某房地产估价策略

1、房地产估估价报告告卢湾区打打浦路某某房地产产价格及及相应土土地使用用权价格格评估报告告估价项目目名称： 卢湾区区打浦路路4433号底北北、底南南房地产产价格及及相应土土地使用用权价格格评估委托估价价方： 受托估价价方： 签发级估估价人员员： 估价作业业日期：二00六年年四月二二十八日日至二000六年年五月九九日 估价报告告编号：申房地地估（2200*） 资 号目 录致委托方方函- 3估价师声声明- 4估价的假假设和限限制条件件- 55估价结果果报告- 66五、 估估价技术术报告- 133六、照片片及附件件- 211致委托方方函：受贵方委委托，我我公司对对卢湾区区打浦路路4433号底北北、底南南

2、房地产产进行了了实地查查勘，对对委估建建筑物的的整体外外貌及地地域的周周边环境境作了调调查，收收集了有有关委估估对象市市场背景景及权籍籍资料，并以此此为依据据，选用用适当的的评估方方法，对对其现时时房屋及及土地使使用权价价值进行行了评估估，为贵贵方缴纳纳土地使使用权出出让金提提供价格格参考。（1）经经评估，卢湾区区打浦路路4433号底北北、底南南房地产产于评估估基准日日二000六年四四月二十十八日的的房地产产总价值值为：（大写）人民币币 = 4474700 * CHINESENUM2 肆佰佰肆拾柒柒万肆仟仟柒佰元元整。 （ RMBB : 4,4474,7000.000 ） （2）上上述房地地产

3、价值值中，土土地使用用权价值值为：（大写）人民币币 = 2470800 * CHINESENUM2 贰佰佰肆拾柒柒万零捌捌佰元整整。 （ RMBB : 2,4700,8000.000 ）欲了解估估价结果果的全面面情况，应认真真阅读房地产产估价报报告全全文。 特此奉达*二00六六年五月月九日 估价师声声明我们郑重重声明：（1）我我们在本本估价报报告中陈陈述的事事实是真真实的和和准确的的。（2）本本估价报报告中的的分析、意见和和结论是是我们自自己公正正的专业业分析、意意见和结结论，但但受到本本估价报报告中已已说明的的假设和和限制条件件的限制制。（3）我我们与本本估价报报告中的的估价对对象没有有利害

4、关关系，也也与有关关当事人没没有个人人利害关关系或偏偏见。（4）我我们依照照中华人人民共和和国国家家标准房地产产估价规规范进进 行分析析，形成成意见和和结论，撰写本本估价报报告。（5）报报告中的的估价对对象由*估价师师进行实实地勘察察，并对对估价对对象现场场勘察的的客观性性、真实实性、公公正性承承担责任任。但对对估价对对象的勘勘察限于于其外观观和使用用状况。估价人人员不承承担对估估价对象象建筑结结构质量量进行调调查的责责任和被被遮盖未未暴露及及难于接接触到的的部分进进行检查查的责任任。没有人对对本估价价报告提提供重要要帮助。参加本次次估价的的房地产产估价师师签名盖盖章： * 中国注注册房地地产

5、估价价师 注册号号： * 中国国土地估估价师 证证 号： * 估价的假假设和限限制条件件 依据委委估方提提供的上海市市房地产产权证及其他他权利证证明材料料，委估估对象产产证座落落为“打打浦路4443号号”房地地产，其其中底北北、底南南建筑面面积4113.110平方方米，土土地独用用面积1198.90平平方米；二层建建筑面积积2144.211平方米米，土地地独用面面积1007.110平方方米；建建筑面积积共计6627.31平平方米，土地面面积共计计3066.000平方米米，容积积率为22.055。房屋屋类型：办公楼楼；土地地使用权权性质为为国有划划拨，用用途为办办公用地地。2. 根根据本次次估价

