XX成片开发城市居民住宅的经验教训及其规律性总结(之一项目前期)(征求意见稿)

1、第 PAGE 25 页 共 NUMPAGES 25页XX成片开发城市居民住宅的经验教训及其规律性总结(之一，项目前期) (征求求意见稿稿)企业策划划部19988年6月目 录录项目前期期选项、决策 3市场调查查 44项目基本本情况 99项目法律律手续155项目地价价款、配配套费用用 166项目相关关费用、税收177项目投资资分析199项目开发发战略性性考虑200土地合同同 211确认相关关对象、环节的的合法性性 22明确土地地性质 24地价 26配套设施施 28项目前期期选项、决策 项目目前期选选项、决决策在房房地产开开发中具具有重要要地位。在市场场经济较较成熟的的欧美国国家，项项目的决决策正确

2、确与否，至少要要决定这这个项目目70%的 命命运。在在中国大大陆的现现阶段，尽管市市场经济济还处在在发育过过程中，决策至至少也要要决定项项目300%以上上的命运运。在在大规模模的房地地产项目目开发中中，前期期的选项项、决策策应把握握好以下下7个方方面：市场调查查：是项项目立项项的必要要条件。有无市市场、有有多大市市场，是是判断项项目开发发的基础础条件。项目基本本情况：是在多多个项目目中选择择，进行行比较判判断的依依据。项目的法法律手续续：是项项目开发发合法化化的要求求。项目地价价款、配配套款的的支付情情况：是是判断公公司资金金实力、能力的的依据。项目相关关收费、税收：是判断断费用、税收及及手续

3、的的依据。项目的投投资分析析：就项项目而言言的经济济测算与与评估。项目开发发的战略略性考虑虑：集团团发展、公司发发展的战战略性设设想与该该项目开开发 的的关系。项目法律手续项目基本情况项目地价款、配套费用市场调查 市场项目开发的战略考虑项目的投资分析项目相关费用、税收市场调查查市市场是房房地产项项目决策策的基本本依据，应了解解和把握握的方面面有：（1）、当地房房地产市市场宏观观情况及及地块所所在区域域市场情情况：有多大大的市场场？可以以做多大大？城市市不同区区域的市市场有那那些特点点？（2）、当地城城市近、中期规规划发展展方向：项目未未来发展展的前景景如何？在什么么地方做做？（3）、地块周周边

4、楼盘盘情况：供求及及价格之之间的关关系，做做那一个个层面的的市场？市场竞竞争的优优劣势何何在？（4）、项目的的目标市市场：客户有有那些特特征？客客户需求求、购买买行为有有何特点点，能不不能满足足？（1）、当地房房地产市市场宏观观情况及及地块所所在区域域市场情情况对对市场的的总体情情况进行行了解和和把握，主要包包括：供供应情况况、销售售情况、价格、区域分分布、主主要发展展商情况况等。以北京市市的房地地产市场场近几年年的资料料及市场场状况分分析结果果看，我我们可以以通过以以下指标标进行描描述：北京市近近年来严严格控制制土地批批租的一一级市场场。 933、944、955年出让让的土地地分别为为925

5、5、6550、6690万万平米，96、97年年逐年递递减。近年来，北京市市住宅每每年的竣竣工量在在6000-7000万平平米左右右，销售售量在3300万万平米左左右，997、998年呈呈平稳发发展态势势。北京市商商品住宅宅销售主主要集中中在朝阳阳区、近近郊县区区和海淀淀区。个人购买买率稳步步上升，97年年达到330%左左右。商品住宅宅销售以以现房为为主。现现房供应应量占550%-60%。商品房销销售价格格稳步上上升，近近年呈平平稳发展展态势。市区四四环附近近，售价价在50000-80000元/平米。高价位商商品住宅宅销售较较好。空空置房多多为低价价位房，位置较较偏、交交通不便便。市场有较较明显

