0813个人住房贷款的产品、政策

1、个人住房贷款的产品、政策蒋健 200121、资格考试培训与业务培训的关系资格考试培训是手段，业务培训是目的培训的最终目的是为了掌握业务知识2、教材与讲课的关系中级教材分为产品分册、营销分册相关业务知识分散在教材的各个章节，讲课主要是业务知识，基础知识可通过自学掌握3、培训与考试中有关业务政策的变化过讲课补充讲解最新的政策变化因为政策变化导致教材与讲课不一致的，要以讲课为准有关个贷资格认证师资培训的几个问题3提 纲提纲三、我行房贷政策要点 四、合作机构准入政策规定五、房贷风险防控 一、个人住房贷款的产品体系二、个人住房贷款基本政策规定4个人贷款产品体系我行现有个人信贷产品体系国家助学贷款个人贷款

2、个人住房贷款一般商业性助学贷款个人经营贷款总品牌：幸福贷款子品牌：幸福之家子品牌：幸福快车子品牌：幸福置业个人住房（按揭）贷款个人商用房贷款个人二手房贷款个人自建房贷款个人汽车消费贷款个人综合消费贷款个人质押贷款个人信用贷款个人助学贷款个人最高额担保贷款个人经营贷款个人消费贷款5个人住房贷款的产品体系（一）个人住房贷款的概念1.我行1998年版中国工商银行个人住房贷款管理办法的定义：个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买自住普通住宅的贷款。（工银发199894号）2.中国银行业监督管理委员会的定义：个人住房贷款是向借款人发放的用于购买、建造和大修理各种类型住房的贷款。中国银行业监督管理委员会商

3、业银行房地产贷款风险管理指引（银监发200457号）3.我行2008年版中国工商银行个人住房贷款管理办法的定义：个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买、建造和大修理各类型个人住房的贷款。 6个人住房贷款产品体系（一）个人住房贷款的概念4.关于个人住房贷款还有一些其他提法（1）个人住房按揭贷款。通常是指借款人用于购房并且以所购房产抵押、分期还款的贷款。在大多数情况下，可作为个人住房贷款的同义词，也是个人住房贷款的主流业务。（2）个人住房抵押贷款。用住房抵押的贷款，用途不限于购房，含义比个人住房贷款更广。（3）个人住房（房屋）担保贷款。1997年4月30日中国人民银行曾颁布个人住房担保贷款

4、管理试行办法。其后我行曾下发使用过个人住房担保贷款借款合同，其主要指用途是，用于装修、家居消费等非购房用途的而用住房抵押的贷款。总体看来，个人住房（房屋）担保贷款也是住房抵押贷款。7个人住房贷款的产品体系（二）1998年和2007年新旧两个版本办法对个人住房贷款定义的异同两版办法差异：从贷款用途上看既包括购房，也包括建房；从所购（建）房产的用途上看不界定“自住”；从所购（建）房产的档次上看既包括普通住宅也包括高档住宅。 两版办法相同：从所购（建）房产的性质上看只包括住房，不包括商用房。8个人住房贷款的产品体系（三）个人住房贷款分类及定义 （基本考点）按照所购住房交易状况，分为一手个人住房贷款和

5、二手个人住房贷款。按照是否有我行住房开发贷款支持，分为开发贷款支持项目个人住房贷款和纯按揭项目个人住房贷款。按照借款人是否由合作机构推介，分为间客式个人住房贷款和直客式（直贷式）个人住房贷款。 按照利率是否固定，分为浮动利率个人住房贷款和固定利率个人住房贷款。按照抵押物是否设定最高额抵押，分为普通抵押担保个人住房贷款和最高额抵押担保个人住房贷款。按照按揭项目性质，分为普通商品住房项目个人住房贷款和经济适用住房项目个人住房贷款。9个人住房贷款的产品体系（三）个人住房贷款分类及定义（基本考点）一手个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买房地产开发企业依法建造、销（预）售住房的贷款。二手个人住

6、房贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买售房人已取得房屋所有权证、具有完全处置权利、能在二级市场上合法交易住房的贷款。直客式（直贷式）个人住房贷款是指借款人未通过合作机构推介直接向银行申请办理的个人住房贷款。固定利率个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的，在约定期限内贷款利率不随人民银行利率调整或市场利率变化而浮动的个人住房贷款。个人住房最高额抵押贷款是指以商品房设立最高额抵押担保，在担保合同约定的最高贷款额度和期间内，贷款人向借款人发放的用于购买住房的贷款。个人经济适用住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买经济适用住房的贷款。个人自建住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于自建自用住房的贷款。1

