商务区城市广场可行性研究分析报告

1、 HYPERLINK /plus/view.php?aid=1654740 o 中央商务区都市广场可行性研究报告140p.doc t _blank 中央商务区都市广场可行性研究报告中央商务区都市广场可行性研究报告目录 第一章 总论 .1 一、项目背景 .1 二、项目开发单位概况 .3 三、项目申请报告编制依据 .5 四、研究结论 .5 第二章 市场分析 .7 一、房地产投资环境分析 .7 二、滁州房地产市场总体分析 .11 三、滁州中心区房地产专业市场分析 .12 四、滁州购房客群分析 .14 五、项目自身条件分析 .15 六、SWOT 分析 .16 七、项目定位 .17 第三章 建设选址与建

2、设条件 . 20 一、项目选址 .20 二、区位分析 .21 三、地块现状 .22 四、建设条件 .25 第四章 项目开发技术方案 .33 一、规划设计 .33 二、建筑设计 .36 三、结构设计 .37 四、暖通设计 . 38 五、给排水设计 .39 六、燃气设计 .41 七、电气设计 .42 八、弱电和智能化设计 .45 第五章 节能方案分析 .49 一、编制依据 .49 二、能耗分析 .50 三、能源供应状况 .51 四、能耗指标 .52 五、节能措施 .52 六、节能效果 .55 第六章 环境和生态阻碍评价 .57 一、项目所在地环境现状 .57 二、项目建设对环境的阻碍和对策 .59

3、 三、项目建设对生态环境阻碍的结论 .63 四、地质灾难阻碍分析 .64 第七章 组织机构与人力资源配置 .65 第八章 进度打算 .66 一、工程进度安排 .66 二、工程进度甘特图 .67 第九章 项目招投标方案 .68 一、招标范围 .68 二、招标组织方式 .68 三、招标投标区域 .68 四、招标方式 .68 五、招标公告的公布与媒体 .68 六、项目建设招标程序 .69 七、注意事项 .73 八、预期目标 .73 第十章 安全与消防 .74 一、危险因素分析 .74 二、安全措施 .74 三、消防措施 .75 第十一章 投资估算及资金筹措 .78 一、投资估算 .78 二、资金筹措

4、 .79 三、贷款与偿还打算 .79 第十二章 经济评价 .80 一、财务评价 .80 二、国民经济评价 .83 第十三章 财务风险分析 .85 第十四章 评价结论与开发建议 .86 附表： 附表 1 要紧技术经济指标表 附表 2 总投资估算表 附表 3 建筑安装工程估算表 附表 4 投资使用打算与资金筹措表 附表 5 销售收入、销售税金及附加估算表 附表 6 租房收入和经营税金及附加估算表 附表 7 酒店运营收入及成本费用估算表 附表 8 损益表 附表 9 财务现金流量表 附表 10 借款还本付息表 附图： 附图 1 项目地理位置图 附图 2 项目总平面图 附件： 附件 1企业法人营业执照注

5、册号 341100000058498 附件 2、土地拍卖协议 第一章 总论 一、项目背景 1、项目名称：中央商务区都市广场 2、项目开发单位：置业有限公司 3、项目建设地点 该项目位路。4、项目建设规模 该项目规划用地面积3.3000万平方米，建设用地面积3.3000万平方米，总建筑面积 XXXX万平方米，地上建筑面积 XXXX万平方米， 其厂房 XXXX万平方米、厂房体验馆 XXXX万平方米、商务办公写字楼 XXXXX万平 方米、体验酒店XXXXX万平方米，地下总建筑面积 XXXX万平方米，容积率 XXXX，建筑覆盖率XX%，建筑绿地率XXX%， 停车数量XXXXX辆，建筑高度XXXX米，广

6、场面积 XXXX万平方米。 5、项目投资 本项目总投资 3000 万元，其中工厂费用 500 万元， 工厂建设其他费 300万元，体验馆费用100万元，材料费用300万元，办公楼和渡假体验酒店1000万元，差不多预备费 800 万元，建设期利息 120 万元.6、资金筹措 本项目资金来源有一：自筹 2000 万元，二：申请银行贷款 1000 万元。7、要紧评价指标 1以llk首期投资项目所带来的产品销售收入为准，500套 / 年的产量可为llk制造约1-3千万的销售收入，加上工艺品、礼品、装饰材料等服务、产品销售收入，可能一期投资项目总共能产生约5千万的销售收入。二期酒店工程及三期创意办公园区

7、、商铺等设施投资，一部分以租金体现，一部分以铺位销售体现。在税收方面，以增值税、消费税、营业税、所得税等税费项目计算，可能能为税务部门增加3-5百万元的税收。8、项目建设期 16 个月。 二、项目开发单位概况 1、单位名称：香港llk家居集团 2、住宅：香港九龍長沙湾東京街31號恒邦商業大厦6033、法定代表人：梁寮生 4、注册资本：500万元 5、实收资本：500万元 6、公司类型：有限责任公司（法人独资） 7、经营范围：家居用品 8、单位简介香港llk家居集团（以下简称“llk”）系在香港注册成立的一家以家居产品生产销售为一体的股份制企业，拥有来自台湾、香港、意大利、澳大利亚等国家和地区的

8、国际产业资本以及专业的设计营销团队，旗下品牌为“llk”。“llk”以企业雄厚的综合实力为平台，拥有强大的资源整合能力与产品研发生产能力，产品品类涵盖船木家具、船木整体橱柜、衣柜等家居产品，同时涉及环境家居设计及精装修服务，是集成了设计开发、生产制造、规模销售等系统的“智慧型、创新型、科技型”朝阳产业。“llk”以生产、展示、营销、服务的多角架构为基础辐射中国、进军国际。我们独有的行业开创性优势具备以下几点：首创中国高端商道之大成的“永久商业”模式成熟的家居品牌运作经验与盈利模式家居空间产品、设计、装饰集成化的创新概念原创性、订单式、礼品化的产品消费概念优化的商业组合，领先与国际最新消费及运营