6、的的区域特特征。住住宅主要要集中在在五个区区域，占占全市660%以以上。主要发展展商多为为国有开开发商。数量占占全市660%以以上。因此，可可以得出出北京房房地产市市场的一一些结论论性判断断：在北京京获得土土地有一一定难度度；有一定定市场容容量，每每年约3300万万平米；售价较较高；市场主主要集中中在几个个区域；总体的的市场化化程度不不高；空置房房屋多为为低档住住宅。除此外，还应对对项目所所在的区区域进行行了解。假如项项目位于于海淀区区：海淀区年年销售量量在400-500万平米米左右，市场供供给量较较小。海淀区商商品住宅宅规模较较小，销销售率较较高。98年上上半年，海淀区区出现了了一些“明星楼

7、楼盘”，带动动了周边边的区域域市场。海淀区由由于特别别的人文文环境，在北京京市具有有较高的的吸引力力。相对而言言，海淀淀区的市市场竞争争不太激激烈，有有一定的的市场空空间。（2）、当地城城市近、中期规规划发展展方向 由于于规模大大，项目目开发周周期长。项目后后期销售售走势，与当地地城市近近、中期期的发展展规划、功能布布局、基基础设施施建设等等方面有有较大关关系。 因此，应了解解城市的的发展方方向、区区域的功功能定位位等。例如：北京市市的城市市规划及及发展可可描述为为：北京市的的居民住住宅总体体是从市市中心向向外扩展展。未来几年年内，东东部、东东北部和和北部地地区是北北京市城城市居民民住宅发发展

8、的主主流方向向。西北部地地区，作作为高新新技术产产业的配配套，商商品住宅宅会有适适度发展展。南部地区区，城市市住宅的的开发，总体呈呈平稳发发展。城市各各区域的的发展和和功能定定位大致致是：北京市中中心区积积极建设设；北京市南南部、西西南部、东南部部以工业业为主；北部发展展成为大大型文化化、商业业和体育育中心；西北部为为新技术术产业区区西部以国国家机关关办公设设施为主主东部、东东北部大大力发展展商务中中心。所以，北北京市商商品住宅宅开发首首选是东东部、东东北部和和北部地地区；其其次可考考虑西部部地区。需要注注意的是是，在实实际操作作中，要要得出较较为正确确的结论论，对当当地市政政发展政政策性规规

9、划纲要要及区域域性规划划的发展展走势及及有关文文件的掌掌握是至至关重要要的。（3）、地块周周边楼盘盘情况了解地块块周边22-3KKM范围围内的楼楼盘情况况，把握握竞争的的水平与与程度。发展商商进行自自我定位位。尽可能了了解：楼楼盘规模模、规划划特点、立面及及平面、销售价价格、销销售率、营销特特点、主主要卖点点、主要要客户群群体、销销售现场场布置、小区环环境、配配套、休休闲娱乐乐设施、会所、入住率率、物业业管理等等。例如：上上海XXX城市花花园周边边楼盘，航华小小区的总总体特点点是：以中挡物物业为主主，销售售价格在在30000-440000元/平平米之间间；产品差异异化明显显，发展展商都力力求做

10、出出个性；区内配套套与周边边配套相相结合；绿化率较较高，普普遍在330%左左右；主力客户户群为三三资企业业白领、证券人人士；卖点突出出，大部部分以规规划、欧欧化外立立面、绿绿化环境境和成熟熟社区为为卖点；容积率较较低，11.41.6左右右；平面设计计较复杂杂，反映映出市场场定位不不专一；推广以报报纸平面面广告为为主；价格上以以低开高高走为主主。点评：992年XXX开发发上海城城市花园园，当时时项目周周边没有有可以比比较的楼楼盘，通通过对城城市发展展及住宅宅新概念念的把握握，作出出了较准准确的市市场定位位，采用用了新加加坡式的的园区设设计，突突出大面面积的绿绿地、共共享空间间，打破破兵营式式布局

