房地产经纪实务（第六版）第07章存量房地产交易业务的操作

1、房地产经纪实务（第六版）存量房地产交易业务的操作存量房地产概述 / 存量房地产的销售 / 存量房地产的贷款办理和交易税费 7PART SEVEN引例引例客户李某通过某房地产经纪公司贷款购买一套二手房。李某、赵某(售房人)、房地产经纪公司及贷款担保公司四方签订了贷款购房的居间中保合同,合同中有一条明确约定“本合同自四方签字或盖章之日起生效”,但因该公司工作失误,合同上贷款担保公司未盖章。合同签订后两个月,李某申请的银行贷款即将放款时,售房人赵某以合同中贷款担保公司未盖章、合同不生效为由拒绝过户。经调解,该房地产经纪公司与李某解除了购房合同,退还李某所有款项,并做出了相应赔偿。造成退房的主要原因是

2、该中介公司工作失误,即贷款担保公司没有在居间中保合同上盖章。 7.1 存量房地产概述 存量房地产是在房地产二级市场上进行产权交易的房地产,也就是依法取得房屋所有权(全部产权),可以进入二级市场交易,卖房人具有完全处置权利的房屋,俗称为“二手房”。 凡产权明晰,经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称为二手房,如取得所有权的商品房、自建房、准予上市交易的房改房和经济适用房等。1)存量房地产的概念(1)已购公房 (4)使用权房 (2)直管公房 (5)经济适用房(3)自管公房 (6)商品房2)分类(1)完好房(2)基本完好房(3)一般损坏房(4)严重损坏房(5)危险房3)存量房房屋成色判断标准 7.1.

3、1存量房地产的概念及分类 7.1.2存量房地产价格影响因素房屋结构,有砖木、砖混、钢混、框架等结构。房屋的结构直接关系着该房屋的使用年限及造价,从而影响房屋的价格。房型,目前在存量房市场主要有一室户、一室一厅、二室户、二室一厅、三室户、三室一厅等。不同的房型使房屋在使用功能上有差别,影响房屋的价格。楼层,普通住宅一般以二、五层为标准,顶层最差,一层次之,三、四层最好。房屋朝向,我国处于北半球,房屋的朝向以南为佳,冬暖夏凉。特别是客厅的朝向要朝南,因为其利用率最高。其次是东南、西南、东、北、西。房屋开间、层高,房屋的开间及层高影响房屋的整体感觉,开间大,房内摆设容易布置,采光好,层高高会让人感觉

4、舒服。面积分配,主要是房屋的厅、卧室、厨、卫各功能室的面积分布是否合理,现在人们对厅、厨、卫的面积要求正在不断提高。房间的采光状况,以直接采光为佳,也要考虑小区幢与幢之间的距离是否开阔。房屋的新度,包括房屋已使用年限的长短及房屋的保养情况。房屋的质量,房屋内是否有裂缝、渗水等质量问题。2)个别因素1)区域因素基础设施与公益设施是否成熟,如物业附近有无医院、超市、邮局、学校、银行等商业服务设施。交通条件,如物业有无小区班车、公交线路、轨道交通等。交通很大程度影响着出行、购物及娱乐等活动。物业所在社区的环境,如小区的绿化率、物业管理情况、小区内的配套设施情况。123人文环境,如小区内居民的构成结构

5、、人员素质等。4经纪业务流程7.1.3存量房经纪业务流程 存量房经纪业务主要包括存量房买方代理、卖方代理、承租代理、出租代理以及存量房居间业务。房地产代理是指以委托人的名义,在委托协议约定的范围内,为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务,并向委托人收取佣金的行为。独家代理就是只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜。房地产居间是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的行为。7.1.3存量房经纪业务流程1)存量房买方代理业务流程第一步,客户接待并获取信任第二步,推荐房源第三步,看房第四步,交易谈判第五步,交易达成第六步,物业交验

6、2)存量房卖方代理业务流程 第一步,接待客户并获取信任第二步,收集物业信息第三步,洽商议价第四步,营销展示和签署委托书第五步,寻找与筛选购房客户第六步,展示房地产第七步,磋商成交7.1.3存量房经纪业务流程 3)存量房出租和承租代理业务流程第一步,客户接待第二步,房屋租赁代理业务洽谈第三步,房屋查验第四步,信息收集与传播第五步,陪同看房第六步,房屋租赁价格谈判及租赁合同签订第七步,佣金结算4)存量房居间经纪业务流程 存量房居间经纪业务在整个业务流程方面与代理业务基本相似,但由于居间业务更多是撮合交易双方达成业务合作,是为双方共同服务的,所以在流程上存在一些特殊的地方。 首先,在客户接待环节,房