7、0（1）用途是用于购（建）住房 借款人用于购建住房的借款，在增加负债的同时，也相应地增加了资产，个人的总资产没有减少；相对而言用于购房的贷款的风险最小；（2）有房产抵押房产是公认比较好的抵押物； （客观地看待房产的保值增值）（3）实行分期偿还 比一次性偿还有优势，有利风险控制，贷款风险随间推移逐步降低；（4）借款人是自然人自然人对债务承担无限责任。 （5）资本占用少 （6）收益高 资产质量高个人住房贷款产品体系（四）个人住房贷款的基本特点11提 纲提纲三、我行房贷政策要点 四、合作机构准入政策规定五、房贷风险防控 二、个人住房贷款基本政策规定一、个人住房贷款的产品体系12个人住房贷款基本政策规

8、定（一）政策渊源回顾 年人民银行的个人住房贷款管理办法（1998年190号文） 较详细具体地规定个人住房贷款的贷款对象、条件，贷款程序，贷款利率，抵押、保险等方面的要求。 年人民银行关于规范住房金融业务的通知（人民银行195号文） 规定严禁发放“零首付”；期房多层住宅必须主体结构封顶、高层住宅总投资完成三分之二才能发放贷款；商用房抵押贷款的抵借比不得超过60，贷款期限不得超过10年，所购商用房必须是现房。13个人住房贷款基本政策规定年人民银行关于进一步加强房地产信贷业务的通知（人民银行2003年121号文） 进一步强调195号提出的要求，提出第二套（含）以上的要适当提高首付比例，并实行期限利率

9、；同时对高档房、别墅要实行期限利率。对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按央行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。规定商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。 年中国银行业监督管理委员会商业银行房地产贷款风险管理指引（银监发200457号） 对贷款调查、审查程序提出详细意见，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。14个人住房贷款基本政策规定 年3月17日中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通

10、知（银发200561号） 取消自营性个人住房贷款的优惠利率，改按商业性贷款利率管理，上限放开，下限按同档次基准利率倍执行;合同期内的利率调整由一年一定改为由借贷双方按照商业原则确定,可在合同期内按月、按季、按年调整，也可以采取固定利率的确定方式。 6.建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）及人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知（2006（184）号文） 要求个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。中低收入群众购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。人民银行2006（184）号文要求借款人要如实填写购房用途，并严格按

11、通知要求确定最低首付比例。 15个人住房贷款基本政策规定7.建住房（2006）165号关于落实住房结构比例要求的若干意见对（国办发200637号）的解释：各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重必须达到70以上； 套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内面积和分摊的共有建筑面积组成 8.人民银行关于调整金融机构存贷款基准利率的通知（银发2006289号）上调金融机构人民币贷款基准利率；进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的倍；其他商业性贷款利率下限仍保持倍不变。商业银行可按国家政策

12、和贷款风险状况，在下限范围内确定商业性个人住房贷款利率水平。 16（一）有关二套房贷款政策出台的背景及主要文件1、背景：07年，全国房地产市场快速发展，各地房价快速上涨，银监会和人民银行为了防止房地产领域的泡沫，抑制房价过快的上涨，防范房地产领域的风险，出台了二套房政策。2、主要文件：（1）银发2007359号文央行银监会会关于加强商业性房地产信贷管理的通知（2）银发2007452号文央行银监会会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知个人住房贷款基本政策规定（二） 近两年个人住房贷款政策变动梳理17（1）银发2007359号文央行银监会会关于加强商业性房地产信贷管理的通知央行和银监会于二七年九

13、月二十七日联合下发了央行银监会会关于加强商业性房地产信贷管理的通知，文件中对个人住房贷款政策的主要内容是二套房贷款政策。“商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。商业银行应提请借款人按诚实守信原则，在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%； （注：08年末普通自住概念提出后，面积要求淡出。）对已利用贷款购买住房、又申请购买第

14、二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。” 个人住房贷款基本政策规定18（1）银发2007359号文央行银监会会关于加强商业性房地产信贷管理的通知还规定了以下内容“商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。”如何认定加按揭根据文件的规定，认定为加按揭的贷款需同

15、时具备以下条件：（1）贷款额度随评估值的增加而增加；（2）贷款未还清的，按照重新评估后增加的评估值，追加新的贷款。商用房贷款所购房屋应为现房，首付比例不得低于50%，期限不得超过10年，利率不得低于基准利率的倍，。商住两用房首付比例不得低于45%，贷款期限与利率比照商用房贷款规定执行。个人住房贷款基本政策规定19（2）银发2007452号文央行银监会会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知央行和银监会于二七年九月二十七日联合下发了央行银监会会关于加强商业性房地产信贷管理的通知，文件对银发2007359号文进行了进一步明确。“以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。对于已

16、利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。”个人住房贷款基本政策规定20（二）放松并实际取消二套房贷款政策的背景及主要文件1、背景：进入08年以来，美国次贷危机扩散，使全球经济进入衰退，我国经济发展速度放缓，为应对危机，拉动内需，促进房地产市场健康发展，支持居民购房需求。2、主

17、要文件：（1）中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知（银发2008302号）（2）国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）个人住房贷款基本政策规定（二） 近两年个人住房贷款政策变动梳理21（1）中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知（银发2008302号）人民银行于2008年10月22日下发了中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知，放松二套房贷款政策，支持居民改善性、自住性购房需求。“商业性个人住房贷款利率扩大为基准的倍，最低首付比例调整为20%。金融机构对客户的贷款利率、首付