11、，广告上上以洋派派、温馨馨、生活活舒适和和方便为为卖点，以“明天我我们住在在哪里？”推广主主旋律，在上海海市场上上一起轰轰动。城城市花园园超前的的发展思思路，高高起点、高定位位的规划划和推广广，即使使与2、3年后后同区域域的其他他项目相相比，总总体上仍仍位居该该区域前前列。特特别是在在规划设设计、销销售环境境包装、小区配配套、平平面设计计、物业业管理等等方面处处于领先先水平，其他方方面至少少处于中中等以上上水平。（4）项项目的目目标市场场 是对对项目主主要客户户群体的的认识。包括：客户职职业、年年龄结构构、家庭庭人口、收入水水平、区区域分布布、置业业目的等等。这是是项目操操作的方方向性依依据。

12、例如，在在北京海海淀区开开发中高高挡居民民住宅，其目标标市场大大致可选选择为：海淀区内内的三资资企业部部门经理理以上人人员；中中关村民民营、私私营企业业主；周周边学校校留学回回国人员员；年龄在335-445岁之之间；以改善生生活条件件为主要要居住目目的；主力户型型为四室室二厅二二卫（面面积在1150平平米以上上）销售价格格在60000-70000元/平米之之间。2、项目目基本情情况了了解项目目基本情情况，特特别是市市政配套套状况，有助于于把握成成本和工工期，把把双方的的职责在在土地出出让合同同中加以以明确和和界定。项目周周边社区区配套及及周边环环境，直直接关系系到项目目市场定定位的客客观支撑撑

13、力。 应了解解：（1）、土地的的完整性性（2）、项目大大市政设设施配套套现状；（3）、项目周周边社区区配套设设施（22KM范范围内）；（4）、项目周周边环境境（治安安环境、噪声环环境、环环境污染染、“风水”因素等等）；（5）、项目地地质情况况等；（1）、土地的的完整性性由于规模模大，要要着重留留意小区区有可能能被当地地政府、部门划划分为几几大块，小区的的部分区区域被分分割，使使地块不不完整。地块相对对完整对对发展商商来说具具有重要要意义：地块完完整便于于项目整整体规划划布局，容易出出效果。同时避避免今后后不利小小区物业业管理。地块不完完整性的的几种表表现形式式有：市政代征征地在项项目规划划用地

14、范范围内的的切割；市政绿化化用地在在项目规规划用地地范围内内的切割割；名胜古迹迹在项目目规划用用地范围围内座落落；江河湖泊泊在项目目规划用用地范围围内的穿穿透；市政、公公建设施施在项目目规划用用地范围围内的座座落等等等。 点评： 如北北京项目目中间用用地的裕裕华大道道实属市市政代征征地，不不但不属属小区用用地，同同时我方方还需支支付地价价，且直直接影响响小区的的围合设设计及管管理。（2）、项目大大市政配配套现状状主要了解解的内容容包括：道路：现现状及规规划发展展；供水；污水及雨雨水排放放；供电情况况；供热及生生活热水水；燃气供应应情况；通讯情况况；通邮情况况； 当地地块的大大市政配配套有缺缺乏

15、时，发展商商可以考考虑以此此作为地地价谈判判的条件件之一。值得留留意的是是，如果果由发展展商自行行投资建建设大市市政，其其投资成成本往往往超过常常规估算算或预测测数，因因为大市市政配套套建设涉涉及政府府相关部部门、企企业及城城市建设设和发展展的速度度等方面面，发展展商不可可控的因因素太多多。 点评：上海XXX城市花花园，在在决策开开发时，由于时时间紧迫迫，未能能就上述述内容进进行深入入了解，造成地地价较高高而且还还要自行行投资搞搞市政建建设的局局面。如如电话，自行投投资建设设的成本本约80000元元/门，在向客客户收取取相应的的成本费费用时，遇到难难度。结结果只能能按政府府的规定定收取5500

16、00-40000元元/门。两者之之间的差差距，只只能由发发展商承承担。（3）、项目周周边社区区配套设设施周边社区区配套设设施，是是把握项项目定位位及规划划设计的的重要依依据。项目周边边20000米范范围内，有哪些些社区配配套：公共交通通：有多多少路大大巴、小小巴经过过？驶往往何处？需要多多长时间间？教育：有有哪些小小学、中中学？教教育质量量怎样？银行；大型购物物中心；医疗诊所所；文化、体体育、娱娱乐设施施；餐饮；公园；邮局；菜场； 上述内内容，均均是日常常生活的的基本设设施。一一般来说说，数量量较多、质量较较高的社社区，可可以为项项目的中中高档定定位提供供客观支支持。项项目开发发时缺乏乏某些内

