沙县房地产市场调查研究报告

1、沙县房地产市场调研报告目 录第一章 前 言 一、报告告编制目目的 二、报告告编制依依据 三、拟定定商住地地块概况况四、周边边地块指指标参照照 五、沙县县其他可可利用的的商住地地块六、近年年沙县部部分城建建规划地地块第二章 沙县房房地产开开发环境境分析 一、沙县县房地产产发展概概况二、沙县县房地产产市场分分析 第三章 拟定项项目开发发优势点点与机会会点分析析 一、本案案开发优优势点 二、本案案开发机机会点第四章 拟定项项目定位位 一、目标标市场定定位 二、产品品定位 第五章 附 件件一、沙县县06年年房屋施施工、销销售、空空置统计计表二、个案案调研第一章 前前 言沙县，是是国家交交通部新新一轮规

2、规划的全全国1000个、福建省省4个交交通枢纽纽通之一一。鹰厦厦铁路、2055国道、沙溪航航运和福福银高速速公路横横贯全境境，三明明机场、泉三高高速、向向莆快速速铁路、杭深铁铁路、厦厦沙高速速等正在在建设及及规划中中。为提提升环境境竞争力力，政府府方面把把沙县规规划建设设成为一一个闽中中腹地新新兴的产产业集中中地、福福建山海海通道重重要的物物流集散散地和闽闽西北最最佳的人人口居住住地，建建成以“三明 沙县”市县一一体化城城市联盟盟体的绿绿色工贸贸城市。本报告告围绕着着沙县新新城北片片区福银银高速沙沙县出口口处左侧侧约4000亩（可征用用面积）的一国国有挂牌牌商住地地块的开开发经营营环境进进行市

3、场场调查分分析，以以及周边边主要同同类竞争争物业的的比较后后，依据据沙县目目前市场场状况和和对未来来的预测测，以及及项目的的开发经经营策划划提出初初步意见见，以期期探讨该该地块进进行住宅宅开发经经营的可可能性。注：以下下数据是是依据周周边物业业的指标标参考提提出的，该方案案仅为初初步方案案，在很很多方面面还有待待于进一一步优化化。一、报告告编制目目的1、在对对项目开开发环境境进行详详细分析析的基础础上，结结合项目目所处的的区位环环境，对对该地块块的市场场价值进进行合理理的评估估。 2、对项项目的可可行性与与开发经经营策划划提出初初步意见见，并对对项目的的规划、建筑方方案提出出相应的的建议。 3

4、、结合合公司的的状况和和项目的的特点，探索项项目开发发经营的的可行方方式。 二、报告告编制依依据 1、沙县县第三轮轮城市总总体规划划方案； 2、沙县县政府信信息网站站；3、国家家及三明明、沙县县颁布的的与房地地产相关关法律与与政策； 4、沙县县20006统计计年鉴； 5、现场场勘察和和实地调调研所得得资料； 6、沙县县蔚蓝机机构、福福州喜达达屋、福福州四维维联冀、厦门意意特诺等等中介代代理公司司提供的的资料。三、拟定定商住地地块概况况 1、沙县县小吃文文化城东东对面北北侧地块块（暂称称友邦第一城城）2、该地地块位于于沙县城城市北大大门福银银高速沙沙县出入入口左侧侧拟规划划地块，用地总总面积约约

5、2000亩，属属于三明明沙县市市县一体体化规划划的城区区三大高高尚新区区之-沙县北北大门居居住组团团，交通通便捷，是沙县县进出高高速的必必经之路路；也是是通往拥拥有华夏夏第一卧卧佛-淘金金山、定定光禅院院的朝圣圣旅游必必经之路路；周边边有建设设及规划划中的沙沙县小吃吃城、沙沙县老年年公寓、思敬前前（荣华华公司）商住地地块及沙沙县目前前最大的的成熟住住宅小区区鸿图花花园等项项目。对对于新型型高尚住住宅开发发有极其其重要意意义。根根据海西西纺织工工贸园开开发合同同精神，沙县政政府拟该该地块1130-1500亩给予予置换，但目前前该用地地还未收收储拆征征、相关关规划指指标未定定。四、周边边地块指指标

