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文档简介

1、房地产开发项目评估第一节房地产开发项目投资与成本费用估算一、房地产项目总投资(一)房地产项目总投资的构成房地产项目总投资是指在开发期内(开发期是指从房地产项目研究到开发建设完成,开始出售或出租产品的期间)投入的全部资金以及维持开发企业正常经营活动的周转资金。主要包括开发建设投资和经营资金。房地产项项目总投投资:开发建建设投资资和经营营资金开开发建设设投资:土地费费用、前期工工程费用用、基础设设施建设设费用、建筑安安装工程程费用、公共配配套设施施建设费费用、开发间间接费用用、财务费费用管理理费用、销售费费用、开发期期税费、其他费费用、不可预预见费用用.1、开发发建设投投资是指指在开发发期内为为完

2、成房房地产产产品开发发建设所所投入的的各项费费用。主主要包括括:土地地费用、前期工工程费用用、基础础设施建建设费用用、建筑筑安装工工程费用用、公共共配套设设施建设设费用、开发间间接费用用、财务务费用、管理费费用、销销售费用用、开发发期税费费、其他他费用以以及不可可预见费费用等。2、经营营资金是是指用于于房地产产开发企企业日常常经营的的周转资资金。(二)房房地产项项目开发发建设投投资的估估算1、土地地费用估估算。房房地产项项目土地地费用是是指为取取得房地地产项目目用地而而发生的的费用。房地产产项目取取得土地地使用权权有多种种方式,所发生生的费用用各不相相同。主主要有以以下几种种:划拨拨或征用用土

3、地的的土地征征用拆迁迁费、出出让土地地的土地地出让地地价款、转让土土地的土土地转让让费、租租用土地地的土地地租用费费、股东东投资入入股土地地的投资资折价。(1)土土地征用用拆近费费。土地地征用拆拆迁费分分为:农农村土地地征用拆拆迁费和和城镇土土地拆迁迁费。1)农村村土地征征用拆迁迁费主要要包括:土地补补偿费、青苗补补偿费、地上附附着物补补偿费、安置补补助费、新菜地地开发建建设基金金、征地地管理费费、耕地地占用税税、拆迁迁费、其其他费用用。2)城镇镇土地拆拆迁费主主要包括括:地上上建筑物物、构筑筑物、附附着物补补偿费;搬家费费;临时时搬迁安安置费;周转房房摊销以以及对于于原用地地单位停停产、停停

4、业补偿偿费;拆拆迁管理理费和拆拆迁服务务费等。(2)土土地出让让地价款款。是指指国家以以土地所所有者的的身份将将土地使使用权在在一定年年限内让让与土地地使用者者,并由由土地使使用者向向国家支支付土地地使用权权出让地地价款。主要包包括向政政府缴付付的土地地使用权权出让金金和根据据土地原原有状况况需要支支付的拆拆迁补偿偿费、安安置费、城市基基础设施施建设费费或征地地费等。例如:以出让让方式取取得城市市熟地土土地使用用权,土土地出让让地价款款由土地地出让金金加上拆拆迁补偿偿费和城城市基础础设施建建设费构构成。土土地出让让地价款款的数额额由土地地所在城城市、地地区、地地段、土土地的用用途以及及使用条条

5、件、合合同条件件等许多多方面的的因素决决定。许许多城市市对土地地制定了了基准地地价,具具体宗地地的土地地出让地地价款要要在基准准地价的的基础上上加以适适当调整整确定。近些年年,还采采取公开开招标投投标方式式确定。(3、)土地转转让费。是指土土地受让让方向土土地转让让方支付付土地使使用权的的转让费费。依法法通过土土地出让让或转让让方式取取得的土土地使用用权可以以转让给给其他合合法使用用者。土土地使用用权转让让时,地地上建筑筑物及其其他附着着物的所所有权随随之转让让。(4)土土地租用用费。是是指土地地租用方方向土地地出租方方支付的的费用。以租用用方式取取得土地地使用权权可以减减少项目目开发的的初期

6、投投资,但但在房地地产项目目开发中中较为少少见。(5)土土地投资资折价。房地产产项目土土地使用用权可以以来自房房地产项项目的一一个或多多个投资资者的直直接投资资。在这这种情况况下,不不需要筹筹集现金金用于支支付土地地使用权权的获取取费用,但一般般需要对对土地使使用权评评估作价价。2、前期期工程费费。房地地产项目目前期工工程费主主要包括括项目前前期规划划、设计计、可行行性研究究,水文文、地质质勘测以以及“三通一一平”等阶段段的费用用支出。(1)项项目规划划、设计计、可行行性研究究所需费费用支出出一般可可按占项项目总投投资的一一定百分分比估算算,也可可按估计计的工作作量乘以以正常工工日费率率估算。