17、内容时，应在规规划设计计中予以以充分考考虑。 点评：上海XXX城市花花园，由由于地处处城乡结结合部，交通相相对不便便，发展展商为此此不得不不自行投投资购买买巴士解解决交通通问题，后期又又出资引引入公共共交通。仅此项项费用每每年的成成本高达达2000多万元元。（4）、项目周周边环境境项项目周边边5000米以内内的环境境是项目目的先天天性质素素，直接接影响客客户的购购买心态态和业主主的居住住质量。噪声情况况；周边治安安情况；空气情况况；河流、湖湖泊污染染情况；景观；危险源情情况（如如：放射射性、高高压电缆缆、易燃燃易爆仓仓品储基基地等）历史上有有无不良良或不吉吉利背景景、典故故；风水情况况； 点评

18、：上海XXX城市花花园，由由于地处处飞机航航线下，噪声较较大，尽尽管城市市花园在在规划设设计、平平面户型型、景观观、休闲闲娱乐及及物业管管理等方方面具有有很强的的吸引力力，飞机机的噪声声仍然是是制约销销售的主主要因素素。（5）、项目地地质情况况了解项目目地质情情况，可可以适度度把握规规划设计计及工程程建造的的结构要要点。应了解的的内容包包括：土质结构构：基础础处理；承载力：基础处处理；地下水位位：地下下室防水水处理；抗震性：抗震要要求； 点评：上海XXX城市花花园，由由于未详详细了解解地块的的地质特特征，一一期工程程采用钢钢筋混凝凝土预制制方桩的的保守做做法，比比粉喷桩桩或深层层搅拌桩桩每平米

19、米增加8801000元。3、项目目法律手手续情况况确认项目目法律手手续，初初步把握握项目转转让、立立项的合合法性。需要转让让方提供供的书面面资料有有：省、市国国土局批批准的土土地出让让合同；省、市规规划局审审批的规规划许可可证；项目立项项批准书书；建设许可可证；地价付款款凭证； 了解解清楚当当地主管管部门对对项目转转让、立立项合法法性的有有关规定定，并随随时掌握握最新动动态，是是一项基基本的工工作，因因为政府府的规定定不是一一成不变变的。4、项目目地价款款、配套套费的支支付情况况项目地价价款、配配套费的的支付，应把握握好以下下几个方方面：（1）、公司资资金实力力与需要要支付金金额的关关系；（2

20、）、地价款款、配套套费支付付周期与与开发节节奏的关关系；（3）、配套建建设与配配套费支支付时间间的关系系； 点评：上海XXX城市花花园，地地价为448万元元/亩，地价总总额达22.4亿亿元。由由于前期期缺乏资资金，地地价款是是一笔笔笔凑起来来的，第第一期地地价款共共分了77-8笔笔，最少少的8万万元，大大的100万、330万、5000万不等等凑起229000万不足足30000万整整数汇往往上海交交给土地地方。上上海XXX城市花花园前期期的资金金是非常常紧张的的，这也也是项目目开发进进度不得得不加快快的原因因之一，产生了了一系列列的后期期遗留问问题。5、项目目相关收收费内容容、税收收（1）、各项

21、收收费内容容及标准准 由于国国内房地地产市场场不规范范，各地地政府、部门对对发展商商的收费费内容及及标准均均不一样样。项目目开发前前应详细细了解，对成本本及费用用作充分分估算。（2）、关于税税金的交交纳 合作开开发的项项目，可可能涉及及到被双双重征税税的情况况，即在在获得可可售房屋屋时被征征一道，在销售售房屋时时又被征征一道。因此，应详细细了解当当地房地地产开发发的税务务规定。 项目目的开发发，因为为合作形形式的不不同，而而可能产产生不同同的税务务环节。目前，国家的的有关规规定如下下：买断：甲甲方（发发展商）向乙方方（土地地方）购购买土地地使用权权，项目目以后开开发的相相关税务务环节由由甲方承