9、模式接轨llk拟在湛江市江洪镇遂溪县投资项目，要紧用于建立南中国较大规模的船木家具开发制造中心，以此奠定llk华南地区的规模生产与创意设计优势，并满足香港llk集团日益增长的东南亚市场销售需求，同时也为llk创设南部生产基地，将销售渠道沿湛江海岸线顺延至华东地区。四、研究结论 1、香港llk家具项目符合规划，符合国家扩大内需， 鼓舞消费，稳定家具市场的政策。 2、该项目能够改善附近居民的就业，提高居民生活水平， 受到宽敞居民的积极支持，促进和谐社会的进展。 3、该项目市场定位准确，产品品质精良，品牌优势明显，市场 前景宽敞。 4、该项目建成后能给地点政府增加税收，增加就业岗位，能够 促进人民消

10、费，扩大内需。 5、该项目能够完善都市功能，提高都市文化、商业、娱乐等功能水平。 综上所述，该项目可行。 第二章 市场分析 作为民众的大宗消费品，在人民生活水平迅速提高，住宅建设飞速进展的情况下，家具市场容量巨大，行业的平均利润率远高于社会平均利润率，因此家具业是各行业中资本投入和规模扩充最为突出的一个。我国家具产业通过20多年的高速进展，生产、销售、技术水平、产品质量和经济效益都得到了全面提高，实现了从传统手工向现代工业的转变；生产和出口得到了较快进展；产业集群和特色区域逐渐形成；原材料呈现多元化；带动了相关产业的协调进展。另一方面，技术进步日新月异，产品需求日趋多变，市场竞争日益激烈，这些

11、都迫使企业不得不寻求能够快速响应市场和适应当代环境的制造方式与生产经营方式。 我国家具行业规模和产值一直稳定增长。2010 年我国家具行业逐渐走出金融危机的阻碍，生产销售及出口均呈快速增长态势。统计数据显示，2010 年全年家具行业产量 77032.83万件，工业总产值达 9667 亿，比 2009 年增长了 32%左右。目前，家具制造业差不多成为国民经济中继食品、服装、家电、家具后的第四大产业。当前全球化的大趋势关于我国家具行业来讲，既是一个良好的机遇，也是极大的挑战。尤其是绿色环保家具适合国内外市场进展需要。在欧美等发达国家，生态环保、天然质朴家具越来越受欢迎；而在东南亚地区，木质家具一直

12、拥有宽敞的市场。在全球大环境下，过去近百年的时刻里，由于泛滥砍伐树木，森林资源受到严峻破坏，天然木材越发稀缺，并被大多数国家限制了出口。同时，各种家具造成的室内空气污染，已成为目前家庭和写字楼中继建筑污染、装饰装修污染之后的第三大污染源。随着环境观念深入人心，以后的家具市场将是以环境爱护为特征的绿色消费，顺应当前低碳经济的进展浪潮。llk家居的核心产品船木家具，正是按照绿色消费的观念，倡导简朴、自然的生活，将舒适与环保完美结合起来；加上llk家居极具国际化的创意设计，令古老的船木焕发新生，以其新颖独特而又精美的造型在家具行业中独辟蹊径。在宽敞消费者心目中，船木家具不仅具有环保生态特性，而且极富

13、艺术观赏价值。尤其是船木家具利用了废旧船木作为原材料，不但具有良好的生态弥补性，更是纯实木家具的另一个重要产品类不；船木家具休闲、时尚、独特的艺术气质，迎合了当前大部分人的消费需求，市场前景宽敞，经济效益可观。10 11 二、唐山房地产市场总体分析 唐山经济的快速稳定进展，为房地产市场的进展提供了基础；近 年来总体看，唐山房地产投资增长平稳，市场进展形势良好。 在经济快速增长的刺激下，唐山大建设逐渐展开，围绕“经济强 城、文化名城、宜居靓城”的建设目标，唐山都市形象有望不断改善， 对增强居民荣誉感，提升房地产价值有着积极意义；同时随着曹妃甸 港口建设力度的加大，滨湖新区规划的提出，唐山对外的吸

14、引力也逐 渐加强，以后外来人口的进入，有望为房地产市场注入新的需求。 12 以后随着国内经济的回暖，以及京津唐区域经济的长期向上的走 势，唐山房地产市场中长期进展仍然是向上的。 三、唐山中心区房地产专业市场分析 1、住宅市场分析 唐山 20052006 年市场销售量约在 80100 万平方米之间。2007 年由于市场整顿，大量违规销售被禁止，市中心区供应较往年大幅下 滑，实际销售面积仅在 30 万平米左右。而 2008 年由于价格高启压缩 市场刚性需求，同时宏观经济及市场重叠下滑，唐山市中心区销售量 仅在 30 万平米50 万平米之间，同比往年大幅下滑。 2009 年至 2010 年，唐山市中

15、心区（路南、路北区）住宅可销售 面积（现房、期房、手续不全项目），可能年供应量将达到 200 万平 米以上，市场供应量大大超出往年水平。 国内经济形势短期难以回暖，而唐山市场供应压力和价格回调要 求的压力下，可能 2009 年市场调整仍将连续，大量中档项目价格仍 存在下调的压力。 可能唐山市 2009 年随着经济回暖后以及宏观市场环境的逐渐企 稳，可能唐山住宅市场将在下半年逐渐回升，由于 20072008 市场消 化量远不足市场正常需求状态，可能在价格调整适当的情况下，可能 2009 年总体消化能力应达到 100 万平米左右。 2、写字楼市场分析 唐山目前在租售的写字楼项目只有不到 10 个，

16、分布于新华西道，13 北新西道，以及建设北路沿线，分布较分散，没有形成有有聚拢规模 的商务办公区。 唐山实际供应的办公类物业不足 20 万平米，皆是单栋中小规模 的物业，且写字楼不管形象、设备设施或治理上都没有可圈可点的地 方，皆是乙级及商住等档次较低办公物业。 唐山写字楼目前出租的情况都不太理想，入住 1 年以上的写字楼 入住率只有 50%70%左右，客户要紧是唐山当地的一些商务流通类 公司、小型设备科技类公司，以及一些广告、咨询等中小公司等。 写字楼是第三产业的经济载体，同样，第三产业的进展是写字楼 市场的要紧需求来源，从唐山的产业结构看，第三产业占经济的比例 32%，第二产业占 58%，

