某现代广场项目可行性研究报告

1、PAGE PAGE 38 XXX市现现代广场场可行性研究报告XXXXX房地产产开发有有限公司司二00四四年八月月目 录第一章 概概论项目市场场分析项目市场场定位及及销售预预测项目的工工程技术术方案第五章 项项目管理理与建设设进度计计划第六章 项项目招商商方案第七章 投投资估算算和资金金筹措第八章 效效益分析析第九章 项项目风险险及防范范措施第十章 结结论及建建议附件一 项项目目标标市场定定位附件二 定定价模型型概 论论一、项目目名称：XX现现代广场场项目二、项目目地点：位于*市*区建建设广场场西南角角1、项目目东面：临主干干道南京京路2、项目目南面：靠城市市主干道道长江路路3、工程程西面：西接

2、南南山小区区4、项目目北面：临桂花花一村住住宅小区区三、区域域特点：1、自然然条件：场地北北高南低低，高差差约二十十余米，地块西西北部有有一较大大面积原原始生态态山林，植被茂茂盛，品品种繁多多，地表表具有丰丰富的自自然景观观条件，树木郁郁郁葱葱葱，是该该区域难难得的一一块绿地地。2、商业业价值：地块三面面临街，地处该该区之交交通要塞塞建设设广场，南来北北往的各各地商贾贾云集，商业价价值较高高。3、交通通条件： 项目用用地规划划主入口口临南京京路，周周边有多多个公交交车站，长途汽汽车站也也近在咫咫尺，长长江路与与南京路路纵横交交错，南南北东西西交通条条件均极极为发达达。四、建设设规模：项目总占占

3、地面积积413302.20mm2（611.955亩），总建筑筑面积9947665.779，该项目目建设分分三期进进行：1、一期期工程：包括现现代商业业广场，首层建建筑面积积117783.98 m2，总建建筑面积积506625.48 m2，共55层高，一、二二层层高高为5 m，三三层高44.8 m，四四五层为为4.55 m。2、二期期工程：包括锦锦绣花园园和青少少年活动动中心二二部分、锦绣绣花园为为住宅楼楼，总建建筑面积积为2003855.488 m22，分为为两栋。一栋226层，一栋112层，首层为为架空层层，设作作停车位位。、青少少年活动动中心为为6层，局部55层，一一二层层层高3.9 mm

4、，三四四层层高高为3.5 mm，建筑筑面积为为66775.889 mm2。3、三期期工程：为青少少年科普普综合大大楼，建建筑面积积为1220000.000 m22。现代广场场建设规规模用途层数建筑面积积（）备注第一期工工程557004.4421现代商业业广场商场主体5层层局部7层层510442.6672地下车库库车库1层46611.755车位1005个第二期工工程270661.3371青少年活活动中心心科教6层66755.8992锦绣花园园住宅高层266层小高层112层203885.448第三期工工程科教120000.000总计947665.779五、可行行性研究究范围：本可研研只对第第一期工

5、工程和第第二期工工程进行行分析。第三期期工程未未列入本本可研范范围。六、项目目估算总总投资额额：人民民币2007188.244万元，其中土土地费用用26004万元元，工程程费用1147116.778万元元，电梯梯设备费费7500万元，相关报报建费用用 =SUM(ABOVE) !公式式不在表表格中万万元，其其他费用用7755.066万元，不可预预见费用用7355.844万元。主要技术术经济指指标序号指标名称称单位指标值备注1总用地面面积413002.2202总建筑面面积947665.7793建筑密度度%285534容积率2.2885总投资额额万元207118.2246销售收入入万元 =SUM(A

6、BOVE) 207448.5527销售税金金及附加加万元16444.2888所得税万元214009净利润万元43444.84410投资利润润率%20.997%11投资利税税率%39.224%12建设期年2第二章 项目市市场分析析一、XXX市经济济发展趋趋势分析析1 、国国民经济济社会发发展计划划、和总总体规划划XX市市城市总总体规划划（2000120020）于220033年9月月5日通通过XXX省级评评审。该该规划将将XX市市城市功功能定位位于南方方重要交交通枢纽纽、高新新技术产产业为先先导的新新型工业业基地、中南地地区重要要的商贸贸和现代代物流中中心。在市域域城镇发发展规划划中，分分别从经经

7、济区划划分、行行政区划划调整、基础设设施规划划、环境境保护及及生态建建设规划划等111个方面面做出详详细规划划。到220055年，实实现对现现有城镇镇体系格格局的初初步调整整；到220100年，城城镇体系系空间结结构初步步形成网网络状结结构。220200年，形形成完整整的市域域城镇体体系。220055年城市市化水平平达到442%，20110年达达到500%，220200年达到到60%。2、项目目所在地地城市化化进程规规划情况况本项目选选址所在在地的XXX区，将形成成以长江江路为主主轴的两两翼枝状状发展结结构；建建设向阳阳路、新新星路、东环北北路和北北环路，并加强强片区的的次干路路、支路路网建设

8、设；在向向阳广场场即长江江路两厢厢，按城城市次中中心规模模形成组组团中心心，增强强综合服服务，该该地区为为中高等等强度开开发。二、XXX市房地地产发展展概况1、房地地产市场场需求情情况 从20003年年下半年年房交会会期间的的商品住住宅与商商业地产产的成交交情况，结合220044年上半半年的房房地产行行业的变变化情况况，我们们从几组组数据分分析房地地产市场场需求情情况的变变化情况况。(1)商商品住宅宅开发情情况分析析 220044年首季季，商品品住宅施施工面积积为200931100平平方米，相较220033年同期期增长99.7； 220044年首季季，商品品住宅竣竣工面积积为40079000平