22、承担，乙乙方仅承承担土地地买卖行行为中的的营业税税及其附附加、土土地增殖殖税、所所得税等等。合作建房房：甲方方投入资资金，乙乙方投入入土地。 乙方方投入土土地，视视同乙方方将土地地销售给给甲方，乙方应应交纳土土地销售售的营业业税及其其附加、土地增增殖税、所得税税等。 甲方若若将建设设好后的的房屋分分配给乙乙方，视视同甲方方将房屋屋销售给给乙方，甲方需需要交纳纳相应的的营业税税及附加加。乙方方若将甲甲方分来来的房屋屋进行销销售，仍仍需要交交纳这部部分房屋屋的营业业税及其其附加。这样，这部分分房屋的的营业税税及其附附加，就就在甲方方、乙方方进行了了二次征征收。 甲方若若将房屋屋的销售售收入分分配给

23、乙乙方，需需要交纳纳相应的的营业税税及附加加。甲乙乙双方应应事先明明确，这这部分税税款该由由谁承担担。成立合资资公司 如果双双方按固固定比例例分成，乙方在在投入土土地时，视同乙乙方将土土地销售售给甲方方，乙方方应交纳纳土地销销售的营营业税及及其附加加、土地地增殖税税、所得得税等。合资公公司对房房屋进行行销售，需要交交纳交纳纳相应的的营业税税及附加加，之后后向甲乙乙双方在在分配销销售收入入或房屋屋时，分分配环节节不需要要交纳营营业税及及其附加加。如果果甲方或或乙方，将合资资公司分分配来的的房屋进进行销售售，需要要交纳销销售房屋屋的营业业税及附附加。如如果双方方是风险险共担、利润共共享的分分配方式

24、式，乙方方不需要要交纳土土地销售售的营业业税及附附加、土土地增殖殖税、所所得税等等。合资资公司只只征收一一道房地地产开发发的各项项税款后后，甲、乙双方方不会在在被重复复征收第第二次。需要指出出的是，房地产产项目开开发，在在获得土土地、分分配收益益这二个个环节上上容易产产生被重重复征收收营业税税的问题题，而且且数额巨巨大（销销售额的的5%，假如有有2亿元元的销售售额，营营业税就就有10000万万元人民民币）。由于国国家税收收政策、规定的的经常调调整，我我们必须须及时掌掌握有关关信息。6、项目目的投资资分析（1）、开发节节奏及资资金计划划、管理理资源配配置；拟开发的的周期、销售计计划；现现金流量量

25、表；相相应的管管理资源源、人力力资源配配置等。（2）、经济指指标测算算；包括：总总投资、销售收收入、成成本构成成、期间间费用、税前利利润、税税后利润润、投资资利润率率、风险险性分析析等。7、项目目开发的的战略性性考虑上上述情况况，针对对的是项项目本身身的可行行性判断断。但但对于公公司来说说，项目目开发的的战略性性却是首首要考虑虑的内容容。 （11）、集集团的战战略发展展，包括括：业务务架构的的形成、拓展市市场占有有率、规规模效应应、树立立品牌、人力资资源的培培养和开开发等。 点评：上海XXX城市花花园，就就项目本本身而言言，在项项目的选选项过程程中存在在许多不不足，但但从XXX公司发发展的战战

26、略角度度看，项项目个性性的缺点点只能放放在第22位。上海城市市花园项项目符合合公司大大规模开开发的投投资决策策思路，土地块块处在上上海城市市发展的的规划方方向，地地价适中中，地上上没有任任何建筑筑物，可可以很快快进行开开工，进进入销售售阶段。XX要人人力、财财力、经经验等方方面进行行积累的的资源。应充分分利用XXX在上上海前期期开发西西郊花园园时成立立的上海海XX房地地产公司司的架构构基础。上海是我我们认为为尚未开开发但极极具潜力力的大市市场。 综合以以上三方方面因素素，XXX决定在在上海大大规模投投资开发发项目。当时及及时、正正确的投投资决策策对XXX地产在在全国的的发展起起了相当当重要的的

