X年蒙自在售楼盘调查报告

1、2012年蒙自在售楼盘调查分析报告知己知彼，才能更好的在市场上立足。此次对蒙自在售楼盘调查的重点在于其销售状况、营销手法、优惠方式、价格以及反映出的房市状况，市场需求度等，以及对竞争楼盘的了解，客观的反映当地房地产市场现状，为今后项目的营销做参考。第一部分 蒙自市宏观环境一、蒙自自市概况况蒙自历史史悠久，文化厚厚重，物物华天宝宝，人杰杰地灵。蒙自是是云南省省红河州州州府驻驻地，地地处珠江江与红河河分水岭岭两侧，北回归归线横贯贯市境，国土面面积22228平平方公里里，辖77镇4乡乡、866个村（居）委委会、115个城城市社区区居委会会、6991个自自然村、9922个村民民小组，共有汉汉、彝、苗、

2、壮壮、回等等19种种民族，总人口口40万万人，其其中，常常住人口口33.03万万人，暂暂住人口口6.005万人人；少数数民族人人口199.311万人、农业人人口266.455万人，分别占占常住人人口的558.55、880。辖区内内有省级级蒙自经经济开发发区和省省级红河河工业园园区。近近年来，蒙自先先后荣获获“全国文文明市城城”、“国家卫卫生市城城”、“全国双双拥模范范市”、“全国平平安建设设先进市市”、“全国体体育先进进市”、“中国西西部市域域经济百百强市”、“中国西西部最具具特色城城市”、“省级园园林市城城”等荣誉誉称号。蒙自区位位优势突突出，是是我国西西南内陆陆通向东东南半岛岛地区的的咽喉

3、，处于辐辐射国内内西南地地区和东东南亚国国家两大大“扇面”的交汇汇点和昆昆（明）河（内内）国际际经济走走廊的中中心节点点，北距距省会昆昆明2889公里里，南距距国家一一类口岸岸河口1668公里里，东连连文山壮壮族苗族族自治州州，滇越越铁路和和在建的的泛亚铁铁路东线线（昆明明新加坡坡）纵贯贯市境，在建的的昆（明明）河（口）（国道3326线线）和广广（西）临（沧沧）（国国道3223线）两大高高速公路路在蒙自自纵横交交汇，并并计划在在蒙自新新建红河河机场，计划开开发距蒙蒙自588公里可可直抵越越南海防防港的红红河水运运，是云云南乃至至西南地地区面向向东南亚亚和太平平洋最便便捷的国国际大通通道枢纽纽。

4、二、蒙自自市宏观观经济调调查1、蒙自自市20010年年1-112月工工业经济济运行情情况20111年1至至12月月，蒙自自辖区内内工业企企业完成成工业总总产值22565550.9万元元（20010年年为155166635.3万元元），同比比增长119.444%，按轻、重结构构来分：轻工业业完成工工业总产产值59998.7万元元（20010年年为5227011.1万万元），重工业业完成工工业总产产值25505552.22万元（20110年为为146639334.22万元）按经济济类型分分：国有有企业完完成工业业总产值值20774288.6万万元（220111年为1108558677.4万万元），

5、同比比增长227.883%，股份制制企业完完成工业业总产值值413350.8万元元（20010年年为35594992.88万元）。规模以以上(220000万元以以上) 工业企企业实现现工业增增加值5522661.88万元，比去年年同期增增长177.1%。按经经济类型型及结构构分：国国有企业业388857.2万元元， 比比去年同同期增长长26.1%，占规模模以上工工业企业业的744.355%，股股份制企企业1334044.6万万元， 比去年年同期下下降3.5%，占规模模以上工工业企业业的255.655%。按按轻、重重结构分分：轻工工业5771.44万元， 比去去年同期期下降668.55%，占占规

6、模以以上工业业企业的的1.11%，重重工业5516990.44万元， 比去去年同期期增长222.22%，占占规模以以上工业业企业的的98.9%。 工业总总产值今今年比去去年同期期增长，原因主主要是：产品价价格提高高，新增增企业投投产。工工业增加加值比去去年同期期增长，原因主主要是：工业增增加值随随工业总总产值增增长；行业结结构发生生变化，红钢由由炼钢行行业转为为黑色金金属冶炼炼及压延延加工业业，所使使用的行行业增加加值率由由14.14%提高到到15.5%，增加值值相应增增长。2、20012年第一季季度蒙自自经济形形势分析析报告一季度，全市GGDP预预计完成成14881133万元，同比增增长3.

7、1%，其中：第一产产业增加加值1446000万元，增长66%；第第二产业业增加值值757708万万元，下下降4.1 %；第三三产业增增加值5578005万元元，增长长14.5%。三次产产业增加加值结构构比重调调整为99.9：51.1：39 。一、农牧牧业生产产情况(一)农农业生产产情况全年小春春生产及及冬季农农业开发发计划面面积355.7万万亩，实实际完成成35.8万亩亩，完成成计划的的1000.2%，比去去年355.4万万亩增加加0.44万亩，增1%。小春粮豆豆计划面面积211.6万万亩，实实际完成成21.8万亩亩，完成成计划的的1000.9%。比上上年211.6万万亩增加加0.22万亩，增

8、0.9%。预计实实现粮食食产量22.311万吨，完成计计划产量量2.33万吨的的1000%，比比上年产产量2.27万万吨增00.044万吨，增1.7%。 （二）畜畜牧业生生产情况况全市一季季度牛出出栏数00.388万头，同比增增长177.877%；生生猪出栏栏数199.288万头，同比降降低0.19 %；羊羊出栏数数0.666万只只，增长长18.89%；家禽禽出栏数数68.25万万只，同同比增长长20.53%；禽蛋蛋产量 0.117万吨吨，同比比增长55.688%；肉肉类总产产量1.81吨吨，同比比增长11.377%；牛牛羊奶产产量0.0133万吨，同比降降低266.355%。大牲畜存存栏数6