6、参照照： 1、世纪花花园A、地理理位置：位于沙县县新城西西路北侧侧，其四四至范围围为：东东至规划划道路、西至规规划道路路、南至至规划住住宅小区区、北至至与地税税花园间间道路。地块现现状：地上建建筑物拆拆除、管管线迁移移。B、主要要规划指标标：a.面积积：3442066平方米米（511.366亩），其中办办证用地地面积3322777平方方米、城城市绿地地面积119299平方米米，城市市绿地面面积不办办证。b.用途途：商业业、住宅宅用地。c.使用用年限：商业用用地400年、住住宅用地地70年年。d.容积积率：2.226e.建筑筑密度：211%。f.绿地地率：40%。C、其他他具体挂挂牌信息息详见附

7、附件。D、摘牌牌企业：沙县荣荣华房地地产开发发公司（据了解解为本地地新成立立股东公公司；负负责人：张永辉辉）E、摘牌牌时间：20008年33月144日G、最终终摘牌地地价：1125万万亩；2、“沙沙县老年年公寓地地块”AA、地理位位置： 位于沙沙县高速速公路收收费站入入口道路路西侧、小吃文文化城北北侧，其其四至为为：东至至收费站站入口道道路、西西至往淘淘金山道道路、南南至空地地、北至至空地。现状条条件：生地，建筑物物拆除、管线迁迁移。 B、主主要规划划指标： a.土地面面积：2296110.99平方米米（444.466亩）。 b.土地用用途：公公共设施施用地，只限用用于建设设老年公公寓项目目。

8、 c.土地使使用年限限：500年。 d.容积率率：11.0。 e.建设密密度：22%。 f.绿地率率：440%。C、其他他具体拍拍卖条件件及建设设要求详详见附件件。D、拍卖卖地价不不明，据据了解公公告内容容也有在在调整。3、沙沙县小吃吃文化城城 a.项目地地址：沙沙县新城城西路四四通路口口，高速速路出口口处。 b.建设规规模与主主要内容容：小吃城占占地4334000平方米米（611.177亩），建筑面面积约3300000平方方米，建建筑层数数244层，总总投资2210000万元元，其中中固定资资产投资资180000万万元；小小吃文化化城可安安排大小小各式小小吃美食食、 旅旅游 商商品、住住宿、

9、展展览、文文化艺术术表演、娱乐休休闲馆（店）3300个个、可一一次性接接纳10000人人，并设设有可容容纳近4400人人的大型型文艺表表演广场场。 c.项目建建设意义义与主要要效益：本项目建建成实现现经营能能力后，每年小小吃营业业直接收收入预计计158810万万元，以以沙县小小吃文化化城和分分公司的的直接小小吃营业业收入计计算综合合利润预预计为226599万元，每年可可实现增增值税115811万元，各种税税费总计计预计为为21118万元元，投资资回收期期5.221年，投资利利润率331.114%。d.项目目总投资资、投资资股比与与资金来来源构成成：项目总投投资2.1亿元元，其中中固定资资产投资

10、资1.88亿元。 e.项目建建设年限限、进度度、总体体安排： f.建设年年限:220077-20008年，于112月88日召开开小吃节节交付使使用。五、沙县县其他可可利用的的商住地地块沙县东大大路片区区改造（政府合合作项目目）1、承办办单位：沙县城城乡规划划建设局局2、项目目建设理理由和条条件A、地理理位置：沙县东东大路片片区位于于沙县城城区东侧侧，东面面二十八八曲风景景区，南南临七峰峰叠翠、十里平平流，区区位条件件优越。该地块块东至东东门大樟樟树，南南临沙溪溪河，西西至建国国路，北北靠鹰厦厦铁路。B、地块块面积：占地约约33万万平方米米（4995.55亩），含沙县县一中用用地。C、地块块现状

11、：现多为为低矮破破旧的木木质结构构建筑，区内保保留有兴兴国寺、宝延寺寺、城隍隍庙等宗宗教文化化资源及及明清时时期建造造的较完完好具有有历史价价值的古古建筑。同时，东门古古街与周周边自然然景观，如沙阳阳八景瀛州州夕照的的仙舟岛岛、二十十八曲、七峰叠叠翠等非非常和谐谐地融为为一体，是当今今城市中中不可多多得的古古建筑群群的活标标本，也也是沙县县建县116000年的历历史见证证，集商商业、居居住、购购物等系系列综合合开发前前景看好好。4、前期期工作进进展情况况：政府府有关部部门正进进行项目目规划以以及东门门古街建建设项目目可行性性研究报报告编制制。六近几几年沙县部部分城建建规划用用地（其其他地块块待