7、(1)项项目水文文、地质质勘测所所需费用用支出根根据所需需工作量量估算。(2)土土地开发发中,三三通一平平(通水水、通电电、通路路、土地地平整)工程费费用根据据实际工工作量估估算。3、基础础设施建建设费。基础设设施建设设是指建建筑物#米以外外和项目目用地规规划红线线以内的的各种管管线和道道路工程程,其费费用包括括供水、供电、供气、排污、绿化、小区道道路、路路灯、环环卫设施施等建设设费用以以及各项项设施与与市政设设施干线线、干管管、干道道的接口口费用。一般按按实际工工程量估估算。4、建筑筑安装工工程费。是指建建造房屋屋建筑物物、构筑筑物所发发生的建建筑工程程费用、设备采采购费用用和安装装工程费费

8、用等。在可行行性研究究阶段,建筑安安装工程程费用估估算可以以采用单单元估算算法、单单位指标标估算法法、工程程量近似似匡算法法、概算算指标估估算法、概预算算定额法法,也可可以根据据类似工工程经验验进行估估算。具具体估算算方法的的选择应应视资料料的可获获得性和和费用情情况而定定。当房房地产项项目包括括多个单单项工程程时,应应对各个个单项工工程分别别估算建建筑安装装工程费费用。5、公共共配套设设施建设设费。是是指居住住小区内内为居民民服务配配套建设设的各种种非营利利性的公公共配套套设施(又称公公建设施施)的建建设费用用,主要要包括:居委会会、派出出所、托托儿所、幼儿园园、公共共厕所、停车场场等。一一

9、般按规规划指标标和实际际工程量量估算。6、开发发间接费费用。是是指房地地产开发发企业内内部独立立核算单单位在开开发现场场组织管管理开发发产品而而发生的的各项费费用。主主要包括括:工资资、福利利费、折折旧费、修理费费、办公公费、水水电费、劳动保保护费、周转房房摊销和和其他费费用等。当开发发企业不不设立现现场机构构,由开开发企业业定期或或不定期期派人到到开发现现场组织织开发建建设活动动时,所所发生的的费用可可直接计计入开发发企业的的管理费费用。7、管理理费用。是指房房地产开开发企业业行政管管理部门门为组织织和管理理房地产产开发经经营活动动而发生生的各项项费用。主要包包括:行行政管理理人员工工资、职

10、职工福利利费、办办公费、差旅费费、折旧旧费、修修理费、工会经经费、职职工教育育经费、劳动保保险费、待业保保险费、董事会会费、咨咨询费、审计费费、诉讼讼费、排排污费、绿化费费、房地地产税、车船使使用税、土地使使用税、技术转转让费、技术开开发费、无形资资产摊销销、开办办费摊销销、业务务招待赞赞、坏账账损失、存货盘盘亏、毁毁损和报报废损失失以及其其他管理理费用。8、财务务费用。是指房房地产开开发企业业为筹集集资金而而发生的的各项费费用,主主要包括括借款和和债券的的利息、金融机机构手续续费、代代理费、外汇汇汇兑净损损失以及及其他财财务费用用。9、销售售费用。是指房房地产开开发企业业在销售售房地产产产品

11、过过程中发发生的各各项费用用以及专专设销售售机构的的各项费费用,包包括销售售人员工工资、奖奖金、福福利费、差旅费费、销售售机构的的折旧费费、修理理费、物物料消耗耗、广告告费、宣宣传费、代销手手续费、销售服服务费及及预售许许可证申申领费用用等。10、其其他费用用。主要要包括临临时用地地费和临临时建设设费、施施工图预预算或标标底编制制费、工工程合同同预算或或标底审审查费、招标管管理费、总承包包管理费费、合同同公证费费、施工工执照费费、工程程质量临临督费、工程监监理费、竣工图图编制费费、工程程保险费费等。11、开开发期税税费。房房地产项项目投资资估算中中应考虑虑项目所所负担的的与房地地产投资资有关的

12、的各种税税金和地地方政府府或有关关部门征征收的费费用。主主要包括括:固定定资产投投资方向向调节税税、土地地使用税税、市政政支管线线分摊费费、供电电贴费、用电权权费、绿绿化建设设费、电电话初装装费、分分散建设设市政公公用设施施建设费费等。在在一些大大中型城城市,这这部分税税费已经经成为房房地产项项目投资资费用中中占较大大比重的的费用。各项税税费应根根据当地地有关法法规标准准估算。12、不不可预见见费。房房地产项项目投资资估算应应考虑适适当的不不可预见见费用。(三)房房地产项项目投资资形成的的资产与与产品成成本开发建设设投资在在开发建建设过程程中,形形成可供供出售、出租用用途的开开发产品品和自营营