9、6.244万头，同比增增长6.75 %。其其中牛存存栏数55.399万头，同比增增长 66.711 %；生猪存存栏数336.553万头头，同比比增长 3.661万头头，增长长10.98 %；羊羊存栏数数2.995万只只，同比比增长115.331 %；家禽禽存栏数数1177.133万只，同比增增加 225.881万只只，增长长28.27 %。二、工业业生产情情况 工业业增速回回落明显显，生产产形势不不容乐观观。 一季度度实现工工业总产产值366.899亿元，同比下下降5.77%，占全全年任务务的177.2%，致使使GDPP回落4.1个百百分点。其运行行特点：（一）规规模以上上工业总总产值为为34

10、.71亿亿元，同同比下降降8.223%，增幅较较20111年1-33月份回回落5.89个个百分点点。其中中：大中中型企业业完成产产值322.033亿元，同比下下降111.899%；从从经济成成份来看看，各种种经济成成份均有有所下降降，国有有经济实实现产值值30.16亿元，下降33.244%，股股份制经经济完成成产值44.488亿元，下降331.557%，私营经经济（其其他经济济类型）实现产产值0.07亿亿元，下下降211.166。（二）重重工业增增速下滑滑。一季季度，全全市规模模以上重重工业完完成产值值34亿元元，比去去年同期期下降88.688，比比去年同同期回落落7.55个百分分点。（三）轻

11、轻工业增增速平稳稳。一季季度，全全市规模模以上轻轻工业完完成产值值0.771亿元元，比去去年同期期增长225.99。产销总体体平稳，部分行行业生产产规模缩缩减，少少数企业业面临停停产。一一季度工工业产品品销售率率1011.7，比上上年一季季度提高高了3.39个个百分点点。（四）全全市规模模以上工工业实现现增加值值6.777亿元元，同比比下降66.4。其中中：轻工工业18849.6万元元，同比比增长331.11%，重重工业6658994.77万元，同比下下降7.1%。预计二二季度伴伴随着主主要行业业、大中中型企业业生产经经营状况况的改善善，增加加值增长长速度将将会有所所提升。三、固定定资产投投资

12、完成成情况一季度度我市辖辖区内5500万万元以上上项目固固定资产产投资完完成100.988亿元，比去年年同期增增长199.5%，完成成全年投投资计划划的166.322%。其其中：城城镇固定定资产投投资完成成10.21万万元，同同比增长长19；农村非非农户投投资完成成0.778亿元元，同比比增长226.44；非非电工业业投资完完成0.76亿亿元，同同比下降降16；房地产产开发投投资完成成6.991亿元元，同比比增长221.11，房房地产开开发投资资占全部部投资总总额的662.99。四、社会会消费品品零售总总额完成成情况一季度我我市社会会商品零零售总额额完成66.133亿元，增长112.44%，增

13、增幅比去去年同期期回落77.3个个百分点点。完成成全年计计划的112.449%。（一）从从销售地地区看，城镇和和乡村市市都有不不同程度度的增长长，城镇镇社会消消费品零零售额55.344亿元，同比增增长111.4；乡村村社会消消费品零零售额00.799亿元，同比增增长199.8。（二）从从行业上上看，批批发零售售业稳步步增长，餐饮业业市场继继续保持持活跃势势头。一一季度，批发零零售业实实现零售售额5.04亿亿元，同同比增长长12.1，住宿、餐饮业业实现零零售额11.099亿元，同比增增长133.6。（三）从从经济成成份看，各种经经济类型型均保持持增长。公有经经济完成成零售额额2.885亿元元，同

14、比比增长110.33，其其中，国国有经济济完成零零售额22.644亿元，同比增增长9.1；非公经经济完成成零售额额3.228亿元元，同比比增长114.22。五、农民民期内人人均现金金收入不不断提高高一季度，我市农农民期内内现金收收入人均均达21129元元，比上上年同期期的18838元元增加2291元元，增长长15.8%。（一）农农民家庭庭经营收收入增加加。一季季度家庭庭经营人人均现金金收入117288元，比比上年同同期增长长22.6%。占期内内现金收收入的881.22%。（二）工工资性收收入人均均2477元，占占期内现现金收入入的111.6%。六、财政政金融一季度，全市财财政总收收入完成成39

15、4423万万元，为为预算数数的200.9%，比上上年同期期增长11.5%，增收收5855万元。公共财政政预算收收入完成成226619万万元，为为预算数数的222.1%，比上上年同期期增长66%，增增收12274万万元。公共财政政预算支支出完成成328845万万元，为为预算数数的255.3%，比上上年同期期增长333.77%，增增支82274万万元。一季度，全市地地方各项项税费收收入2551611万元，同比增增收24481万万元，增增长100.944。13月月，全市市金融机机构存款款余额224.992万元元，比年年初增长长6.992，其中储储蓄存款款78.07亿亿元，比比年初增增长6.43；贷款

16、款余额115.663亿元元，比年年初增长长2.113。七、当前前经济运运行面临临的主要要困难农业业方面：1、自然然灾害对对经济的的影响较较大，不不容忽视视。从去去年冬天天到今年年春季，由于降降水量显显著偏少少,连续无无有效降降水时间间长,旱情持持续，对对国民经经济，尤尤其是对对农业产产生了较较大的影影响。今今年自然然灾害对对经济产产生的影影响不容容忽视。2、农业业生产资资料价格格大幅上上涨，影影响了农农业生产产投入。农资价价格的普普遍性上上涨，导导致农产产品生产产成本提提高。工业业方面：1、受宏宏观经济济影响。2、产品品利润薄薄。由于于多数产产品原材材料价格格上涨，致使企企业生产产压力增增大。

