2022年天目湖发展现状及产品布局分析

1、2022年天目湖发展现状及产品布局分析1. 天目湖：优质民营休闲游景区，疫情扰动下曲折中复苏公司是立足长三角的民营一站式休闲游目的地，位于江苏省溧阳市。公司围绕山水园 和南山竹海两大区域，打造了天目湖山水园、南山竹海、御水温泉三个 5A 级景区，同时 拥有天目湖水世界、全国百强旅行社天目湖旅行社、旅游商业公司以及 9 家度假酒店。 21H1 收入相比 19H1 增长 3%，复苏弹性居行业前列。公司管理层稳定，股权结构集中， 国资平台增持彰显对公司的发展信心。2020 年以来，多个定位中高端的度假酒店投入运 营，疫情复苏将带来更大的业绩弹性。1.1. 长三角一站式休闲游，国资入股为公司发展再添动

2、力公司依托水库资源，锐意进取打造一站式休闲游目的地。公司位于江苏溧阳，前身为 国有企业天目湖旅游公司，于 1992 年开发天目湖旅游项目，于 2001 年正式推出国家首 批 4A 级山水园景区天目湖山水园（后升级为 5A 级景区）。2003 年公司完成改制后控股 开发南山景区（距离山水园 20 公里左右），2006 年作为 4A 级旅游景区推向市场（2013 年升级为 5A 景区）。公司较早提出“打造一站式旅游目的地”的战略方向，注重打造复 合型的旅游产品和多元化的旅游服务，从而提升旅游目的地的聚合效应。在两大景区的基 础之上，公司锐意进取依次完成了御水温泉（5A 级景区）、水上乐园、酒店度假

3、区等多个 配套项目的建设和现有景区的改扩建，依托自然景观不断丰富休闲度假产品的厚度，完成 从单一景区到休闲度假区的蜕变，2020 年多个新建酒店投入运营，公司迈入新的成长通 道。景区小而美，独具特色。疫情前山水园、南山竹海两大景区游客接待量在 100 万左 右。山水园、南山竹海的最大日承载量分别为 8 万、5.3 万。周边相似景区有无锡灵山、 无锡鼋头渚、千岛湖、普陀山、苏州太湖等，公司旗下单一景区承载量和接待游客人次相 对较小，但公司作为一站式目的地，双景区形成合力，同时配套产品完善，独具特色。公司股权集中，国资入股或为公司发展再添动力。2021 年 9 月，公司公告控股股东 孟广才拟向溧阳

4、市城市建设发展集团有限公司（由溧阳市人民政府 100%控股）转让其持 有的 2163.47 万股（占公司总股本的 11.61%）公司股份，转让价款为 4.32 亿元，转让价 格为 19.98 元/股。转让后孟广才持股 34.84%，依然是第一大股东，溧阳城发持股比例 11.61%，两大股东持股比例达到 46.45%，股权结构较为集中。溧阳城发入股后不干预公 司治理，国资入股后或提升公司外拓项目接洽的软实力，为公司发展再添动力。溧阳城发再度增持，彰显对公司发展的信心。2022 年 3 月，孟广才再次向溧阳城发 转让其持有的 1622.60 万股（占公司总股本 8.71%）公司股份，转让价款 3.

5、24 亿元，转让 价格 19.98 元/股。转让后孟广才持股 26.13%，依然为控股股东，溧阳城发持股 20.32%， 国资股权占比进一步提升。核心管理层保持稳定，以公司自身培养为主。公司的核心管理层大多为在公司任职 10 年以上的老员工，公司董事长孟广才原为天目湖旅游度假区开发实业总公司（国企改制 前）副总经理，改制后任公司总经理，同时也是第一大股东。其他核心管理层均为公司内 部培养，公司副总经理史耀峰、李淑香、史瑶琴等均加入公司 15 年以上，从各个业务部 门晋升至管理层。1.2. 收入多元化趋势明显，经营业绩曲折中复苏公司业务结构多元，“吃住行游购娱”于一体。公司的业务分为五个部分：1