12、核实实）： A、县交交通局地地块（118亩）： 东至交交通局，西至后后煌沟，南至城城西北路路，北至至鹰厦铁铁路，用用地总面面积1.2万平平方米，全部为为国有建建设用地地。 B、二建建公司地地块改造造项目（18亩亩）： 东至长长太路，西至防防疫站台台阶东侧侧，南至至市政公公司宿舍舍楼后侧侧，北至至防疫站站，用地地总面积积1.22万平方方米，其其中大约约有6000平方方米为集集体山坡坡土地。 C、泰和和路沿线线改造项项目（884亩）： 东至县县职业中中学，西西至老纺纺织厂，南至洋洋坊村，北至东东桥，用用地面积积为5.6万平平方米，全部为为集体土土地，约约4万平平方米为为集体农农用地。 D、五交交化

13、组团团地块（21亩亩）： 东至西西大桥，西至金金沙市场场，南至至李钢路路，北至至城西北北路，用用地面积积1.44万平方方米，全全部为国国有土地地。 E、原看看守所地地块改造造项目（28.5亩）： 东至建建国路，西至电电大教学学楼，南南至老看看守所，北至审审计局大大楼南侧侧，用地地总面积积1.99万平方方米，全全部为国国有土地地。 F、运输输公司地地块（334.55亩）： 东至三三官堂东东路，西西至长富富路东侧侧，南至至民房，北至莲莲花新村村，用地地面积22.3万万平方米米，全部部为国有有土地。 G、东闽闽汽车厂厂地块（31.5亩）： 东至林林业局，西至县县第三中中学，南南至罗花花路，北北至技术

14、术监督局局大楼，用地面面积2.1万平平方米，其中约约40000平方方米为集集体农用用地。 H、火车车站旧屋屋改造项项目（770.55亩）：东至火车车站，西西至中国国石化公公司宿舍舍楼，南南至万佳佳花园，北至县县粮食仓仓库，用用地面积积4.77万平方方米，其其中约有有16000平方方米为集集体农用用地。I、洋坊坊陶瓷建建材城（30.9亩）： 东至洛洛溪河，西至沙沙尤公路路，南至至道路，北至2205国国道，用用地面积积2.006万平平方米，全部为为国有建建设用地地。 J、向莆莆铁路沿沿线拆迁迁项目： 向莆铁铁路沙县县城关段段沿线地地块，将将依据向向莆铁路路设计图图件划定定的征地地红线确确定用地地范

15、围和和征地数数量。第二章 沙县房房地产开开发环境境分析一、沙县县房地产产发展概概况 20022政府为为了拓展展新区，建设建建国北路路，改善善交通状状况。沙沙县进入入商品房房时代。沙县房房地产开开工，竣竣工面积积增势不不减，保保持了快快速上升升的发展展趋势，房地产产开发呈呈现以下下特点：房地产产开发投投资与到到位资金金持续快快速增长长；商品品房销售售面积与与销售收收入增势势强劲；平均销销售价格格稳中趋趋升；商商品房施施工总量量不断扩扩大；新新开工项项目快速速增加。归纳以以下主要要特征：1开发发投资量量持续增增长，投投资结构构趋于合合理。2消费费主题发发生变化化，销售售总量逐逐年上升升。 3销售售

16、价格稳稳中有升升，消费费信贷不不断扩大大。4二级级市场日日趋活跃跃，租赁赁市场渐渐成气候候。 5需求求状况发发生变化化，市场场供求呈呈现多样样。 二、沙县县房地产产市场分分析 1、20002-20008年沙沙县房地地产增长长趋势 5年来沙沙县房地地产市场场形势总总体上处处于稳步步攀升，逐渐走走高的态态势。相关数据据见附件件。A、全县县房地产产开发总总投资、开工面面积、竣竣工面积积在逐年年增长，开发商商空置率率下降。B、在房房地产租租赁市场场上，全全县房屋屋租赁总总户数、总面积积及租金金也在不不断增长长。C、在房房地产抵抵押方面面，全县县房地产产抵押增增长率较较高，说说明个人人购房贷贷款正迅迅速