17、其其次油价价的上涨涨，运输输成本增增加削薄薄了产品品的利润润。 33、资金金周转困困难。一一些企业业由于前前期投入入扩大再再生产，今年遭遭遇产品品价格下下滑，盈盈利困难难，在宏宏观偏紧紧的调控控政策下下，生产产资金周周转出现现困难。投资资方面：1、支撑撑固定资资产投资资的项目目开工数数量少。一季度度全社会会固定资资产完成成10998388万元，新开工工及续建建项目共共计844个。从从区域看看城镇投投资完成成10220888万元，占总投投资的992.994%，反映出出我市投投资仍以以城镇为为主体。由于投投资项目目统计起起点提高高到5000万元元以上，零星投投资项目目无法纳纳入统计计，加之之重大项

18、项目较少少，对固固定资产产投资的的支撑作作用还没没有显现现，固定定资产投投资完成成难度加加大。 2、项项目资金金“瓶颈”问题突突出 影响项项目进度度。已开开工项目目不能按按计划实实施，进进度缓慢慢，必将将影响固固定资产产投资按按计划完完成。商业业方面：由于受受前两年年扩大内内需、汽汽车购置置税优惠惠政策因因素影响响，我市市汽车消消费提前前集中释释放，随随着购车车优惠政政策的退退市，中中低端汽汽车消费费明显疲疲软，汽汽车销售售增幅回回落，对对全市零零售额的的支撑作作用明显显下降，进而影影响了我我市社会会消费品品零售额额增幅。八、对上上半年国国民经济济的总体体判断我市国民民经济将将稳定增增长，增增

19、速同比比有所放放缓。2.1当当前经济济运行的的基本态态势初步核算算，1-9月全全市实现现生产总总值499.799亿元，按可比比价格计计算，同同比增长长19.2，增幅比比上年同同期高88.1个个百分点点，增速速比全州州12.7%高高6.55个百分分点，发发展趋势势良好。其中，第一产产业增加加值7.55亿亿元，增增长2.5%；第二产产业增加加值266.344亿元，增长332.44%；第第三产业业增加值值15.90亿亿元，增增长111.7%。经济济运行的的主要特特点：（一）农农业生产产形势较较好，秋秋粮预计计增产、全年粮粮食产量量有望再再获丰收收。前三三季度，猪牛羊羊禽肉产产量4.85万万吨，同同比

20、增长长9.55%，其其中猪肉肉产量44.399万吨，增长77.6%。、（二）工业经经济快速速增长,增幅逐逐季回落落。蒙自辖辖区内工工业企业业完成工工业总产产值1008.667亿元元，同比比增长447.88%。规规模以上上工业企企业，实实现工业业增加值值22.85亿亿元，比比去年同同期增长长37.1%。按经济济类型及及结构分分：国有有企业113.998亿元元，增长长54.0%，占规模模以上工工业企业业的611.177%，股股份制企企业8.87亿亿元，增增长166%，占占规模以以上工业业企业的的38.83%；按轻轻、重结结构分：轻工业业0.668亿元元， 比比去年同同期下降降19%，重工工业222

21、.177亿元，增长440%，占规模模以上工工业企业业的977.0%；规模模以上工工业增加加值增幅幅逐季回回落。220100年1-3月工工业增加加值增长长84.5%，1-66月增长长57.9%，1-99月增长长37.1%。（三）固固定资产产投资增增长较快快，投资资结构有有所改善善1-9月月，蒙自自市固定定资产投投资累计计完成440.997亿元元，同比比增长115.665%，其中：城镇投投资完成成20.35亿亿元，同同比下降降13.99%；农村村非农户户投资完完成8.08亿亿元，增增长633.122%； HYPERLINK 房房地产开开发投资资完成112.554亿元元，增长长84.09%。房地产开

22、开发投资资、销售售较快增增长。11-9月月，房地地产开发发企业共共完成投投资122.544亿元，同比增增长844.099%；商商品房销销售面积积49.03万万平方米米，增长长40.77%。出现现投资、销售较较快增长长态势，成为拉拉动我市市固定资资产投资资的一大大亮点。（四）消消费市场场增势平平稳，消消费热点点商品快快速增长长1-9月月，全市市实现社社会消费费品零售售总额113.339亿元元，同比比增长223.00%，增增速比全全州高22.4个个百分点点，比上上半年高高4.22个百分分点。其其中，城城镇实现现社会消消费品零零售总额额10.72亿亿元，增增长222.7%；乡村村实现社社会消费费品零

23、售售总额22.677亿元，增长224.33%。批批发、零零售业仍仍是支撑撑全市消消费品市市场的主主要力量量。1-9月，全市批批发零售售业零售售额9.18亿亿元，增增长233.4%；住宿宿餐饮业业零售额额4.222亿元元，增长长22.0%。（五）财财政收入入增长快快速 1-9月月，全市市实现财财政总收收入9.51亿亿元，比比去年同同期增长长53.1%。在财政政总收入入中，地地方财政政一般预预算收入入完成55.377亿元，同比增增长477.5%。地方方财政一一般预算算支出完完成7.35亿亿元，同同比增长长26.9%。 （六）金金融信贷贷运行良良好9月末，全市金金融机构构各项存存款余额额为1778.