27、作用。从从现在看看，XXX业务中中70%为房地地产，这这与当时时的正确确战略决决策非常常有关。（2）项项目开发发的战略略考虑（一线公公司）经营的可可持续性性集团每年年有年度度经营计计划，一一线公司司要以此此制定相相应的开开发规模模及土地地储备。把握市场场变化与与公司经经营发展展的关系系根据公司司开发实实力，尽尽量做熟熟不做生生；把握公司司的资金金实力，资金占占压时间间与成本本、利润润之间的的关系；把握操作作上的主主动性，可实现现的因素素较多；把握项目目开发的的时间：是土地地储备还还是即刻刻开发；与政府部部门保持持良好的的信息沟沟通；二、土地地合同部部分：项目土地地合同是是项目开开发过程程中第一

28、一个合同同，也是是项目开开发一次次性金额额最大的的合同，土地作作为房地地产开发发的首要要资源，它的签签订就显显得特别别重要。上海项目目由于土土地合同同签订时时间仓促促，不少少条款的的内容不不明确。XX当时时买的地地本想应应是熟地地，可实实际却是是生地，造成诸诸多红线线外大市市政配套套费用的的分摊支支付：红线外自自来水给给水总管管工程费费；35万千千瓦变电电站集资资费；连接外部部电站至至区内电电站的电电缆工程程费分摊摊；红线外煤煤气管道道工程费费等。点评：北北京项目目用地手手续存在在相当问问题，土土地合同同不明晰晰，地价价、配套套及底下下工程的的界定不不清楚、内容不不明细、责权不不分；致致使双方

29、方扯皮、推委，配套费费与地价价混为一一谈，既既影响项项目进度度工期，又加大大项目成成本。我我方在支支付222万元/亩地价价的同时时，又于于94年4月26日与与北京吉吉祥工业业区签订订“城花”项目要要求的综综合配套套费临时时协议，协议规规定：我我方另分分担“城花”项目要要求的综综合配套套费，市市政综合合费以112万元元/亩计，另，在在支付上上述两项项费用外外还需另另交纳各各种增容容费、权权费、贴贴费等。综以上项项目实际际操作经经验教训训，重视视土地合合同的签签定是非非常必要要的，应应重点做做好以下下几方面面的前期期工作：确认相关关对象、环节的的合法性性明确土地地性质地价 4、配套设设施5、正常常

30、及变更更情况下下双方职职权界定定确认相关关对象、环节的的合法性性：（1）、对土地地方拥有有土地合合法使用用权的确确认。土地合法法使用的的归属性性是项目目出让、合作的的基础前前提。其其必须以以国家土土地法规规、法令令为依据据，确定定土地合合法归属属权的第第一使用用方。从目前房房地产商商获取土土地的方方式来看看有以下下几种：向农民征征地，并并支付征征地费、拆迁、安置补补偿费用用，以及及交纳土土地出让让金。与拥有土土地的市市、区政政府磋商商收购土土地，达达成协议议后，支支付居民民拆迁安安置费及及土地出出让金。与拥有土土地使用用权的企企业或事事业单位位合作开开发其拥拥有土地地，企业业或事业业单位以以土

31、地出出资，地地产公司司进行开开发。国家政府府部门的的土地拍拍卖（招招标）。 点评：北京项项目在早早期XXX与顺义义县政府府双方签签定土地地转让合合同之时时，由于于项目土土地使用用权实际际却归属属于顺义义县农村村合作社社，其属属农村集集体土地地性质不不具有土土地的合合法出让让权，县县政府暂暂无法进进行其土土地转让让，故前前期XXX签定之之土地出出让合同同是不具具法律保保护的无无效合同同（由于于前期历历史因素素）。后后经项目目技术处处理，先先由顺义义县以政政府名义义征收合合作社集集体土地地为国有有土地，国有土土地具有有可转让让权，XXX再与与县土地地管理局局签定国国有土地地转让合合同，使使土地转转