17、地增增长。以上情况况表明：沙县66年房来来产宏观观经济指指标不断断增长，房地产产市场开开始步入入了成长长期，正正朝着新新的繁荣荣上升期期转变。 2市场场特点分分析 A、宏观观市场特特点： a.住房房分配制制度改革革的历史史性突破破，为房房地产市市场的发发展提供供了动力力。20002年年，沙县县“华山小小区”正式步步入住宅宅的商品品时代。自988年122月311日延续续了近550多年年的福利利分配住住房制度度退出历历史舞台台，货币币分房制制度取而而代之，住宅的的商品属属性逐渐渐被还原原出来。经过119999年的过过度转换换，从220000年开始始，实物物分房已已完全停停止，居居民“等、靠靠、要”

18、的福利利性住房房观念已已经开始始向商品品化转变变。b.回乡乡置业率率加强，使得空空置商品品房消化化能力也也加强。c.经济济适用房房、廉租租房建设设取得较较好成效效，特别别是077年底008年初初开发情情况较好好。d.房地地产一、二级市市场联动动效应初初步显现现。 e.良好好的金融融系统成成为本县县房地产产业的坚坚实后盾盾。f.住房房抵押对对房地产产市场起起到举足足轻重的的作用。 g.房地地产代理理、中介介服务为为房地产产一、二二级市场场的启动动发挥了了积极作作用。B、微观观市场特特点 a.从地地理位置置来看，处于城城区中心心由于历历史业态态的沉淀淀及政府府在基础础配套设设施不断断的完善善，环境

19、境、道路路情况有有较好的的改善，使投资资和销售售量均高高于其他他区域。从销售售情况看看最旺的的是“融兴地地产金鼎城城”今年正正月初五五开盘时时价格拉拉高到338888-48800的的价位。 b.从楼楼盘结构构和户型型来看，砖混结结构的楼楼盘已逐逐步退出出历史的的舞台，目前市市场上的的结构主主要是框框架结构构。户型型设计方方面，随随着市民民生活质质量的提提高，三三室两厅厅两卫的的户型逐逐步取代代了两室室两厅户户型的市市场主力力地位，受市场场的青睐睐。而面面积大都都在1110-1140平平方米之之间。 c.从楼楼盘的层层高看，小高层层楼盘的的销售开开始启动动，改变变了多层层楼盘占占主导地地位的格格

20、局。这这主要是是由于小小高层的的楼盘带带电梯，避免了了多层要要上楼的的麻烦，同时跟跟高层建建筑比较较又有通通风采光光好，户户型结构构好，有有效使用用面积多多等优势势。当然然相对独独立的院院落也是是很畅销销的。 d.从楼楼层的销销售情况况看，顶顶层销售售情况好好于往年年，主要要是技术术方面的的突破带带来的结结果，不不少楼盘盘的顶楼楼销售都都采取了了送阁楼楼的促销销手段，因此顶顶楼在空空间利用用上更合合理了，价格也也略低一一些，对对客户有有一定的的吸引力力，销售售也比较较顺利。例如：西园小小区、罗罗布家园园项目的的闷层价价格多少少于售价价的500%左右右。 e.从价价格上看看，36600-4200

21、0元/平方米米左右的的商品房房是最能能被市场场接受，也是客客户购买买商品房房时认为为最为合合理的价价位。 f.从楼楼盘设计计上看，20004年以以来开盘盘销售的的楼盘设设计风格格各异，以满足足市场日日益张扬扬的个性性化需求求，目前前整个市市场中有有欧式风风格，古古典风格格、中西西合璧的的风格等等多种特特点，可可谓百花花齐放。 g.从楼楼盘环境境来看，由于消消费者的的需求层层次提高高，对物物业配套套、建筑筑品质有有较高的的追求，20004年以以来本县县各开发发商都十十分注重重楼盘硬硬环境的的美化和和完善。h.从楼楼盘配套套设施来来看，不不少开发发商注重重着楼盘盘更多的的人文环环境、智智能化配配置

