000=29.17%分析：从数据看，万科的现金比率上升后下降，从08年的30.95上升到09年的33.8，说明企业的即刻变现能力增强，但10年又下降到29.17，说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。（二）长期偿债能力分析.资产负债率2008年年末资产负债率=负债总额/ 资产总额=0.6742009年年末资产负债率=负债总额/ 资产总额=0.6702010年年末资产负债率=负债总额/ 资产总额=0.747分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56，万科近三年的资产负债率略高于同行业

5、水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。此外， 09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。 10年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。.负债权益比 TOC o 1-5 h z 2008年年末负债权益比=负债总额/所有者权益总额=2.072009年年末负债权益比=负债总额/所有者权益总额=2.032010年年末负债权益比=负债总额/所有者权益总额=2.95分析：万科所在的房地产业08年的平均负债权益比为1.10。分析得出的结论与资产负债率得出的结论一致 ,10年万科的负债权益比大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。.利息保障倍数2008

6、年年末利息保障倍数=息税前利润/ 利润费用=10.622009年年末利息保障倍数=息税前利润/ 利润费用=16.022010年年末利息保障倍数=息税前利润/ 利润费用=24.68分析：万科所在的房地产业08 年的平均利息保障倍数为3.23倍。可见，万科近两年的利息保障倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少。已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，从上可知，已获利息倍数呈上升趋势，万科的长期偿债能力增强。充.一、万科基本情况介绍：万科企业股份仃限公n成立于L9”年5月，以房地产为核心业 芥，是中国大轴苜批公开卜而的企业之一.至2003年12 31日止, 公

7、司总资产103. 6亿兀，净啬产41 01亿儿.1985年12丹.公司 公开向社公发行股票2 80Q万股.更贵人民币2, 800万元，资产及经 营规铁迅速犷火.1991年1月29 H本公司之A股在深圳证券变通所 挂牌交易. 1991年6月,公司通过配售和定向发行新股2律拓万股, 集资人民币L2 7亿元.公向开始跨地域发履.1992年底,匕缸万科 城市花园顼目II：式启动，大众住宅坨目的开发被确定为万科的核心业 务,万科开始进始业务调幅 J993年3乩 本公司发仃丸500万股B 股.该等股份于1993年5月28 Hi5 H圳证券交易所市B股募投 资仑电133万港儿，士安投资房地产开发.房地产核心

8、业分迸一步增强.公司1-2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司 72%的股份制计中国华涵总公司发展附属公nJ.成为专一的房地产 公W02不6月.万科发行可利换公司债芬,募集资企15亿，迸 一步增号发收房地产核心业等的资金实力.公司F 1988年介人房 地产额城，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务.截止2U02年 底已进入深圳、上海、北京、大评.沈阳.成都，武汉，南京.长价， 南昌和佛山进行住宅开发.2003年万科又先后进入鞍山、大连、中 山.广州-东莞，目前万科业畀已经“岷刹16个大中城市凭借一货 的创新耕神及小业开发优势,公川树住宅品牌.并生揖良好的投 资回报.二万科A莺运统

9、力分析（）全部一产营运熊力分析L总资产周批率2008 丁忠带产2科率. =40991800000 109692000000-Q. 3737平均备户总辞雄山的X2009 干总资产局匕-、128000000000 0. 3806平均窗的“010 ；| &带产瑞弘寓-.电收入-50713800000 17b612000000-0. 2871 r 平均资产总顺分析：牝指标越高，说明企业仝部费产的使用效率高,力科09年总皆产周 M，率比疑勺力微上升,其总击产周也速黑所提；1，说明企业的辆售能增限 利润增E 10年的总资产周转率最K 说明生产收率降低,雷响企的盈利能分析：存也同整