17、是典型的工业型都市，第三产业进展相对落 后。 从第三产业就业人数的增长率看，近三年的平均增长率为 4.6%， 且近年增长率逐年降低，故就写字楼的需求潜力而言，唐山市场的写 字楼市场空间有限。 3、公寓类市场分析 唐山目前市场上公寓项目寥寥无几，而且不能算正式的酒店式公 寓，差不多是偏办公的 SOHO 公寓。目前酒店式公寓市场需求相对不足， 近年出现的公寓类项目销售状态均不尽人意，其中自身产品因素偏 重，因此并不能完全讲明唐山整体市场需求状态。 4、商业市场分析 唐山商业格局呈一轴一线多点，“轴”是指整个新华道，“一线”14 指贯穿南北的建设路，这两条线决定了以后唐山商业进展的整体格 局，“多点

18、”指各区域性包括社区性的商业。依照唐山商业分布和业 态的特点，唐山要紧商业分成五个商业区，其中都市中心商业区、远 洋城商业区、小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场、西部商业功 能区辐射范围较小。 四、唐山购房客群分析 1、唐山社会财宝结构 从唐山社会财宝结构来看，整体结构呈“哑铃”形状。由于唐山 产业结构形式，富裕人群较多、集中，唐山富裕阶层多为老总和企业 高管，要紧集中在 3545 岁，三十年前那场大地震留下的阴影对他们 的阻碍差不多比较小。而中间人群，即中产阶层、白领客群总体比重专门 低。底层人群有较大基础，由于大部分住的震后房子，居住升级需求 为较强，但此部分人群财务积存速度较慢，购买力

19、相对较弱。 2、需求特征 从唐山需求特征来看，购房者越来越关注居住的舒适度。往常唐 山本地项目的品质不是特不行，业要紧紧考虑户型和朝向，要求住宅 要正方向，不同意斜向的户型。然而现业主不仅关怀户型和等差不多需 求，也更加关怀物业和环境等因素。唐山空气不行，因此现在标榜上 风上水、环保、生态等等的楼盘往往比较受欢迎，因为这些因素能够 使注重居住品质的人得到满足。 15 五、项目自身条件分析 1、地段条件分析 从现状都市格局来看，项目处于市区核心位置，中心区目前用地 开发差不多饱和，地段稀缺性专门高。 从目前的地段认知情况来看，该地块总体评价较好，唐山人目前 专门认可该地段的“都市核心地段”稀缺性

20、和较高的开发价值，抗震纪 念广场并可不能带来负面阻碍，而是将纪念碑看成是唐山的标志性建筑 和唐山的骄傲。 2、规划条件分析 项目地块北侧和西侧是综合共建部分，包含大型商场、写字楼、 酒店、学校等公共建筑，地块中央和东界、南界是住宅部分，包含住 宅和住宅底商。 项目商品住宅部分目前共规划 15 栋楼，其中 11 栋 2433 层板楼， 2 栋 24 层点式楼，2 栋 2433 层板塔结合的楼。 住宅部分采纳分组团形式排布，共分三个组团，每个组团 5 栋楼， 四周用 2 层高的底商作围合。 项目地块规整，功能分区明确，目前关于商品住宅而言，缺点是 容积率过高，建筑密度过大，楼间距较小，作为高档住宅

21、的舒适感不 足，而且地块东南角的回迁住宅将对商品住宅部分产生规划布局和总 体档次上的阻碍。 3、周边环境分析 项目处于核心区，周边配套较齐全，满足日常生活需要。项目为16 综合体，项目的号召力和品牌力，相信会对周边进展起到一定的促进 作用。 六、SWOT 分析 优势 S： 1、项目位于唐山都市核心，是唐山传统商业旺地和唐山人心目 中的中心位置。 2、项目西面是抗震纪念碑公园，北面隔半个街区是凤凰山公园 和大城山公园，南面不远是南湖公园，绿化环境佳。 3、万达集团是全国知名开发集团，项目具有一定的品牌效应。 4、目前的中央调控政策是促进房地产回温顺进展，对房地产开 发和销售有利。 5、项目区位较

22、受唐山客户青睐，项目受市场关注度高。 6、项目交通条件较好，北临新华西道，地块四周道路四通八达。 7、项目是唐山都市核心区的大型综合体项目，项目包含大型商 场、步行街、星级酒店、高档写字楼、高档住宅，各物业互相促进、 复合创生更大的升值潜力。 劣势（W） 1、项目东界和南界目前成熟度不高，商业和居住氛围不浓厚。 2、目前房地产整体市场不容乐观，可能 1-2 年内仍处于低谷期， 项目的销售压力较大。 3、唐山的写字楼市场一直不佳，项目的写字楼销售难度大。 17 4、唐山目前购房人群进入观望期，市场信心短期难以恢复。 5、项目建筑密度高，楼间距不足，绿化率低，项目居住的舒适 度较低。 机会（O）

23、1、房地产宏观政策有接着朝促进产业进展的方向前进。 2、唐山经济快速进展，人民收入的快速增长，房地产市场需求 潜力较大。 3、项目地块和北面的开滦综合体地块同期开发，唐山传统商区 有东移一步的趋势。 威胁（T） 1、目前地块还有个不房屋未拆迁完毕，有可能阻碍工程进度。 2、市政府对房地产开发的整顿规则的不确定性。 3、项目对面的开滦综合体项目和嘉里凤凰新城项目将是项目的 潜在的竞争威胁。 4、由于煤炭、钢铁价格的持续下降，唐山富裕阶层的收入受影 响较大，阻碍其购房积极性。 5、都市核心有向西和向北分化的趋势，对项目长远的进展可能 不利。 七、项目定位 1、住宅总体定位 （1）住宅市场定位 18

