2022年四川房地产估价师考试考前冲刺卷

1、2022 年四川房地产估价师考试考前冲刺卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题(共 25 题，每题 2 分。每题的备选项中，只有一 个最符合题意)1.假设整个投资市场的平均收益为 20%，国债的收益率为 10%，而房地产投资市场相对于整个市场的相关系数是 0.4，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为()。A10%B11%C13%D14%2.某县城的青年旅行社 2 月份组织 4 次国内旅游团，收取旅游费90000 元，其中替旅游者支付给其他单位的各项费用 50000 元， 改由其他旅游企业接待 2 个团，转付旅游费 300

2、00 元。另支付给 本单位导游费用 4000 元，该旅行社应缴城建税为_。A 0 元第1页 共19页B15 元C20 元D25 元3.某租客 5 年支付的物业租金的现值为 40 万元， 年租金增长的百分率为 5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为()万元。A8.0B8.4C9.0D10.0 4.在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不 同类别。其中， ()是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实 性质，从而提出一些推测和新想法。A试探性调查B描述性调查 C因果性调查 D假设性调查5.收益性物业的经营费用不包括()。第2页 共19页A人员工资及办公费用B保持物业正常

3、运转的成本，为租客提供服务的费用 C保险费、房产税和法律费用等D抵押贷款还本付息费用6.房地产项目敏感性分析主要的步骤如下所示，排列正确的是() 。计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值；确定不 确定因素可能的变动范围；通过评价指标的变动情况，找出较 为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析；确定用于不确定 分析的经济评价指标。AB C D7.人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色， ()是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。A发起者第3页 共19页B影响者 C决策者 D购买者8.房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括()子市场。A租赁B销售 C保险 D抵押9.企

4、业偿债能力包括长期偿债能力和短期偿债能力。下列四个衡量指标，与其不同的是()。A利息保障倍数B流动比率 1 C速动比率 D流动比率 210.根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是()。A认知价值定价法B领导定价法第4页 共19页C目标定价法D成本加成定价法11.单利计息与复利计息的区别在于()。A是否考虑资金的时间价值B是否考虑本金的时问价值C是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D采用名义利率还是实际利率12.香港新鸿基公司董事会决议规定， 在大陆的投资不能超过其全部投资的 10%，这是基于()的考虑结果。A大陆政策多变B占领世界投资市场 C风险转移D投资组合13.房地产开发项目的建

5、设阶段是指()所经过的过程。A房地产开发B获得土地后到全部工程竣工 C从工程开工到工程竣工验收 D从工程开工到项目租售完毕第5页 共19页14.居民购买住宅的行为属于()。A习惯性购买行为B寻求多样化购买行为 C化解不协调购买行为 D复杂购买行为15.反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是()。A还本付息比率B抵押收益率 C投资回报率 D项目收益率16.房地产投资项目的成本利润率等于()100%。A开发商利润/总开发成本B正常经营年份的净经营收入/总开发成本 C开发商利润/总开发价值D正常经营年份的经营收入/总开发成本17.流动比率越()，说明营运资本越多，对债

6、权人而言，其债权就越安全。第6页 共19页A低B高C不变D无法判断18.下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是()。A三通一平费用B工程造价咨询费 C可行性研究费用 D水文地质勘探费19.可行性研究是在投资前期所做的工作。它可以分为四个阶段，分别是投资机会研究、初步可行性研究、 ()和项目的评估决策。A详细可行性研究B精确可行性研究 C高级可行性研究D进一步可行性研究20.对于开发商来说， 由于开发商全程担保贷款， 其所销售的住房为期房，如果购房者交付的首期款达到了所购房价的()，则开发商要承担的风险大大减少。第7页 共19页A15%B30%C35%D40%21.在写字楼出租过程中， 物

7、业管理人员常要计算 R/U 系数。其中，R/U 系数是指()。A出租单元内建筑面积与可出租而积的比值B可出租面积与出租单元内建筑面积的比值 C出租单元内建筑面积与建筑总而积的比值 D可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值22.投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目投资机会研究，下列不属于一般投资机会研究的选项是()。A地区研究B部门研究C以利用资源为基础的研究D要确定的项目的投资机遇的研究23.物业管理工作中的每一部分工作，都应以()为中心。第8页 共19页A物业的保值增值B满足当前的租户和新租户 C物业的安全D实现物业的管理目标24. ()是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改