13、自用的的固定资资产及其其他资产产。应注注意开发发建设投投资的开开发产品品其成本本与固定定资产和和其他资资产之间间的合理理分摊划划转。开发建设设投资=开发产产品成本本+开发企企业资产产开发企业业资产=固定资资产+无形资资产+递延资资产房地产项项目投资资的资产产形成房房地产项项目开发发完成后后,可能能形成一一定比例例的开发发企业资资产。主主要包括括固定资资产、无无形资产产和递延延资产。1、固定定资产包包括房地地产开发发企业的的办公用用房、开开发企业业的机器器设备和和运输设设备,以以及自营营的商业业和服务务业用房房等。2、无形形资产主主要包括括土地使使用权等等。3、递延延资产主主要包括括房地产产开发

14、企企业的开开办费和和租入固固定资产产的改良良支出等等。二、房地地产项目目的成本本费用1、开发发产品成成本,是是指房地地产项目目产品形形成时,按照国国家有关关财务及及会计制制度转入入房地产产产品的的开发建建设投资资。当房房地产项项目有多多种产品品时,可可分别估估算每种种产品的的成本费费用,但但应注意意开发建建设投资资在不同同开发产产品之间间的合理理分摊。2、经营营成本,是指房房地产产产品销售售、出租租时,将将开发产产品成本本按照国国家有关关财务和和会计制制度的要要求结转转的成本本。主要要包括:土地转转让成本本、出租租土地经经营成本本、商品品房销售售成本、出租房房经营成成本。对对于分期期收款的的房

15、地产产项目,房地产产销售成成本和出出租房经经营成本本可按其其当期收收入占全全部销售售收入和和租金收收入的比比率,计计算本期期应结转转的经营营成本。3、运营营费用,是指房房地产项项目开发发完成后后,在项项目经营营期间发发生的各各种运营营费用。主要包包括:管管理费用用、销售售费用等等。4、维修修费用,是指以以出租或或自营方方式获得得收益的的房地产产项目在在经营期期间发生生的物料料消耗和和维修费费等。房地产项项目的成成本构成成,从全全国各地地来看基基本上是是一致的的,但是是收费标标准有差差异,而而且做法法也不完完全相同同。房地地产项目目成本主主要包括括:土地地开发费费、房屋屋开发费费和各种种配套及及

16、税费等等三大类类,各类类成本的的具体内内容和收收费标准准不一,以北京京市和西西安市普普通住宅宅为例分分述如下下:(一)北北京市119977年的房房地产项项目产品品成本:1、1类类土地开开发费。(1)征征地补偿偿费包括括:土地地补偿费费、青苗苗补偿费费、集体体财产补补偿费、乡镇人人员安置置费、农农转工人人员级差差补贴、菜田基基金、安安置劳动动力补偿偿、平地地补助费费和私人人财产补补偿费。(2)拆拆迁安置置费包含含:私房房的收购购或补偿偿费、地地上物补补偿费、搬家费费、拆房房费、渣渣土清理理费、临临时设施施费、周周转房费费、农户户房屋原原拆原建建费、单单位拆迁迁费、安安置用房房费。(3、)七通一一

17、平费。(4、)勘察设设计费。(5)拆拆迁征地地管理费费。(6)土土地出让让金。2、2类类房屋开开发费。(1)房房屋建安安工程:按现行行预算价价格约7700-20000元/平方米米计。(2)附附属工程程:煤气气调压站站3平方米米/千人;锅炉房房1000-1330平方方米/千人;变电站站5-110平方方米/千人;开闭所所6平方米米/千人;路灯配配电室22平方米米/千人;高压水水泵房66平方米米/千人;电话交交接站112平方方米/千人。(3)室室外工程程。开发发区红线线内外的的上水、雨水、污水、电力、电信、热力、煤气、天然气气、围墙墙、人防防出入口口等工程程。3、3类类各种配配套及税税费。(1)公公