18、比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。对居民首次购买普通自住房和改善性普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款首付比例和利率上按照优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平，金融机构应根据第一款的原则，在合理评估贷款风险的基础上，按照原贷款合同约定条款自主确定；首付比例按照原贷款合同执行。”文件明确的给予了金融机构对个人住房贷款根据借款人风险状况自行定价的权利，贷款利率和首付成数不再与贷款次数挂钩。 个人住房贷款

19、基本政策规定22（2）国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）国务院办公厅于二八年十二月二十日下发了国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见，文件中明确提出鼓励普通商品住房消费。“加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”文件明确指出：对其

20、他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。从而赋予了商业银行对第二套及其以上住房的，根据贷款风险定价的权利，实际上也就取消了二套房贷款政策。个人住房贷款基本政策规定23（三）再次提及二套房贷款政策中国银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知(银监视发200959号)各银行业金融机构要严格执行国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）、中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发2007359号）、中国银监会关于进一步步加强房地产行业授信风险管理的通知（银监发200842号）规定，坚持贷款

21、风险审慎指标控制，严格借款人资格审查，注重从源头上防范贷款风险。坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。要坚持贷款标准，严格借款人资格审查，审慎评估借款人风险，确定合理利率。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。个人住房贷款基本政策规定（二） 近两年个人住房贷款政策变动梳理24 前面PPT中红字部分，是未被后续文件覆盖的、且目前争议较大的政策点，可以归纳如下： 1、利率 贷款利率由商业银行按风险合理确定。2、成数 严禁零首付 住房贷款遵循二套房政策，

22、商用房贷款最高5成 3、放款条件 商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款 商用房须为现房 收入还贷比4、贷款期限 最长期限，住房贷款30年，商用房贷款10年个人住房贷款基本政策规定25提 纲提纲二、个人住房贷款基本政策规定四、合作机构准入政策规定五、房贷风险防控 三、我行房贷政策要点 一、个人住房贷款的产品体系26提 纲提纲三、我行房贷政策要点 （一）我行个人住房贷款的政策制度概览 （二）我行房贷政策要点 7类要点 （三）分产品政策要点 9点：8类产品（服务），1点业务操作实务（四）授权管理 27房贷政策要点（一）我行个人住房贷款的政策制度概览人民银行、银监会等行业监管部门

23、对商业银行个人住房贷款的政策规定主要体现在首付比例（贷款成数）、贷款利率、期房贷款发放时间、多套住房贷款和收入还贷比等几个方面的规定，这些规定在不同时期有所变化。我行根据监管部门政策规定和本行业务经营管理需要，对个人住房贷款业务的各项政策、制度（含以上几个方面）进行了细化制定了相关政策、制度。2008年版个人住房贷款管理办法 近年来业务政策、操作规程、内部管理方面的规定28房贷政策要点。（一）我行个人住房贷款的政策制度概览分业务品种的管理规定：2008年版个人住房装修贷款管理办法2009年版个人商用房贷款管理办法29房贷政策要点（一）我行个人住房贷款的政策制度概览业务操作方面的规定：略贷后管理

24、方面的规定：略30房贷政策要点（一）我行个人住房贷款的政策制度概览信贷政策适应市场和监管要求不断调整，例如：关于进一步促进个人贷款业务稳健发展的意见工银发2008100号关于进一步促进个人贷款业务稳健发展的意见工银办发200978号具体业务的请示批复：针对本行职工、现役军人、农村户口和境外人员、集资建房、置换用途贷款等问题、业务操作中问题作了明确31房贷政策要点（二）我行房贷政策要点1.贷款利率的规定2005年以前利率监管政策：2005年3月17日以前，为鼓励个人购买住房，自营个人住房贷款实行优惠利率。2003年人民银行关于进一步加强房地产信贷业务的通知（银发2003121号）规定，第二套（含

25、）以上个人住房贷款实行期限利率；对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，按央行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。2005年以后利率监管政策：2005年3月17日中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知（银发200561号）规定，取消自营性个人住房贷款的优惠利率，改按商业性贷款利率管理，上限放开，下限按同档次基准利率的倍执行;合同期内的利率调整由一年一定改为由借贷双方按照商业原则确定,可在合同期内按月、按季、按年调整，也可以采取固定利率的确定方式。32房贷政策要点（二）我行房贷政策要点1.贷款利率的规定2006年8月18日人民

26、银行关于调整金融机构存贷款基准利率的通知（银发2006289号）规定：进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的倍；其他商业性贷款利率下限仍保持倍不变。商业银行可按国家政策和贷款风险状况，在下限范围内确定商业性个人住房贷款利率水平。33房贷政策要点（二）我行房贷政策要点 1.贷款利率的规定 （1）我行在2008年11月28日下发工银办发2008711号文，对中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知（银发2008302号）文进行了全文转发。此后，我行开始遵循人民银行文件的要求，放松二套房贷政策，根据借款人购房的目的，所购房产