6、）景区业 务：包含两大景区山水园和南山竹海的门票收入和二次消费收入；2）水世界业务：于 2014 年投入运营，主要在暑期向游客开放；3）温泉业务；4）酒店业务：公司有较为丰富的酒 店产品矩阵，截至 2021 年年底公司旗下开业酒店共 7 家，房价在 300+至 2000+不等，满足多元化的住宿需求；5）旅行社业务：公司旗下“全国百强旅行社”天目湖旅行社主要 涵盖地接、专业导游、团队衔接等业务，为一站式旅游提供强大后勤保障。景区业务营收占比约六成，酒店业务占比持续提升。景区业务中山水园占比略高于南 山竹海，差距逐年缩小，2021 年山水园营收占比 30%，南山竹海营收占比 24%。随着南 山小寨

7、、御水温泉竹溪谷等酒店项目的扩张，酒店业务营收占比呈现提升趋势，从 2014 年的 15%提升至 2021 年的 30%，是公司规模增长最快的业务条线，2014-2021 收入复合 增速 11%。与其他民营景区相比，公司业务模式独树一帜。当前我国景区类上市公司中资源禀赋 较强的风景名胜区主要系国有企业，以黄山、峨眉山、张家界等为代表。由于资源禀赋优 势，门票和景区内交通为主要收入来源，配套酒店虽然地理位置通常来讲十分优越，但酒 店成立较早，近年来亟需更新升级；民营上市景区资源禀赋稍弱，通常会根据自身优势打 造成为人工景区，如天目湖、宋城演艺、海昌海洋公园等。公司是上市景区中唯一一个国 家级旅游

8、度假区，区别于风景名胜区，国家级旅游度假区主要考量产品的度假属性，强调 深度体验，对于配套酒店标准、过夜人次占比等有较为严格的规定。公司以其产品的复合 性区别于其他上市景区，各业务条线彼此协同发挥聚合效应，形成核心竞争力。主营业务毛利率较高，疫情前稳定维持在 60%以上。2014-2019 年，主营业务毛利率 保持 60%-65%的水平；2020 年受疫情影响旅游客源及收入有限，同时成本开支刚性，导 致主营业务毛利率大幅下降至 50.7%（所有细分业务毛利率均有所下降）。业务拆分看，疫前山水园、南山竹海、酒店业务的毛利率均接近 70%，对主营业务毛利率贡献最大；温 泉、水世界业务的毛利率有一定

9、下滑趋势，或因为吸引游客而进行的促销活动，水世界只 在每年的 6-8 月开业，21 年下半年疫情反复，故水世界业务受到较大影响，21 年毛利为 负；旅行社业务的毛利率最低，保持 5%左右，主要为公司产品提供平台和服务支持。21H1 收入已经超过 19 年同期水平，复苏弹性强于大部分可比上市公司。公司 21H1 营收 2.27 亿元，与 2019 年同期相比增长 3%，复苏势头强劲。同类上市公司中只有海昌 海洋公园 21H1 收入 13.24 亿元超过 19H1 的 10.87 亿元，而张家界、黄山旅游、宋城演 艺 21H1 营收均未恢复至 19 年同期水平，21H1 收入恢复程度分别为 68.

10、8%/63.3%/51.8%。 下半年受到江苏、浙江等地疫情爆发的影响，21H2 收入同比 2019 年下滑 32%，21 年全 年收入恢复至 2019 年的 83%，恢复率同样高于大部分行业可比公司。22 年 Q1 受到上海、 江苏、浙江等地的疫情影响，收入同比下滑 28%，亏损 2149 万。1.3. 精细化运营，盈利能力领先疫情前，公司的盈利能力和 ROE 均位于行业中上游。2019 年，公司毛利率/净利率 分别为 65.32%/28.15%，两项指标在 11 家上市景区中均排名第三；宋城演艺毛利率/净利 率分别为 71.39%/52.26%；丽江股份毛利率/净利率分别为 67.08%/

11、32.21%。2019 年，公司 加权 ROE 为 14.46%，在 11 家上市景区中排名第二，仅次于宋城演艺 14.52%，其余 9 家 上市景区的 ROE 均低于 10%。精细化运营下公司费用管控能力优异，2016-2019 费用率呈下降趋势。2016-2019 年， 公司销售费用率分别为13.48%/14.20%/14.65%/13.41%，2019年明显下降，主要系广告费、 能源费、会务费支出减少所致；管理费用率分别为17.49%/15.92%/15.00%/14.74%，逐年 下降，主要系折旧费、物资消耗费、考察费支出缩减所致；财务费用率分别为 6.75%/3.82%/1.25%/