24、 从项目的唐山都市背景、市场环境来看，做顶级公寓市场尚不成 熟。 从项目自身规划设计条件和项目总体量来看，做纯高档住宅市场 空间有限，同时项目高容积率难以达到足够的产品均好性。 因此建议项目住宅总体定位为：都市核心区中高档社区。 结合项目地段稀缺性来看，项目属性同时具备居住和投资双重特 性。 （2）住宅目标客户群体 本项目以后目标客户群以高端客户群及中高端客户群为主。 客户来源要紧包含两部分：市中心区消费群体、郊县消费群体。 较凤凰新城等新兴区域，外郊县的高端客户群比重将大大增加，同时 由于地缘关系产生的都市东部区域的客户比重也会偏大。 从客户行业特征来看，目标客户群要紧包含四类： 2、写字楼

25、定位 目前唐山写字楼市场总体尚不成熟，现有中、低档次写字楼市场 矿产、钢铁、建材等 私营企业中高层 四类目标客群 银行、电信、电力、钢铁 等大型垄断企业中高层 高新科技产业、流通业、服 务业中的高收入阶层 政府中高级公务员 事业单位中高级治理19 消化速度较慢，唐山高端写字楼市场尚为空白，可能市场空间也较小， 然而潜在供应量较大。因此建议本案写字楼部分产品结构应适当丰富 产品线以降低市场风险。 写字楼部分选择地块北侧西段写字楼作为高档写字楼产品，提高 项目整体档次和形象，填补唐山高端写字楼市场空白。 目标客户要紧包含投资者、唐山主导产业链条中的经销商，要紧 包含大型钢铁、建材、汽车类等经销商，

26、以及外地大型企业驻唐办事 处。 中档 Soho 类部分选择地块其余写字楼类作为 soho 类产品，具有 办公及自住两种功能，户型面积差不多单元在 50-70 平米，可灵活自由 组合，建议精装修。 目标客户群要紧包含投资者，钢铁、建材、汽车类等经销商，以 及外地企业驻唐办事处，本地中小型服务类企业、商贸服务公司。 20 地 块 第三章 建设选址与建设条件 一、项目选址 该项目位于唐山市路南区新华道南侧，国防道北侧，文化路东侧， 增盛路西侧。 该项目规划用地面积 21.27 万平方米，建设用地面积 21.27 万平 方米，总建筑面积 104.60 万平方米，地上建筑面积 88.60 万平方米， 其

27、中大商业 14.00 万平方米、酒店 4.00 万平方米、写字楼 14.00 万平 方米、住宅 33.00 万平方米、回迁部分 23.60 万平方米，地下总建筑21 面积 16.00 万平方米，容积率 4.18，建筑覆盖率 46%，建筑绿地率 7%， 停车数量 3000 辆，建筑高度 99.9 米，广场面积 0.94 万平方米。 二、区位分析 项目位于唐山市核心区，抗震纪念碑东侧，紧邻都市主干道 新华道与建设路。 建设路： 唐山市的迎宾景观大道，全长 10.38 公里，是唐山市 首条实行“绿波”治理的道路 。 新华道：1985 年完成建设，路面宽 50 米，全长 9.55 公里，也被 称为“唐

28、山的长安街” 。 抗震纪念碑：位于建设路与新华道交汇处，建成于 1986 年唐山22 抗震 10 周年之际，原为无人认领的地震遇难遗体安葬地，现为唐山 人文化娱乐活动的重要场所。 目前唐山人关于该地块总体评价较好，专门认可该地段的“都市核 心地段”稀缺性和较高的开发价值，抗震纪念广场并可不能带来负面影 响，而是将纪念碑看成是唐山的标志性建筑和唐山的骄傲。 三、地块现状 该地块处于唐山市中心地段，东至增盛路、南至国防道、西至文 化路、北至新华道。原有居住区于 1984 年竣工入住，大部分为二层 建筑，地块四周多为沿街商业区。 23 目前地块要紧部分差不多拆迁完毕，剩余部分为南侧建筑及东侧少 量商

29、铺，地块由北至南形成一定坡度，内部有一定数量的原生树木。 南侧一面的建筑及东侧的部分住宅较破旧，西侧大钊公园的绿化 度较高，北侧与其他三侧形成鲜亮对比。 下图为北侧新华道及百货大楼 24 下图为西侧文化路 下图为东侧增盛路 下图为南侧国防道 25 四、建设条件 1、气候条件 唐山市地位于华北冲积平原东北隅，北枕燕山，南邻渤海，受海 洋性气候与季风性气候操纵，属半大陆性气候。夏季炎热多雨，冬季 严寒干燥多风，极端最高气温 39.6，极端最低气温21.0，年平均 气温 11.1，平均降雨量 614mm/a。冰期由每年 12 月冻结，融解于 次年 3 月，冻结期约 45 个月。冻土深度为 0.60.

30、8m。最小降雪厚 度为 40mm，最大降雪厚度为 190mm。常年以东风为主，冬季多为 偏北风，最大风速为 25m/s。 2、地质条件 （1）地层概况 工作区处于燕山南麓，属山前冲洪积平原区，地面标高 1926m， 区域地层序列从新到老为新生界至太古界。其中前寒武系均出露于开 平煤田北部及东北部。开平煤田的寒武系、奥陶系、石炭系、二迭系 已建立起我国北方重要的标准地层剖面；石炭系、二迭系为要紧含煤 地层。奥陶系构成了含煤盆地的基底。 （2）区域地质构造概况 本区大地构造位于燕山台褶带南缘的开滦台凹，该台凹要紧由中 元古界至上古生界组成，晚古生界石炭、二迭系沉积环境稳定，发育 齐全，沉积层厚 1