6、目目的及委委估方的的评估要要求，本本次估价价结果为为假设估估价对象象已取得得完全产产权、土土地性质质属国有有土地使使用权出出让的房房地产价价值。本本评估结结果中已已包含应应缴纳的的土地使使用权出出让金，但未考考虑因抵抵押、担担保、租租赁、债债务或其其他权利利对估价价对象价价值的影影响。3. 本本评估报报告仅作作为委托托方办理理土地使使用权出出让手续续、补缴缴土地出出让金时时的参考考依据，不作它它用。国国有土地地使用权权出让系系政府行行为，出出让价格格的最终终确定以以政府有有关部门门审定结结果为准准。4. 本本评估报报告以委委托方提提供的估估价资料料真实性性为前提提，若提提供资料料失实或或有隐匿

7、匿，本公公司不承承担责任任。5. 未未经评估估机构书书面同意意，本评评估报告告的全部部或任何何部分内内容均不不得使用用于公开开的文件件、通告告或报告告中，也也不得以以任何形形式公开开发表。本报告告对任何何第三者者及其他他目的用用途不承承担责任任。估价结果果报告委托估价价方：（1）单单位名称称：*（2）单单位地址址：*（3）法法人代表表：*（4）联联系人： * 电话：* 二、受托托估价方方：单位名称称： *法定代表表人： *（3）单单位地址址： *（4） 单位资资质等级级：建设部一一级资质质等级 建房房估证字字（200*）第0*号三、估价价对象简简介（一）地地理位置置委估对象象上海市市打浦路路4

8、433号房地地产，位位于中山山南一路路打浦路路拐角的的“南园园新村”内。地地号：卢卢湾区五五里桥街街道955街坊3/1丘（1）；土土地等级级：上海海市基准准地价四四级地段段。所在在街坊南南为中山山南一路路内环高高架，北北为瞿溪溪路，东东为鲁班班路南北北高架，西临打打浦路。本处离离市中心心人民广广场约33.5公公里。（二）土土地状况况 土地地坐落：卢湾区区五里桥桥街道995街坊坊3/11丘（1）； 土地地独用面面积：1198.90平平方米； 土地地形状：基本规规则，呈呈矩形； 用途途：办公公用地。（三）建建筑物状状况卢湾区打打浦路4443号号位于中中山南一一路打浦浦路拐角角的“南南园新村村”内。

9、“南园园新村”是卢湾湾区开发发较早的的住宅小小区。该该小区由由八幢高高层、八八幢多层层房屋组组成，小小区内绿绿化环境境、物业业管理一一般。委委估对象象为小区区沿打浦浦路的二二层房屋屋，正好好位于小小区弄堂堂的拐角角处，其其外墙部部分铺贴贴马赛克克，部分分为玻璃璃橱窗。全幢办办公楼总总高2层，层层高较高高，系混合1等结构构， 119944年竣工工。委估估对象设设有消防防人行楼楼梯，水水、电、煤及通通讯设施施齐全，目前正正在进行行室内装装修。（四）房房地产权权利状况况委估对象象原产权权人为中中国北方方工业上上海公司司，委托托方*于20004年12月20日经经拍卖取取得。根根据中中华人民民共和国国城

10、市房房地产管管理法、中中华人民民共和国国城镇国国有土地地使用权权出让和和转让暂暂行条例例、上海市市土地使使用权出出让办法法、上海市市实施（中华人人民共和和国土地地管理法法）办法法等法法律法规规规定，须由委委托方向向有关部部门申办办委估房房地产国国有土地地使用权权出让手手续，缴缴纳土地地使用权权出让金金、契税税等。四、估价价目的评估估价价对象于于估价基基准日的的房地产产价格及及相应土土地使用用权价格格，为委委托方缴缴纳土地地使用权权出让金金提供价价格参考考。五、估价价时点二00六六年四月月二十八八日六、价值值定义本评估报报告提供供的房地地产价值值是上述述全部限限制条件件下的公公开市场场价格。所谓