32、让在程程序上合合法化。如此可见见，确认认项目土土地方拥拥有土地地合法使使用权标标志是国国家政府府部门国土土局颁发发的土土地使用用合同书书及项目建建设用地地许可证证文件件。（2）、对土地地方能合合法转让让土地的的确认。在确认土土地方土土地合法法使用权权的同时时，应进进一步完完善土地地的合法法转让手手续的确确认。目前北京京项目土土地转让让虽然在在逻辑上上合符程程序，但但项目土土地手续续的完备备却不尽尽合法。这是由由于北京京市规定定县级政政府只具具有1000亩以以下国有有土地的的转让审审批权，超此范范围须报报北京市市立项审审批。（3）、对土地地的审批批权限、开发手手续的确确认。开发公司司应做到到：熟

33、悉悉所在地地土地主主管部门门项目土土地转让让的审批批权限，保证项项目手续续的合法法性。土地资源源的有限限性，越越来越引引起国家家的高度度重视，故在土土地出让让权限方方面具有有相对的的垄断性性，各级级政府机机构依据据土地出出让面积积的划分分均有各各自一定定审批权权限。越越权审批批与化整整为零的的做法均均带有很很大的风风险性。北京项目目占用地地面积为为3899亩，远远远超出出顺义县县政府土土地出让让权范围围，故前前期项目目土地出出让合同同，出让让手续应应由北京京市国土土局办理理，取得得项目国国有土地地出让合合同书及及土地证证。以下是我我们通常常所说房房地产项项目开发发应具备备的基础础“五证”： A

34、、项目国国有土地地出让合合同书及及土地证证； B、项项目建设设用地许许可证； C、项目建建筑用地地规划许许可证； D、项目开开工证； E、项目销销售许可可证：2、明确确土地性性质：（1）、生地或或熟地城市市区区和城市市所属乡乡镇城乡乡的区域域差别很很大程度度上决定定了项目目用地性性质，在在市区往往往是熟熟地，而而乡镇用用地却往往往是生生地，土土地用地地性质涉涉及到项项目开发发中许多多大市政政配套费费的相关关分摊及及项目整整体进度度工期控控制，直直接影响响项目不不可预见见费的有有效控制制，同时时制约项项目销售售。点评：从从上海城城市花园园项目前前期工程程已结算算项目分分析，此此类费用用约占总总单

35、位成成本的335%左左右。如如军用电电缆迁移移工程费费、355万千瓦瓦电站工工程、红红线外给给排水管管线工程程等。北北京项目目用地由由于市政政配套设设施含量量并未明明确（因因为是生生地，熟熟地不存存在这些些问题），造成成项目成成本、工工期、销销售、管管理受到到一定影影响。土地开发发务必选选择熟地地用地，次之也也应要求求供地方方保证所所有满足足项目规规划容量量之大市市政配套套的管、线、网网等工程程铺设、接驳于于项目红红线外口口两米之之内。即即明确界界定附加加于生地地转化为为熟地的的相关费费用。（2）、建筑退退红线要要求项目开发发用地四四角坐标标确定的的情况下下，建筑筑物的建建设必须须依据项项目规

36、划划要求严严格执行行退红线线距离。避免出出现不必必要也不不应有的的失误。点评：北北京项目目中，沿沿小区中中间市政政代征地地裕华大大道两边边的建筑筑物，实实际上是是不符合合项目规规划要求求的，其其正好压压住地块块红线，没有按按项目规规划要求求进行建建筑物退退红线距距离。今今后若裕裕华大道道进行正正常规划划扩建，必将对对小区整整体的规规划布局局造成破破坏，同同时，也也将引起起大道周周边已入入住房客客户的强强烈反映映。另，由于项项目前期期国有有土地合合同对对土地出出让地块块四角坐坐标的几几次调整整未明确确，致使使项目东东一区与与西三区区均有建建筑物跨跨越红线线的现象象，引致致部分建建筑物不不能销售售