9、方方米，相相较20003年年同期减减少9.4。(2)商商品住宅宅销售情情况分析析 220044年首季季，商品品住宅销销售额1165772万元元，相较较20003年同同期上涨涨9.99； 220044年首季季，商品品住宅销销售面积积17118000平方米米，相较较20003年同同期下降降0.22。2、未来来几年发发展趋势势近6年，XX市市房地产产一直保保持了较较快的发发展速度度。但从从去年央央行1221号文文件下发发，土地地挂牌拍拍卖，别别墅高档档公寓项项目停止止审批，到银行行收缩对对房地产产项目贷贷款，开开发企业业自有资资金率提提高等多多项政策策调控措措施的出出台，形形成对房房地产行行业的整整

10、体压力力。在国国家宏观观调控加加强的大大环境下下，XXX房地产产市场未未来几年年的发展展情况，我们从从两方面面加以分分析。(1)、从基本本情况看看、投资资继续了了高位运运行态势势。今年年1-55月，XXX市房房地产开开发完成成9.885亿元元，同比比增长559.66%，增增速有减减缓，同同比下降降22.4个百百分点。仍高于于全省平平均水平平11个个百分点点，位居居*、*之之后第三三位。开开发投资资中住宅宅完成33.7亿亿元， 下降11.3%；写字字楼完成成0.115亿元元， 下下降422.3%；商业业营业用用房完成成2.99亿元，增长22.144倍；其其他用房房完成33亿元，增长11.5倍倍。

11、、非国国有投资资依然强强劲。今今年非国国有资本本在开发发领域投投资表现现异常活活跃，有有力支撑撑了房地地产快速速向前发发展。从从1-55月的情情况看，私营开开发企业业完成投投资4个个亿，占占总量的的41%，位居居前列，其次是是其他有有限责任任公司及及外商投投资分别别完成33.5亿亿和1.1亿，占总量量的366%和111%。国有企企业完成成0.336亿元元，比重重由上年年10.6%下下降到33.7%，减少少7个百百分点。、新开开工项目目规模提提高。前前5 月月，累计计 266家开发发企业有有新项目目上马，计划投投资规模模达155.3亿亿元，大大大超过过去年同同期233家开发发企业，计划投投资5.

12、3亿元元的规模模。截止止5月底底，新开开工项目目进展顺顺利，完完成投资资4.99亿元，占完成成总量的的一半，比上年年同期多多出3.3亿元元。、开发发资金到到位情况况较好。截止55月底，累计资资金到位位17.8亿元元，同比比增长552%。在当年年到位的的15.5亿元元中，国国家预算算内资金金及外商商直接投投资实现现零的突突破，分分别为4400万万元和225000万元；国内贷贷款3.7亿元元，增长长24%；自筹筹资金55.199亿元，增长221.55%；其其他资金金来源66.3亿亿元，增增长422.9 %，其其中定金金及预收收款增长长75.7%。自筹资资金和其其他资金金占房地地产开发发资金来来源的

13、774%，说明了了XX市市房地产产开发进进入了依依靠企业业自身力力量和市市场力量量进行发发展的阶阶段。、商业业地产开开发进入入高潮。今年以以来，开开发市场场的亮点点不再集集中在住住宅,而而将包括括写字楼楼、和大大型商铺铺等物业业，有实实力的开开发商也也将向更更稳定、更长期期的投资资发展。而优质质写字楼楼、和大大型商铺铺的长远远投资价价值往往往更高,故持续续走强。特别是是一些地地段较佳佳烂尾楼楼也得到到重新启启动。11-5月月,商业业营业用用房施工工面积达达64.1万平平方米。增长11.7倍倍,比重重由上年年10.9%提提高到222.44%；写写字楼施施工面积积6.33万平方方米，增增长600.

14、9%，比重重由上年年1.88%提高高到2.2%。“汽贸城城”“电器器广场”等上亿亿元大型型商业项项目有110个正正在建设设中，掀掀起了XXX市商商业开发发的高潮潮。、上亿亿元规模模项目企企业增多多。由于于加大招招商引资资力度，发达省省市外来来资本增增多，形形成了XXX有始始以来上上亿元开开发项目目企业最最多的一一年，从从上年99家增加加到211家。计计划总投投资达442.114亿元元，同比比增长998.55%。由由浙江XXX实业业有限公公司投资资3亿元元兴建的的“中国城城商业广广场”完成进进度八成成，预订订成绩颇颇佳；XXX集团团投资22.3亿亿元打造造时代广广场已动动工；而而上海”XX花花园

15、”带来的的是大都都市居住住文化理理念，让让海派风风格溶入入了XXX新城。、房地地产市场场活跃依依然。在在建材价价格上涨涨、土地地价格上上升、城城市拆迁迁三重因因素的影影响下，XX市市房地产产市场价价格总体体呈上升升趋势。数据显显示，首首季XXX房屋销销售价格格指数为为1077.6，房地产产租赁价价格指数数为1001.22。其一一是商品品房销售售价格上上涨5.7%，其中普普通住宅宅上涨110.22%，豪豪华住宅宅上涨11.1%；其二二是私有有住房交交易上涨涨10.8%；其三是是房屋租租赁价格格上涨11.2%。非住住宅类写写字楼及及其他用用房保持持了去年年同期水水平；商商业营业业用房价价格上涨涨1

16、.22%。、多数数商家看看好开发发形势。从一季季度的调调查样本本显示，XX市市房地产产景气指指数处在在高位景景气区间间，在工工业、建建筑业、交通运运输等八八大行业业中处在在第一位位。其中中企业家家信心指指数1660点，预计二二季度将将保持这这个水平平；房地地产企业业景气指指数1550点，预计二二季度提提高到1160点点。从中中看出，大部分分被调查查的企业业对房地地产行业业上半年年运行形形势持乐乐观态度度。那些些拥有土土地储备备与良好好融资渠渠道的一一线企业业更是信信心十足足。(2)、从政策策影响看看 房地地产投资资在XXX市固定定资产投投资中的的比重不不是很大大，开发发投资占占城镇以以上固定定

