全社会住宅投资额统计指标分析

1、 全社会住宅投资额统计指标分析 孙皓 杨畅Key：统计指标;社会住宅;盘存法1.全社会住宅投资额的种类和统计方法1.1全社会住宅投资额的种类根据不同的分类标志，可以进行全社会全社会住宅投资的构成统计，分析全社会住宅投资的资金来源、去向等。常用的分类有：1.1.1按经济类型可分为国有、集体、个体、联营、股份制、外商、港澳台商、其他等。1.1.2按照管理渠道，全社会全社会住宅投资总额分为基本建设、更新改造、房地产开发投资和其他全社会住宅投资四个部分。1.1.3根据全社会住宅投资的资金来源不同，分为国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金来源。1.1.4全社会住宅投资按建设项目的性质一

2、般分为新建、扩建、改建、迁建、恢复。基本建设按建设项目划分建设性质，更新改造、国有单位其他全社会住宅投资及城镇集体投资等按整个企业、事业单位的建设情况确定建设性质，房地产开发单位、农村投资、城镇工矿区私人建房等投资不划分建设性质。1.1.5全社会住宅投资活动按其工作内容和实现方式分为建筑安装工程，设备、工具、器具购置，其他费用三个部分。2.全社会住宅投资额的统计方法2.1现期市价法现期市价法又叫销售比较法。这种方法是将待估价资产或负债与其他同类资产负债的现期市场价格相比较，来对该资产负债估价。现期市价法运用时较为灵活，可以应用于各种全社会住宅、存货和金融资产和负债。现行市场价又可以分为三种：一

3、是市场测定价值法，即根据各资产或负债实际在市场上的成交价格来核算他们的价值;二是市场价值参照法，即以市场上相同或相似的交易价格为参照，确定待估资产或负债负债的价值;三是市场折余法，即以全新条件下的同样资产的现期资产价格减去它按照现期市场价格核算的累计折旧额之后的余额，作为待估资产的价格。2.2价格指数法价格指数法以各类资产买入年为基期，计算出各类资产的价格指数（定基指数），用这一价格指数将各类资产的买入价换算为现期市场价格，作为待估资产的价值。这种方法对资产价值的换算较容易，关键在于准确编制各类资产的价格指数，但构造覆盖很长时期的合适价格指数一般比较困难。价格指数法常用于无法获得当期资产价格，

4、但拥有该资产完整的历史年份的价格序列的时候。2.3收益现值法对于那些收益延迟的资产如林木等，或者是收益在生长期内分布的资产如地下矿产等，在进行估价时，尽管是用正常的市场价格来对其最终产出估价，但还必须使用贴现率来计算其预期收益的现值，作为对该项资产的估价。在收益现值法中，预期收益和贴现率是两个基本的来估计，这些影响因素包括经济发展水平、技术条件、社会环境等。贴现率应当从所考虑的特定类型资产如林地、矿井和采石厂等为基础的信息导出，用市场利率加上一定的风险收益率来确定。采用收益现值法来估价的资产主要是生产资产中的无形全社会住宅和非生产资产。2.4永续盘存法永续盘存法是SNA推荐的用来估算全社会住宅

5、存量的一种方法。永续盘存法实质上是对历年投资形成的全社会住宅进行重估价后，根据所选折旧方式（如直线折旧法或双倍余额递减法）确定的某个资本消耗率，按逐年推算的方法计算在编表时点上的资本存量总额、固定资本消耗和资本存量净额。永续盘存法的要点如下：（1）利用合适的全社会住宅价格指数，按照实际的或估算的同类资产全社会住宅的现期购买者价格，对一切仍在使用的全社会住宅（不考虑其己使用年限）进行重估价。将这些重估价值累加及即得到资本存量总额的价值。如果要得到按不变价的资本存来那那个总额的年度时间序列，也可以按基年价格来估算。（2）选择全社会住宅的折旧方式，常用的有直线折旧法和双倍余额递减法，这样便能确定固有

6、资产的资本消耗率。（3）对于构成现价资本存量总额的所有全社会住宅，将所确定的折旧公式应用其实际的或估计的现期购买者价格，便能估算出全社会住宅的资本消耗价值。某机构部门或产业部门的固定资本消耗是该机构或产业部门拥有的所有全社会住宅的资本消耗之和。（4）各单项全社会住宅的净值（或减记价值）等于同类的实际或估计的现期购买者价格减去直到那个时点应记的固定资本消耗的累计价值。所有仍在使用的固定的资产的净值之和即为资本存量净额。利用合适的全社會住宅价格指数，可从按现期价格计算的资本存量净额得到按基年价格计算的资本存量净额。3.全社会住宅投资额的统计学分析的应用3.1数据资料对于全社会住宅投资，采用直线折旧