11、公公开市场场价格指指估价基基准日在在市场上上出售并并根据以以下条件件可取得得的合理理价格。 1、买买卖双方方不因任任何特殊殊利益抬抬高或降降低房地地产真实实价值； 2、有有一段合合理的交交易时间间； 3、在在此期间间房地产产市场保保持稳定定； 4、房房地产买买卖符合合国家法法律规定定。七、估价价依据（1）11.1中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法； 1.22中华华人民共共和国土土地管理理法及及实施细细则； 1.33城市市房地产产转让管管理规定定； 1.4 上海市市有关法法规、文文件； 1.55房地地产估价价规范。（2）委委估方提提供的估估价对象象相关资资料：2.1上海市市房地产产权证编号

12、：沪房地地 卢 字（20000）第 00026675号号；2.2上海中中富拍卖卖有限公公司拍卖卖成交确确认书 编号：000012558； 编号：000012559 （33）房地地产估价价委托书书；（4）评评估人员员实地勘勘测所获获取的资资料；（5）评评估人员员根据估估价对象象特点，调查和和掌握同同类房地地产的市市场资料。八、估价价原则本次估价价过程中中，遵循循的主要要原则有有：合法原则则房地产价价格是房房地产权权益的价价格，国国家和地地方现行行有关房房地产政政策、法法律、规规定、城城市规划划为影响响房地产产使用的的前提条条件。只只有当房房地产合合法使用用时，其其权益才才受法律律保障。因此评评估

13、中以以估价对对象的合合法使用用、合法法处分为为前提。最高最佳佳使用分分析房地产用用途是影影响房地地产未来来收益的的重要因因素。房房地产估估价是以以该房地地产在合合法使用用方式下下，其效效用作最最有效发发挥为前前提，即即以估价价对象的的最高最最佳使用用为前提提。替代原则则房地产客客观合理理价格应应当是在在公开市市场上最最可能形形成或者者成立的的价格。在同一一市场中中，具有有相同使使用价值值、具有有替代性性的房地地产之间间将相互互影响和和竞争，使价格格相互牵牵制趋于于一致，即同类类房地产产之间的的价格不不得明显显偏离。本报告告就是参参照公开开市场上上足够数数量的类类似房地地产的近近期市场场租售价价

14、格及当当前社会会平均建建设成本本，尤其其强调客客观市场场经济因因素来确确定委估估对象的的客观合合理价格格。估价时点点原则由于房地地产市场场是动态态变化的的，且受受市场因因素影响响。同一一宗房地地产在不不同时点点的价格格往往不不同，即即强调时时间的相相关性和和时效性性。因此此评估价价格必须须是某一一时点的的价格，即指估估价对象象在估价价时点的的客观合合理价值值。5、多种种评估方方法相结结合的原原则随着房地地产估价价业的发发展，国国内有几几种通用用的估价价方法，如市场场比较法法、收益益还原法法、成本本逼近法法、假设设开发法法、基准准地价系系数修正正法等方方法。由由于不适适宜的方方法可能能使估价价结

15、果产产生较大大的偏差差，因此此在进行行房地产产价格评评估时，就要根根据待估估房地产产的实际际情况，充分考考虑用地地的类型型和条件件，根据据所掌握握的资料料，选择择最适宜宜的估价价方法进进行评估估，力求求得到客客观、公公正、科科学、合合法的房房地产价价格。6、公开开、公平平、公正正原则本次评估估以公正正、公平平的态度度和道德德，在公公开市场场条件下下进行房房地产价价格评估估。九、估价价方法估价对象象为已建建成的房房地产，因其办办理土地地出让手手续，需需求取估估价对象象房地产产现时市市场价值值及相应应土地使使用权价价格。经实地查查勘，委委估对象象为办公公楼。本本案根据据委估对对象房地地产的实实地查