17、资产投投资比重重31.2%。，但对对于投资资的拉动动意义重重大。他他关系到到人民生生活水平平的提高高，支撑撑经济的的快速增增长，无无疑是一一个需要要大力发发展的产产业。目目前国家家“管紧土土地，看看好信贷贷”的新政政是加强强土地和和资金的的供给约约束，抑抑制投资资冲动，遏制低低水平重重复建设设，并不不是搞一一刀切限限制，不不会影响响正常的的经济发发展和社社会需求求，当然然政策带带来的振振荡不可可避免波波及到XXX市地地产市场场。.征地地拆迁影影响：中中央强调调不允许许占用一一亩基本本农田。上收县县级以下下土地审审批权限限。堵住住以前土土地协议议出让的的口子，经营性性土地一一律实行行招标挂挂牌拍

18、卖卖。土地地交易价价格和征征地拆迁迁费用大大幅上涨涨。今年年省级也也把新征征土地补补偿等三三项列入入“八件实实事考核核”当中，XX市市贯彻落落实毫不不含糊。一是征征土地补补偿费用用3 个个月内支支付率1100%；二是是征地补补偿清欠欠无拖欠欠情况；三是涉涉及征地地拆迁补补偿的信信访办结结率633.6%。.立项项规划影影响：坚坚决刹住住各种形形象工程程，停止止建设大大广场、高尔夫夫球场 、行政政办公楼楼、培训训中心、会展中中心、大大学城等等项目，加大规规划审批批力度，严格限限制突破破规划加加大高度度密度及及改变使使用用途途，使规规划审批批难度越越来越大大。目前前XX市市开发项项目中暂暂时末有有明

19、显违违规现象象。因此此，对正正在建设设中的项项目不会会受到大大的冲击击。.资金金来源影影响：银银根紧缩缩给供需需两方带带来影响响。开发发项目资资本金比比率由220%提提高355%才允允许开工工，房屋屋结构封封顶后才才许预售售；购房房按揭贷贷款限制制，使贷贷款额度度每月还还款不能能超过贷贷款人月月收入的的50%，限制制对购买买第二套套房的贷贷款，对对购买第第四套房房以上的的投资性性购房不不予贷款款等。在在无法获获得廉价价、充分分的资金金供给后后，各大大小房地地产投资资商都将将面临资资金链的的紧张，一些在在售项目目也加大大促销力力度，以以尽快收收回成本本，进入入新一轮轮开发。 从XXX市房房地产开

20、开发资金金到位情情况看，XX市市房地产产开发对对银行贷贷款的依依赖程度度不小。5 月月底到位位资金中中，国内内贷款虽虽只占224，但考虑虑到施工工企业垫垫资中的的银行贷贷款、预预售商品品房中的的个人住住房按揭揭、自筹筹资金中中关联企企业使用用的贷款款等因素素，银行行资金占占房地产产开发投投资的比比重超过过五成。面对银银根紧缩缩，开发发商将首首先受到到挑战，市场需需求也面面临考验验。(3)、从销销售情况况看：目目前销售售和空置置面积一一降一升升 ，就就颇受人人们关注注。一是是销售下下降。截截止5月月底，XXX市商商品房销销售面积积18.8万平平方米，下降229%，喜的是是预售面面积成倍倍增长，累

21、计预预售面积积56.5万平平方米，同比增增长1.9倍；二是空空置上升升。全市市商品房房空置面面积9.3万平平方米，增长11倍。从从空置时时间上看看，一年年内占773%；在一年年至三年年内的占占26%；三年年以上仅仅占1.3%。空置类类型以住住宅居多多，占667%。空置的的面积大大多是去去年末竣竣工，今今年开始始现房销销售的房房屋，由由于没有有实际预预售，销销售周期期拉长，因此时时点数体体现的空空置率上上升。如如银苑和和明珠房房地产的的小区空空置超过过1万多多平方米米就属这这类情况况。乐观观的是今今年XXX市以住住宅开发发为主的的投资速速度已经经减慢，同比下下降1.3%，缓冲下下半年空空置压力力

22、。 (4)、趋势判判断 随随着国土土资源的的日益紧紧缺以及及政府相相关限制制土地报报批报建建相关法法规的颁颁布，对对于房地地产市场场情况的的变化趋趋势，可可总结出出以下几几点：、城镇镇居民住住房需求求十分强强劲。当当前城镇镇居民的的住房需需求正在在从满足足生存需需要向舒舒适型的的转变。XX省省统计局局最新统统计资料料表明，城镇有有66.2 %的居民民对现有有住房不不满意，不满意意集中反反映在住住房面积积小，地地理位置置欠佳，环境、卫生、物业管管理差；住房消消费占城城镇居民民消费支支出的第第二位，30.2%的的居民有有购房意意向。XXX省城城镇居民民人均使使用购房房贷款5597元元，与全全国城镇

23、镇人均使使用购房房贷款220100元相比比，还有有一定距距离。只只要转变变消费观观念，改改善住房房条件的的愿望就就可以转转变为住住房有效效需求，进一步步扩大住住房消费费完全可可以实现现。、加快快城镇化化进程将将创造新新的住房房需求。加快城城镇化进进程是建建设全面面小康社社会的重重要措施施。根据据规划，到20020年年XX省省城镇化化水平达达到555%，城城镇人口口将从220022年的222144万发展展到39960万万，新增增城镇人人口17746万万。这意意味着每每年将新新增城镇镇人口997万。大量农农村人口口向城镇镇转移，城镇人人口持续续增长将将会不断断创造新新的住房房需求。、产业业结构调调