12、-1.38%，逐年下降，主要系利息支出减少、利息收入增加所致。疫情期间公司盈利能力受到冲击，在不裁员的基础上控制人力成本。2016-2021 年， 公司员工数量分别为1038/1096/1176/1192/1292/1237 人，员工数量总体保持稳定，21 年 进行了人员精简，但员工人数仍高于 2019 年水平。员工薪酬由 2016 年的 3698 万元增长 至 2019 年的 5416 万元，2020、2021 年员工薪酬有所下降，有效在不大幅裁员的基础上 控制了人力成本。公司成本以折旧费、职工薪酬、物料费为主，合计占比超 80%。公司来 自南山竹海和天目湖景区的折旧摊销已经接近尾声，预计

13、2021 年以后折旧摊销主要来自 新增酒店项目，按照房屋建筑类 20 年直线摊销来计算，不会给成本端带来过大压力。随 着酒店收入占比逐渐提升，与此高度相关的物料费占比预计会有所提升。2. 微度假崛起，复合型产品更具潜力新冠疫情爆发以后，旅游业在震荡中砥砺前行，虽然不可避免的受到疫情扰动，但整 体呈现恢复趋势，节假日恢复情况好于整体表现，出行需求保持韧性。与疫情前的旅行习 惯相比，“48 小时”微度假正在崛起，出游体现“短、频、快”的特点。我们认为位于核 心都市圈的景区由于辐射客群收入较高、交通便利将最大程度上受益疫情复苏。随着游客 对于游玩体验和深度的诉求提升，我们认为产品多元化的景区更具潜力

14、。2.1. 旅行需求保持韧性，微度假崛起疫情之下消费者出行需求保持韧性，节假日恢复情况好于整体表现。2020 年、2021 年全年游客分别为 28.79 亿、32.50 亿人次，分别恢复到 2019 年的 48%、54%，随地方疫 情散状爆发影响有所波动，但整体呈现逐步恢复的态势。节假日的恢复弹性强于整体情 况，20 年假期旅游人次恢复率一般高于 50%，21 年假期旅游人次恢复率一般高于 80%， 21 年五一劳动节旅游人次已经超过 2019 年同期，旅行需求整体保持韧性。携程、去哪儿、 飞猪 APP 的月活数据在疫情爆发之后也并未大幅下降，同样呈现震荡上行的趋势，说明 消费者出行意愿一直较

15、为强烈。短距离“周边游”热度上升，品质微度假崛起。疫情下出行不确定性提升，出行习惯 整体呈现“短、频、快”的特点。1） 出行半径大幅缩短：根据文化和旅游部数据显示，2021 国庆节假日城乡居民平 均出游半径 141.3 公里，同比减少 33.66%，目的地休憩半径 13.1 公里，同比减 少 7.7%；2022 年元旦居民平均出游半径 110.3 公里，同比 减少 19%，跨省游占比同比下降 1.79pct,省内跨市游占比同比提升 4.93pct。2） 出行频率提高、出行天数下降：疫情爆发以来出游频次在 逐步提升，2021 全年出行 10 次以上的游客占比近 3%，全年出行 3-5 次的游客占

16、比超过 30%。与此同时，“旅行即长途”的观念正逐渐被改变， 1-3 天的“微 度假”乘风而起，马蜂窝数据显示 1-3 天游客占比高达 61.6%，而根据艾瑞数据， 2017 年用户平均出游天数为 4.8 天，40%的游客出游天数超过 6 天。在此背景下， 我们认为位于核心都市圈的景区由于辐射客群收入较高、交通便利将最大程度 上受益疫情复苏。周边游品质升级，人均消费有所提高。虽然周边游代替长途游一定程度上降低了旅 游支出，导致旅游收入的恢复情况低于旅游人次。但周边游自身呈现出品质升级的趋势，2021 年周边游人均花费 2000 元以上的游客占比同比提升了 5pct。 游客不再满足与单一的逛景点