16、勘勘状况，结合此此次委估估目的的的特点，我们选选择采用用收益还还原法、假设开开发法二二种方法法进行评评估。采采用收益益还原法法评定其其现时正正常市场场价值。在以收收益还原原法评定定委估对对象现时时正常市市场价值值的基础础上，采采用假设设开发法法从房地地产价格格中剥离离出其土土地使用用权价格格。假设设开发法法，又称称剩余法法，是将将估价对对象开发发后的价价值，扣扣除正常常开发费费用、销销售费用用、销售售税金及及开发利利润等，根据剩剩余之数数来确定定估价对对象土地地价格的的一种方方法。其其计算公公式可表表达为： 地价价 = 房地产产总价 - 建建安工程程费 - 专业业费 - 筹建建管理费费 - 利

17、息 - 销售售税费 - 利利润十、估价价结果评估人员员根据估估价目的的，遵循循估价程程序，选选用适宜宜的估价价方法，在对委委估对象象进行实实地勘察察的基础础上，充充分考虑虑到影响响委估房房地产价价格的各各种因素素，结合合市场近近期状况况，经过过认真分分析现有有资料和和周密准准确地测测算，确确定：房 屋 座 落建筑面积积（M2）房地产总总价值（万元）土地使用用权价值值（万元元）卢湾区打打浦路4443号号底北、底南房房地产413.10447.47247.08（1）卢卢湾区打打浦路4443号号底北、底南房房地产于于评估基基准日的的市场总总价值为为：（大写）人民币币 = 4474700 * CHINE

18、SENUM2 肆佰佰肆拾柒柒万肆仟仟柒佰元元整。 （ RMBB : 4,4474,7000.000 ） （2）上上述房地地产价值值中，土土地使用用权价值值为：（大写）人民币币 = 2470800 * CHINESENUM2 贰佰佰肆拾柒柒万零捌捌佰元整整。 （ RMBB : 2,4700,8000.000 ）十一、估估价人员员* 中国注注册房地地产估价价师 注册号号： * 中国国土地估估价师 证证 号： *十二、估估价作业业日期二00六六年四月月二十八八日至五五月九日日十三、估估价报告告应用有有效期本报告时时效为半半年，即即自评估估报告出出具之日日二000六年五五月九日日起至二二0 0六年十十

19、一月八八日止。房地产估估价技术术报告 申申房地估估（200*）技技字第00*资资 *号个别因素素分析：1、地理理位置：委估对象象上海市市打浦路路4433号房地地产，位位于中山山南一路路打浦路路拐角的的“南园园新村”内。地地号：卢卢湾区五五里桥街街道955街坊3/1丘（1）；土土地等级级：上海海市基准准地价四四级地段段。所在在街坊南南为中山山南一路路内环高高架，北北为瞿溪溪路，东东为鲁班班路南北北高架，西临打打浦路。本处离离市中心心人民广广场约33.5公公里。2、土地地状况： 土地地坐落：卢湾区区五里桥桥街道995街坊坊3/11丘（1）； 土地地独用面面积：1198.90平平方米； 土地地形状：

20、基本规规则，呈呈矩形； 用途途：办公公用地。3、建筑筑物状况况：卢湾区打打浦路4443号号位于中中山南一一路打浦浦路拐角角的“南南园新村村”内。“南园园新村”是卢湾湾区开发发较早的的住宅小小区。该该小区由由八幢高高层、八八幢多层层房屋组组成，小小区内绿绿化环境境、物业业管理一一般。委委估对象象为小区区沿打浦浦路的二二层房屋屋，正好好位于小小区弄堂堂的拐角角处，其其外墙部部分铺贴贴马赛克克，部分分为玻璃璃橱窗。全幢办办公楼总总高2层，层层高较高高，系混合1等结构构， 119944年竣工工。委估估对象设设有消防防人行楼楼梯，水水、电、煤及通通讯设施施齐全，目前正正在进行行室内装装修。二、区域域因素