24、整要求求住宅与与房地产产业加快快发展。住宅与与房地产产业属于于第三产产业，随随着经济济发展和和产业结结构调整整，第三三产业在在国民经经济中所所占比重重将逐步步提高。20002年XXX省房房地产开开发完成成投资1150.9亿元元，占固固定资产产投资的的比重111.22%，占占GDPP的比重重3.44%，分分别低于于全国平平均水平平6.77个百分分点和44.2个个百分点点，尽快快提高住住宅与房房地产业业所占比比重，是是XX省省经济发发展的客客观需要要。、启动动汽车消消费将促促进住房房消费。截止66月底，全省汽汽车消费费贷款余余款比年年初增长长1400%，成成为金融融机构新新的信贷贷增长点点。随着着

25、汽车走走进老百百姓家庭庭，人们们的居住住观念发发生了深深刻变化化，原有有的居住住空间显显得日益益狭窄、拥挤，更加向向往宽敞敞、优美美、现代代的居住住空间，住房更更新换代代加快。全省个个人购房房消费贷贷款余额额比年初初增长229%，高于去去年同期期增长速速度6.3个百百分点。三、 区区域市场场分析1、XXX区处于于XX市市区的东东北地带带，地价价较中心心地区低低。相应应的商业业和其他他配套环环境基础础一般，该区的的房地产产开发以以住宅开开发为主主且价格格差异不不是很大大。另外外布局比比较分散散，不具具备规模模化。在在以西湖湖花园为为代表的的中高档档楼盘面面世后，周边的的小规模模楼盘纷纷纷异军军突

26、起，一般分分布在长长江路两两厢临街街。可以以预计在在未来的的两年内内XX区区的商品品住宅竞竞争将成成为整个个城市板板块竞争争的又一一沸点。2、XXX区目前前基本上上商业发发展方向向以物流流业为主主，区内内现有的的零售商商场面积积约3.56万万平米，占零售售商场总总体量约约28.62%；现有有专业市市场面积积45000平米米，占现现有专业业市场总总体量的的1.552%，在租在在售零售售专业市市场面积积44.8万平平米，占占全市在在租在售售专业市市场总体体量522.833%。 四、 项项目利弊弊分析1、优势势 ：(1).区位优优势：项项目位于于XX市市中心建建设广场场西侧，长江路路与南京京路交汇汇

27、处，在在有序的的旧城改改造建设设中，该该区域经经济将更更长足发发展。项项目一定定时期的的垄断性性和地块块特质稀稀缺性是是销售率率的有利利保障。(2).交通优优势：本本项目具具备良好好的区域域交通条条件，铁铁路，公公路以及及航空均均十分便便捷。(3).景观优优势：从从空中鸟鸟瞰本项项目，高高达455%的绿绿地率和和户外1120000 mm2的生态态山林呈呈现出一一片都市市绿洲的的勃勃生生机；本本项目沿沿袭了青青少年科科普乐园园的“文化”气质，使本项项目保持持着浓厚厚的“书香”氛围，加之发发展商创创新的理理念和别别具心裁裁的建筑筑风格，使项目目成为内内外俱秀秀的市区区标志性性建筑物物，引领领人们一

28、一种新的的生活体体验。(4).配套优优势：本本项目位位于成熟熟社区，周边各各项配套套相应俱俱全。本本项目范范围内亦亦设有超超市，停停车场，青少年年培训基基地，科科普展馆馆，青少少年生态态植物园园，儿童童乐园，市民活活动休闲闲广场，喷水广广场，健健身俱乐乐部，餐餐饮等功功能，使使本项目目具备良良好的综综合质素素和竞争争优势。(5).政策优优势：本本项目经经XX政政府办公公会议初初步定位位为本区区重点项项目（已已经开始始申报市市重点项项目），并由区区政府组组织成立立项目协协调小组组，协助助相关手手续的办办理和理理顺有关关部门关关系，为为项目顺顺利建设设护航。(6).产品优优势：项项目规划划及建设设

29、规模在在荷塘区区属领先先。2、劣势势：(1).保险公公司和中中国银行行位于项项目南北北两端，造成一一定程度度的视觉觉障碍，有损项项目整体体形象。(2).高架桥桥横跨南南京路，使本项项目与建建设广场场空间延延伸受到到限制。据城市市规划，该高架架桥有望望在20006年年拆除。3、机会会：(1).本项目目居住规规模人口口数约220000人，加加上周边边学校，汽车站站流动人人群以及及附近小小区居住住人群，给经商商环境带带来充足足人气。(2).本项目目所在区区域目前前仅有长长江路上上的新星星量贩购购物城，居民购购物已不不局限于于此一家家，大多多经常移移步至其其他区，本项目目的启动动在吸引引新星客客户分流

30、流的同时时也将吸吸引其他他区域居居民前往往；本项项目的青青少年素素质培训训基地功功能，给给广大青青少年提提供了一一个多元元的舞台台，同时时也给商商家带来来勃勃商商机。(3).发展商商别具匠匠心的建建筑风格格，造就就一个宜宜商宜居居，集休休闲，娱娱乐，观观赏等多多功能为为一体的的商住胜胜地，将将大大吸吸引市民民前来购购物。(4).进入WWTO的的大背景景下，随随着城市市化进程程的加速速，XXX区的物物流配送送领袖地地位将促促进经济济、产业业发展，各种基基础设施施配套和和周边环环境将持持续改善善，城市市品味将将得到极极大的提提升。(5).周边楼楼盘开发发的成功功带动了了整个区区域市场场的盘活活，区