37、。3、地价价（1）、明确项项目地价价所包含含的具体体内容（特别是是市政配配套设施施）项目开发发的综合合地价控控制是项项目开发发成功的的重要因因素。因因此，在在项目开开发前，必须详详细界定定、明确确项目用用地地价价具体数数额及与与之对应应之内容容（特别别是市政政配套，因其很很大程度度上受政政府支配配，具有有不可控控性，同同时，投投资大、协调难难、周期期长等不不可操作作性），充分比比较分析析土地完完全成本本或非完完全成本本的测算算合理性性、可行行性。控控制项目目土地开开发完全全成本（综合成成本）在在项目单单位面积积成本225%以以下。在进行项项目土地地合同签签定过程程中应注注意以下下要点：使用国家

38、家标准土土地出让让合同范范本；明确项目目的用地地性质及及相关要要点；明确项目目宗地坐坐标及地地上建筑筑物基本本现状内内容；明确项目目地价款款及包括括之具体体内容；明确用地地地块地地下可能能出现需需政府协协调之事事宜，包包含相关关费用的的明确；明确双方方的责任任及权利利；项目地价价的数额额及支付付方式等等。测算比较较项目土土地地价价非完全全成本折折算完全全成本的的合理性性；项目综合合地价（完全地地价）界界定为项项目用地地纯地价价与项目目红线外外大市政政配套费费之和的的概念。点评：上上海项目目纯地价价为2550000万元，其开发发总建筑筑面积为为44.2万平平米，单单位面积积纯地价价成本分分摊为5

39、565.6元。北京项项目纯地地价为991544万元，其开发发面积为为22万平平米，单单位面积积纯地价价成本分分摊为4416元元（不完完全地价价成本）。项目面积（M）地价（万万元）总成本（万元）地价占成成本比例例预算实际预算实际预算实际上海城花花项目442000024000025000013177751250000 18.21 200北京城花花项目2200000 91554130770 811189830335 11.27 15.74基于项目目开发各各地具有有不同的的差异，当地政政府的政政策法规规综合影影响着项项目的开开发成本本因素，必须熟熟悉掌握握项目开开发相关关费用的的具体资资料，做做到心中

40、中有数，对项目目的成本本做到事事前控制制，变被被动为主主动，减减少投资资成本的的盲目性性。界定定、明确确地价的的具体内内容尤显显重要。如：上上海项目目由于前前期对相相关收费费及本地地项目惯惯例操作作的认识识缺乏，导致项项目成本本失控，前后遇遇到的收收费内容容高达1182项项，其中中，仅政政府核定定后的合合理收费费就有664项，政府承承认的不不合理收收费竟达达1155项。涉及及土地相相关收费费有199项，这这还不含含项目用用地性质质界定的的相关配配套设施施费用部部分，即即土地完完全成本本的具体体内容。4、配套套设施（1）、对项目目地价款款、配套套款支付付的把握握项目地价价款、配配套费数数额较大大

41、，支付付时间较较长，如如何减少少资金压压力，合合理支付付是降低低成本的的途经。项目前前期启动动资金较较大，减减少资金金的沉淀淀必须结结合项目目的销售售计划，同时，拉长期期限。首首先制订订详细、可行的的销售计计划，结结合XXX开发项项目的00.4投投资滚动动成功惯惯例操作作方式，加大销销售力度度，保证证资金的的计划回回流，减减低项目目投资风风险。上上海、北北京项目目的实际际操作就就是成功功的案例例。两个个项目前前期成功功销售回回流的大大量资金金，保证证了项目目的持续续开发的的资金后后盾。（2）、项目基基础设施施与配套套设施要要事前界界定，核核算清楚楚项目开发发过程中中，由于于用地性性质决定定项目市市政配套套工程费费用且数数额巨大大，并直直接影响响项目开开发成本本。为合合理确定定和有效效控制项项目成本本，大量量配套费费用的支支付必须须事前界界定，核核算清楚楚。点评：从从上海项项目前期期已结算算项目分分析，此