27、是否普通住房等，在根据借款人风险状况确定贷款利率和成数。商业性个人住房贷款利率扩大为基准的倍。 （2）我行以工银办发2009139号文，对国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）文进行了全文转发。贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。 34房贷政策要点（二）我行房贷政策要点 1.贷款利率的规定 （3）2009年2月11日，我行下发了银发200978号文，文件中明确提出“对于购买第二套及以上住房的，各分行应根据当地市场情况和借款人偿还债务能力合理确定贷款利率和成数”，将个人住房贷款利率和成数的定价权限赋予一级分行，使一级分行可以根据当地市场情况来确

28、定具有竞争力的定价，促进业务发展，这也意味着我行个人住房贷款的定价不再受二套房贷政策的限制。 （4）2009年7月转发的通知（工银办发2009515号）规定：合理确定贷款利率。35房贷政策要点 （二）我行房贷政策要点1.贷款利率的规定 我行住房贷款利率政策要点 个人住房贷款利率自2005年3月17日起，我行个人住房贷款已优惠利率已取消，执行商业贷款利率。个人住房贷款利率浮动下限为基准利率的倍。分行应根据当地市场情况和借款人偿还债务能力合理确定贷款利率，在吸引优质客户的基础上尽可能提高我行资产收益水平。 。贷款利率的下浮幅度与贷款所购住房档次、借款人所购住房套数无直接关系；年度内遇人行基准利率调

29、整，一般根据同业做法从下一年度1月1日开始调整利率，对人行基准利率调整时已签合同未提款的可安合同利率执行。36房贷政策要点（二）我行房贷政策要点 2.贷款成数（首付款比例）的规定 确定贷款成数的依据：一是监管政策要求，二是自身风险控制要求。监管政策在不同时期对不同的贷款用途有不同规定。 2005年以前的政策：购买住房的贷款最高八成，商用房最高六成。 2005年监管政策：2005年3月17日中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知（银发200561号）规定，在房价上涨过快的地区，购房首付要从20提高到30，具体地区由各商业银行根据各地房价涨幅自行确定。 我行落实情况：工

30、银发200557号关于调整住房信贷政策和同业存款利率有关事项的通知，为防控个人住房贷款的市场风险，房价上涨过快地区的分行，可根据当地人民政府和人民银行要求，适当提高首付款比例。37房贷政策要点（二）我行房贷政策要点 2.贷款成数（首付款比例）的规定 2006年监管政策：九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定；人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知，要求借款人要如实填写购房用途，并严格按通知要求确定最低首付比例。 我行落实情况：贷款最高额度不

31、得超过所购住房交易价或评估价（以较低者为准）的70；如所购住房为套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款最高额度不得超过所购住房价值的80%；二手房贷款额度不超过房产当前交易价或评估价（以较低者为准）的70%；对购买自住住房且建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款额度不超过80%。二手房为住房的，房龄原则上不超过20年，对于建筑质量、区域位置特别优良的房产，房龄可适当放宽，但要适当降低贷款成数。38房贷政策要点（二）我行房贷政策要点 2.贷款成数（首付款比例）的规定 2008年版个人住房贷款管理办法实施后，我行政策： 对购买首套自住住房且套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款额度不得超过

32、所购住房市场价值的80；对购买首套自住住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款额度不得超过所购住房市场价值的70%；对借款人已利用贷款购买住房、又申请购买第二套住房的，贷款额度不得超过所购住房市场价值的60%；对借款人贷款购买第三套（含）以上住房的，需进一步降低贷款成数；所购住房市场价值取所购住房评估价或交易价的较低者。 第二套房贷以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数；已利用个人商业性住房贷款或公积金贷款购买过住房的借款人，再次向商业银行申请个人住房贷款的，认定其贷款属于第二套房贷。 对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商

33、业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。 个人自建住房贷款额度不得超过房屋成本价的70。 抵押物房龄原则上不超过20年，对于建筑质量、区域位置特别优良的房产，抵押物房龄可适当放宽，对房龄超过20年的要适当降低贷款成数。 39房贷政策要点（二）我行房贷政策要点2.贷款成数（首付款比例）的规定 2008-2009年我行政策调整：（1）我行在2008年11月28日下发工银办发2008711号文，对中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知（银发2008302号）文进行了全文转发。此后，我行开始遵循人民银行文件的要求，放松二套房贷政策，根据借款人购房的目的，所购房产

34、是否普通住房等，在根据借款人风险状况确定贷款利率和成数。商业性个人住房贷款利率扩大为基准的倍，最低首付比例调整为20% （2）2009年2月11日，我行下发了银发200978号文，文件中明确提出“居民首次贷款购买普通自住房的，符合条件的，可享受贷款利率和首付款比例优惠政策。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，允许比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对于购买第二套及以上住房的，各分行应根据当地市场情况和借款人偿还债务能力合理确定贷款利率和成数”，从而将个人住房贷款利率和成数的定价权限赋予一级分行，使一级分行可以根据当