10、率情岛述好，说明企业存货变现速度快.樗售能力h f l 象团20州隼的存货周物率比2008建有所提高,提高了企业断#的变现能力，为 其短期傥情能力提供了保障.10年域低.说明10年企业梢瞥状况不好，存货和 年.资金占用水平岛.2礴收账其周周率5仕也入2008 年应收账款魂注率二 用百小入_=40991800000 866692623. 846. 23平均店收藤鼓Cft 住 HLr X.2009 年底收*效用轨率二三E=4a831000000 818092050, 20. 75平均脸收贩款2010 隼同收*款周札率= ,.收入一r507 100000. 115363512343.蛤 平均向收电黑

11、分析；N收张款周转率越高，说明企业由收叱款回收快，流动性演.09什比 曲弟的就收账裁冏朴率有大精度提知讯期平均收条期有所说段,应收账款的 收以加快.资金流流在应收JK款上的数员萩少,费金使用收率“所提?h io | 最低.说明企W喋款恻收发生困巾.引起收工费用例加.并存在坏账的可能住一流劭壶产周勃干2009年自动资户猊转率梢也收入-48881000000 1218980000000, 4010平均及动，产2010年汾到赘户冏料产箱 tfc-iiV k附 -5C713800000 1079260000000. 3020平均淑动城产分析；流动费产招，亭越茂,说明在 足时刖内,流动簧产周转次数越名，

12、说 明源用宣产利用率越高 液动资9件09年比08/耶修 E 其涌动窗广周转速 度保打卜年的速度.保M广企W的蛉营效率和盈利能力.10午，瑞转率卜降， 克成的周科书!中,立动资产利用率较低.L固定贲产周转率2008年内定贫产周转率=彷售收入,平均固定寄产忌施 -40991800000 920270638. b 44.54322009年冏定资产周转率二第鲁收入平均固定督产总熊 =48&81000000/13106547S1=37.29512010年限定资产周转率二怕誉收入呼均国定皆产总制-5071300000, 12877765629. 3S09分析工诙指标越高表明企业固比资产利用率越岛，企业固定

13、资产管理水平较盯. 从数谯显赤女力料辨年和10年指标较而说朝周印置严利小事较S 二年 JftIK万科企业股份有限公司目前存在的问题及对策(1)资金需求的压力日益增大。为了满足未来的资金需求，建议万科继续加快销售，增加经营活动 现金流入，充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。(2觌金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意，而现金如同一个 企业的血液，缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。因此，在看到企业优秀的盈利能力的同 时，也要提醒万科高度重视企业现金的管理。(3底货的管理。万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来

14、源， 从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货管理结构，适度控制存货数量。止匕外，股权结构分散 获得的支持力度有限。万科企业股份有限公司未来展望房地产行业存在两个根本特点：首先，住宅兼有社会和投资属性，是生活必需品和改善生活质量 的重要元素也投资获利的载体。其次，中国正处于城市化进程中，居民的购买力稳步增长，住房货币化 改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。中国经济中房地产行业 属于增长型行业，发展空间大，数量庞大的中国人口中有能力买商品房的人数在上升，创造了巨大的 需求量。并且随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高，一方面万科以软 性服务

15、著称，正好迎合了中高档房产消费者的需求，另一方面万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造 和强化品牌也创造了条件。200上初楼市宏观调控，万科的“拐点论”被业界惊为天人；200处楼市春天，万科在土地市场2009年上似乎无所作为；2010年初宏观调控再至，万科悄悄开始了其进军二三线城市的战略部署。在地产企业意外经历了“量价齐升”的“不差钱”好年景后，万科的转型是众多地产商中的先行者。6 整体企业营运能力分析中存在的问题及相关建议营运能力分析中存在的问题上述这四个比率都是在分析企业营运能力时常用的指标，但在具体实务操作中，这些指标的计算口径，计算方法存在着种种局限性，在此基础上展开的企业经营能力分析，必

