商业银行贷款抵押品管理存在的风险与对策

1、商业银行贷款抵押品治理存在的风险与计策 近年来,各商业银行为提高资产质量,抵押贷款作为了一种防 范贷款风险的有效措施；由于贷款抵押品治理存在一系列问题,导 致商业银行贷款法律追索难度加大或贷款法律追索无望,不良贷款 比例上升,影响了商业银行的正常运营； 本文从合法合规角度动身,探究贷款抵押品风险成因,寻求防范抵押风险措施；一、抵押的概念及抵押财产范畴 1995 年,我国颁布了担保法,成为我国担保制度的主要法源,物权法的出台就进一步补充和完善了担保物权体系；物权法所称抵押,是指为担保债务的履行,债务人或者第 三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行 到期债务或者发生当事人商定的

2、实现抵押权的情形,债权人有权就 该财产优先受偿；债务人或者第三人有权处分的以下财产可以抵押：建筑物和其 他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法 规未禁止抵押的其他财产；二、抵押品治理存在问题风险分析 第一,不动产抵押是贷款人采纳的最主要的贷款担保方式之一,通过签订合同、资产评估、办理抵押登记,为银行债权的实现供应 保证；在实践中,不动产抵押一般是房地产和土地一并进行抵押,相关法律条文也对此做出了明确规定； 物权法第 182 条规定：“ 以 建筑物抵押的,该建

3、筑物占用范畴内的建设用地使用权一并抵押；”由于房产和土地治理部门分设,因此难免会显现使用权和房产分别 设定抵押权的情形,无论是抵押在先的债权人仍是抵押在后的债权 人,抵押权的实现都面临着庞大的不确定性,这给银行带来了潜在 风险；其次,一手楼抵押贷款未办理抵押（预报）登记,或未在规定 时间办理正式抵押登记、取得房屋他项权益证书；部分经营机构在 办理一手楼抵押贷款时,限于某些主、客观缘由,未准时办理抵押（预报）登记,且未在规定时间内到当地房产治理部门办理正式抵 押登记的现象；有的经营机构虽然办理了抵押（预报）登记,也未 在规定时间内督促借款人到当地住房治理部门办理正式抵押登记；上述现象的存在,造成

4、贷款担保方式形式上是抵押担保,实际上变 成由开发商供应保证担保,降低了贷款其次仍款来源保证系数,加 大了贷款风险敞口；三、抵押品治理中存在问题的缘由分析 第一,贷款企业为了获得更多的贷款,将其全部的房屋、土地 分别向两家债权银行抵押,因银行事前调查不充分,办理抵押登记 时不细致,未同时到土地和房产登记部门办理抵押登记,未仔细对 借款人将房产和土地分别设定抵押是否为同一块土地进行核实,造 成重复抵押,抵押品存在潜在的的法律风险；其次,客户部门未严格执行制度规定,基于加快某一楼盘贷款发放进度等缘由,先行发放贷款再办理抵押（预报）登记手续；或 虽办妥抵押登记手续,但未按规定保管抵押权证原件；客户经理

5、未 尽责,仅关注贷前调查和发放环节,而贷款发放后就疏于治理,未 准时在合理期限内督促借款人办理抵押（预报）登记,或对已办理 抵押（预报）登记手续的贷款,未能依据借款人所购房屋的产权转 移情形准时督促借款人办理正式抵押登记；第三,有的经营机构的贷款投放量与客户经理的人员数量不成 比例,客户经理治理的贷款数量超出了其治理才能,不能准时监督 借款人所购房屋的产权转移情形并督促借款人办理正式抵押登记；第四,个别贷款经办人员出于道德因素,违规对某些借款人单 独放宽贷款条件,主动舍弃抵押（预报）登记权益、拖延或舍弃正 式抵押登记,或办妥抵押登记手续后,放任由借款人保管抵押权证 原件；第五,由于如借款人不协

6、作、办理抵押登记意愿较差、抵押登 记治理部门职责不理顺等缘由,造成抵押物未正常办理登记,无法 取得抵押他项权证；四、做好抵押品治理的建议 第一,以合规文化建设为契机,从源头上提升员工的制度执行 力和风险防范意识；通过主题讲座、案例分析、制度解析等形式,仔细梳理、改进制度流程,将风险防控要求固化到制度流程中,通 过制度约束规范从业人员行为和掌握风险；其次,把握关键环节,提高抵押品治理精细化水平；其一,强化贷前调查,确保抵押物合法、足值和抵押权可实现；一是全面明白借款人信用状况,有挑选性地办理抵押贷款；在对抵 押担保贷款特殊是对个人住房（期房）贷款进行调查时,防止只注 重对抵押物的合法性、充分性进行调查,轻视对借款人信用状况的 明白,忽视或不仔细调查借款人的人品、历史信用履约记录、健康 状况、爱好爱好、经营状况、进展前景等；要主动挑选信用状况良 好的客户作为重点拓展对象,防止显现贷款发放后,由于借款人不 协作或办理抵押登记意愿较差等缘由,不能准时办理正式抵押登 记；二是借款人将其已抵押财产的余额再行抵押时,要仔细考察借 款人的实际偿债才能,在适当考虑抵押财产价值随市场供求关系变 化情形的基础上审慎办理；其二,严格贷款审查,保证抵押物合法、足值、有效；依据现 行法律、法规、以及总行规章制度和业务治理方法,对抵押人的主 体资格、授权