31、域域高尚人人文居住住板块正正形成。4、威胁胁：(1).周边出出现的其其他新兴兴商品住住宅以及及机关单单位配套套住宅项项目将以以竞争者者姿态出出现，并并分流部部分潜在在客户。*区区的居住住环境与与超前的的市政规规划对XXX区的的地产开开发分流流影响。(2).目前XXX区部部分楼盘盘由于长长时间的的知名度度，会在在项目住住宅部分分发售前前期吸纳纳部分潜潜在客源源。(3).由于紧紧靠项目目，A项项目的启启动对本本项目而而言形成成了直接接的威胁胁。(4).企业经经营的外外部环境境主要有有经营环环境，硬硬件环境境，政策策法律环环境等，处在不不断变化化的经营营环境的的中心内内容是市市场。正正确的经经营决策

32、策，抓住住有利的的投资机机会，就就能使企企业不断断盈利，在竞争争中立于于不败之之地。本本项目存存在的威威胁主要要来自竞竞争对手手。 第三章 项项目定位位及销售售预测项目定位位：1项目目市场定定位定位一：地标XX区区乃至全全市特色色的商住住项目定位二：城市的的形象窗窗口XXX商业业形象的的典型代代表2目标标市场定定位目标区域域由于本项项目地处处XX区区，目前前XX区区人口仅仅22万万人。根根据市场场调研和和分析得得知，XXX区消消费群因因为购买买力不够够的缘故故仍无法法支撑55万平方方米的大大型商业业设施（含本项项目）。因此本本项目定定位必须须为市级级商业设设施，吸吸引XXX全市区区范围甚甚至周

33、边边县镇的的消费群群体才足足以保证证项目的的可行性性。因此此，区域域市场是是我们的的主导客客户吸纳纳方向。同时考考虑到老老城区较较为成熟熟的配套套环境以以及人们们的地域域情结，该区域域在XXX市民心心目中有有一定的的亲和力力和吸引引力。因因此，区区域外客客户同样样构成了了本项目目的目标标区域。目标客户户：详见见附件3.功能能定位：(1).商业部部分功能能定位现代广场场由于地地处建设设广场，交通便便利，周周边厂矿矿及社区区林立，我们初初步考虑虑功能定定位以社社区型商商场为主主，主要要是为本本案及周周边居民民服务。可引进进：大型型超市（已在洽洽谈中），电器器商城、大型美美容院、健身娱娱乐城、乒乓球

34、球馆、餐餐饮、茶茶餐吧等等。(2).住宅部部分: 本案锦绣绣花园产产品形态态为电梯梯房，目目标客户户群及户户型配比比定位如如下。户 型型面积（平平米）目标消费费者户型配比比四室两厅厅155平平米私营业主主/企业业技术管管理人员员30%三室两厅厅1201300平米企业技术术管理人人员/私私营业主主50%两室两厅厅801100平平米偏向城市市生活的的服务性性行业人人员10%顶层复式式五室两两厅2002200平米私营业主主/政府府从业人人员10%(3).青少年年活动中中心：在在当今多多元时代代构想的的发展战战略，必必须有一一个高度度综合的的“一以贯贯之”的教育育理念，作为整整合“多元”的纲领领，所以

35、以我们建建议设置置：青少少年艺术术团，合合唱团，舞蹈团团，电子子琴乐团团，美术术学校，天文俱俱乐部，艺术体体操队，文学，外语等等空间场场所。同同时为了了解决小小区居民民小孩入入学，建建议设置置一个幼幼儿园。可采取取买断或或者联营营运作方方式进行行。二、销售售情况预预测项目预计计十月份份动工，20005年44月份左左右即可可拿到预预售许可可证开始始对外销销售。住住宅因总总量不大大，加之之项目所所处地段段较好，只要其其他相关关条件到到位，估估计销售售难度不不大，保保守估计计在今年年年底预预定率将将达到220，20005年上上半年销销售率将将达到660，余下440在在现房出出来，交交付使用用之时将将

36、陆续销销售完毕毕。商业业部分的的销售关关键看招招商这块块的执行行力度，执行到到位的前前提下，临街商商铺估计计在年底底即可销销售一空空，内圈圈商铺在在20005年上上半年（五月份份）力争争完成660的的销售率率，剩下下部分预预计在现现房出来来，商业业氛围逐逐步显现现之时得得到良好好销售。三、销售售价格预预测1、商业业部分现代广场场商场部部分的销销售价格格，以芙芙蓉苑、山水花花园和荷荷塘家园园作为比比较实例例，依据据个别因因素、区区域因素素、市场场背景等等因素进进行分析析，通过过交易情情况、交交易日期期、房地地产状况况（包括括区域状状况、实实体状况况）修正正得出一一层商铺铺的平均均售价，再依据据其

37、他楼楼层商铺铺与一层层商铺的的商业关关系，评评估出其其他楼层层商铺的的平均售售价，最最后假定定各楼层层建筑面面积相同同，得出出东方商商业广场场的平均均售价。详细计计算过程程见附件件。可比实例例芙蓉苑苑一层商商铺售价价：93300元元/可比实例例山水花花园一层层商铺售售价：663000元/ 可可比实例例荷塘家家园一层层商铺售售价：993000元/现代广场场商铺销销售价格格层数垂直递减减比例平均售价价计算值值（元/）平均售价价取定值值（元/）一层19512295000二层0.65707755000三层0.73995540000四层0.83196630000五层0.82557725000整体平均均售