35、地市场情况来确定具有竞争力的定价，促进业务发展，这也意味着我行个人住房贷款的定价不再受二套房贷政策的限制。40房贷政策要点（二）我行房贷政策要点2.贷款成数（首付款比例）的规定 2008-2009年我行政策调整： （3）2009年7月转发的通知（工银办发2009515号） 严格执行第二套房贷有关政策。各行发放的个人按揭贷款应主要用于支持居民购买普通自住房和改善型住房，不得支持炒房行为。对于贷款购买第二套住房的，各行要按照中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知及其补充通知（见工银办发2007574号、工银办发200834号）和总行相关要求，严格借款人资格审查，审

36、慎评估借款人风险，合理确定贷款利率，不得违规降低首付款比例。对于贷款购买第三套及以上住房的，要严格按规定进一步提高首付款比例，有效控制贷款风险。 41房贷政策要点（二）我行房贷政策要点 借款人购买多套住房的贷款成数规定监管部门政策要求，详见前面PPT，此处略。我行通过711号、139号、78号、515号文件进行转发、细化后，相关政策执行可以归纳为：（1）监管部门多套房贷限制政策只适用住房，不包括商用房。（2）2008年末普通自住概念提出后，90平米面积要求淡出。30首付要求淡出。 （3）所谓多套住房的贷款成数，与套数、目前贷款所购是否普通住房、人均居住面积相关。 （4）对于贷款购买第三套及以上

37、住房的，要严格按规定进一步提高首付款比例，有效控制贷款风险。 （515号） 结合利率政策，我行房贷基本政策要点，同前面PPT格图。第三套及以上住房的，进一步提高，但提高幅度应由分行酌情考虑。42房贷政策要点（二）我行房贷政策要点 3. 贷款期限的政策规定调整前政策 住房贷款期限最长为30年，商用房最长为10年。有三个限制条件：（1）年龄限制：年龄贷款年限65 关于调整个人信贷政策及授权的通知（工银办发2006479号）规定：贷款期限可按主申请人和共同申请人其中一方的年龄确定，即按“主申请人或共同申请人的年龄贷款年限65”确定最长贷款期限。（2）房龄限制：关于完善二手房贷款业务管理的意见（工银办

38、发2006479号）规定：二手房为住房的，贷款期限最长不超过30年;房龄和贷款年限之和不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限。（3）收入限制：收入还贷比不能超过50，低收入不能短贷43房贷政策要点（二）我行房贷政策要点 3. 贷款期限的政策规定2008年版个人住房贷款管理办法规定（现行标准）：(1)贷款期限最长为30年，且借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年。两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的认定贷款期限； (2)实行固定利率的，贷款期限应长于12个月，同时不得短于所选择固定利率对应的固定期限，固定利率期限累计最长不超过10年，分为3年期、5年期及10年期三个期限档

39、次。(3) 贷款期限最长不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限。44房贷政策要点（二）我行房贷政策要点 4.期房贷款发放时间的规定2001年以前监管政策：对贷款时间没有规定，贷款时间与销售时间一致；2001年以后监管政策：2001年人民银行关于规范住房金融业务的通知（人民银行195号文），规定严禁发放“零首付”；期房多层住宅必须主体结构封顶、高层住宅总投资完成三分之二才能发放贷款；商用房抵押贷款的抵借比不得超过60，贷款期限不得超过10年，所购商用房必须是现房。2003年监管政策：人民银行关于进一步加强房地产信贷业务的通知（人民银行2003年121号文）。商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面

40、，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。45房贷政策要点（二）我行房贷政策要点4.期房贷款发放时间的规定 我行政策概述：（1）我行2003年通过工银办发2003344号文件转发央行121号文件，4年来始终坚持只对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款的政策。（2）2008年版管理办法规定：期房是指未竣工验收的商品住房，现房是指已竣工验收完毕的商品住房。（3）2008年版办法规定：个人住房贷款发放前，所购住房应“五证”齐全。 46房贷政策要点（二）我行房贷政策要点 5. 借款人购买多套住房的规定 （控禁管）（1）2

41、003关于进一步加强房地产信贷业务管理的意见（工银办发2003592号）文件，对于已查知的借款人或其配偶曾贷款购买住房，现拟购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。（2）工银办发2004277号关于进一步加强个人住房贷款风险管理工作的通知:对同一借款人在我行贷款购买房屋不得超过三套，第三套房屋贷款须报一级、直属分行或一级分行营业部审批。（3）对于同一借款人（含配偶）申请第3笔（含）以上个人住房贷款（已结清除外）的，应由一级（直属）分行审批分部有权审批人及二级分行行长（或经授权的副行长）在审批权限内进行审批。（工银办发200978号）要点： “同一借款人（含配偶）”、“我行可贷多