7、地产经纪人的客户群体不仅包括买方,而且包括卖方,经纪人的职责是促成买卖双方交易的顺利完成。而代理业务中,房地产经纪人根据自己的专业实力和经验,可能只接待一方客户,或者买方客户,或者卖方客户。 其次,居间业务与代理业务相比多了配对撮合这一步骤。配对是指将合适的房源和合适的客户进行匹配,为买方选择符合其需求的房屋,为卖方选择对应的购买对象。然后房地产经纪人要尽力撮合买卖双方达成交易,经纪人的立场是同时为交易双方服务。 最后,在委托合同签订环节,居间业务签订的是房屋居间委托合同,由交易双方和房地产经纪人三方共同签署,交易双方各负担佣金的一半。 7.2 存量房地产的销售1)存量房上市销售的条件以成本价

8、从房管局购买的房屋可直接上市,若以优惠价从房管局购买,在补足成本价后可以上市。以成本价从单位购买的住房,如与单位的购房协议中无特殊约定的可以直接上市；如与单位有约定,经单位同意后,可以上市。以标准价或优惠价从单位购买的住房,在补足成本价之后,经单位同意后可上市。私产平房可直接上市。如购房时与单位无购房协议,则视同有协议,仍需单位同意才可上市。2)有下列情形之一的房地产不能上市交易未依法登记取得房地产权证书的。共有房地产,未经其他共有人书面同意的。权属有争议,尚在诉讼、仲裁或行政处理中的。司法机关或者行政机关依裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。依法收回土地使用权的。法律、法规、规章规

9、定不得转让的其他情形。3)下列公有住房不得进行差价调换整幢独用的花园住宅。属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的。产权不明晰的。在户口冻结地区内的。已列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的。承租人拖欠租金尚未结清或者有违章搭建尚未处理的。已进入行政处罚程序,或者因纠纷已进入诉讼、仲裁程序的。需用于落实私房政策的。依法应当由出租人收回的。7.2.1存量房上市销售7.2.2存量房销售方式及销售程序 请通过房地产专业网站的二手房频道、报纸的广告、电台房产节目的热线、自贴广告或亲戚朋友牵线等方式,买卖双方面对面接触进行直接交易,双方谈成价格便立即成交。(1)网上直销 这是指以公开竞价的形式,将特定

10、的房产转让给最高应价者的买卖方式。拍卖方式的最大特点是干净利落。(2)公开拍卖 卖房人将房产委托给房地产中介公司,由房地产中介公司凭借自身所拥有的资源和优势来销售房产。(3)利用中介机构 这是指买卖活动公开进行,公众自愿参加,根据房主原有的叫价,竞买人应价,在竞价周期内可更改,最后竞价最高者获得该房产。(4)竞价交易1)存量房销售方式2)存量房销售程序存量房销售的基本程序可以归纳为:卖方向代理机构提供房地产产权证明文件。与代理机构签署卖房独家委托代理协议书,卖方明确销售条件,在可能的情况下,提供该物业的钥匙。代理机构核实并确保待售物业的真实性、合法性。代理机构给物业做广告,带买家看房。代理机构

11、寻找合适的买家,收取买主订金。卖方提供房产证原件、产权人的身份证明等。卖方与代理机构签订正式的委托买卖协议书,卖方收取订金。买方付全款给代理机构(按揭付款的根据按揭银行的规定执行)。买卖双方签署“市房地产买卖合同(现售)”,向产权部门递交过户所需的资料。产权部门出具税单后,缴纳税费。 代理机构付全款的50%给卖方。 产权部门办理房屋产权证。12. 卖方向代理机构提交结清该物业水电费、电话费等费用的证明材料。13. 代理机构付清全部余款给卖方,交付房屋产权证给买方。7.2.3存量房销售的付款方式付款方式1)买卖双方均为一次性付款购房 这是指出售物业的业主以一次性付款方式购得,而二手房买家也是以一

12、次性付款方式购房。这是二手房销售中最简单的交易形式,交易中房产证及房款都不存在任何不便之处,只要双方交清房款,办理好房产证过户手续即可。2)业主为一次性付款购房,买家以银行按揭方式购房 由于业主采用一次性付款方式购房,业主持有房产证。买家以按揭方式购房,需先与提供按揭的银行签贷款协议,经与按揭银行合作的评估公司评估后,确定买家可贷款额及年限。4)买卖双方均以银行按揭方式购房 此种形式是存量房交易中最烦琐、最常见的形式。首先,业主需到按揭银行将房产证赎出。其次,买家与为其提供按揭服务的银行签订贷款协议,经与按揭银行合作的评估公司评估后,确定可贷款额及年限。买家需将房款中的非贷款额交由中介公司、房