24、885亿元元，比年年初增长长34.5%，其中：储蓄存存款余额额为566.799亿元，比年初初增长222.33%；金金融机构构贷款余余额1117.881亿元元，比年年初增长长31.1%。（七）城城乡居民民收入稳稳步增加加1-9月月，全市市从业人人员劳动动报酬同同比增长长26.1%；全市农农民人均均现金收收入为550066元，同同比增长长10.0%。三、蒙自自市市政政规划调调查1、城市市规划情情况1.1总总体规划划的主要要内容蒙自是红红河州的的政治、经济、文化中中心，云云南省通通往东盟盟国际大大通道上上的重要要枢纽，滇南中中心城市市的核心心区,以以发展生生物医药药工业与与物流服服务为主主。2001

25、0年年蒙自城城区居住住人口为为20万万人，城城区建设设用地228.00平方公公里，人人平1440.00平方米米。预计计20220年，蒙自城城区居住住人口为为45万万人，城城区建设设用地553.99平方公公里，人人平1119.88平方米米。依据蒙自自建成区区现状空空间形态态及滇南南中心城城市规划划设想，规划蒙蒙自城区区形成“双城、二轴、四区”规划结结构。“双城”指蒙自自城区相相对独立立的文澜澜片和雨雨过铺片片。文澜澜片：滇滇南中心心城市核核心区的的主体部部分，红红河州、蒙自市市的行政政中心，商业服服务中心心、金融融信息中中心、文文化教育育中心，主要的的生活居居住区。规划文文澜片居居住人口口规模为

26、为40万万人。雨雨过铺片片：是滇滇南中心心城市产产业园区区的组成成部分，滇南中中心城市市的综合合交通枢枢纽。规规划该片片居住人人口5万万人。“二轴”指以红红河大道道为主的的城市发发展轴，以工业业大道为为主的城城市生态态景观与与发展轴轴。“四区”指文澜澜片的城城市中心心区、综综合发展展区、教教育科研研综合区区和雨过过铺片的的对外综综合区。城市市中心区区由商业业中心、州行政政中心、金融信信息中心心、文化化体育中中心等构构成，以以红河大大道为轴轴展开布布置。综合发发展区由由蒙自市市行政办办公、配配套设施施及其南南侧的生生物医药药加工区区构成。教育育科研园园区位于于文澜片片东侧，将为滇滇南中心心城市和

27、和蒙自市市的发展展提供高高层次人人力与技技术支撑撑。雨雨过铺对对外综合合区由出出口加工工区、物物流中心心及客运运中心、配套商商业金融融服务设设施等构构成。蒙自城市市总体规规划年限限近中期期：2000420110年；远期：20111220200年。2、城市市建设情情况2.1精精心打造造城市绿绿色名片片，创建建省级园园林市城城的目标标如期实实现。通通过采取取见缝插插绿、破破墙透绿绿、拆房房增绿、规划建建绿等一一系列行行之有效效的措施施，抓好好“三圈圈”绿化化，形成成点、线线、面相相衔接的的绿化系系统（城城区“绿绿化核心心精品区区”、城城郊结合合部“经经济、生生态效益益并重果果林区”、城市市面山绿绿

28、化“生生态防护护区”），使我我市的园园林绿化化建设实实现了跨跨越式发发展，城城市生态态和景观观质量得得到了极极大地改改善。我我市城区区绿化总总面积5525.6万平平方米，绿地率率达300.811%，绿绿化覆盖盖率达335.33%，人人均公共共绿地220.88。220088年8月月，省政政府正式式命名我我市为“省级园园林市城城”。2.2城城市路网网框架已已经基本本形成，为今后后一个时时期城市市建设和和发展提提供了载载体、搭搭好了平平台。220033年以来来，完成成了天马马路、银银河路、环湖路路、凤凰凰路、文文翠路、明珠路路等道路路的改造造，新建建了天马马路西延延、北京京路、文文汇路、凤凰路路南延

29、、银河路路南延、锦华路路、行政政中心路路网等779条道道路，城城市道路路总里程程2899.8公公里，人人均拥有有道路面面积288.511平方米米，初步步解决了了一些影影响交通通和城市市形象的的瓶颈路路、断头头路，城城市道路路状况得得到改观观。特别别是对天天马路和和银河路路两条中中轴线进进行了改改造、延延伸，使使我市的的城市品品质得以以大幅提提升。2.3基基础设施施建设日日趋完善善，城市市保障供供应结构构得到优优化。220066年以来来，我市市完成市市政公用用设施投投资300多亿元元，相继继完成了了供水工工程、污污水处理理厂、垃垃圾处理理场、2220KKV变电电站等一一批重点点建设工工程。大大力

30、实施施学校校校区新建建及校舍舍改造工工程，医医疗卫生生设施不不断完善善。新建建自来水水厂和污污水处理理厂各11座，日日供水能能力提高高到8.5万吨吨，城市市污水管管网进一一步完善善，新城城区实施施完成了了排污管管网922.9公公里，老老城区实实施完成成了管网网10.5公里里。2.4城城镇住宅宅建设保保持了良良好的发发展势头头，居民民生活质质量得到到明显改改善。目目前我市市登记注注册的房房地产开开发企业业有799家，物物业管理理公司119家，中介公公司122家。220066年至今今，全市市房地产产开发项项目有558个，商品房房开发面面积2442.44万平方方米，房房地产开开发总投投资400.89