31、200m 的煤系地层。中生代燕山运动强烈，形成一 系列褶皱和断裂，并缺失中生界，也无岩浆运动。褶皱具隔挡式特点， 背斜窄，走向断层发育，向斜宽。褶皱轴走向均为北东，要紧有丰台26 背斜、车轴山向斜、碑子院背斜、开平向斜。新生代以来，南北构造 分异明显，南部下沉，上新统第四系向北层层超覆，并伴随断裂活 动形成鸦鸿桥凹陷、新军屯唐山凸起、唐山东断凹等构造。 （3）水文地质条件 区内分布有第四系孔隙水，奥陶系岩溶水，碎屑岩裂隙水，它们 之间存在着不同程度的水力联系。 （4）工程地质条件 依照唐山市长青楼小区及周边区域整体改造规划用地地质灾难 危险性工程地质勘察报告，场区内共布设的 8 个 31.45

32、6.90m 不等 的工程地质钻孔揭露的地层岩性要紧为密实的砂性土和粘性土互层； 按其沉积环境、物理力学性质及工程特征进一步划分为 14 层。现将 工程场区的岩性自上而下描述如下（图 38、9、10、11、12）： 第层：杂填土 层底埋深 0.32.0m，层底标高 17.324.8m，层厚 0.32.0m。 杂色，松散，稍湿，含较多砖块、灰渣及石子，局部为素填土。堆积 时刻大于 10 年。 第层：粉质粘土 层底埋深 1.15.1m，层底标高 17.123.9m，层厚 0.43.9m。 棕黄色，可塑，干强度中等，韧性中等，含砂粒，局部夹粉砂，见铁 锰结核，具锈染，地基土承载力特征值为 120kPa

33、。 第层: 粉砂 层底埋深 3.55.3m, 层底标高 14.021.8m，层厚 1.53.3m。27 灰黄色-棕黄色，稍湿-湿，稍密-中密，以长石为主，石英次之，磨 圆度差，分选差，局部含土质成份较高，地基土承载力特征值为 160kPa。 第层: 粉细砂 层底埋深 5.010.5m，层底标高 12.219.7m，层厚 1.25.9m。 灰黄色-棕黄色，湿，中密-密实，以长石为主，石英次之，磨圆度差， 分选差，局部含土质成份，夹粉质粘土薄层，地基土承载力特征值为 180kPa。 第层：粉质粘土 层底埋深 7.39.6m, 层底标高 11.918.2m，层厚 1.53.6m。 灰黄色，可塑，局部

34、软塑，稍有光滑，干强度中等，韧性中等，含砂 粒，局部含量较高，见铁锰结核，具锈染，地基土承载力特征值为 120kPa。 第层: 粉质粘土 层底埋深 10.816.8m, 层底标高 4.814.5m，层厚 1.37.2m。 棕红色，局部棕黄色，可塑，稍有光滑，干强度中等，韧性中等，见 铁锰结核及钙质结核，具锈染，地基土承载力特征值为 150kPa。 第层: 粉土 层底埋深 13.616.0m, 层底标高 3.311.9m，层厚 2.35.0m。 灰黄色，湿，密实，摇震反应中等，干强度低，韧性低，含砂粒，局 部夹粉质粘土，见铁锰结核，具锈染，地基土承载力特征值为 170kPa。 第层: 粉砂 28

35、 层底埋深 16.021.3m, 层底标高 0.68.8m，层厚 2.25.7m。 灰黄色-棕黄色，湿，密实，以石英、长石为主，含暗色矿物，磨圆 度较好，分选一般，地基土承载力特征值为 200kPa。 第层：粉质粘土 层底埋深 17.522.7m, 层底标高-3.47.9m，层厚 0.94.0m。 灰黄色，可塑，稍有光滑，干强度中等，韧性中等，含砂粒，局部夹 粉细砂层，见铁锰结核，具锈染，地基土承载力特征值为 180kPa。 第层：粉砂 层底埋深 17.028.9m，层底标高-8.28.3m，层厚 1.56.5m。 灰黄色，湿，密实，以石英、长石为主，含暗色矿物，磨圆度较好， 分选一般，夹粉质

36、粘土及粉土薄层，地基土承载力特征值为 240kPa。 第层：粉质粘土 层底埋深 19.335.2m，层底标高-15.96.0m，层厚 1.97.7m。 棕黄色，可塑，稍有光滑，干强度中等，韧性中等，含砂粒，见铁锰 结核，偶见钙质结核，具锈染，地基土承载力特征值为 180kPa。 第层：粘土 层底埋深 21.239.5m，层底标高-20.24.1m，层厚 0.86.6m。 棕红色，硬塑，光滑，干强度高，韧性高，含砂砾石，以粗砂及细砾 为主，下部富集，含较多铁锰结核，地基土承载力特征值为 210kPa。 第1 层：粉质粘土 层底埋深 37.042.6m，层底标高-14.8-23.3m，层厚 2.4

37、 3.1m。灰黄色，硬塑，光滑，干强度中等，韧性中等，含钙质结核，29 具锈染，夹少量碎石块及石屑，地基土承载力特征值为 220kPa。 第层：残积土 层底埋深 24.856.9m，层底标高-37.60.7m，层厚 0.8 14.3m。灰白色，局部紫红色，含风化碎石块，成土状，遇水软化， 地基土承载力特征值为 250kPa。 第层：石炭二叠系基岩 揭露深度 31.5-54.9m，揭露厚度 4.1-17.5m。基岩要紧为砂岩、 泥岩、灰岩，倾向东南，倾角 45 度左右。 泥岩：褐色，强-中风化，岩芯呈碎块及碎屑状，裂隙发育，局 部具锈染。 砂岩 ：灰白色，强-中风化，砂粒要紧以中细粒石英、长石为

