露天广场之规划运营方案

1、新大陆地标闲置露天广场之规划运营方案及前期框架分析与设想前言：此方案计计划书主主要宗旨旨在于利利用细致致的分析析与规划划，并配配以有效效的执行行能力在在20009年度度期间通通过以新新大陆地地标为基基础，开开发利用用目前闲闲置的露露天广场场成为新新的利益益增长点点并为进进一步提提升该地地标价值值而创造造机会。但所有有计划在在规划和和执行以以前，必必须阐述述清楚此此间的意意义和相相互之间间的关联联，只有有如此方方能获得得物业所所有者的的新大陆陆管理者者意识上上的共识识，从而而获得在在落实过过程中得得到关注注与支持持，最终终达成所所共想的的目标与与回报。第一节：地标背背景位置：宏观处于于上海黄黄浦

2、江以以东的上上海金融融中心“浦东”新区。微观处处于以“八佰伴伴”为中心心的商业业地段“张扬路路与南泉泉路”相交汇汇的地理理位置，距离商商业热点点“八佰伴伴”（备注注：或者者说张扬扬路）不不足5000米。对临“苏宁”电器，左拥“百思买”广场，右靠“永乐电电器”，背依依“太平洋洋数码广广场”。在地地理是一一个有着着广阔发发展空间间与前景景的位置置，目前前唯一障障碍仅限限于位置置过于陷陷落群楼楼中央，空间虽虽大，但但临街开开面较窄窄，空间间为狭长长比例，因此在在后期的的规划和和实施过过程中将将主要面面临引人人气与人人流的首首要工作作问题。周边环境境及相关关资料分分析：上海浦东东作为一一个世界界性地标

3、标和中国国内陆标标志性区区域，未未来的发发展已经经由我国国宏观的的政策导导引注定定成为是是繁荣昌昌盛大力力发展的的位置。从目前前来讲，浦东又又以三块块区域形形成格局局。以外滩为为中心的的餐饮，休闲娱娱乐，旅旅游观光光的“城市形形象区域域”。以东方明明珠，金金茂大厦厦为中心心的“城市标标志性形形象区域域及对外外形象区区域”以八佰伴伴为中心心的周边边居民购购物，休休闲、娱娱乐，餐餐饮的商商业性区区域。综合以上上的分析析，可以以知道外外滩方向向及金贸贸大厦周周边因国国家大力力扶持的的基础将将不可逆逆转的成成为上海海引以为为傲的“形象工工程”（也可可以说是是面子工工程），而事实实上一个个区域是是否能长

4、长期性可可持续性性发展的的关键在在于居住住人口的的数量和和流动频频率。八八佰伴为为中心的的商业区区域由于于毗邻浦浦东人口口稠密的的社区，所以最最后成其其为一个个含金量量最高的的“商业板板块”是当仁仁不让的的，并因因此将获获得最高高的回报报。做一一个不恰恰当的比比喻：上上海徐家家汇并没没有什么么标志性性建筑，也没什什么亚洲洲第一高高楼，但但由于他他是综合合型的商商业区域域，所以以地标价价值可能能远远高高于其他他地方 在这里里，可以以负责任任的保证证，新大大陆地标标将因为为处于商商业区，会获得得最大的的回报，并可以以清楚的的阐明，只要位位于此区区域中的的任何空空间，都都将获得得最高的的升值潜潜力。

5、优势：位置处于于浦东商商业中心心位置，毗邻各各个大型型卖场和和人流交交通枢纽纽区域。周边的逐逐次改建建在原有有基础上上正在统统一提升升该区域域形象和和打造品品牌效应应，因此此带来的的效果将将影响到到该区域域间的任任何一个个地标板板块。根据周边边的闲置置地块的的了解，目前为为止，在在我们所所处位置置上已经经没有象象新大陆陆广场这这样还有有闲置的的高达550000平米的的空旷用用地，所所以该地地将是相相关对此此区域感感兴趣的的投资商商或相关关产业追追捧的对对象并具具备这样样的资格格和资源。由于目前前是空旷旷地块，因此规规划清晰晰后容易易实施，执行难难度不大大。现有运营营团队资资源，合合作资源源丰富