18、共建筑筑配套工工程、开开发区内内配套建建设的各各种公共共福利设设施。按按政府现现行规定定,下列列设施均均可计入入开发成成本:幼幼儿园1152平平方米/千人;文化活活动站225平方方米/千人;中、小小学7330平方方米/千人;卫生站站17平方方米/千人;门诊部部56平方方米/千人;粮站770平方方米/千人;副食店店1800平方米米/千人;蔬菜店店70平方方米/千人;书店220平方方米/千人;小饭铺铺60平方方米/千人;浴池226平方方米/千人;街道办办事处220平方方米/千人;居委会会17平方方米/千人;派出所所20平方方米/千人;粮油办办公室22平方米米/千人;工商税务务所3平方米米/千人;房

19、管所所40平方方米/千人;市政管管理用房房16平方方米/千人。以上各项项数据均均按京政政发1198551499号文的的规定所所作。(1)环环卫绿化化工程:绿化费费按开发发区总建建筑面积积每平方方米8元计算算缴纳。开发区区内绿化化地按实实际工程程造价计计算。公公厕按每每千人66平方米米计算。(2)四四源费。自来水水12元,建筑平平方米;污水110元,建筑平平方米;煤气或或天然气气29元,建筑平平方米;热力330元,建筑平平方米。(3)大大市政1100元元/平方米米。(4)两两税一费费。两税税即营业业税和城城市建设设维护税税,一费费即教育育费附加加。(5)限限制粘土土砖使用用保证金金。工业业性建筑

20、筑6元/平方米米,民用用建筑99元/平方米米。竣工工后,若若只外墙墙未使用用返还440%;只内内墙未使使用者返返还500%;内内外墙均均未使用用粘土砖砖可退回回90%。(6)管管理费:一般按按合同中中规定的的(土地地开发费费)房屋开开发费)公建配配套工程程)乘以以一个百百分数计计算收取取。(二)西西安市119977年的房房地产项项目产品品成本:1、1类类土地开开发费。除拆迁迁安置费费外,还还需缴纳纳下列费费用:(1)征征地费1100000元/亩国有有土地调调拨费。(2)征征地手续续费10000元元/次。(3)土土地使用用费1.5-55元/平方米米。一类类地区55元/平方米米;二类类地区44元/

21、平方米;三类类地区22-3元元/平方米米;城外外1.55-2元元/平方米米。(4)土土地使用用税同土土地使用用费。(5)城城市开发发费3000000元/亩。(6)莱莱田开发发费1000000元/亩。(7)耕耕地占用用费1000000元#亩。(8)征征地办证证费1元/平方米米。(9)设设计费22.1-2.44元/平方米米。(10)地质勘勘探费00.755%元/平方米米。(11)规划费费10000元/公顷。(12)规划管管理费设设计建筑筑面积*2.33*0.0033。(13)占道费费0.55元/平方米米。(14)三通一一平费。其中:施工用用水用电电工程费费0.66元/平方米米。(15)路面开开挖费

22、。沥青路路面744元/平方米米;砖路路面600元/平方米米。(16)房产过过户费。售价*2.66%。(17)旧房评评估费。(18)房产税税。房屋屋原值*70%*1.2%。类房屋屋开发费费。(1)建建安工程程费。(2)附附属工程程费。(3)室室外工程程费。其其中:雨雨水管道道费5000元/平方米米。三类各种种配套及及收费。(1)公公共建筑筑配套工工程。其其中:商商业网点点17.5元/平方米米。(2)绿绿化费33-5元元/平方米米。(3)市市政配套套费。市市内900元/平方米米;一环环内700元/平方米米,三环环外500元/平方米米。(4)市市政污水水管道费费5000元/平方米米。(5)电电力增容

23、容费1880元/千伏安安。(6)自自来水增增容费3300元元/吨。(7)各各种管理理费及税税费。工工程质量量监督费费:建安安造价*0.0001*0.000255;营业业税:销销售额*3%;建建筑税:建安造造价*10%;购销销贴印花花费:销销售额的的3%;勘勘察0.0055。;建安0.0033;城市市维护费费:营业业税*7%;教教育附加加费:营营业税*7%;国国家基本本建设债债券155元/m22;三、房地地产项目目投资和和成本估估算报表表项目总投投资估算算表单单位:万万元项目总投资估算说明明开发建设设投资土地费用用前期工程程费基础设施施建设费费建筑安装装工程费费公共配套套设施建建设费开发间接接费管理费用用财务费用用销售费用用开发期税税费其他费用用不可预见见费经营资金金项目总投投资开发产品品成本固定资产产投资经营资金金注:项目目建成开开始运营营时,固固定资产产投资将将形成固固定资产产、无形形资产与与递延资资产。开发建设设投资估估算表序号项目开发发产品成本固定资产产投资合计土地费用用前期工程程费基础设施施建设费费建筑安装装工程费费公共配套套设施建建设费开发

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