38、价取取定值（元/）490002.住宅宅部分根据本项项目与华华湘大厦厦、世纪纪花园、明珠花花园、西西湖花园园等楼盘盘在位置置、周边边环境、市政配配套、建建筑质量量、交通通、楼盘盘规模、朝向、外观、社区素素质、发发展商实实力及信信誉、户户型设计计、环保保等方面面的因素素进行对对比分析析，结合合其他项项目的销销售价格格和产品品之间的的差异比比较，以以及市场场能够承承受的价价格制定定本项目目的均价价。定级级因素及及各楼盘盘得分计计算情况况见附件件。类比楼盘盘综合因因素得分分表序号楼盘名称称楼盘得分分(X)楼价(YY)1华湘大厦厦17.44 172882世纪花园园18.88190003明珠花园园17.1

39、1180004西湖花园园17.6617000说明：以以上房价价皆以小小高层住住宅为参参考指标标据表中给给出的原原始数据据，大致致可判断断楼价与与楼盘得得分因素素分值之之间近似似呈直线线相关。故将所所要建立立的回归归方程设设置为：Yaa+bXX17288a17.4b 19000a18.8b 18000a17.1b 17000a17.6b 计算得到到： YY24464.5-338.55X本项目的的楼盘得得分为119.88分，代代入公式式得Y24464.5-338.5519.8117022.2元元/平方方米得出本案案的楼价价平均为为17002.22元/平平方米。由于此价价格估算算有5左右的的误差，故

40、锦绣绣花园住住宅销售售均价初初步确定定为17750元元/平方方米第四章 项目的的工程技技术方案案一、总平平面及建建筑方案案：本项目现现代广场场商业部部分5层层，锦绣绣花园高高层部分分为266层，小小高层部部分为112层，青少年年活动中中心为66层，总总建筑面面积8227655.8。商场场部分主主入口正正对广场场，在大大厦主入入口处、内街及及中间广广场布置置绿化、水池等等室外景景观设施施，在长长江路路路侧设置置次入口口；锦绣绣花园出出入口设设在西面面，与商商场部分分人流分分开，现现代广场场四周设设置环形形通道，地下车车库出入入口分别别设在东东面和西西面。本项目是是一个集集商场、餐饮、娱乐、住宅、

41、科教等等功能为为一体的的配套齐齐全的标标志性建建筑，平平面布置置合理，功能分分区明确确清晰，建筑整整体外观观设计简简洁明快快、富有有现代感感。二、结构构：1、商场场部分：采用柱柱网为88.4mm8.44m的钢钢筋混凝凝土框架架结构。2、锦绣绣花园结结构：226层部部分采用用钢筋混混凝土剪剪力墙结结构，112层高高层采用用钢筋混混凝土框框架结构构。三、供配配电工程程：本项目总总建筑面面积为8827665.88，按按70VVA/的电力力容量计计算，本本项目需需设置660000KVAA的变压压器及与与之配套套的低压压配电系系统。四、给排排水工程程给水：本本项目设设1路水水源，进进水管径径为DNN20

42、00铸铁给给水管。供水方方式采用用分区给给水方式式，低层层部分由由市政给给水管网网直接供供水；高高层积小小高层部部分由地地下储水水池通过过加压水水泵提升升到屋顶顶水箱供供水。本本项目在在地下室室设一容容量为6600mm3贮水池池，在屋屋顶设容容积约550m3的水箱箱，设22台扬程程达1000m的生活活水泵（一用一一备）向向屋顶水水箱供水水。室外外管网采采用铸铁铁给水管管，室内内给水管管采用PPP-RR塑料管管。给水水：采用用一户一一表制。排水：室室内排水水管网采采用UPPVC塑塑料管，室外排排水管采采用钢筋筋混凝土土管。厨厨房废水水和卫生生间污水水经化类类池排入入城市污污水管。所有屋屋面排水水

43、管均采采用内排排水方式式排入室室外雨水水管网。消防：本本项目设设室内消消火栓系系统、自自动喷淋淋系统、消防自自动报警警及联动动系统五、人防防：本项目需需按地面面以上总总建筑面面积的22%建造造人防地地下室。六、弱电电工程：本大厦弱弱电线路路有有线线电视、宽带网网、电话话、电视视监控等等。七、主要要设备设设施：1、冷暖暖空调和和通风系系统：商商场部分分根据设设计要求求采用以以电为能能源的品品牌空调调主机，同时设设置通风风系统；2、防盗盗和监控控系统；3、电梯梯：商场场每层设设自动扶扶梯二组组上、下下自动扶扶梯，一一台2吨吨货梯，两台观观光电梯梯（1吨吨）八、交通通与停车车： 本本项目车车辆停放放

44、考虑地地上与地地下停放放相结合合的方式式。地下下停车场场设在一一层地下下室，可可停放车车辆1005辆；地面停停车主要要包括商商场前临临街广场场、住宅宅前停车车坪和一一层架空空层、商商场与青青少年活活动中心心之间的的内广场场，共计计可停放放车辆约约60辆辆。九、环境境保护：优越的自自然环境境是本项项目的最最大优势势和买点点，在项项目开发发过程中中应制定定有效的的环境保保护措施施，有效效保护这这一自然然资源。施工中的的环境保保护：本本项目施施工过程程中机械械设备噪噪音及施施工中的的粉尘对对周围环环境会造造成污染染。因此此应尽可可能使用用噪声较较小的施施工设备备，尽量量避免夜夜间施工工，以免免噪音扰