17、，更加注重旅行的“深度”，追求玩法和体验的多元和创新， 在景点门票促销和免票的大环境下，2021 年出行活动支出占总旅行支出的比重提升了 2pct，说明游客愿意为景区的配套产品付费。旅行支出中住宿占比提升，住宿产品在景区配套中更加重要。2020、2021 年旅游支 出中住宿支出的占比与 2019 年相比分别增长 3pct、2pct。我们认为原因主要为：1）疫情 期间出于对安全和卫生的关注度提升，消费者更加倾向于选择中高端酒店或者连锁酒店 集团；2）结合上文游客对于游玩深度的需求提升，更多的游客产生了住宿需求，对比 2019 和 2021 年，2019 年有 46%的周边游旅客当天往返，但在 2

18、021 年超过 6 成的用户游玩时间为 2 天 1 晚。这说明“48 小时”微度假正在成为周边游主流，住宿产 品在一站式景区中变的更加重要。部分酒店突破景区配套的定位发展为目的地本身，成为 网红打卡点，以独特的环境和体验（美食寻味、田园采摘、手工制作、温泉 SPA 等等项 目）成为拉长游客景区逗留时间的重要力量。近年景区升级扩容多涵盖酒店升级和扩建。由于单个景区承载量有限，景区公司都在 探索二次成长曲线。随着酒店在景区中的重要性凸显，近几年景区的扩容升级都会涉及酒 店升级和新建，上市景区在建工程项目大多包含酒店项目的升级的新建。2.2. 门票经济无法支撑长期成长，二次消费是景区发力重点2018

19、 年起，国有景区票价管控逐年加码。国家政策倒逼景区降价始于 2018 年 3 月 5 日，国务院总理李克强关于政府工作的报告中提及，将推进“降低重点国有景区门票 价格”工作。2019 年政策突破重点国有景区，将 4A 级以下景区也纳入门票降价范围。 2021 年 9 月 12 日，国家发展改革委发布关于开展降低重点国有景区门票价格“回头 看”工作的通知，文件要求对景区门票价格形成机制是否完善，景区门票价格是否已切 实降低，景区配套服务价格是否合理，景区价格行为是否规范，门票价格减免政策是否执 行到位等方面开展“回头看”。国有景区门票价格管控政策导向明确，且逐年加码。疫情发生以来，为吸引客流，门

20、票促销力度更甚。国家层面的政策之外，各地方在疫 情之后又加码了很多省域、市域范围内的景区免票政策。如曲江文旅旗下的大唐芙蓉园2020、2021、2022 年均开展了多次对游客免费开放的活动；张家界武陵源核心景区网络 提前购票游客票价 2020 年旺季票价降低 48 元（之前定价 182 元）。民营景区虽然价格管 控力度不大，有自主定价的权利，但出于吸引客流需要，也时常开展免票活动：天目湖 22 年春节对溧阳全域酒店民宿住宿客人以及常州市民免景区门票；宋城演艺 2020 年 3 月 24 日-3 月 2 日期间天猫官方平台购票“买一送一”，22 年桂林千古情门票特惠等等。景区业务毛利率较高，票价

21、严控对景区盈利能力产生较大负面影响。景区业务由于 前期投入高、折旧摊销年限长、所需人工及其他成本较少的因素，毛利率较高，上市景区 公司的景区业务（门票相关）毛利率在 75%左右，成为公司利润的重要来源。门票降价政 策出台以来，虽然带来游客数量的快速增长，但景区公司的收入增长普遍较为乏力，景区 业务的毛利率也呈现下降趋势。基础性收入和利润减少倒逼景区发力二次消费。二次消费即除了门票收入之外，围 绕食住行游购娱的所有消费。中国旅 游用户在游览国内景区时主要在餐饮类二消产品进行消费的人数占比 78.60%；主要在购 物类二消产品产生消费的人数占比 70.80%；主要在景区交通类二消产品进行消费的人数