13、地产交易中心或银行托管。同时,持房产证到房地产交易中心办理房产过户手续。过户后,业主可先收到非贷款部分的房款,在买家到银行办理完按揭手续后,所贷款项将由银行一次性付给业主。由于该方式手续烦琐,一般都需要中介公司介入,协助办理赎出及房产过户手续。3)业主以按揭方式购房,买家以一次性付款方式购房 当交易物业是由业主以银行按揭方式购买时,必须先付清业主的购房贷款余额,将房产证从银行赎出,才可将房产证拿到房地产交易中心办理过户手续。与第一种形式相比,多出一道赎出手续。12437.2.4存量房交易风险及规避1)交易风险的种类(1)存量房性质上的瑕疵房产权有限制,如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使

14、用权性质为集体或划拨等不能上市交易的问题。房产有承租人的,买方应注意到该承租人在同等条件下有优先购买该房屋的权利。房屋产权证上房屋用途的限定。(2)卖方资质上的瑕疵卖方并非产权证上的所有人,也无所有人的授权。卖方虽是所有人之一,但未取得其他共有人同意。(3)存量房质量上的瑕疵住宅本身的质量瑕疵,如存在漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等情况。相邻关系上的瑕疵,如邻里之间存有公用面积纠纷、原居住人存有过于复杂的社会关系等。(4)存量房价格上的瑕疵二手房价格应为周边区域新建商品房的市价的2/3左右,过分高于此价格,存在贬值的风险。二手房售价中计算了违章搭建部分的价款,但实际上这部分面积并未载

15、人房产证。二手房存在未缴清的公共事业费、物业管理费等其他费用。(5)存量房交付时的瑕疵买房时认定的有关装修设施发生变化。出售者拖延迁出户口造成买方户口无法迁入。买方风险有:卖方风险有:(1)办理了房屋产权转移手续后,买方拖延付款或拒绝付款。(2)买方如采用贷款方式买房,可能存在未能通过银行审查或是银行未能及时放贷的问题,结果将导致买方拖延时间付款或无力付款。(3)买方支付首期房款后房屋风险转移前,房屋发生毁损造成无法交付,卖方将面临承担违约责任的风险。7.2.4存量房交易风险及规避2)存量房签约注意事项(1)核实房主身份(2)前期费用的结算(3)维修基金(4)生活费用(5)附属设施的验收(6)

16、明确付款过户的操作方式(7)延迟迁户的时间责任(8)约定违约责任的偿付时间(9)补充协议7.3 存量房地产的贷款办理和交易税费7.3.1存量房贷款 存量房贷款是指购房人以在住房二级市场上交易的楼宇作抵押,向银行申请贷款,用于支付购房款,再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。1)住房抵押贷款目前我国个人住房贷款主要有四种形式:公积金贷款、住房抵押贷款、住房储蓄贷款、其他担保贷款。住房抵押贷款与其他贷款形式不同,其特征是:借款人(购买者)用购买的房地产作抵押向银行申请贷款,是银行提供贷款的最起码条件。房地产作为抵押品是债务人(购房者)按合同规定如期还款付息的担保物。借贷双方签订贷款合同的同时,也

17、要签订抵押合同及委托扣款协议。双方具有双重关系,即债权债务关系和受押出押关系。贷方既是债权人,又是受押人或抵押权人；借方既是债务人,又是出押人或抵押人。债务人不按期偿还本息,称为违约。在这种情况下,银行有权取消房地产的抵押赎回权,可以拍卖房地产,将所得的款项优先抵偿未偿还的贷款本息,剩余款项交还购房者 。2)住房抵押贷款要素(1)成数(2)期限(3)利息7.3 存量房地产的贷款办理和交易税费7.3.1存量房贷款3)住房抵押贷款的基本条件与要求(1)基本条件银行同意给予贷款额度。银行接受开发商的申请,同意给予所申请项目的住房抵押贷款额度(只针对一手房交易)。购房者有完善的购房手续。(2)购房人办