45、扰人。对对粉尘拟拟采用喷喷水除尘尘。建筑筑垃圾及及时清理理、文明明施工。使用中的的环保：室内卫生生间采用用污、废废水分流流排放系系统，排排水系统统均设置置专用通通气立管管。污水水经化粪粪池处理理后与废废水一并并排入城城市污水水管道。厨房油烟烟废气采采取油烟烟净化处处理。商场和住住宅的垃垃圾应及及时清理理，实行行垃圾袋袋装化。环境景观观改造：商场、住住宅竣工工后应进进行周围围道路园园林景观观工程建建设，营营造一个个美丽、舒适的的购物、休闲、居住环环境。对现有山山林植被被进行取取舍和修修整。在上山坡坡道旁依依山就势势，营建建跌水瀑瀑布景观观，增强强环境的的灵气。在适当位位置建造造园林景景观小品品，

46、起画画龙点睛睛的作用用。根据植物物分布情情况将后后山划分分木兰园园、竹园园、桂花花园等花花卉园区区。第五章 项目管管理与建建设进度度计划一 、项项目运作作模式组织机构构：该项项目由XXX房地地产开发发有限公公司进行行整个项项目的全全程管理理和运作作。2、项目目总投资资额约为为1.99亿元人人民币。二、招投投标管理理工程项目目建设的的勘察、设计、施工、监理以以及与工工程建设设有关的的重要设设备 、材料等等的采购购，均采采取招标标形式。招标方方式可采采取公开开招标或或邀请招招标。工程监理理本项目应应请有实实力的监监理公司司对工程程施工进进行全过过程监理理，严格格按工程程监理规规范程序序管理，把好工

47、工程质量量关。物业管理理物业管理理是房地地产开发发经营中中极其重重要的服服务性工工作，它它直接关关系到整整个项目目的开发发能否顺顺利实施施和房地地产开发发商的信信誉。本本项目竣竣工后组组织专门门的物业业管理机机构进行行统一管管理，负负责市场场、住宅宅的清洁洁、维护护、保安安等各项项具体事事务。建设进度度计划为了加强强工程建建设步伐伐，在确确保工程程质量的的前提下下、加强强关键线线路进程程的各项项管理工工作，编编制好施施工组织织设计、搞好安安全施工工，以使使项目尽尽快竣工工受益。本项目分分三期进进行实施施，总工工期为22年，其其控制性性进度计计划如下下1、20004年年10月月1日开开工建设设，

48、20005年年1月330日完完成第一一期工程程土方、基础及及地下室室工程(4个月月)。20055年2月月1日至至20005年55月300日完成成一期工工程主体体施工。20055年6月月1日至至20005年110月110日完完成一期期工程装装饰工程程。20055年111月200日一期期工程竣竣工验收收。20066年5月月20日日二期工工程竣工工验收。20066年9月月20日日三期工工程竣工工验收。销售计划划根据工程程进度计计划制定定相应的的销售计计划：工程进度度销售阶段段销售比例例销售收入商场部分分住宅部分分青少年活活动中心心20044年10月12月月项目销售售宣传阶阶段20055年1月55月项

49、目销售售预定阶阶段15%18710%1820520055年6月111月商场销售售热销阶阶段40%13566820%1052210%10714622020055年12月3月高层住宅宅热销阶阶段30%7503335%1248810%1078751120066年4月55月小高层住住宅热销销阶段10%2501115%53530%3203356620066年6月88月整个项目目强销期期5%1250015%53530%3202105520066年9月112月尾盘销售售阶段517920214393100% =SUM(ABOVE) 250009100% =SUM(ABOVE) 35677100% =SUM(A

50、BOVE) 10688 =SUM(ABOVE) 294330第六章 项项目营销销和招商商方案一、销售售、租赁赁比例本项目营营销中可可采取二二种经营营方式：第一种方方式：全全部采取取销售的的方式。此方式式可以尽尽快回笼笼资金、消化所所有商业业面积，减轻资资金压力力，提高高资金的的周转率率，尽快快获得投投资回报报收益。第二种方方式：部部分销售售、部分分租赁的的方式，即全部部住宅、1至33楼商场场及500%的地地下车位位采取销销售方式式；而44至5层层商场、青少年年活动中中心和另另外500%的地地下车位位采取租租赁的方方式。此此方案是是在公司司资金实实力比较较雄厚，不急于于把所有有的可售售面积一一下

51、销售售出去以以获取利利润，而而是从长长远利益益考虑将将部分商商场和车车库进行行租赁经经营，获获取长期期稳定的的租金收收入，将将来在市市场繁荣荣之后也也可将未未出售的的商场以以更高的的价格出出售，以以期获得得更大的的收益。选择那种种经营方方式要视视公司的的经济实实力和其其他因素素决定。二、运营营策略：商业广场场应先确确立主力力商店( 如主主力店、大卖场场、大型型专业店店), 并在招招商过程程中优先先办理。商业广广场最成成功的客客源始于于主力商商店, 在此基基础上展展开招商商计划, 以扣扣住稳定定客户层层, 在在互动关关系下达达到整合合的效果果, 形形成一股股强有力力的经营营动力。但必须须注意避避

52、免由于于客源的的重叠造造成内部部竞争的的不利因因素, 而这些些因素必必须在规规划和招招商之初初就有效效排除。必须主主动寻找找有特色色的商家家, 而而非坐等等厂商上上门。商业广场场要经营营得好, 还要要求商业业广场经经营者有有连续不不断地策策划组织织各类节节庆活动动的能力力。商业业广场内内一般至至少有33 个以以上的公公享空间间用以进进行各类类节庆活活动, 以吸引引人气增增加销量量。（各各类节庆庆活动内内容包括括: 明明星见面面会、现现场歌星星音乐秀秀、群众众文体竞竞赛、产产品展览览、模特特时装秀秀、新产产品展示示会、打打折大拍拍卖等。）二、招商商策略招商策略略是实现现本项目目商业赢赢利的重重要