38、主， 下部颗粒较粗，硅质胶结，磨圆分选一般，岩芯中轴夹角 4555， 岩芯呈块状，下部呈短柱及柱状，较破裂。 灰岩：青灰色，强-中风化，局部夹泥灰岩，岩芯中轴夹角 45 50。顶部裂隙发育，泥质充填，分布有溶蚀洞隙及破裂带，被粘土 密实填充。7 号孔 40.1-41.3m，43.1-49.0m 为溶洞，粘土密实充填。 该现象在电成像探测剖面 264 中也得到验证。 依照综合钻探及波速测试分析结果，评估区岩土体工程地质条件 良好，属于可进行建设的类场地土。 3、土地及规划条件 该项目用地面积为 319.02 亩，位于路南区增盛路西侧、新华道 南侧，大连万达集团股份有限公司通过国有建设用地使用权挂

39、牌出让30 竞得该块国有建设用地使用权。使用期限为商业 40 年、住宅 70 年。 该地块规划指标为：项目容积率约为 4.3（地上建筑面积），地上 总建筑面积许多于 91 万平方米（其中住宅不多于 53 万平方米），该 地上建筑面积不因用地面积变化而调整。项目包括大型商业中心、一 座超五星级酒店、高档办公和居住功能。建筑密度不大于 50%。 4、交通条件 项目北侧紧邻新华道，距离建设路仅 500 米，交通快速便利；项 目西侧紧邻抗震纪念碑广场及大钊公园，7 路、28 路等多路公交均可 到达。 31 5、生活配套设施条件 该项目位于都市中心地段，步行尺度内生活配套设施十分完善。 要紧生活配套设施

40、如下 商业：要紧沿新华道分布的百货大楼、三利购物中心、尚座商业 街等。医疗：妇幼医院、老年病医院、同济医院、工人医院及中医医 院等。教育：西山路小学、市八中、警察学校、河北理工大学等。绿 化：大钊公园、凤凰山公园等。政府：市委、市政府、市人大市政协 等。 6、市政基础设施条件 唐山是震后崛起的新型都市，都市功能分区明确，市政设施配套， 环境清新优美，现代化水平较高。都市自来水普及率、燃气普及率、 污水集中处理率、供热普及率分不达到 100、98.4、81和 64.6，32 均居全国同等都市领先水平。 项目电力、给水、污水、雨水、热力、燃气、电信等市政基础设 施均能满足需要。 7、施工条件 项目

41、所在地能实现“七通一平”的施工条件，工程建材也供应充 足。 33 第四章 项目开发技术方案 一、规划设计 1、规划理念 新都市主义：借鉴欧美的进展经验，功能多元化，居住功能必不 可少，幸免都市空洞化； 多元化的都市综合体（HOPSCA） 本项目的定位为一个将大型商业购物中心、商务办公、五星级酒 店、大型市民活动广场、高尚居住社区结合为一体，提供一个多元化 的、具有独特风韵的都市空间。 2、设计原理 以都市总体规划为依据，对唐山市都市格局进行分析，通过研究 都市设计、商务、办公、商业、居住及休闲活动等空间模式和景观环 境各要素，从现代都市功能、景观要求动身，对规划用地进行整体设 计，使该项目成为

42、唐山市区内一道亮丽的都市风景线。 坚持可持续进展的原则，合理精心规划，保持项目开发与环境 的协调进展。 坚持以人为本的思想，用人性化的设计手法，合理进行功能安 排与结合。 创建大型商业购物中心、商务、酒店、居住、休闲、娱乐、生 态、环保为一体的新都市生活中心。 充分挖掘地块的最佳商业价值，合理布置商业建筑，提高整个34 地块和周边地区的活力。 合理组织人流、车流、物流等相互关系，争取人车、人货分流。 充分利用地下空间，合理组织地下功能分区，挖掘地下空间的 潜力与商业价值。 按国际成熟的商业模式与消费心理组织商业室内空间，结合商 业室内步行街与中庭的设计，体现公共空间的公用性、舒适性和休闲 性。

43、 3、规划创意 以都市综合体理论为基础，结合用地现状，在保持都市总体 规划及文脉的基础上，充分发挥土地自身内在价值，构筑都市新地标。 都市化、信息化、国际化的快速进展为都市进展带来新的课题，传统 的开发模式已无法满足高度综合、高效率、大容量的服务。其次，回 归文化性与人性化的追求，价值观的多样性，要求都市的居住区具有 区域中心的功能，形成了对都市复合功能的集约性要求，即酒店、商 务、商业，休闲、市民活动等多功能的综合，形成彼此互为补充的“城 中城”。这确实是都市进展的新模式“都市综合体”（HOPSCA）。 4、总体规划布局 唐山万达广场功能结构分为七个片区，其中 A 区为大商业、B 区 为五星

44、酒店与写字楼、C 区为学校区、DEF 区均为高档住宅区、G 区 为回迁住宅区。 项目地块北侧和西侧是综合共建部分，包含大型商场、写字楼、 酒店、学校等公共建筑，地块中央和东界、南界是住宅部分，包含住35 宅和住宅底商，如下图： 5、规划指标 序号 项目名称 数量 单位 1 规划用地面积 21.27 万平方米 2 建设用地面积 21.27 万平方米 3 总建筑面积 104.60 万平方米 4 地上总建筑面积 88.60 万平方米 其中 大商业 14.00 万平方米 36 酒店 4.00 万平方米 写字楼 14.00 万平方米 住宅 33.00 万平方米 回迁部分 23.60 万平方米 5 地下总

45、建筑面积 15.70 万平方米 6 容积率 4.18 7 建筑覆盖率 46 % 8 建筑绿地率 7 % 9 停车数量 3000 辆 10 建筑高度 99.9 米 11 广场面积 0.94 万平方米 二、建筑设计 要紧建筑一览表 序号 建筑名称 单位 数量 1 26 层写字楼 5 层商业裙房 栋 2 2 30 层写字楼 5 层商业裙房 栋 1 3 30 层写字楼 4 层商业裙房 栋 1 4 3 层步行街 条 1 5 25 层五星级酒店 栋 1 6 25 层写字楼 5 层商业裙房 栋 1 7 5 层学校 1 37 8 3 层幼儿园 1 9 2433 层板楼住宅 栋 11 10 24 层点式楼住宅