18、理住房抵押贷款需要提供的资料以及须具备的条件1.个人身份证明:个人住房贷款对象为具有完全民事行为能力的自然人,具有城镇常住户口或有效的居留身份。已婚提供配偶身份证及结婚证明,未婚提供未婚证,未成年人购房,须交其监护人的身份证、户口簿。2.个人收入证明:单位收入证明、存款证明,房地产收入证明等,有稳定的职业和收入,信用良好,有按期偿还贷款本息的能力。3.住房抵押贷款申请书(文本由银行提供)。4.房产权属证明复印件(主要指房产证)。5.房地产买卖合同及首期付款收据。6.抵押承诺书(文本由银行提供)。7.过户后的房产证原本。8.房屋财产保险单正本。9.买卖双方在借款银行开立的存折账号。10.上述资料

19、的原件及复印件。11.担保手续。有银行认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为借款保证人。12.评估报告。所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产评估机构的评估价值。(3)约定贷款的条件银行、售房者(或担保公司)和购房者三方之间的约定的条件有:售房者(或担保公司)和购房者签订的商品房买卖合同(预售或现售)。银行与售房者(或担保公司)、购房者签订的借款合同(有的签订住房抵押贷款合同、委托扣款协议)。银行与售房者(或担保公司)签订的住房抵押贷款承诺书。7.3 存量房地产的贷款办理和交易税费7.3.1存量房贷款3)住房抵押贷款的基本条件与要求(1)基本条件银行同意给予贷款额度。银

20、行接受开发商的申请,同意给予所申请项目的住房抵押贷款额度(只针对一手房交易)。购房者有完善的购房手续。(2)购房人办理住房抵押贷款需要提供的资料以及须具备的条件1.个人身份证明:个人住房贷款对象为具有完全民事行为能力的自然人,具有城镇常住户口或有效的居留身份。已婚提供配偶身份证及结婚证明,未婚提供未婚证,未成年人购房,须交其监护人的身份证、户口簿。2.个人收入证明:单位收入证明、存款证明,房地产收入证明等,有稳定的职业和收入,信用良好,有按期偿还贷款本息的能力。3.住房抵押贷款申请书(文本由银行提供)。4.房产权属证明复印件(主要指房产证)。5.房地产买卖合同及首期付款收据。6.抵押承诺书(文

21、本由银行提供)。7.过户后的房产证原本。8.房屋财产保险单正本。9.买卖双方在借款银行开立的存折账号。10.上述资料的原件及复印件。11.担保手续。有银行认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为借款保证人。12.评估报告。所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产评估机构的评估价值。7.3 存量房地产的贷款办理和交易税费7.3.1存量房贷款4)住房抵押贷款还款计划(1)等额偿还的抵押贷款方式等额偿还的住房抵押贷款方式是指利率和月偿还额在一定的年限里保持不变的住房抵押贷款偿还方式。大多数的住房抵押贷款方式是以等额偿还的方式进行的。这种方式一经计算确定,保持不变,操作简单,购房者

22、对每次该还的贷款本息心中有数,也有利于银行操作。等额偿还的住房抵押贷款方式的缺陷:利率变化的风险；借款人前期压力大(2)等额偿还的计算公式等额本息均还法,即甲方按月以相等的金额（月供）偿还贷款本息。每月还款额= 等额本金还款法,即每月等额偿还本金,贷款利息随本金逐月递减。 每月还款额= 【实战演练7-1】 一套总价为350 000元的住宅,购买方选择七成15年的个人住房商业性贷款付款方式,需要贷款245 000元,每月偿还本息的总金额按上述公式计算如下:245 00010 00079.29=1 942.6 (元/月)为了计算和支付方便,通常将月还款尾数加入首期付款之中。(3)计算贷款余额等额还

23、款的抵押贷款中,计算每月还款额的基础是“贷款期间,每月还款额的现值之和等于贷款本金”,贷款余额=每月还款额 如一宗10万元、30年期、年利率为12%的本息均还法的抵押贷款,为了计算10年后的贷款余额,只需要在利率表中找到利率12%、20年的现值因子,即90.819416,然后将它乘以月供1 028.6元,就可以知道10年后一次性还清银行贷款的贷款余额数为93 416.85元。7.3 存量房地产的贷款办理和交易税费7.3.1存量房贷款6)抵押贷款手续所需费用由于各地住房抵押手续所需费用都有所不同,在计算这笔费用时,应当以当地的为准。例如,深圳的住房抵押手续费用如下:财产保险费,即总房款贷款年期0