31、9亿元，商品房房销售面面积2114.332万平平方米。20006年至至20009年共共建成廉廉租住房房12115套，20110年在在建1115套，建成建建筑面积积575539，在建建52995；发放廉廉租住房房租赁补补贴4次次，符合合廉租住住房租赁赁补贴发发放条件件的5223户9936人人，共计计领取补补贴金额额1577.933万元。3、正在在实施和和将实施施的重点点建设项项目情况况为更好地地实施总总体规划划，完善善城市功功能，年年初，我我市确定定了一批批对实现现城市规规划、发发展的阶阶段性目目标具有有重要意意义的重重大项目目，通过过以下项项目的实实施，将将有效解解决我市市目前存存在的西西北片

32、区区交通不不畅、老老城区停停车困难难、市民民缺乏休休闲娱乐乐场所等等问题，创造适适宜的人人居环境境。3.1红红河电大大广场建建设项目目。该项目与与南湖广广场相连连，建设设用地约约148800平平方米（约222亩），拟改造造为集广广场、绿绿地、停停车为一一体的公公共活动动空间，项目估估算投资资约为557000万元（其中私私人、运运贸公司司搬迁安安置补偿偿费约227000万元；工程建建设费约约30000万元元）。3.2玉玉皇阁改改造项目目。该项目范范围北至至人民东东路，南南至原市市委政府府大门，东至市市老干局局办公楼楼，西至至承恩街街，面积积140080.36平平方米，项目估估算投资资约为3360

33、00万元（其中拆拆迁补偿偿费约118000万元，工程建建安费约约18000万元元）。3.3文文化宫片片区改造造项目。该工程拟拟改造范范围东至至道署巷巷、南至至人民中中路、西西至市粮粮油贸易易公司及及文化宫宫围墙、北至联联大路。总规划划用地面面积为991099，其其中建筑筑占地面面积为442188.666。总总建筑面面积为994955.155，包包括商业业建筑面面积46676.8和和公共建建筑面积积48118.335，项目估估算投资资约61100万万元（其其中拆迁迁补偿费费约25500万万元，工工程建安安费约336000万元）。3.4蒙蒙自三中中地块广广场工程程。该项目占占地面积积22888.4

34、4平方米米。其中中，建筑筑占地3333.02平平方米、广场占占地10038.6平方方米，绿绿化占地地7055.588平方米米、垃圾圾中转站站及其它它占地2211.2平方方米。估估算总投投资约110000万元（其中拆拆迁补偿偿费约3300万万元，工工程建安安费约7700万万元）。3.5老老过境公公路（北北京路银河路路）建设设工程。该项目西西起北京京路，东东至银河河路北端端，全长长13006.9939米米，宽448米，建安工工程投资资约33327.1299万元。项目拟拟征地11084475.9377平方米米，约1162.71亩亩。3.6银银河路南南延道路路改扩建建工程。该道路长长14440米，其中

35、，宽655米断面面12220米，宽300米断面面2200米。工工程总投投资约11.288亿元，其中建建筑安装装及设备备工程费费用65546.7万元元；工程程建设其其他费用用50553.661万元元（包括括征地339822万元，拆迁3325.38万万元等）；工程程预备费费9266.188万元；建设期期银行利利息2887.995万元元。3.7文文萃路南南延道路路改扩建建工程。该道路长长24119.774米，宽300米。工工程总投投资约11.3亿亿元，其其中建筑筑安装及及设备工工程费用用63883.444万元元；工程程建设其其他费用用53770.551万元元（包括括征地440700万元，拆迁4464

36、.11万万元等）；工程程预备费费9400.322万元；建设期期银行利利息2996.224万元元。3.8北北京路北北延（天天马路北过境境路）改改扩建工工程。该道路长长14449米，宽488米。工工程总投投资约11.211亿元，其中建建筑安装装及设备备工程费费用58805.45万万元；工工程建设设其他费费用50094.91万万元（包包括征地地31446万元元，拆迁迁11669.009万元元等）；工程预预备费8872.03万万元；建建设期银银行利息息2922.766万元。3.9北北京路南南延（红红河大道道南部部半山片片区）改改扩建工工程。该道路长长32445米，宽488米。工工程总投投资约33.02

37、2亿元，其中建建筑安装装及设备备工程费费用1553300.455万元；工程建建设其他他费用1119770.004万元元（包括括征地770400万元，拆迁333055.577万元等等）；工工程预备备费21184.04万万元；建建设期银银行利息息7200.611万元。3.100天马路路西延改改扩建工工程。该道路长长91550米，宽655米。工工程总投投资约66.644亿元，其中建建筑安装装及设备备工程费费用3886422.3万万元；工工程建设设其他费费用2116644.844万元（包括征征地1667833.144万元，拆迁114255.1万万元等）；工程程预备费费36117.335万元元；建设设期

38、银行行利息224711.977万元。3.111长桥海海环湖西西路改扩扩建工程程。该道路长长68226米，宽400米。工工程总投投资约33.977亿元，其中建建筑安装装及设备备工程费费用2003388.466万元；工程建建设其他他费用1154558.668万元元（包括括征地1126228万元元，拆迁迁9077.066万元等等）；工工程预备备费28863.77万万元；建建设期银银行利息息10443.666万元元。3.122大屯海海环湖东东路改扩扩建工程程。该道路长长73882米，宽400米。工工程总投投资约55.433亿元，其中建建筑安装装及设备备工程费费用3115300.888万元；工程建建设其

39、他他费用1166885.444万元元（包括括征地1135552万元元，拆迁迁93.1万元元等）；工程预预备费338577.311万元；建设期期银行利利息22215.01万万元。3.133大屯海海环湖北北路改扩扩建工程程。该道路长长41009米，宽300米。工工程总投投资约22.8亿亿元，其其中建筑筑安装及及设备工工程费用用153386.84万万元；工工程建设设其他费费用90081.57万万元（包包括征地地70884万元元，拆迁迁3755.255万元等等）；工工程预备备费19957.47万万元；建建设期银银行利息息15669.77万元。今后蒙自自城镇化化的发展展目标和和定位，将围绕绕“两城城”（