22、等。i.从楼楼盘的卖卖点来看看，销售售突出的的是城市市新城区区、行政政新中心心等概念念。j从楼盘盘销售宣宣传上看看，市场场虽处于于卖方市市场，但但消费者者还未到到达理性性化的地地步，卖卖方的有有效引导导对买方方的购买买决策会会起到重重要的作作用。 k.从品品牌上看看，鸿图图、融兴兴、恒大大、广源源等企业业的楼盘盘以“购买安安心、居居住舒心心”的特点点，成为为市民购购房的首首选。 总结：220088年沙县县房地产产市场总总体情况况是很好好的，但但是也有有一些缺缺憾。例例如在城城南区域域、工业业园中存存在着住住宅商品品性价比比不合理理等一些些问题，部分开开发商在在开发楼楼盘过程程中还存存在着较较多

23、片面面追求高高利润的的短期行行为，如如选材不不精、建建筑质量量不合格格，物业业管理不不注重，城市配配套落后后等问题题。 C、20009年年及未来来沙县房房地产市市场展望望 20099年全省省房地产产价格从从低迷状状态中走走出，呈呈现出逐逐季上扬扬的态势势。因此此20009年也也是沙县县房地产产发展的的重要一一年。 a.20009年年沙县的的国家、省、市市县及地地方各类类工程投投资计划划将掀起起一轮新新的房地地产经济济热潮。b.20009年年，沙县县全面推推行住房房分配货货币化，提高住住房社会会化、商商品化程程度，建建立适应应社会主主义市场场经济的的城镇住住房新制制度，落落实住房房补贴分分配，释

24、释放购买买力。 c.继续续加强经经济适用用住房、廉租房房的建设设，如：沙县火火车站片片区d.20009年年，三明明市级和和各区县县级房地地产有形形市场即即将全面面建成并并实现互互相连通通。将对对促进市市场流通通将有重重要的推推动作用用。 e.建立立高效的的房地产产行政管管理体系系，积极极推进房房地产交交易与权权属管理理一体化化。f.规范范物业管管理，明明确物业业管理收收费的定定价原则则、定价价方式和和价格构构成，规规范物业业管理收收费并加加强监管管。同时时修订和和完善原原有的政政策法规规，对物物业管理理发展和和市场行行为进行行有效规规范，力力争形成成一个系系统完整整的物业业管理政政策法规规体系

25、。 第三章 “友邦第一城城”开发经经营优势势点与机机会点分分析一、本案案开发优优势点 住宅市场场的优势势点集中中如下。 1、本案案开发周周期内相相关的经经济大“势”。 A、国家家宏观经经济走出出低谷，进入上上升繁荣荣期，是是本案的的开发经经营期。 B、住宅宅业的金金融、财财政、市市场管理理等政策策逐步到到位，住住宅业将将面临有有利的政政策法规规环境。 C、置业业意识古往往今来中中国文化化观念的的组成部部分，已已经重新新泛起，并将成成为全社社会占主主导地位位的消费费观念。全社会会小康后后的家庭庭消费将将首先集集中在住住房条件件的改善善方面。 2、本案案的区位位优势与与地段优优势及其其发展空空间与

26、规规模 A、友邦邦第一城城的自然然环境，在沙县县得地独独优，其其离尘不不离城； B、友邦邦第一城城可作为为三明沙沙县市县县一体化化企事业业人员，私营、民营企企业家理理想的生生活基地地； C、友邦邦第一城城占地超超百亩，规模较较大，可可作为唯唯一的全全封闭高高尚社区区分期开开发。3本案项项目公司司企业领领导核心心与公共共关系状状态。 A、项目目开发公公司领导导核心实实行新组组建的班班子，在在人事、财务管管理等方方面实行行全新的的体制。 B、项目目开发公公司领导导层经营营思想应应以营造造精品品品牌，为为三明市市人民，沙县政政府作出出贡献。 C、项目目也可以以运行类类似于bbot 模式，这也刚刚刚得