8、变人类生存的物质环境的活动。A房地产经营B房地产管理 C房地产开发 D房地产运作25.物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测， 可以协助开发商或业主进行()。A项目融资B工程招标 C市场定位 D物业管理二、多项选择题(共 25 题，每题 2 分。每题的备选项中，有多个 符合题意)第9页 共19页1.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。A高于B等于 C低于D不高于E不等于 2.建筑物重置价格的求取方法有()等。A单位比较法B工料测量法 C指数调整法 D分部分项法E成新折扣法 3.估价项目完成后，应归档的估价资料包括()。A实地查勘记录B委托

9、人名片C估价项目来源和接洽情况D估价中的不同意见第10页 共19页E估价报告定稿之前的重大调整或修改意见 4.在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决 于()。A房地产具有开发或再开发潜力B将预期原理作为理论依据C正确判断了房地产的最佳开发方式D正确量化了已经获得的收益和风险E正确预测了未来开发完成后的房地产价值 5.预期原理是()等估价方法的理论依据。A市场比较法B收益法 C成本法D假设开发法E路线价法 6.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于() 引起的。A装饰装修改造B通货膨胀第11页 共19页C需求增加导致稀缺性增加D改进物业管理E周围环境改善 7.下列情形

10、中会导致房地产当前需求增加的有()。A消费者的收入增加B作为替代品的房地产的价格上升 C作为互补品的房地产的价格上升 D消费者预期其未来的收入增加E消费者预期未来的房地产价格上升 8.房地产价格的构成有_等。A直接成本B土地取得成本C开发成本D措施费E管理费用9.下列叙述正确的是_。A市场价格是该类房地产大量成交价格的抽象结果B成交价格是一个已完成的事实， 不会随其他因素的变化而变化 C理解成交价格应明确买价与卖价二者之间的关系第12页 共19页D一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动E市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在 一般情况下可

11、以混用10.市场法估价的操作步骤有_。A搜集交易实例B选取可比实例 C评价可比实例D对可比实例成交价格做适当的处理E价格修正11.房地产估价的必要性主要表现在_等方面。A土地使用权出卖的需要B房地产保险的需要 C房地产税收的需要D房地产征收和征用补偿的需要E房地产损害赔偿的需要12.路线价法估价的操作步骤有_。A划分路线价区段第13页 共19页B设定标准临街深度 C选取标准临街宗地 D调查评估路线价E修正路线价差值13.房地产按开发程度来划分，可以分为_。A耕地B生地 C毛地 D熟地E期房14.成本法估价的操作步骤有_。A市场调查B搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料 C测算重新购建

12、价格D测算折旧E求取积算价格15.寻找最高最佳使用的方法， 是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列_等方面依序筛选。第14页 共19页A利益最大化B技术上的可能性 C法律上的许可性 D方案上的公开性E经济上的可行性16.长期趋势法的作用有_。A用于成本法中预测未来的租金B用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整C用来比较、 分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜 力D用来补填某些房地产历史价格资料的缺乏E用来预测未来的房地产市场价格17.估价人员在估价时应搜集的资料有_。A对房地产价格有普遍影响的资料B对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 C相关实例资料D各种相关

13、的修正率表E反映估价对象状况的资料第15页 共19页18.房地产估价人员应遵守的职业道德主要有_等方面。A应诚实正直。公正执业，不得做任何虚假的估价B应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他利害关系 人的估价业务C如果感到自己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价时， 不应接受该项估价委托D应妥善保管委托人的文件资料、除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人E应接受继期教育，并在合理的执业范围内执业19.收益法估价的操作步骤有_。A搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B预测估价对象的未来收益C求取报酬率或资本化率、收益乘数D选用适宜的

14、收益法公式计算收益价格E修正最终的收益价格20.假设开发法中，按估价对象细化的公式正确的有_。A适用于在生地上进行房屋建设的公式：生地价值 =开发完成后 的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息- 销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费第16页 共19页B适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值 =开发完成后的熟 地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售 费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费C适用于在毛地上进行房屋建设的公式：毛地价值 =开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费D适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值 =开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地应负担的税费E在建工程价值=续建完成后的房地产价值-管理费用-投资利息- 销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的 税费21.决定房地产需求量的因素对房地产需求量的影响有_等。A该种房地产的价格水平B消费者的收入水平 C消费者的偏好D利率的高低E经济的发展22.影