7、法，使用年限为4年，假定在第一年的全社会住宅存量为零，选取各年的投资额与全社会住宅价格指数如下表，应用永续盘存法对其连续8年的投资、固定资本存量与固定资本消耗情况进行估算。3.2估算全社会住宅存量的计算方法过程说明根据上述数据进行如下计算。通过上述分析得出如下结论：在各年全社会住宅投资总额分别为22460，25168，31149，37470，44629，51202，56200和60647的条件和各年价格指数分别为245.8，254.6，271.4，274.4，275.2，276.6，271.6和270.O的水平下计算得出各年的损耗额分别为2284，4756，7625，11039，12809，1

8、4965，17269和19471。由计算结果可知全社会住宅的变化趋势与资本损耗额的趋势相同。并且在不同的价格指数水平下，各年的估算结果不同，可知价格指数对估算结构影响较大。4.应用永续盘存法重估全社会住宅价值4.1永续盘存法重估价的可靠性全社会住宅种类繁多，价格复杂，任何一种重估价方法都难以适用于所有的对象和价格，不同的方法便有不同的重估价。任何方法的重估价，都只能近似地反映全社会住宅的实际价值。国内有关调查研究指出：一些城市国营企业1988年前后的全社会住宅重估价较会计帐面值高30-50%，有的高1.0-1.6倍。本文实例1988-1991年的重估计价较帐面值高27.75%-50.01%。低

9、于企业的主要原因是：前者采用重置成本法或现行市价法进行分类重估，而且大都为试点，重估质量高。本文所用永续盘存法为综合性的概略重估，所用的社会零售物价总指数（因为手边缺乏全社会住宅价格指数资料）不仅低于现行市场价格，而且低于全社会住宅价格指数。在这种情况下所得重估价值仍接近于企业试点单位重置成本法或现行市价法的一般水平。4.2永续盘存法的主要特点及其意义我国现行折旧制度规定：未使用的、不需用的、封存的、提前報度的、1个月以上停工期内的;全社会住宅均不提折旧费。永续盘存法依据全社会住宅存量全值折旧，克服了现行折旧范围不完整的弊端。通过调整的重估全值和净值，摆脱了物价变动影响，能比较客观地反映全社会

10、住宅的实物规模及其存量变动情况。重估全值适合于研究劳动装备程度，劳动生产率、生产要素间的相互关系等问题。依据重估全值预提折旧基金，全社会住宅损耗能得到比较充分的补偿。重估净值适用于计量国民财富总量、约束承包制的资产行为、界定股份制的股额等。由于具备不变价资料，能科学地测算全社会住宅发展速度、分析其动态变化，且适用于横向比较。考核经营效果特别是在承包制中考核保证全社会住宅完整的保值、增值指标（如净增值量、净增值率）一直难以实行。而查阅永续盘存法的中间数据f和g，这一难题便迎刃而解了。测算附表资料，1988-1991年，按账面原值计提的折旧额比按重估价提取额少29.52%（25.75%34.62%

11、）。显然，重估全社会住宅价值不仅是保证全社会住宅完整的客观依据，而且是实现保值的基本措施。由此可见，采用永续盘存法重估全社会住宅价值，方法简单易行，信息量丰富而实用价值大。每个单位，有必要如附表内容建立全社会住宅重估价台帐，以备随时取用。4.3对于永续盘存法的说明永续盘存法计算不变价存量全值+规范：超过折旧年限的历史存量不计入全值即d=d+C-C，n为折旧年限。这就杜绝了“超期服役”资产、技术落后设备在存量中滥竽充数，有利于保障全社会住宅存量技术上的先进性。但是从生产角度，如果全值中不含这些尚在使用的“超期服役”资产，势必使全社会住宅产值率、劳动装备率等指标的数据失实，影响经济效率评价。而且这

12、些资产（如房屋）未必真到了不堪使用、必须“退役”的程度事实上大都继续使用。因此，还是以不剔除为宜。问题在于完善管理制度，该报废的坚央报废，并及时在帐面上反映出来。至于资产存量的技术先进程度，有净值指标予以反映。如果在存量中剔除超期资产，分房屋和设备两大类重估价较为适宜，因为房屋和设备在使用年限和价值总量上悬殊过大。计算折旧额，应以年平均全社会住宅存量为依据。为简化运算，水续盘存法提出者和应用者采用年来存量。兖竟是采用年平均存量还是年末存量，应注意与经济效率分析时的劳动装备率、全社会住宅产值率等指标的计算相一致。而国内外的经济分析，一般都是采用年平均存量。重估全社会住宅价值需要准确、完整的全社会住宅形成额。有些医院的会计帐面值有增无减（报废）或漏增错减。甚至如房屋毁旧新建，或改造、新增附属设施这样的大项目在帐面上也未能反映。因此，采用永续盘存法重估全社会住宅价值，必须审核、订正会计帐面值。4.4关于折旧率水平现阶段，我国国营企业全社会住宅年综合折旧率为4%-5%。70年代后，发达国家普遍为10%-15%。研究者都呼吁，我国的折旧率太低，不能补偿全社会住宅损耗。考虑我国实际情况，提高折旧率、缩短折旧年限是一个渐进过程。据国家xx经济研究中心估算，我国的年综合折旧率确定在7.8%左右较为客观。本文实例确定：房屋建筑物的折旧年限为25年，设备为7年，其年