6、，在执行行过程中中效率将将得到保保证。弱势：位置为周周边群楼楼所包裹裹，比较较陷落。临街开面面较小，入口较较窄。此地已经经闲置整整整6年年或更长长，来往往人流早早已习惯惯该地空空旷，并并无意识识进入。要改变变其固有有思维模模式有一一定难度度。基础建设设薄弱，内部格格局与规规划或建建设为零零，针对对其的改改变需要要时日和和可能的的投入（备注：考虑到到投入具具备风险险，因此此通过转转嫁的形形式给予予解决，并已经经获得这这样的资资源）综合以上上所有背背景阐述述和依据据分析，在此我我们清楚楚的可以以获得此此地是可可作为的的，并具具备成功功所有的的硬性条条件和基基础。而而欠缺的的部分则则可依靠靠后天的的

7、运营操操作获得得弥补，只要措措施得当当，依照照先天的的优势将将达成将将该地从从无规划划无收益益逐步转转变成为为一个商商业区间间。第二节：计划正正文项目规划划原则：人气原则则引进项目目必须具具有吸纳纳人气作作用；引进项目目应对人人群具有有黏着度度，使顾顾客或观观众愿意意多驻足足关注。长期利益益原则引进项目目应该具具有长期期合作性性，并具具备长期期经营实实力；项目合作作的利益益分配原原则更应应体现渐渐进增长长的原则则，以期期获得长长期的利利益回报报。高效益原原则规划项目目应该具具有较高高的经济济效益或或社会效效益；项目选择择应注重重其效益益空间的的大小和和发展速速度；品牌定位位原则整体规划划一开始

8、始就应该该站在品品牌规划划的角度度进行；每个项目目的筛选选也应该该立足增增加品牌牌知名度度和美誉誉度基础础上进行行；项目的定定位应该该站在中中高端的的层面上上，打造造浦东第第一广场场活动场场地的形形象。 项项目规划划内容 地地块内共共分五大大常驻区区域与一一个自由由区。分分别是大型儿童童综合设设施游玩玩区域品牌服装装产品特特卖区域域汽车展示示区域房产楼盘盘展示区区域主题活动动自由空空间区域内容容及解释释1、大型型儿童综综合设施施游乐区区域设立目的的：此为为长期项项目，目目的在于于吸引周周边社区区5周岁岁至122周岁的的儿童人人群来此此游乐并并养成规规律性行行为，从从而引领领其父母母跟随陪陪同同

9、时时进入广广场空间间。游乐项目目的具体体引入合合作对象象：如翻翻斗乐，街头项项目的滑滑板滑轮轮等该区域合合作模式式：找寻寻该内容容的相关关服务提提供商提提供硬件件设备和和人员，我方提提供场地地的模式式进行合合作，通通过可能能的收费费项目的的分成创创造收益益。并以以该项目目内容能能为我广广场带来来人气为为第一目目标。2、品牌牌服装产产品特卖卖区域：设立目的的：作为为八佰伴伴周边为为浦东社社区型商商业购物物中心考考虑，我我场地的的现场销销售人流流是能有有充足资资源的，加之周周边办公公OFFFICEE上班人人群及外外来人口口居住数数量的保保证，通通过此项项目能为为广场带带来丰富富的休闲闲购物的的用户

10、基基础。与与此同时时利用品品牌特卖卖的概念念还可以以在我广广场打造造有品位位但价格格低廉的的口碑效效应，为为广场的的人气黏黏着度带带来帮助助，并可可形成长长期的回回报。另另外，品品牌特卖卖也是诸诸多产品品厂商一一直利用用的宣传传手段和和促销内内容，因因此我们们此区域域的建立立，在该该区域招招商问题题上难度度会小很很多，并并能持续续性长期期稳定收收益。该区域合合作模式式：找寻寻服装行行业的平平台机构构或公司司，将此此板块对对其进行行租赁和和允许其其独立运运营（备备注：在在我广场场宏观控控制范围围以内，即所有有独立运运营的手手段及内内容需符符合我方方之规定定）。3、汽车车与房产产展示专专区设立目的

11、的：汽车车和房产产的项目目首先在在明年处处于金融融危机的的背景下下将非常常的艰难难，所以以更加需需要加大大力度做做出反应应及市场场拉动的的动作。（不缺缺钱但很很心慌）。并且且上述的的产业在在市场消消费关注注度上非非常之高高，对于于用户而而言有了了解和参参与的基基础（人人流不缺缺），加加之上述述的产业业单品价价值高昂昂，因此此一次性性成交几几率较小小，用户户往来数数次的将将得到保保证。（黏着度度非常高高）。最最后，汽汽车房产产是未来来社会关关注的趋趋势，并并因毗邻邻八佰伴伴周边的的社区，所以用用户基础础雄厚，只要开开始，就就能引人人流。该区域合合作模式式：同上上5、自由由区域设立目的的：此位位置