22、 占比是 58.70%。餐饮、旅游购物、景区交通（索道、缆车等）也是目前较为主流的布局 方向。从对收入的贡献程度来看，山岳类景区由于对游客的体力耗费较大，景区中的小交 通占整体收入比例较高。购物和餐饮往年对收入贡献较少，目前景区公司正在积极寻求新模式：1）景区消费 对景区 IP 有较高要求，而我国 IP 打造起步较晚，上市公司如宋城演艺、黄山旅游等进行 相关文创产品销售，但目前收入体量尚不大；2）早期的景区餐饮业务多以餐厅租金的方式创收，进驻的商家质量参差不齐，频频有景区餐饮定价不规范、食品质量有问题相关新 闻见诸媒体。黄山、天目湖等上市公司开始转型为自营模式，与酒店业务相结合，通过有 特色的

23、用餐环境和氛围吸引游客用餐。3. 产品矩阵不断丰富，长期成长性可期公司的竞争优势为：1）公司产品矩阵丰富，对门票收入依赖度低。2016 年门票收入 占比已不足 30%。随着新度假酒店和南山竹海新项目投入运营，预计门票收入占比将持 续下降。2）立足长三角，辐射较高收入人群，温泉度假符合长三角客群的度假偏好；3） 公司具备强产品开发打造能力，内生外延可期。公司从零开始打造南山竹海景区，南山竹 海景区收入逐步接近山水园，毛利率已经超过山水园。竹溪谷、遇系列酒店 20 年投入运 营，南山小寨二期预计 23 年完工，山水园景区周边较大未开发水库区域，现有景区仍有 较大扩容空间。公司自 2018 年起确立

24、“巩固根据地，深耕长三角，聚焦城市群，专业化 发展”的发展战略，目标是从华东地区提升到全国一站式旅游目的地开拓者，目前异地项 目稳步推进，外延成长可期。3.1. 产品矩阵丰富，对门票依赖度较低作为一站式旅游目的地，公司的“一站式”体现在：1）产品复合：单体产品优质， 产品间协同，山水园和南山竹海均为 5A 级景区，水世界、御水温泉、酒店等配套可以增 加客户逗留天数和客单价；2）市场多元：内容和定价可以满足不同消费群体的需求；3） 服务系统：公司旗下天目湖旅行社可以提供标准化、定制化、管家式的出行安排和服务。公司门票收入占比仅 20%+，门票依赖度低。公司财报按照景区、酒店、温泉、水世 界、旅行

25、社五大板块披露收入，但景区业务收入中门票收入占比不足 50%，根据公司招股 书数据，2014-2016 门票收入占景区收入的比重分别为 48%、42%、43%，占总收入的比 重分别为 28%、25%、25%，呈现出下降趋势。2017 年以来，南山竹海地轨缆车、小火车 等项目相继投入使用，预计门票收入占比将持续下降。公司项目之间互补，收入季节性较弱。夏冬两季是传统自然景区的淡季，公司突破思 维，先后投运了御水温泉度假项目丰富冬季市场，天目湖水世界拉动夏季市场，使得四季 皆旺，并且通过单个产品的流量，以点带面提拉其他旅游产品。公司收入在 Q1-Q4 之间 分配较为均衡，收入季节性较弱，一定程度上增

26、强了疫情期间的抗风险能力。住宿产品多元，主要覆盖中端至高端客群。公司旗下拥有 9 个酒店产品，其中遇天 目湖酒店（轻奢亲子）、遇十四澜酒店（全湖景房）、御水温泉竹溪谷酒店（野奢）、御水 温泉度假酒店（5 星）为中高端产品线，合计客房数 395 间；南山阑、南山竹海客栈（4 星）、御水温泉客栈主打江南特色，融合徽派古老院落与现代建筑生活理念，合计客房数 208 间，以中低端价位的经济特色客房为主；湖畔露营帐篷基地及配套产品组合打造夜游 经济，同时满足游客晚间游、购、食、娱的需求。与资源相似的度假区相比，公司配套产品更具竞争力。马蜂窝发布 2021 年温泉度假 景区榜单，公司位居第四名，长三角区域