46、栋 2 11 2433 层板塔结合住宅 栋 2 12 33 层点式住宅 栋 6 13 2 层沿街商业 沿街 三、结构设计 1、结构概况 名称 结构 形式 基础 形式 结构安全等级 高层建筑 框剪 桩筏基础 二级 裙房建筑 框剪 桩筏基础 二级 多层公建 框架 筏基础 二级 多层底商 框架 筏基础 二级 2、建设地区差不多数据 差不多风压 （kn/m2） 差不多雪压 （kn/m2） 标准冻深（m） 地面粗糙度 0.45 0.40 0.80 C 类 3、抗震设防标准 38 抗震设防 烈度 抗震设防 类不 结构安全 等级 地震分组 抗震等级 8 度（0.20） 丙类 二级 第一组 一级 四、暖通设计

47、 1、供热系统： 本项目所需热源为都市热力管网，共设置四个换热站。地块 A 设置一个换热站，地块 BC 合用一个换热站，地块 DF 合用一个换热站， 地块 EG 合用一个换热站，换热站设置在地块地下室内。地块 A 热负 荷指标为 50 W/m2，总热负荷为 14000KW；地块 BC 热负荷指标为 50 W/m2，总热负荷为 11800KW；地块 DF 热负荷指标为 35 W/m2，总 热负荷为 5775KW；地块 EG 热负荷指标为 35 W/m2，总热负荷为 5775KW. 室外管路直埋敷设，热力站设气候补偿器，二次管网采纳集 中质量调节。 2、室内系统： 室内二次热媒均为低温热水。购物中

48、心(大商业)和酒店设置中央 空调系统，热媒温度为 60500C，购物中心(大商业)空调系统要紧采 用全空气系统，并设排风机，过渡季节能满足全新风运行，排风机设 热回收装置。酒店要紧采纳风机盘管加温控阀和三速开关系统，以利 于节能。空调水系统采纳二次泵变流量。住宅，公寓和小学校设散热 器采暖系统，热媒温度为 85600C。住户和公寓供暖系统采纳共用立 管的分户独立系统形式，分户计量。学校采暖系统为单管垂直顺流加39 三通跨越。供温顺空调系统设高低区，系统补水定压均在换热站集中 解决。住宅内设分体空调，由用户自行解决。 3、制冷系统： 本项目所需冷源为人工冷源，机组分不设于地块 A 和 BC 地下

49、室 内，采纳离心制冷机。主机选择考虑容量和台数的合理搭配，使系统 在部分负荷运转时也处于相对高效率状态。制冷剂采纳环保冷媒。地 块 A 冷负荷指标为 120 W/m2，总冷负荷为 16800KW；地块 BC 冷负 荷指标为 80 W/m2，总冷负荷为 3200KW。 4、通风和防排烟系统： 住宅和公寓卫生间设排气扇，厨房设抽油烟机；地下车库设机械 通风和排烟系统；酒店和写字楼靠外墙的楼梯间设机械加压送风系 统，消防电梯前室设机械加压送风系统，加压风机设于屋面。住宅靠 外墙的楼梯间自然排烟，消防电梯前室设机械加压送风系统；商业部 分的防烟楼梯间设机械加压送风系统。 超过 20 米无自然通风的内走

50、 道和长度超过 60 米的内走道设机械排烟；面积超过 100 M2 经常有 人停留的或可燃物较多的地下室和地上无窗房间设机械排烟。 五、给排水设计 1、给水系统： 本项目所需给水水源从市政管网引入，并设中水回用系统。室外 给水管道双路引入并环状（与室外消火栓合用管道）。给水和中水系 统采纳变频加压分区供水，并充分利用市政管网水压。给水加压泵房 设于 E 地块地下室。中水加压泵房设于 EG 地块地下室。给水和中水40 系统均设水表计量。住宅和公寓内热水系统采纳电淋浴器。酒店考虑 集中热水供应，热水采纳太阳能系统并设辅助热源。小区绿化浇洒用 水和道路广场浇洒按面积 2L/M2.d，住宅人均用水定额

51、取 120L/人d， 每户计算人数 3.0 人，商业按 1 人/4m2。未预见水量和管网漏失按最 高日用水量的 10%考虑。生活总用水量为 1730M3/d。 2、室内系统： 本项目住宅和公寓水表设于户门外公共空间管井中，水表采纳卡 式水表。商业给水水表设置室外水表井或地下室水表间。 3、消防系统： 室内消防系统为临时高压，消防用水量按项目内最大的一座建筑 物考虑，同一时刻内考虑一次火灾。地块 A 和 BC 做一套集中区域消 防加压泵房和消防水池(消防水池 540 立方（只含室内消防水量）)， 设于地块 A 地下室内，室内消火栓用水量 40L/s，室外消火栓用水量 30L/s，火灾连续时刻 3

52、h；酒店、写字楼设自动喷水灭火系统，按中 危险 I 考虑，火灾连续时刻 1h；车库和商业设自动喷水灭火系统，按 中危险 II 考虑，火灾连续时刻 1h。地块 DF 和 EG 做一套集中区域消 防加压泵房和消防水池(消防水池 350 立方（只含室内消防水量）)， 设于地块 E 地下室内，室内消火栓用水量 30L/s，室外消火栓用水量 20L/s，火灾连续时刻 2h；本项目消防系统分区。消防水箱和增压稳 压设备设置在最高楼屋顶水箱间。水池容积应满足在任何情况下消防 用水不被他用。 4、排水系统： 住宅和公寓室内污废水分流，废水经处理后冲厕和绿化浇洒。污41 水汇合后有组织排到市政污水管网。污水量按

53、生活用水量的 90%考 虑，计 1557m3/d。室内系统设置专用通气立管。小于 10 层的污水管 设置伸顶通气管。地面以上污废水为重力流排水，地下室污废水采纳 潜污泵提升。 5、雨水系统：设计重现期为 1 年，综合径流系数 0.55。屋面雨 水经落水管到地面后与地面雨水汇合排放到小区内雨水管网。小区内 布设雨水井，沿小区路设雨水口，汇总后经小区管网排放到市政雨水 管网。 六、燃气设计 1、气源 气源由都市天然气管网供给，天然气热值为 8400 千卡/Nm3 。 2、系统 考虑室外景观阻碍，本项目设置调压箱。在地块 D、E、F、G 内 各设一个，中压管道经调压箱后低压入户。地块 A、B 依照用