12、首先先位于广广场主席席台及周周边一部部。主要要用于临临时性展展示区域域或主题题活动区区域。由由于位于于广场的的中心位位置，因因此希望望通过每每周或定定期性的的主题活活动引入入，为广广场营造造气氛带带来人气气。并提提升我广广场的整整体格调调和品位位。希望望通过主主题活动动中涉及及到的互互动或表表演等手手段为我我广场进进行宣传传和推广广。最终终成为一一个八佰佰伴周边边的热点点地区。该区域合合作模式式：寻求求与拥有有广告客客户资源源的广告告公司或或传媒公公司合作作，在合合作方完完全承诺诺必须采采用舞台台表演和和互动的的宣传模模式前提提下，并并满足我我方硬性性要求的的高品位位高端路路线的基基础上，通过

13、租租赁活动动场地的的形式合合作。（备注：考虑到到初期我我们所需需要的人人气拉动动和宣传传的需要要，我们们与之合合作的底底线在于于对方满满足我们们硬性要要求的前前提下给给予场地地免费的的支持。此仅作作为最后后谈判成成功的底底线条件件。）3、基础础建设 11）基础础建设从从本方案案成立并并通过之之日起的的一个半半月以内内必须到到位和实实施完毕毕 22）基础础建设所所需要到到的前期期设计和和效果图图制作和和筹备工工作应该该于本方方案成立立和通过过之日起起的半月月内确认认和开始始实施 33）目前前涉及到到的基础础建设中中的两块块的区域域框架搭搭建和户户外LEED大屏屏的搭建建已经具具备合作作商与我我们

14、合作作（备注注：方案案前面有有述）招商招商从项项目立项项之日起起已经开开始同步步进行。本计划划给于的的招商时时间为220088年122月20009年22月300日。此此后的招招商为持持续性招招商，用用以防止止广场开开放过程程中人力力不可抗抗拒的变变化或断断档情况况出现。本次招招商拟订订的目标标为拥有客户户的（服服装，房房产，汽汽车）广广告代理理公司与与传媒公公司拥有客户户的（服服装，房房产，汽汽车）的的平台机机构，如如（中华华服装网网，3115汽车车网等）拥有单例例客户的的广告策策划有限限公司（主要针针对主题题活动的的自由区区域招商商）中介房产产机构或或咨询公公司（备备注：其其招商仅仅为零散散

15、性招商商） 招商商合作条条件：房产，汽汽车，特特卖三大大版块招招商的基基础为任任意一版版块的承承租运营营商月租租金不少少于100万元人人民币。（备注注：此费费用的具具体计划划待商榷榷）主题活动动区域招招商的单单天租金金不少于于30000元。（备注注：若具具体合作作过程中中可能面面临的以以拉人气气为主要要目标的的基础上上，对于于个别的的有价值值合作采采取特例例的免费费提供场场地的手手段）零散性招招商的中中介机构构采取先先期交纳纳保证金金2万元元的合作作模式获获得招商商代理资资格。（备注：此代理理资格仅仅开放汽汽车、服服装、房房产等三三个版块块，每版版块的代代理商资资格不多多于2家家公司。上述的的

16、代理招招商中介介机构所所招商利利益与版版块承租租运营商商进行结结算，上上述招商商地位次次于该版版块承租租运营商商）引人气从广场开开始筹备备并开始始搭建开开始，就就已经向向周边经经过人群群传递了了该地未未来的经经营内容容和计划划，起到到了提前前告知和和聚集人人气的作作用。在广场正正式开始始对外开开放和运运营以前前通过户户外LEED大屏屏不间断断进行广广场宣传传和未来来广场内内部内部部内容的的告知工工作。开张之日日起，周周周有活活动，月月月不间间断，不不论是利利用主题题区免费费提供合合作者进进行宣传传还是租租赁后宣宣传，或或鼓励拉拉动广场场内版块块租赁运运营商的的独立活活动都需需保持这这样的态态势。积极与拥拥有活动动资源的的公司，机构，平台等等合作，争取其其把活动动地点放放置于新新大陆广广场（备备注：包包括可能能涉及到到公益性性的招聘聘会、社社区活动动、或某某产品推推荐、明明星见面面会等），总之之，只要要能为我我们带来来人气，利益是是第二位位