21、分分析：委估对象象位于卢卢湾区的的南部，这里以以前是旧旧式里弄弄较为集集中的住住宅区域域，人口口多，密密度高，居住拥拥挤，整整体环境境较差。近年来来，随着着卢湾区区政府实实施城市市绿化进进程和旧旧区改造造的力度度不断加加大，本本区域面面貌迅速速变化。委估对对象周边边兴建了了大批高高、中档档商住楼楼、封闭闭式居住住小区及及相应的的市政配配套设施施。委估估对象的的南面和和北面是是多层、高层新新建住宅宅居民小小区。打打浦路西西、北侧侧有新开开发建造造的“东东晖花苑苑”、“复兴南南苑”、“名盛盛苑”、“开源源大厦”等商品品住宅封封闭式居居住小区区。向西西百米即即达中山山南一路路越江隧隧道，打打浦路向向

22、南是农农工商大大卖场，向北即即近打浦浦桥商业业区。该该地区已已成为卢卢湾区商商贸服务务设施较较为齐全全的区域域。附近近的东南南医院、学校、菜场、酒楼、商店、超市及及农贸市市场等其其他服务务性行业业，为这这里居民民提供较较为完善善的服务务。小区区绿化环环境一般般，设有有健身设设施，地地面停车车位，地地下停车车库，专专业物业业管理。这儿的交交通十分分便利，附近有有17、36、96、1466、7866、隧道道一线等等多条公公交线路路抵达，正在建建造的轨轨道交通通4号线瞿瞿溪路站站就在附附近。三、市场场背景分分析：上海房地地产业经经过若干干年的发发展，已已经形成成一套较较为完善善的政策策体系和和宏观调

23、调控体系系，房地地产市场场也正在在逐步走走向成熟熟的轨道道。“十十五”期期间，上上海又进进入了新新一轮的的城市建建设高潮潮。浦江江两岸综综合开发发这一世世纪性工工程已经经启动，开发范范围涉及及包括卢卢湾在内内的5个区，沿线长长20公里里，重点点开发44个地区区。中心心城区布布局和空空间结构构的调整整，将不不断为房房地产提提供新的的开发投投资机会会。居民民收入的的不断增增加，对对房地产产商品的的需求日日益扩大大，以致致房地产产市场的的消费主主体、消消费偏好好以及需需求规模模与结构构都将发发生深刻刻的变化化。根据据房地产产经济的的发展规规律，未未来几年年，上海海商品住住房消费费主体，主要集集中在中

24、中高收入入阶层。20001年8月1日起，上海正正式实行行内外销销商品房房交易并并轨，港港澳台同同胞、欧欧美等外外籍人士士、海外外留学归归国人员员以及外外省市人人士购买买高档商商品住宅宅的热情情进一步步高涨，生态环环境的改改善，可可以不断断优化住住宅小区区的居住住与生活活质量，从而提提高小区区的品味味，使其其有所增增值。综综合环境境的改善善，有利利于吸引引更多的的海外投投资者来来沪创业业和居住住，进而而产生一一支外来来的高层层次消费费群。作为国际际大都市市的上海海，中心心城区土土地资源源的稀缺缺性却渐渐渐显露露出来，加之成成本拉动动成为左左右上海海房价变变化的基基本因素素，上海海房价在在全面提提

25、高居住住质量的的基础上上稳中趋趋升。由由于上海海市政府府关于修修改上上海市土土地使用用权出让让办法的决定定以及上海市市城市居居住房屋屋拆迁补补偿办法法的修修改，土土地费用用、拆迁迁安置费费和建筑筑费用等等将有较较大幅度度的提高高，开发发商的建建造成本本随之提提升。近近年来，本市房房地产市市场，投投资、开开发、销销售均处处于高位位运行。卢湾的的楼价除除了楼盘盘确实具具备品质质外，毕毕竟离不不开地段段因素的的强力支支撑。正正因为卢卢湾强大大的商业业实力和和休闲格格局，吸吸引了众众多中外外人士的的购房意意向，其其中以写写字楼的的中外白白领阶层层占多数数。 据中中房上海海指数办办公室最最新调查查显示，