42、套，无限制”、 “适当提高首付款比例各行自行掌握”、 “住宅、商用房分别计算”。47房贷政策要点（二）我行房贷政策要点6. 贷款担保个人住房贷款原则上须采用抵押、质押担保（阶段性保证担保除外）。抵（质）押担保可采用最高额低（质）押担保和普通抵（质）押担保两种方式。 办法对抵押率、抵押物的价值评估和确认、抵押登记手续、5种阶段性担保方式都作了明确规定。主要文件依据：2008年版个人住房贷款管理办法注意：（1）贷款行不得接受下列单位、组织或情形的保证担保（略） （2）不可接受的抵（质）押物 （略）48房贷政策要点（二）我行房贷政策要点7、还款方式创新 2008年版办法增加了随心还还款法、入住还还款

43、法、递增还款法、递减还款法、按 周还本付息等还款方式。其中递增还款法实行试点分行名单制。同时办法还增加自选还款日功能，借款人可根据自身收入状况选择固定的每期还款日。借款人在借款合同约定的还款期内，还款日期可在约定还款日基础上宽限10个自然日。（一）按月等额本息还款法（按月计息）（二）按月等额本金还款法（按月计息）（三）按月等额本金还款法（按日计息）（四）按 周还本付息（五）递增还款法（六）递减还款法（七）随心还还款法（八）入住还还款法个人住房贷款还款方式有以下八种49房贷政策要点（三）分产品政策要点 1. 二手房贷款房龄：抵押物房龄原则上不超过20年，对于建筑质量、区域位置特别优良的房产，抵押

44、物房龄可适当放宽，对房龄超过20年的要适当降低贷款成数。贷款期限：贷款期限最长为30年，且借款人年龄与贷款期限之和不得超过70年。两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的认定贷款期限； 贷款期限最长不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限。50房贷政策要点（三）分产品政策要点 1. 二手房贷款 资金监管： 资金监管申请。略 贷款调查、审查和审批。略 资金监管要求：监管资金分为首付款和银行贷款两部分，存放于以买方、卖方或中介机构三方其中一方的名义在我行设立的资金监管账户中，由我行冻结保管。转出监管资金须由资金监管各方签署付款委托书。经办行和交易各方具体约定资金监管期限时，要确保

45、贷款资金监管期限和最终完成抵押登记的期限相匹配，超过监管期限仍未办理交易房产过户及抵押登记手续的，经办行要根据协议约定取消监管并收回监管贷款本息；贷款冻结监管期限不得短于买卖双方办理产权过户及抵押登记的合理期限。 二手个人住房贷款交易双方委托我行实行交易资金监管的，如借款人将购房首期款交由我行资金监管的，贷款行可在不需提供符合规定的阶段性担保的情况下先发放贷款，再办理借款人所购房产交易过户和抵押登记手续。资金监管的阶段性担保期限为贷款发放之日起至贷款抵押物抵押登记证明办妥并交付给贷款行之日止。51房贷政策要点（三）分产品政策要点 2. 自建房贷款 申请自建房贷款所具备的条件，共7条（略，抵押、

46、有偿出让、4证） 个人自建住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于自建自用住房的贷款。借款人须取得所建房屋的“四证”，且建房土地须通过有偿方式取得，借款人须为土地的使用权人，并能够提供土地款项全额缴交凭证；贷款额度不得超过房屋成本价的70。 （容易混淆） 个人自建房贷款实行总行核准制，未经总行核准的，不得擅自开办个人自建房贷款业务。目前已经开办该业务的分行，须结合当地市场情况研究制定个人自建房贷款管理办法，并报总行核准。52房贷政策要点（三）分产品政策要点3.个人商用房贷款（业务重点，需要关注）个人商用房贷款管理办法（工银办发2009287号），成数、期限、利率等政策基本延续银发2007359号文

47、（工银办发2009574号转发）要求。（1）商用房贷款的特点： 个人商用房贷款期限短、成数低， 现房抵押，风险可控。 贷款利率上浮，贷款效益高。 53（2）营销要点：商用房贷款营销的重点是产权独立，有封闭的物理空间，交易真实，价格合理的商用房。商用房不得采用售后返租的形式进行销售。不再强调是否临街，不再进行套数限制 借款人收入要求。考虑借款人还贷的实际来源，借款人金融资产和预计未来租金收入可作为还贷来源计算，但租金收入占借款人总收入的比例不得超过50% 放款时间的要求。商用房为一手房的，该房产应为竣工的房屋，并取得合法的销售资格；商用房为二手房的，应取得房屋所有权证及土地使用权证。 房贷政策要