24、.1%50%。公证费,即贷款额0.03%。抵押登记费,即100元。5)存量房贷款操作流程确定按揭服务公司和贷款方案 查询公积金(如需公积金贷款) 签订房屋买卖合同准备贷款资料,审核贷款资质 签贷款协议、公证、保险 办理房屋过户和抵押手续银行第一次放款 办理房产证和抵押证明 银行第二次放款7)抵押贷款注意事项(1)无力继续偿还贷款本息(2)房屋贬值风险(3)利率变化风险(4)房屋处理风险7.3.2存量房交易的相关税费1) 买卖双方均需缴纳的印花税标准 在存量房销售交易过程中,出售者和购买者均需缴纳印花税,即房产成交价的5。如买卖双方以50万元成交一套房产,则买卖双方需要分别缴纳250元(500

25、0005)的印花税。表7-2存量房买卖税目简表税种计税依据税率纳税环节缴纳或扣缴义务人营业税销售收入5%收入收讫或取得收入凭证当天销售单位或个人城市维护建设税营业税额市区7%,县城、城镇5%,非市区、县城镇1%同营业税同营业税教育费附加营业税额3%同营业税同营业税契税存量房买卖成交价格1.5%3%签订土地、房屋权属转移合同时受让土地房屋权属的单位或个人印花税购销合同金额5合同成立时立合同人个人所得税销售房地产应税所得额20%取得应税所得时销售个人7.3.2存量房交易的相关税费2) 买方需要缴纳的契税标准 按照现行的税收政策,各地制定了普通住房与非普通住房缴纳契税的新标准,凡是属于普通住房的,按

26、照1.5%的税率缴纳契税,否则按照3%的税率缴纳契税。 例如,2012年5月30日张先生购买了一套朝阳门区域的普通住宅,建筑容积率为3,房屋建筑面积160平方米,单价8 000元/平方米,总价128万元。如果张先生在2012年5月31日前缴完契税,其缴纳的契税为19 200元(1 280 0001.5%)；如果张先生在2012年5月31日后缴纳契税,由于其面积超过了140平方米,不是普通住宅,应按照非普通住宅来缴纳契税,其缴纳的契税为38 400元(1 280 0003%),正好是前者的两倍。7.3.2存量房交易的相关税费3) 卖方需要缴纳的营业税、个人所得税标准(1)出售商品房缴纳税费营业税

27、、城市维护建设税和教育费附加。2005年6月1日之后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税,也就是按其售房收入的5%计征营业税。此外,还应该以营业税为计税依据,区分市区,县城、城镇,非市区、县城镇三种情况,分别按照7%、5%、1%的税率计征城市维护建设税,并按照营业税的3%计征教育费附加。2005年6月1日之后,个人将购买超过2年(含2年)的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售,可以免征营业税。不符合普通住房标准的,按照其售房收入减去购买房屋价款后的差额的5%缴纳营业税,并计征城市维护建设税和教育费附加。个人所得税。个人从市场上购买商品房,出售时的应纳税额为商品房销售款,减去

28、购买价款和合理费用后的余额的20%,即个人所得税=(售房价-原购房价-合理费用(包括当初业主购房时所产生的税费即契税、印花税和现在出售房屋时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税)20%。一般来说,个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的收入,免征个人所得税。个人出售自有住房前一年内购买了新住房的,如果新购房的金额大于或等于现住房的销售额,现住房销售时应缴纳的个人所得税可以免征；如果新购房的金额小于现住房销售额,则可以按照购房金额占现住房销售额的比例,减征同比例个人所得税。7.3.2存量房交易的相关税费3) 卖方需要缴纳的营业税、个人所得税标准(2)出售公房缴纳税费 对于首次

29、上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房,均享受普通住房的待遇。纳税人销售已购住房的购房时间,可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间,以孰先原则确定。如因一些合理的客观原因,购房人未能及时取得房屋所有权证书并办理契税手续的,可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款缴纳时间,作为购房时间。据此,目前北京市100%的已购公房都已超过2年的期限,90%的公房超过5年的期限,同时这些房屋被规定为普通住宅,因此就不存在此前面积大小方面的限制。【案例分析7-2】 几年前,李女士在朝阳区团结湖区域购买了一套已购住房,其建筑容积率为3.0,房屋建筑面积100平方米,按照经济适用住房价款4 000元/平方米计算。2005年,李女士准备以6 200元/平方米的价格出售,在不同时期,李女士出售房产所需缴纳的税费及最终房产收入为: 如果李女士在2005年6月1日之前将房产顺利出售,同时办完各种手续,则李女士只需缴纳万分之五的印花税即310元(620 0005),不需要