27、的第一名。公司的御水温泉运营时间较早，树立 了一定知名度，同时在较长的时间维度里保持竞争优势（前三名均为 2016、2017 年成立 的温泉度假村）。与其他温泉类休闲度假区相比，比邻御水温泉的南山竹海景区为中国四 大竹海之一，且引入地面缆车、小火车等景区项目不断进行翻新升级，围绕温泉度假提供 了更加丰富的旅游产品。3.2. 区位优势显著，立足中高端客群公司景区地理位置优越，交通四通八达。根据上文，我们判断公司作为核心都市圈的 休闲度假目的地，后疫情时代将首先迎来复苏。公司景区位于溧阳，交通四通八达：1） 高铁：北至北京，西至西安、宜昌、长沙，南至厦门，都有直达高铁，且高铁站设有旅游 直通车，极

28、大地提高了外地游客的交通便利性。2）飞机：周边机场包括常州奔牛机场、 南京禄口机场、上海虹桥机场、上海浦东机场、杭州萧山机场、苏南硕放机场等，到景区 车程大多数在 3 小时以内，为远途游客的出行提供了更多选择；3）自驾：天目湖交通区 位优势明显，沪宁高速、宁杭高速、扬溧高速等公路干道穿越天目湖而过；多数长三角城 市距离天目湖景区的距离在 300 公里以内，车程 3 小时左右，自驾出行非常便利。长三角地区人均 GDP 高于平均，出游意愿高。2020 年我国人均 GDP 为 7 万元，而 长三角核心 30 城市平均人均 GDP 为 9.1 万元，人均 GDP 前十名的城市均超过 10 万元， 长三

29、角客群具有较高的收入水平。中国旅游研究院根据 2019 各城市游客统计结果以及 2020 年疫情的综合影响发布各省市区客源地潜在出游率排名，江苏、浙江、上海、安徽 均上榜前十名。可见长三角客群具备较高的收入，同时具备较强的出游意愿，天目湖景区 立足长三角，有望受益于疫情复苏带来的出行需求释放。公司产品符合长三角区域客群的偏好，有望承接日益增长的休闲游需求。根据马蜂 窝调研，华东客群对于垂钓、田园采摘、温泉、山地户外具有较高的偏好度，公司除了温 泉资源以外，还充分利用南山竹海景区，开展春季挖笋、采茶等田园采摘活动，游客可以 在公司旗下的度假区享受到一站式的出游体验。公司山水园景区和南山竹海景区最

30、大日 承载量分别为 5 万+，而往年公司山水园和南山竹海客流高峰约 3 万人次，还远远没有达 到最大承载量。在一站式休闲游兴起的后疫情时代，公司有望承接相关出行需求。新产品竹溪谷酒店房价在 2000 元/晚以上，周末平均房价 3000 元/晚以上，最贵房型 价格 8000+，为周边唯一超高档住宿产品。竹溪谷酒店是御水温泉酒店系列新推出的超高 端产品，50 套单栋式酒店，可提供 120 间可分可合的舒适客房，配套全竹景餐厅、娱乐 休闲区，提供文创阅读、室内泳池、运动健身、专属 SPA 和童趣乐园等服务项目，提供 管家式服务和上门式餐饮。2020 年下半年开业，全年平均房价 2500 元以上，21

31、 年春节 期间入住率超过 90%，经营表现亮眼。3.3. 强产品打造能力，异地扩张可期从零打造南山竹海，收入和利润率逐渐赶超山水园。2003 年，公司从零开始打造南 山竹海景区，晚于山水园景区 11 年，06 年南山竹海景区面向游客开放，后又新增地面缆 车、升级改造游步道，增加周边酒店配套。南山竹海收入体量逐渐接近山水园景区，毛利 率自 2015 年开始就超越了山水园景区（21 年南山景区改造项目带来折旧略有增加，毛利 率低于山水园景区）。2014-2021 年，山水园景区收入分别为1.41/1.40/1.40/1.54/1.60/1.65/ 1.08/1.24 亿元，毛利率分别为68.2%/66.1%/66.0%/65.2%/63.7%/68.1%/56.8%/62.9%；南 山竹海景区收入分别为1.02/1.08/1.05/1.18/1.29/1.35/0.94/1.01 亿元，毛利率分别为 67.0%/72.8%/70.5%/68.9%/67.1%/69.3%/57.6%/59.7%。顺应客户需求，不断更新迭代游玩项目。针对近年来热度上升较快的露营和民宿项 目，公司推出了湖畔露营、竹溪谷度假酒店等产品，打造出游爆款，满足时下潮流出行