48、点54房贷政策要点（3）个人商用房贷款政策要点：借款人条件：借款人年龄在18（含）-65（不含）周岁之间 收入还贷比不超过55% 已支付50%（含）以上的首付款（商住两用房首付款比例须在45%及其以上） 两个以上的借款人共同申请借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母；对共同购房人作为共同借款人的，不受上述规定限制 55房贷政策要点（3）个人商用房贷款政策要点：所购商用房应为：包括商铺、住宅小区的商业配套房、办公用房（写字楼）和具有独立产权的车位（库） 具有独立封闭的物理空间、独立产权，售价合理且经营前景良好，其中办公用房（写字楼）须位于地市级（含）以上城市或全国经济百强县的主要商务街区，物业管

49、理规范 商用房与贷款行位于同一城市 商用房所占用土地使用权性质为出让，土地类型为住宅、商业、商住两用或综合用地 56房贷政策要点（3）个人商用房贷款政策要点：所购商用房应具备：商用房为一手房的，该房产应为已竣工的房屋，并取得合法销售资格；商用房为二手房的，应取得房屋所有权证及土地使用权证商用房房龄原则上不超过20年，对于建筑质量、区域位置特别优良的房产，房龄可适当放宽，但要适当降低贷款成数，贷款期限不得超过商用房剩余的土地使用权年限商用房不得采取售后返租形式进行销售 57房贷政策要点（3）个人商用房贷款政策要点：额度、期限、利率和还款方式：额度：按年度授权，同时不超过规定的贷款成数期限：最短为

50、1年（含），最长不超过10年，且借款人年龄与贷款期限之和不得超过65年。（容易混淆）利率：按人民银行规定的利率政策执行，目前为不低于基准利率的倍还款方式：不能采用本利不同期或到期一次性还本付息的还款方式。可采用按月等额本息还款法、按月等额本金还款法、按周（双周、三周）还本付息还款法及“随心还”还款法。10个自然日还款宽限。58房贷政策要点（3）个人商用房贷款政策要点：放款时间要求：商用房为一手房的，该房产应为竣工的房屋，并取得合法的销售资格；商用房为二手房的，应取得房屋所有权证及土地使用权证。贷款人应与抵押人（或其代理人）到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，取得房屋他项权证或其他证明文件

51、。如抵押房产尚未办妥房屋所有权证，贷款人和购房人应持依法生效的房屋买卖合同办理预告抵押登记手续，待购房人取得房屋所有权证后，应在其取得房屋所有权证后的三个月内办理正式抵押登记手续。在办妥房屋正式抵押登记前，应由符合我行条件的专业担保公司或房地产开发商提供阶段性保证担保。个人二手商用房贷款，在提供4种阶段性担保方式之一的情况下，可先发放贷款，再办理房产过户和抵押登记手续。（略）59房贷政策要点（3）个人商用房贷款政策要点：贷款资金应向售房人或其代理人划付。对于业务中确需向借款人划付的，应保证贷款资金按约定用途使用。对于二手商用房贷款，经售房人和买房人同意并授权，贷款资金可划付给房地产经纪公司或担

52、保公司。贷款人与借款人须在借款合同中约定贷款资金支付对象名称及账号 60（三）分产品政策要点 4. 直客式个人住房贷款直客式个人住房贷款不是一个单独的业务品种，而是一种针对优质客户的业务操作模式。在提供阶段性担保的条件下可以先放款，后办抵押。 房贷政策要点61直客式个人住房贷款业务要点： 借款人要求。（1）一般住房贷款借款人条件（2）采用以自然人或除专业担保公司之外的其他法人作阶段性担保的，借款人还须符合以下条件之一：当地国家机关公务员、公立医院正式编制医务人员、公立学校正式编制教师，以及其他事业编制单位职工，工作年限满2年。邮政、电力、电信、金融、报业、广播电视、民航等行业的正式员工，工作年

53、限满2年。我行AA级以上优质企业（机构）正式员工，在我行代发工资,工作年限满2年。我行或他行抵押担保方式个人贷款客户（含已结清客户），实际还款时间在2年（含）以上，还款期间无不良信用记录的拥有自有资产（动产和不动产）达200万元（含）以上的。房贷政策要点62阶段性担保要求。有五种：（1）专业担保公司和其他法人阶段性保证；（2）自然人阶段性保证；自然人必须经查无任何违法行为及不良信用记录，具有保证能力，具有固定职业，在当地拥有自有房产，能提供产权证明，且未设定抵押，并满足本第三十八条中所列一、二、三、五条件之一。（3）质押阶段性担保；（4）非本笔贷款所购房产抵押阶段性担保；（5）符合我行个人信用

54、贷款特定准入客户条件的优质客户可免除阶段性担保，直接发放贷款（特定准入客户条件见关于个人信用贷款业务有关问题的通知，工银办发2006298号）。房贷政策要点63业务操作。(1)在提供阶段性担保的条件下可以先放款，后办抵押(2)对一手住房贷款，可不对开发商和开发项目进行准入审查业务营销。直客式个人住房贷款营销模式的与我行现行主要通过合作机构营销的模式不同，在探索与中介合作营销模式之外，应加强个贷网点渠道建设，提高网点的业务处理能力。房贷政策要点64（三）分产品政策要点 5. 置换用途住房贷款3月6日，总行网讯“部室答疑”栏目中对宁波分行关于个人住房贷款用途等问题的请示进行答复的形式，明确了总行对