40、文文澜综合合城、雨雨过铺工工业城），“两两海”（长桥海海景观区区，大屯屯海景观观区），“两向向”（向向西拓展展，向南南延伸）， “两轴”（红河河大道景景观轴，工业大大道景观观轴）组组团式发发展的建建设思路路，逐年年推进城城市建设设，把蒙蒙自核心心片区建建设成为为城市结结构布局局合理，产业支支撑有力力，基础础设施配配套完善善、城市市功能齐齐全、环环境优美美、社会会文明的的国家级级园林城城市，成成为云南南最具特特色和魅魅力的休休闲旅游游度假胜胜地、最最适宜人人居的地地方和投投资创业业的热土土。四、蒙自自房地产产市场政政策分析析1、房地地产新政政对蒙自自住宅的的影响因国家为为抑制房房价的快快速增长长

41、，在最最近一年年内出台台了一系系列的房房地产政政策，到到目前为为止，各各银行对对商品房房贷款也也根据国国家政策策也做出出一些相相应的调调整。近日针对对蒙自的的银行走走访咨询询，情况况如下：A、中国国银行：首次房房贷首付付为300%，年年前利率率在基准准利率的的基础上上打8.5折，现在取取消这一一政策，按基准准利率来来执行。年前二次次房贷首首付为550%，现在二二次房贷贷首付为为60%，利率率在基准准利率的的基础上上上浮110%。红河州以以外的户户口，若若办理房房贷，必必须提供供一年以以上的纳纳税证明明或者社社保相关关证明。据银行行工作人人员说，现在中中国银行行放款额额度紧张张，我们们项目在在中

42、国银银行办理理的贷款款全部审审批完，但因没没有放款款额度而而放不了了款。商铺、车车库方面面没有什什么变化化，还是是按老的的政策执执行。限限购令未未到。B、中国国建设银银行：首首次房贷贷首付为为30%，年前前利率在在基准利利率的基基础上打打8.55折，现现在取消消这一政政策，按按基准利利率来执执行。年前二次次房贷首首付为550%，现在二二次房贷贷首付为为60%，利率率在基准准利率的的基础上上上浮110%。红河州以以外的户户口，若若办理房房贷，必必须提供供一年以以上的纳纳税证明明或者社社保相关关证明。限购令令未到，据建行行的工作作人员所所说，现现在建行行还是在在缓慢的的放款，但从下下周开始始会暂停

43、停放款。商铺、车库方方面没有有什么变变化，还还是按老老的政策策执行。限购令令未到。C、中国国工商银银行：首首次房贷贷首付为为30%，年前前利率在在基准利利率的基基础上打打8.55折，现现在取消消这一政政策，按按基准利利率来执执行。年前二次次房贷首首付为550%，现在二二次房贷贷首付为为60%，利率率在基准准利率的的基础上上上浮110%。据工作作人员说说，这个个利率可可能还会会有上浮浮的可能能性。红河州以以外的户户口，若若办理房房贷，必必须提供供一年以以上的纳纳税证明明或者社社保相关关证明。工行有限限购的政政策，对对于已经经有两套套住房的的客户，若购买买第三套套住房不不予以贷贷款。对于军人人，若

44、在在工行办办理房屋屋贷款，则无论论其是否否为第一一次房贷贷，均以以第二次次房贷的的政策来来执行。工行现现已暂停停放款。D、富滇滇银行：首次房房贷首付付30%，尚未未接到相相关通知知，所以以利率仍仍然可以以在基准准利率上上打8.5折。二次房贷贷首付660%，利率上上浮100%。针针对外地地户口的的客户，在云南南省内户户口的客客户可以以办理贷贷款，云云南省以以外户口口的客户户就不可可以办理理贷款，出示相相关证明明也不行行。有限购的的政策，对于已已经有两两套住房房的客户户，若购购买第三三套住房房不予以以贷款。E、交通通银行：首次房房贷首付付30%，年前前利率在在基准利利率的基基础上打打8.55折，现

45、现在取消消这一政政策，按按基准利利率来执执行。二二次房贷贷首付660%，利率上上浮100%。针对外地地户口的的客户，在云南南省内户户口的客客户可以以办理贷贷款，云云南省以以外户口口的客户户就不可可以办理理贷款，出示相相关证明明也不行行。有限购的的政策，对于已已经有两两套住房房的客户户，若购购买第三三套住房房不予以以贷款。F、公积积金中心心：首次次房贷首首付300%，二二次房贷贷首付660%，但公积积金中心心对于二二套房贷贷的认定定标准与与商业银银行的不不同，商商业银行行的二套套房贷是是以前有有过房贷贷纪录，但公积积金是只只要在银银行无房房贷或在在公积金金无房贷贷就可以以按首次次房贷来来办理。公

46、积金的的存款利利率提高高的同时时，房贷贷利率也也已经提提高了，5年以以下年息息由3.87%提高到到4.00%，55年以上上年息提提高到44.555%。公积金贷贷款年限限最长220年，贷款金金额最高高60万万。从以上各各个银行行的贷款款政策可可以看出出，每个个银行的的政策大大同小异异，大的的方向是是不变的的，一次次房贷330%的的首付，利率不不打折，按基准准利率来来执行，而且基基准利率率比20010年年有提高高，以前前的5年年以上的的年息是是5.996%，现在的的年息是是6.66%，二二次房贷贷首付均均提高到到60%，利率率都上浮浮10%，在此此基础上上还会有有上浮的的可能性性，而且且一些银银行