54、气位置 在室内设调压装置。 3、用气量 住宅每户 1.2M3/户.日，酒店按 0.2M3/床.日（日工作小时数为 6）。 4、室外管网 管材使用无缝钢管，管道敷设采纳直埋方式，坡度 0.3%，加强 防腐。天然气由市政管网供应。 42 七、电气设计 1、 强电部分 （1）A 地段供电电源及用电负荷 a).本区域建筑面积共计 35 万平方米。其中地上建筑面积 28 万平 方米，地下建筑面积 7 万平方米，地上建筑包括步行街 6.38 万平方 米、万紫千红百货 2.77 万平方米、综合楼 1.38 万平方米、娱乐楼 1.48 万平方米；地下建筑包含超市 1.6 万平方米，其余为车库。该区域总 用电量

55、可能为 28000kVA。 b).该区域负荷分类:本区域为一类高层建筑。一级负荷: 其商场营 业厅、门厅、公共楼梯、要紧通道照明、餐饮照明、电影院用电（不 包括空调用电）及事故照明为一级负荷，其中消防负荷：消防报警及 联动操纵系统、气体灭火、消防泵、喷淋泵、消防防排烟风机、消防 电梯。变配电室、消防泵房、消防操纵室、各层楼梯间前室、疏散楼 梯及相应的公共区域的应急、疏散照明等以上负荷均为一级负荷；客 梯电力、自动扶梯、空调机房用电为二级负荷；其余负荷等级为三级 负荷。 c).依照该建筑负荷等级及该地区供电情况：由都市外网引进四路 不同 110kV 区域变电站的 10KV 双路电源，按一级负荷供

56、电。（即：当 一个电源发生故障时，另一个电源不应同时受到损坏）。在该建筑内 设置两个开闭站，10KV 配电系统采纳单母线分段运行，两路高压设 自投装置采纳电气互锁；在该地段设置十个变电所。其中商场变压器 负荷率不超过 70%，当一个变压器故障时，另一个变压器能担负所有43 的一、二负荷。低压母线采纳单母线分段系统。各不同功能建筑分不 由各自独立变压器供电，消防负荷采纳双路供电，末端互投的供电方 式。双路电源采纳电气和机械互锁。 d).用电计量方式 商业建筑采纳高供高计，写字楼及步行街采纳高供高计且各户设 独立预付费电表。 （2）B 地段供电电源及用电负荷 a).本区域建筑面积共计 11.6 万

57、平方米。其中酒店地上建筑面积 4 万平方米，地下建筑面积 1 万平方米；写字楼地上建筑面积 4.2 万平 方米，地下建筑面积 2.4 万平方米，该区域总用电量可能为 10000kVA。 b).本小区该区域负荷分类:本区域一类高层，其中高层酒店:电子 计算机、电话、宴会厅电声、新闻摄影、录像电源、宴会厅、走道、 餐厅、娱乐厅、门厅、高级客房、康乐设施照明、地下室污水泵、雨 水泵电源、部分客梯电力为一级负荷，其中消防负荷：消防报警及联 动操纵系统、气体灭火、消防泵、喷淋泵、消防防排烟风机、消防电 梯。变配电室、消防泵房、消防操纵室、各层楼梯间前室、疏散楼梯 及相应的公共区域的应急、疏散照明等以上负

58、荷均为一级负荷；其余 负荷等级为二级负荷；写字楼：其商场营业厅、门厅、公共楼梯、总 值班室、要紧通道的一般照明、各种场所事故照明、消防电梯、客梯、 紧急广播、防烟及排烟设施、消防泵、喷淋泵、火灾自动报警、自动 灭火装置等消防电力设备，以及电话总机房、变电所、计算机房等部 位为一级负荷；重要办公室、会议室为二级负荷，其余负荷等级为三 级负荷。 44 c).依照该建筑负荷等级及该地区供电情况：由都市外网引进四路 不同 110kV 区域变电站的 10KV 双路电源，按一级负荷供电。（即：当 一个电源发生故障时，另一个电源不应同时受到损坏）。10KV 配电系 统采纳单母线分段运行，两路高压设自投装置采

59、纳电气互锁；在酒店 及写字楼内各设置一个变电所，变电所内选用 1250kVA 的干式变压器 4 台。两台变压器分列运行；低压母线采纳单母线分段系统，消防负 荷采纳双路供电，末端互投的供电方式。双路电源采纳电气和机械互 锁。 d).用电计量方式 酒店建筑采纳高供高计，写字楼采纳高供高计且各户设独立预付 费电表。 （3）C、D、E、F、G 地段供电电源及用电负荷 a).本区域住宅建筑面积共计 42 万平方米，底商建筑面积共计 7.2 万平方米，地下总建筑面积共计 8 万平方米，小学及幼儿园建筑面积 为 1.1 万平方米。住宅用电设备容量按每平方米 50W 考虑，底商按 每平方米 80W 考虑，小学

60、及幼儿园按每平方米 35W 考虑。该区域总 用电量可能为 20000kVA。 b).本小区该区域负荷分类:住宅为一类高层，小学及幼儿园为多 层民用建筑。一级负荷:住宅内消防电梯等消防用电、应急照明及公 共照明；一般电梯及生活水泵为一级负荷，其余为三级负荷。 c).依照该建筑群负荷等级及该地区供电情况：由都市外网引进四 路不同 110kV 区域变电站的 10KV 双路电源，按一级负荷供电。（即： 当一个电源发生故障时，另一个电源不应同时受到损坏）。在该建筑45 群内设置两个开闭站，10KV 配电系统采纳单母线分段运行，两路高 压设自投装置采纳电气互锁；分不在 D、E、F、G 地段设置四个变电 所