16、须考虑到这些限制，做到心中有数。(1)由于现行应收账款周转次数计算公式只是简单地将赊销收入与应收账款平均余额相比，没有考虑到实际收回的赊销贷款与应收账款余额的内在联系，在特定的条件下，计算出的结果与事实显然不符。同时，应收账款周转率(次数)计算公式中，分子是赊销净额，但在实际计算中，由于企业公开发表的会计资料很少标明赊销数字，所以往往就用销售总额来取代赊销净额，这样的计算会高估应收账款的周转率或缩短应收账款的回收天数。(2)总资产周转率的计算中，现行计算公式拿销售收入与企业平均资产总额直接相比。但在企业资产中，有一部分是与企业销售收入的形成没有必然联系的，如企业的投资数额。这些账户的存在会歪曲

17、企业总资产周转率而使其比实际要低，也即实际周转率要比计算所显示的要好。(3)缺乏对无形资产等长期资产的具体评价。企业资产营运能力状况评价指标体系中,基本指标是流动资产周转率、总资产周转率,其修正指标也只是对流动资产和总资产营运方面的补充。虽然增设了不良资产比率、资产损失比率等指标来评价企业的不良资产和潜在损失,但缺乏对固定资产、无形资产使用效果的分析、 评价,忽视了这些资产对企业长期发展的影响,其评价的最终结果容易导致企业的短期行为。企业总资产中除了日常周转使用的流动资产外 ,还应包括无形资产等主要的资产。企业的商标权、专利权、专有技术、品牌等无形资产是企业长期发展过程中,通过经营管理和技术创

18、新形成的重要经济资源,而且已经成为21 世纪资产管理的重点。但由于计价的困难,使这些资产在账面上难以全面反映;另外由于无形资产对企业经济效益的影响具有长期性、 不确定性的特点 ,因此,在对企业资产营运能力进行评价时,应使眼前利益与长期利益的评价并重,充分考虑无形资产在企业经营中的重要作用【 7】 。(4)缺乏对人力资源有效利用的评价。广义的营运能力分析应是企业各项经济资源营运效率的分析包括对人力资源利用的评价分析。而知识经济时代的企业劳动主体是智力劳动,智力劳动的知识价值确认、计量、记录和报告,应该是现代财务会计的重要内容。因此对企业营运能力的评价应具有一定的前瞻性,充分考虑我国经济转型时期的

19、特殊情况,全面兼顾人力资源的投资对开发新技术、开拓新市场上的重大作用,有利于正确引导企业逐步形成技术进步机制和知识创新机制,合理确定企业经营方向。对企业营运能力分析的创新指标建议目前,由于企业外部环境的变化, 以会计为基础的传统业绩评价体系受到了质疑,实务界和学术界都在对此总是进行着不懈的研究。近几年来,业绩评价的一个显著趋势就是在业绩评价指标体系中引入非财务评价指标。经常使用的非财务指标主要包括:顾客满意度;产品和服务的质量;战略目标,如完成一项并购或项目的关键部分,公司重组和管理层交接；公司潜在发展能力 ,如员工满意度和保持力、 员工培训、团队精神,管理有效性或公共责任；创新能力,如研发投

20、资及其结果、新产品开发能力；技术目标；市场份额【8】 。归纳起来,对企业业绩评价体系进行改革主要有以下三方面的原因:企业外部环境的变化带来巨大的竞争压力、 财务评价指标本身存在局限性、 传统业绩评价体系无法满足管理创新对信息的需要。员工满意度和保持力员工关系着企业的成功运营和成长。流程、系统、计算机和外来顾问都可以作为辅助工具,并可能对其有所帮助 ,但使企业运转的核心最终还是企业的员工。 员工推动客户关系,他们负责创新与提出新的理念。员工运营企业,他们与合作伙伴共同促进企业的成功。员工的工作成效是企业成功的核心要素。但是长期以来,很多中国的企业在雇佣员工时,往往只关注低廉的人力成本,而忽视了员