26、在刚刚刚过去的的3月中，上海房房地产市市场在国国家宏观观调控和和本市具具有地方方特征政政策的影影响下，继续向向健康方方向发展展。新建建商品住住宅价格格在连续续多月价价格降幅幅收敛后后，本月月住房价价格止跌跌，买卖卖双方心心态平稳稳，市场场呈现回回暖趋势势。20006年年3月，中中房上海海综合指指数为11,3344点，较较上月上上涨1点，涨涨幅为00.1%。其中中，中房房上海住住宅指数数为1,2666点，较较上月相相比不涨涨不跌，结束了了连续99个月价价格下降降；中房房上海办办公楼指指数为11,4822点，较较上月上上涨7点，涨涨幅为00.5%，与去去年同期期相比上上涨7.7。 从房地产产市场基

27、基本面来来分析，整个33月预售售出现巨巨幅增量量和价格格开始止止跌，说说明持币币观望心心态已告告结束。经过去去年下半半年降价价缩量和和春节淡淡季后，青年结结婚用房房和居民民改善用用房已成成为购房房主力军军，并呈呈现恢复复性增长长，只要要房价回回归到一一定的合合理水平平，上海海的住房房楼市就就会步入入持续和和稳健阶阶段。我我们要清清醒地认认识到，目前这这个补量量行情能能走多远远，还有有待观察察，整个个市场的的走势要要看供应应方面的的变化，还要看看货币政政策和财财政政策策的是否否变化。我们仍仍然深信信，有住住宅制度度改革重重大利好好，还房房于民政政策使本本市广大大居民手手中拥有有了一块块巨额的的住

28、房资资产，有有本市经经济持续续增长的的背景，有建设设国际大大都市的的未来目目标，有有“新上海海人”的增量量因素，在市政政府“鼓励自自住、规规范投资资、抑制制投机、完善保保障”的调控控指导下下，上海海房地产产有望走走向全面面发展的的新阶段段。 四、最高高最佳使使用分析析在合法使使用前提提下，房房地产只只有在最最高最佳佳使用状状态下才才能发挥挥最大效效用，该该房地产产在现状状下基本本能发挥挥其应有有的效用用。五、估价价方法选选用：根据对委委估房地地产的调调查分析析，结合合此次委委估目的的的特点点 ，我们们选择采采用收益益还原法法、假设设开发法法二种方方法进行行评估。估价对象象为已建建成的房房地产，

29、因其办办理土地地出让手手续，需需求取估估价对象象房地产产现时市市场价值值及相应应土地使使用权价价格。据据此目的的，本案案根据委委估对象象房地产产的实地地查勘状状况，采采用收益益还原法法评定其其现时正正常市场场价值，并采用用假设开开发法从从房地产产价格中中剥离出出其土地地使用权权价格。假设开开发法，又称剩剩余法，是将估估价对象象的开发发后的价价值，扣扣除正常常开发费费用、销销售费用用、销售售税金及及开发利利润等，根据剩剩余之数数来确定定估价对对象土地地价格的的一种方方法。其其计算公公式可表表达为： 地价 = 房房地产总总价 - 建安安工程费费 - 专业费费 - 筹建管管理费 - 利利息 - 销售

30、售税费 - 利利润估价测算算过程：根据假设设开发法法的原理理和思路路，首先先求得其其总开发发价值，继而估估算该项项目的总总开发费费用、销销售费用用、各种种税费及及开发商商利润，两者相相减，求求取估价价对象的的总熟地地价和单单位熟地地价。由于委估估对象为为办公楼楼，属收收益性房房产，故故宜采用用租金收收益还原原法对委委估房地地产进行行测算评评估。（一）用用收益还还原法求求取委估估对象房房地产单单价选取3例例估价对对象周边边类似房房地产的的日单位位面积租租金收益益案例，列表如如下：房屋地址址部位建筑面积积（M2）类型租金(元/MM2.日)租赁日期期瑞金南路路*号*室59.666办公楼3.07720