55、个人住房置换贷款的政策要求。关于个人住房贷款的用途 ：明确个人住房贷款的用途可以用于置换借款人原有用于购房的债务。房贷政策要点65（1）置换原有购房债务可以是银行债务也可以是非银行债务；（2）置换的购房债务可以是购房住宅的也可以是购买商用房；（3）置换债务是非银行债务的，发放的个人住房贷款利率和成数执行我行住房贷款有关政策；置换的是银行债务的，发放的个人住房贷款的最高成数，以评估值和原购房合同值低的为基础，执行个人住房贷款的成数政策；不得发放随评估值增加的的加按揭贷款。房贷政策要点66置换式房贷业务操作过程中的阶段性担保要求：各分行在业务操作中，可以根据中国工商银行个人住房贷款管理办法（200

56、8年版）（工银发200815号，简称办法）的要求，在提供以下5种阶段性担保方式之一的前提下，先发放贷款，再办理抵押登记手续：（1）符合我行相关要求的专业担保公司和其他法人的阶段性保证；（2）符合办法第五十五条第二款要求的自然人阶段性保证；（3）质押阶段性担保；（4）非本笔贷款所购房产抵押阶段性担保；（5）符合我行个人信用贷款特定准入客户条件的优质客户可免除阶段性担保，直接发放贷款。房贷政策要点67置换式房贷业务操作流程：各分行业务办理时，要根据防范风险的要求制定具体的业务操作流程。房贷政策要点68个人住房置换贷款的营销置换用途住房贷款风险低，也是我行业务竞争力的具体体现。要采取有力的营销的措施

57、，充分发挥我行优势：网点服务利率优惠产品组合房贷政策要点69房贷政策要点（三）分产品政策要点 6.车位（库）贷款问题。个人车位贷款是指贷款人向借款人发放的，用于购买能够设定抵押、具有独立产权车位（库）的贷款。 （78号文）对购买与所购住房配套的车位（库）贷款可按个人住房贷款有关规定办理；未与所购住房配套的车位（库）或与商用房配套的车位（库）按照个人商用房贷款政策掌握。同一借款人（含配偶）在我行申请车位（库）贷款不得超过3笔（已结清除外）。70房贷政策要点（三）分产品政策要点 7.存贷通 略8.经济适用房贷款 概念 所购房屋与土地性质 贷款担保 71房贷政策要点（三）分产品政策要点 9.明确个人

58、住房贷款业务操作中遇到的几个具体问题（依据：78号文） （1）土地使用权证抵押问题。 对于房屋所有权证和土地使用权证由不同地方主管部门发放和管理的，如存在土地使用权未分割到户或当地土地主管部门不办理个人土地使用权抵押的情况，贷款经办行在接受借款人提供的房屋抵押时，须获得土地登记机关出具的土地使用权未分割到户或当地土地主管部门不办理个人土地使用权抵押的证明材料，或由贷款经办行调查人员通过调查确认该房屋确实未办理土地使用权证且该房屋所占用土地未对外提供担保，并将有关结果记录在调查意见中。 72房贷政策要点（三）分产品政策要点9.明确个人住房贷款业务操作中遇到的几个具体问题（2）划拨土地性质的住房抵

59、押问题。 对于具备上市交易条件且可办理抵押登记的、划拨土地性质的住房，在充分考虑该房屋交易须缴纳的土地出让金等的基础上，可作为个人贷款抵押。 （3）抵押收件收据放款问题。 如因当地房产登记部门办理抵押（预告）登记周期较长影响贷款发放效率的，可在办妥房屋（预）销售合同备案登记、向房产登记部门提交了抵押（预告）登记资料并取得收件收据（房产登记部门已受理抵押（预告）登记材料的回执）的前提下，发放个人住房贷款。但需具备一定条件，制定必要的风险防控措施，并报经一级（直属）分行批准。 （4）低收入人群贷款成数问题。 对于无固定职业且年收入2万元（含）以下的借款人，或年龄在60周岁（含）以上的借款人，要适当

60、降低个人住房贷款成数，严格贷款的审查审批管理。73房贷政策要点（四）授权管理依据：2009年基本授权文件1.总行对各一级（直属）分行个人信贷业务分别授权。 2.特别授权浙江、江苏、山东、广东、北京、上海、福建、厦门、深圳、宁波、苏州分行行长及广东分行营业部总经理自行审批单笔3000万元（含）以内的个人住房（含二手房）贷款及2亿元（含）以内的个人商用房贷款。不得转授超过基本授权的特别授权额度部分。74房贷政策要点（四）授权管理 3.个人信贷业务转授权 （1）一级（直属）分行可向下全额或部分转授个人信贷业务审批权限。 （2）一级分行辖属营业部和二级分行可在自身授权内向辖属支行全额转授个人住房（含二