21、工的生产效率。并且,很多企业都要承担以各种方式保证人们就业的社会责任。因此他们不得不为工作中的浪费和低效买单。随着社会的发展,这种态度需要加以改变。拥有低成本和对中国市场的了解已不再足以赢得竞争。中国的企业今后必须更加着重于使其员工更有效、更主动、更富有创造性地从事各自的工作。只有员工满意度和保持力得到保证,企业的管理才会显得更加方便和有效,整个企业的营运能力优势就突显了,这样对企业在市场上的竞争是相当有利的。管理的有效性随着人类的进步和组织的发展,管理所起的作用越来越大。 概括起来说,管理的重要性主要表现在以下两个方面:第一，管理使组织发挥正常功能。管理,是一切组织正常发挥作用的前提,任何一

22、个有组织的集体活动,不论其性质如何,都只有在管理者对它加以管理的条件下,才能按照所要求的方向进行。第二，管理的作用还表现在实现组织目标上【9】 。在现实生活中,我们常常可以看到这种情况,有的亏损企业仅仅由于换了一个精明强干、 善于管理的厂长,很快扭亏为盈;有些企业尽管拥有较为先进的设备和技术 ,却没有发挥其应有的作用;而有些企业尽管物质技术条件较差,却能够凭借科学的管理,充分发挥其潜力 ,反而能更胜一筹,从而在激烈的社会竞争中取得优势。通过有效地管理,可以放大组织系统的整体功能。 因为有效地管理,会使组织系统的整体功能大于组织因素各自功能的简单相加之和,起到放大组织系统的整体功能的作用 【 1

23、0】 。所以，一个企业的管理有效性对整个企业组织的营运能力来说至关重要 ,企业应该把握其管理的有效性，并且重视这一指标的分析。市场占有率市场占有率,也可称为“市场份额”是企业在运作的市场上所占有的百分比。在西方,当一个企业获得市场 25 %的占有率时,一般就被认为控制了市场。市场占有率对企业至关重要,一方面它是反映企业经营业绩最关键的指标之一,另一方面它是企业市场地位最直观的体现。市场占有率对企业很重要,但其含金量对企业来说则更为重要。市场占有率并不是企业追求的目的,而是企业为达到目的所采用的手段。很多企业在“先市场后效益”、“先规模后效益”的误导下 ,变成了市场占有率的奴隶【11】 。所以,

24、把握适度的市场份额,分析市场份额，才不会使企业本身的行动目的过于麻木,影响了企业本身的经营业绩,使企业价值贬值,竞争力受到重大的影响 ,使企业蒙受损失。7结论总之，在现在市场经济的不断完善下，能否对企业营运能力体系进行正确的分析，已成为一个企业在竞争中能否取得优势的重要因素，因为企业在生存和竞争的过程中必然会遇到很多内部或外部的 问题。对于外部问题，有时决策者和管理者是不能左右的，但是内部问题，在大多情况下，很大程度 上是取决于企业内部管理层的决策和管理方法上。 就企业营运能力的提高，打造一个良好的营运体系， 主要是“人”的问题【。就拿我国目前一些企业来说，内部各个部门之间沟通不流畅就会阻碍营

25、体 系的正常运转，尤其是在当今这个飞速发展的时代，错过一步就可能使企业在竞争中处于劣势。 所以，要使营运能力体系得到良好的发展和建立，首先要解决的的拆除企业内部各部门的“墙”，再则就是 在保持良好的营运能力的条件下，还要确保企业良好的偿债能力，将企业在经营过程中的财务风险降 到最低水平。因此，一个良好的营运能力体系的建立、发展和运行，必然会使企业在竞争和发展中顺 利进行。万科A获利能力分析盈利能力关系投资者的回报，是债权人收回债权的根本保障，是企业至关重要的能力。.营业收入分析营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。从下表可见，珠 江三角洲及长江三角洲地区是其利