53、步骤骤，也是是实现商商业广场场理想业业态组合合的重要要手段。与其他他商业物物业的营营销策略略有所不不同的是是，商业业广场的的招商工工作不能能是被动动的接受受客户购购买商铺铺，还要要对入驻驻商家的的信誉、经营业业种、经经营管理理水平、商品质质量、公公司经营营状况等等方面的的内容进进行考察察。1、确定定招商对对象招商对象象的确定定围绕项项目的目目标来确确定，引引进国内内外有影影响、有有实力的的商业机机构作为为经营管管理的合合作对象象，招商商的重点点对象为为实力强强的大规规模商业业机构、营销经经验丰富富的地区区代理商商、知名名企业、知名品品牌等。2、确定定经营模模式以委托托经营、租赁经经营的方方式，

54、引引进大型型商业机机构，通通过专业业商业顾顾问公司司的客户户资源整整合实现现统一经经营的策策略；为保证证项目的的特色化化、差异异化经营营，少量量特色项项目可采采取直接接经营；3、制定定招商优优惠策略略根据地区区政府对对本项目目的扶持持政策，确定可可以给予予招商对对象的优优惠措施施，包括括减免有有关税费费、免半半年或一一年的物物业费等等，这对对于招商商引资、吸引人人气有很很大的帮帮助。4、主要要招商策策略（1）目目标定位位招商根据已建建立的资资料库及及招商网网络，针针对项目目中各楼楼层的特特点及特特色，从从中预先先将客户户的资料料进行分分类整理理，按照照本项目目功能规规划要求求及本项项目定位位特

55、点，从中锁锁定目标标客户，逐步展展开招商商工作，运用相相应的招招商手法法，主动动出击洽洽谈客户户，全力力争取目目标客户户进场。（2）效效应招商商根据本项项目商业业功能规规划定位位的特点点，从目目标客户户资料中中，按知知名度、影响力力、号召召力、形形象度及及销售额额等几方方面考虑虑重点筛筛选客户户，而后后重点出出击招商商，采用用相应的的优惠条条件进行行招商，争取重重点客户户进场，利用重重点客户户的驻场场作为卖卖点和炒炒点，吸吸引其他他客户进进场，从从而达到到推动招招商进程程的目的的。（3）放放水养鱼鱼本项目为为新兴的的商住项项目，在在社会上上尚未有有知名度度，大众众及品牌牌商对项项目的认认识度极

56、极低；对对品牌商商而言，他们在在选择本本项目时时，主要要从本项项目位置置、人流流量、消消费能力力、消费费习惯、本项目目档次、交通、竞争对对手、消消费需求求、本项项目规模模、招商商条件、本项目目知名度度等几个个方面考考虑。本项目在在前期招招商时，品牌商商对本项项目考察察期会比比较长，考虑是是否进驻驻时会相相对比较较谨慎，考虑也也会比较较多，而而且本项项目在开开业初期期之时，与市场场的磨合合期还没没有度过过，销售售额还不不是很稳稳定。因因此，就就需运用用前期低低条件吸吸纳知名名品牌的的方法用用以培育育市场及及运营稳稳定和良良性发展展的经营营环境，从而达达到缩短短项目的的培育期期的目的的，以达达到“

57、放水养养鱼”的效果果。（4）特特色为先先本项目要要在市场场占据一一席，成成为独具具一格的的经营特特色，故故在招商商活动中中，除了了厂家作作为重点点目标对对象以外外，与定定位相关关极具特特色的商商品及项项目也是是重点招招商对象象，通过过合理的的布局和和规划，形成独独特的商商品布局局及特色色，从而而达到与与传统项项目不同同的经营营特色和和风格。5、招商商步骤第一步：采用内内部招商商方式，运用成成熟的网网络客户户名单，采取相相应招商商手法，主动联联络知名名主力客客户，洽洽谈进场场有关事事宜；第二步：公开招招商，运运用主题题及特色色概念作作卖点，利用媒媒体组合合及各种种招商手手法宣传传面，吸吸引主力力

58、客户群群的注意意力，争争取客户户签约进进场；第三步：采用倒倒计时招招商，制制造抢租租的势头头，从而而形成抢抢租的浪浪潮；第四步：召开招招商会，扩大招招商期，营造一一种旺租租的势头头。第七章 投资估估算和资资金筹措措一、投资资估算：1、工程程报建费费用详见见附表771。2、项目目投资估估算详见见附表772。 工程程报建费费用明细细表 表7-1序号费用名称称收费标准准金额(万万元)备注1城市公用用设施配配套费510442.667142256%+113337.64109906%+203385.4897333%570.072工程承包包合同鉴鉴证费827665.88980000.221.3223招标代理

59、理费827665.88980003.5523.1174劳保基金金827665.88980003.55%231.745质监费 827765.89800016.6226白蚁防治治费 827765.892.0016.5567墙改基金金 827765.896.9957.1118散装水泥泥专项基基金 827765.89216.5559碴土运输输保洁费费 8227655.8991.0008.28810破占道费费5.011水土保持持规费占地面积积413302.22.00元/mm28.26612工程交易易服务费费827665.88980001.8811.99213人防费577118.5562%14000元/+

60、2203885.4489元/179.96合计 =SUM(ABOVE) 11366.566折合1337元/m2 项目投投资估算算表 表表7-22序号费用名称称计算依据据或定额标准准估算金额额（万元元）备注一土地费26044二工程费用用 =SUM(ABOVE) 260441土建工程程高层2003855.4888500元/17322.777多层(5510442.667+666755.899)8000元/46177.499地下室446611.75520000元/932.2地下室按按20000元/2电气工程程商场 5557004.44270元元/389.93住宅等 270061.3750元元/135.3