27、到到政府的的充分支支持。 D、本案案投资商商的品牌牌、资金金、资源源、公共共关系等等优势。上述这些些优势点点的正确确运用，有利于于开发项项目的打打造良好好的基础础。 二、本案案开发机机会点 1、整个个沙县交交通枢纽纽系统的的建立和和市县一一体化后后人口众众多，外外来人口口也较多多，而且且私营，民营企企业今年年来不但但增加，收入水水平也不不断增加加，加之之“沙县小小吃城”“省级级金沙园园”的品牌牌活动，使得整整个沙县县新区北北的房市市较为活活跃，有有利于新新项目的的上马开开工。 2、项目目区域位位置离尘尘不离城城，自然然环境得得天独厚厚，加之之其成本本较市中中心同类类物业便便宜，而而且近年年来，

28、城城北区域域有大规规模的开开发建设设，整个个区域内内的基础础设施，市政设设施不断断完善和和健全，这就更更有利于于新的项项目未来来的前景景，而且且整个沙沙县的潜潜在购买买力也是是相当有有分量的的，这也也正是项项目的开开发机会会点。 3、目前前“友邦第一城城”交通便便捷，而而且物业业的增值值可能性性是显而而易见的的，项目目在这个个时候和和金陵大大道、二二环路的的建设同同时进行行，将大大大促进进项目所所在地区区交通的的优化。未来几几年里，这些设设施将逐逐步完成成，那么么友邦第一城城销售将将适逢其其时。 第四章 拟定定项目定定位面对竞争争激烈的的房地产产市场，公司要要建立自自己的品品牌与形形象，就就必

29、需长长、短目目标兼顾顾，为实实施品牌牌战略，在本项项目定位位时，需需将区域域，交通通环境、配套设设施，人人文文化化等各种种因素综综合考虑虑，做到到“高起点点规划，高品质质生活”打造沙沙县楼市市新领域域的开发发理念。 一、目标标市场定定位 友邦第第一城位位于沙县县新城北北，这决决定了主主体目标标对象为为沙县周周边地区区的中高高层消费费群。 1、消费费群界定定 A.市县县一体化化后的高高校、科科研院所所高级职职称人士士 B.民营营或私营营企业家家或个体体老板 C.行政政企业事事业单位位的主管管级领导导 D.附近近居民区区部分富富裕回乡乡居民购购房和二二次换房房的需要要 2、年龄龄判断在在3045岁

30、岁 购买目的的比例依依次判断断为：纯纯自住、自住兼兼投资型型、其它它。 二、产品品定位 根据对项项目周边边环境及及物业市市场的调调查分析析，将项项目定位位为全封封闭高尚尚社区，主要原原因是: 1.相对对而言，项目位位于沙县县旅游生生态区-淘金山山下，离离尘不离离城；地地价成本本较低，各项指指标空间间弹性大大。 2.目前前沙县可可开发、销售项项目均在在金沙新新区及水水南片区区，虽然然各项基基础、市市政设施施已趋于于完善。但项目目的销售售状况不不看好，呈有价价无市状状态。 3.在建建的金陵陵路, 二环路路将决定定了“友邦第一城城”在城北北区域具具有其他物业业不可替替代的优优势。附 件一、沙县县06

31、年年房屋施施工、销销售、空空置统计计表20066年房屋屋施工、销售、空置等等统计表表单位：平平方米、万元指标名称称合计按用途分分住 宅宅办公楼商业用房其他90平方方米以下下经济适用用别墅、高档公寓寓房屋施工工面积51855923937768886449361775其 中中：本年新开开工面积积29133952176610546445191440竣工房屋屋面积17600221307733287666165223其 中中：不可销售售面积8898888988本年商品品住宅套套数10077本年竣工工房屋价价值115996876001739910977年商品房房销售面面积19044501713372508

32、8819618885799其 中中：现房销售售面积218779886778815817763144 期房房销售面面积168557116255055083801122655本年商品品房销售售额43488138511811214540522766其中：现现房销售售额457771726614523222384 期期房销售售额38900436799211217300382本年住宅宅销售套套数140006其中：现房销售售套数76 期房房销售套套数132446本年现房房平均销销售价格格20922194771646639922608本年期房房平均销销售价格格2308822644220554551116877年（月）末空置置面积575995212940022988其 中中:空置1-3年(含1年年