26、润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤 海地域为主，以其他区域经济中心城市为辅的“ 3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以 及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。2009主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区域27.03%37.16%25.08%长江三角洲区域32.38%36.46%26.06%京津以及地区32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%.期间费用分析期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平,产品设计，规模经济和对成本的管理水平密切相 关。在营业费用增长率有所降低的 3年间，销售增速仍保持上升态

27、势，除市场销售向好外，还反映了销 售管理水平有很大的提高。由下表可见，管理费用的增长幅度不小，良好的管理关固然是企业发展的核 心，但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾，银行借款利息大量资本化的同时也存 在大量的银行存款。因此，万科在存在大量借款的情况下，其财务费用却为负数，管理层应注意提高资 金利用效率。各项目增长幅度表年份2006-20072007-20082008-2009主营业务利润57.01%39.04%56.79%营业费用66.48%55.99%41.83%管理费用43.17%0.48%42.82%.主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析：由下表可见，06- 0

28、9年销售毛利率逐渐增长。07年根据市场供需两旺，房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期，企业调高了部分项目的售价，项目毛利率明显增长。08年净资产收益率为近年来最高点，效益取得长足进步。具项目阶梯形的收入，具有稳定性 和较强的抗风险能力，抹平了行业波动带来的影响年份2006200720082009销售净利润8.368.511.4512.79销售毛利润20.0922.5125.7528.72利润构成分析：由上表可见，万科主营业务利润呈上升趋势，其中房地产业务为其主要来源，毛利率保持稳定的增长态势，而物业管理业务获利能力有待加强。2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长，

29、同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。.盈利能力指标(1)资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势(见下表)。说明企业盈利能力不断提高。年份2006200720082009资产净利率4.65%5.13%5.65%6.14%净资产收益率11.31%11.53%14.26%16.25%(2)经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大，说明现金流缺乏稳定性，存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致， 因此，万科应加强现金流的管理，降低市场风险，提高运彳效率，保证业务开展的灵活度。例如，08年, 加强对项

30、目开发节奏的管理，加快销售，对不同的采用不同的租售策略，进一步消化现房库存，加快项 目资金周转速度；09年贯彻“现金为王”的策略，调减全年开工和竣工计划，以减少现金支出，都取得了 不错的效果年份2006200720082009经营指数0.621.19-2.730.34每股收益07年的大幅下降是由于06年实行了 10增10的股票股利政策，因此，实际股东的收益 还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势，在不断增资的情况下，仍能保持一定的每股收益，说明万 科有较强的获利能力。09年行业平均每股现金流量为0.404该指标偏低，主要是由于每年公积金转股 使股本规模扩大，其次，反映了万科获取现金能力偏低。年

31、份2006200720082009每股现金流量0.26-1.060.460.23通过以上分析可见，万科拥有较强的获利能力，且这种获利能力有很好的稳定性。 在行业沧海桑田 变化的十年，万科一直保持了很高的盈利水平,除了市场强大需求外，说明其拥有很高的管理水平和决 策能力，另外，规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。万科A综合评价.杜邦分析原理介绍杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务比率指标间的内在联系， 对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法。该体系以净资产收益率为龙头，以资产净 利率和权益乘数为核心，重点揭示企业获利能力，资产投资收益能力及权益乘数对净

32、资产收益率的影 响，以及各相关指标间的相互影响作用关系。杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为：净资产收益率=资产净利率*权益乘数资产净利率=销售净利率*资产周转率净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数.杜邦分析数据。杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为：净资产收益率=资产净利率*权益乘数资产净利率=销售净利率*资产周转率净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数杜邦分析总资产收益率 X0.7878%=资产总额/股东权益权益乘数1|=1/ （1-资产负债率）/（1-0.68）|=i/ J.负债总额/资产总额）x100%净资产收益率2.94%=主营业务收入/平均资产总额总资产周转率0.0525%=主营业务收入/（期末资产总期初资产总额）/2期末:148,395,955,7