47、已经经执行限限购的政政策，有有两套住住房的客客户，购购买第三三套住房房时不予予以贷款款，但现现在客户户住房信信息不完完善，此此政策可可能会执执行得不不彻底，因现在在各大银银行都在在缩紧贷贷款额度度，像中中国银行行，工商商银行，建设银银行均表表示暂停停放款，对此交交通银行行的工作作人员也也发表自自己的看看法，在在蒙自有有一些新新的楼盘盘本来可可以在今今年3、4月份份可以开开盘，但但由于新新政的影影响比较较大，而而且新政政的不稳稳定性，导致开开发商延延期开盘盘，在最最近一两两个月不不会有新新开盘的的楼盘，而且由由于各大大银行的的贷款额额度减少少，针对对外地户户口的客客户在本本地买房房的限制制比较多

48、多，尽量量贷款给给本地户户口的客客户，也也向相关关的工作作人员咨咨询，外外地户口口提供相相关证明明的方法法，个体体户出示示当地一一年以上上的税票票及相关关营业执执照，若若是免税税客户，可以出出示免税税证明，需去地地税开具具证明，而且需需要出示示未达达征税起起点通知知书的的复印件件，上面面有编号号及相关关信息，若是外外地户口口在本地地工作的的客户，需出示示一年以以上的社社保相关关证明，例如养养老保险险的小本本子的复复印件，上面会会有交保保险的时时间及相相关信息息。这是目前前的一些些银行房房贷政策策，虽然然形势比比较严竣竣，但个个人认为为有一些些政策在在目前的的状况下下可能会会执行得得不彻底底，例

49、如如限购，而且蒙蒙自房价价与个旧旧等周边边市市相相比，房房价一般般没有个个旧的高高，跟其其他市市市相比，房价亦亦差不多多，居住住环境较较好，所所以有一一定的市市场。2、房产产新政对对蒙自车车库/商商铺的影影响车库：不不单独贷贷款，同同住宅捆捆绑贷款款。首付付50%，利率率为基准准利率的的1.11倍。商铺：首首付500%，利利率为基基准利率率的1.1倍。不分外外地户口口也不分分是否为为二次贷贷款。第二部分分 蒙自市市各片区区房地产产市场情情况一、北京京路新城城片区1、金色色年华 (图片片另配)项目基本本信息项目名称称金色年华华项目位置置红河州蒙蒙自市红红河大道道与凤凰凰路交叉叉口市区售楼楼处地址

50、址蒙自护国国路御龙龙苑5-1(交交通银行行旁)售楼处电电话08733-377385588/373385999相关单位位投资商开发商红河华风风房地产产开发有有限公司司建筑设计计单位建筑施工工单位监理单位位景观设计计单位景观施工工单位广告代理理昆明七彩彩视线行销企划划物业管理理经济技术术指标总占地面面积约60亩亩总户数739多多套总建筑面面积约10万万平米建筑层数数7层建筑密度度主力户型型93.7771388.766绿化率40%入市时间间20111年5月月容积率2.5工程进度度 收尾，绿化车位配比比（数量量）300多多个销售率95%规划用途途商住楼层及其其功能 共有有18栋，建筑层层数为77层，是

51、是一梯两两户的户户型，朝朝向多数数是南北北朝向的的，临街街两面的一一层为商商铺，两两层以上上为住宅宅。 户型型面积区区间在：56-2211平米，共有十十种户型型户型配比比所占比比率期期期户型、面面积所占比率率户型、面面积所占比率率户型、面面积所占比率率4室2厅厅1厨22卫2阳阳台 1138.764室2厅厅1厨22卫2阳阳台 1333.13室2厅厅1厨22卫2阳阳台 1155.63室2厅厅1厨22卫2阳阳台 1200.95室3厅厅1厨44卫1大大露台 2117.994(跃层)4室2厅厅1厨33卫3阳阳台1露露台 1187.81(跃层层)3室2厅厅1厨11卫2阳阳台 793室2厅厅1厨22卫2阳阳

52、台 93.772室2厅厅1厨11卫2阳阳台 66.213室2厅厅1厨11卫1阳阳台 97.41价格信息息住宅销售售均价开盘32200元元/（最低228000元），目前336000元/左右，只剩顶顶层。配套内部周边摄像头监监控系统统明珠路建建行蒙自一中中彩色可视视对讲系系统汽车交易易市场州委党校校门禁系统统客运站农贸市场场人民医院院广告推广广分析主要是围围墙、路路牌广告告，灯栏栏广告，在蒙自自重要位位置放置置广告画画面(在在月牙塘塘人流量量较大的的地方放放置视频频广告)，指示示牌。广告推广广主题个开蒙半半小时生生活圈,从此开开始,从从金色年年华开始始!推广方式式：户外外广告： 售售楼处： 围墙、

53、指指示牌： 报纸广广告： 电视广告告： 印刷品品： 其他 户型型单张配套设备备及智能能化安防有网络有电梯无空调无其他优势分析析 长远远升值替替力较大大,户型型设计分分配明确确. 广告告推广比比较成功功，而且且是一梯梯两户的的多层，南北通通透，通通风采光光均好，户型设设计多而而不杂，设计面面积辐射射多个层层面的客客户群，几乎每每户都有有双阳台台，孩子子入学方方便劣势分析析 目前前离市中中心较远远,周边边配套不不齐全,项目处处于斜坡坡上,生生活不方方便.购购物困难难，人流流稀少。主体面面积偏大大,不能能充分满满足客群群需求.客群分析析自主经营营居多,其次是是政府事事业单位位工作人人员市场调查查分析

54、该楼盘属属于多层层建筑,有高达达30000景景观设计计.广告推推广比较较成功，此楼盘盘为多层层的一梯梯两户的的楼梯房房，深受受客户的的喜欢，只是位位置较偏偏。目前商商铺已经经抵押给给银行，何时卖卖还不确确定。多多数客户户买房主主要考虑虑入学方方便，当当时销售售好部分分原因为为周边入入学方便便的楼盘盘较少。目前销销售仅余余30套套左右顶顶层，销销售人员员主推客客户转让让房，进场时时，销售售部没有有客户，销售人人员比较较懒散，对待客客户态度度较冷，业务技技能一般般，没有有统一说说辞，缺缺乏说服服力度。2、鼎基基铭园 (图片片另配)项目基本本信息项目名称称鼎基铭园园项目位置置红河州蒙蒙自市红红河大道

55、道新世纪纪汽车城城对面市区售楼楼处地址址蒙自护国国路州地地税局直直属征收收分局对对面售楼处电电话08733-377452299/374452888相关单位位投资商开发商云南鼎基基置业发发展有限限公司建筑设计计单位红河州设设计院 云南方方业建筑筑设计建筑施工工单位云南旭东东磷化寨寨文峰建建筑工程程公司监理单位位景观设计计单位景观施工工单位广告代理理美乐思、嘉美全全行销企划划物业管理理经济技术术指标总占地面面积40.77亩总户数586套套总建筑面面积7万平方方米左右右建筑层数数7层容积率2.6主力户型型跃层绿化率39%入市时间间20111年6月月建筑密度度工程进度度已进入收收尾阶段段车位配比比（数

56、量量）1：1.6销售率 目前销销售855%左右右规划用途途商住楼层及其其功能 跃层层较多，单身公公寓、平平层 7层层的楼梯梯房，11、2栋栋是电梯梯房，临临街有三三面是商商铺，商商铺层高高较高，所以总总层高超超过288米 主力力户型是是50-80平平米的户户型（世世纪公寓寓）户型配比比所占比比率期期期户型、面面积所占比率率户型、面面积所占比率率户型、面面积所占比率率143882626226865304价格信息息住宅销售售均价跃层32200元元/平米米左右,送地上上车位。公寓330000-32200元元/配套内部周边园林景观观银行蒙自高级级中学地下车库库医疗蒙自职中中农贸市场场水沟小学学政府单位

57、位广告推广广分析主要以围围墙广告告、DMM宣传资资料，月月牙塘视视频广告告等，就就目前来来说广告告推广力力度不大大广告推广广主题自然和谐谐人文居居所推广方式式：户外外广告： 售售楼处： 围墙、指指示牌： 报纸广广告： 电视广告告： 印刷品品： 其他 折页页 优势分析析 现目目处于新新功纪汽汽车城对对面，是是蒙自未未来的市市中心，价格比比市中心心便宜 项目目周边教教育配套套完善劣势分析析 周边边配套不不够完善善,生活活不方便便.连个个超市都都没有。户型设设计不是是很好项目位置置离城区区偏远，出行不不便。跃层设计计不理想想。客群分析析外地做生生意的人人较多市场调查查评析开盘前推推出一部部分优惠惠房

58、，价价格约228500元/，认购购房源需需交100万元定定金。户户型设计计独特（花谷洋洋房、世世纪公寓寓）此项目的的正对面面就是汽汽车商贸贸城，在在红河大大道上，离周边边教育系系统近，而且大大部分是是7层的的楼梯房房，深受受老百姓姓的喜欢欢，住宅宅销售均均价在332000元/平平米左右右。此项项目在现现在的这这个位置置预计均均价有点点高。目前剩余余低跃和和顶跃二二十套左左右，世世纪公寓寓的小户户型剩余余三十多多套。进场没有有看房客客户，销销售部冷冷清，销销售人员员积极性性不高。现在剩余余公寓顶顶层需要要交十万万定金，并需要要在交房房后做产产权分割割。商铺约七七十个，面积四四十到一一百七十十平米

59、，价格从从七千至至一万。目前宣宣传买商商铺并交交与开发发商统一一管理返返五年租租金。商商铺销售售约二十十多套。3、怡景景花园项目基本本信息项目名称称怡景花园园项目位置置惠民路和和云霞路路交汇处处市区售楼楼处地址址蒙自新客客运站旁旁售楼处电电话08733-377330088相关单位位推广昆明卡西西里广告告开发商新世纪房房地产建筑设计计单位建设综合合勘察设设计院建筑施工工单位东方建筑筑公司监理单位位振能监理理公司经济技术术指标总占地面面积56亩总户数794套套总建筑面面积11万平平方米建筑层数数12层六层容积率2.699主力户型型跃层绿化率35%入市时间间20100年111月177日(开开盘)建筑

60、密度度工程进度度已收尾，6月交交房。车位配比比（数量量）1：0.8销售率98%规划用途途商住楼层及其其功能平层跃跃层复复式价格信息息目前住宅宅销售均均价36000元/左右配套内部周边喷泉工行机关幼儿儿园地下停车车场建行县医院花园走廊廊学校(县县一中)体育馆区内健身身器材交行广告推广广分析广告推广广主题推广方式式：户外外广告： 售售楼处： 围墙、指指示牌： 报纸广广告： 电视广告告： 印刷品品： 其他他 折折页、 户型单单张 优势分析析未来城市市发展中中心，紧紧靠新客客运站等等周边单单位较多多，生活活方便，地段成成熟、劣势分析析周边配套套设施还还不够完完善,周周围缺乏乏人气.在客运运站旁可可能会