31、055.4斜土路*号*室部分分246.58办公楼3.520055.4丽园路*号*层东北北间19.110办公楼3.49920055.4从案例看看，不同同楼盘及及面积相相应租金金也不同同，据此此拟以三三个比较较实例租租金的算算术平均均值作为为委估对对象的试试算月租租。即： ( 3.07 + 3.5 + 3.49 ) 3 = 3.335（元元/ MM2日） （11）年租租金收益益： 委估对对象年租租金（按按3655天计）收益中中应适当当考虑空空置率，委估对对象紧邻邻打浦路路，设空空置率为为6%，则则委估对对象年租租金收益益为：3.355 3665 （16%）= 1,1149（元/ M2年） （2）年

32、年支出成成本： 2.1 税税金：按按规定为为租金收收入的117.55%； 2.2 管管理费：按通常常标准，按租金金的5%计； 2.3 维修费费：按常常规标准准，按租租金的33%计； 2.4 保险费费：租金金收入的的0.22%； 年支出出成本为为2.11 2.44之和，即：1,1449（ 17.5% + 55% + 3% + 0.22% ） = 2955（元/年M2） （3）年年纯收益益： A = 1,1149 2295 = 8554（元/年M2） （4）收收益还原原利率的的确定： 一般情情况下，营业用用房安全全利率取取一年期期贷款利利率5.58 %，风风险率为为2%。则则还原利利率为：R =

33、5.558% + 22 % + 5.58% 2% = 77.699% ，还原原利率RR 拟取取7.669%。（5）收收益期限限： 按办公公用地，土地使使用权出出让法定定最高年年限为550年，故收益益年限nn取50。 （66）收益益法公式式计算： V单单 = (A / RR) 1 1 / ( 1 + RR )nn = (8554/ 7.669% ) 11 1 / (11 +77.699% )50 = 110,8832（元/MM2）（7）委委估对象象的房地地产价值值为： V总总 100,8332 4113.110 4447.447（万万元）（二）委委估房地地产总开开发成本本估算建筑安装装费用：根据

34、上上海市同同类物业业建筑造造价资料料分析比比较，评评定委估估对象的的建筑造造价为：土建工程程：委估对象象为混合合1等结构构多层办办公楼，参照上上海市220055年建设设工程材材料市场场指导价价、上海海市综合合楼工程程造价参参考标准准及有关关文件 ，并对对委估对对象进行行了实地地勘察。经过对对委估对对象的建建筑标准准、建筑筑结构、层高、设备、装修等等影响房房屋建造造价格因因素的认认真分析析，评定定委估对对象的建建造成本本为1,2000元/平方米米。1.2居居住区绿绿化建设设费：220元/平方米米，1.3小小区内电电、水、煤、通通讯等工工程费1110元元/平方米米，其中中：1.3.1 电气：30元

35、/平方米米；1.3.2 给排水水及污水水处理：30元/平方米米；1.3.3 煤气：30元/平方米米；1.3.4 通讯及及有线电电视：220元/平方米米建安费用用合计：1.11 1.33 之和和 1,2000 + 20 + 1110 = 1,3330（元/平方米米）（2）其其它基建建费用：2.1 市政建建设配套套费：3320元元/平方米米2.2 变配电电工程及及增容：1455元/平方米米2.3人人防设施施费：660元/平方米米 22.4专专业人士士费(可行性性研究、勘探、设计、审照等等)：取建建安费用用的5% 则则：1,33005 % = 667 (元/平方米米)2.5 建设单单位管理理费: 取

36、建建安费用用的3% 则则： 11,3330 3 % = 40 (元元/平方米米)2.1 22.5 费用合合计: 3320 + 1145 + 660 + 677 + 40 6332（元元/平方米米）（3）不不可预见见费：取取建筑安安装工程程费的55%，则则：1,3330 5% = 667（元元/平方米米）总建筑费费用为（1） （3）之和和，即： 1,3330 + 6332 + 67 = 2,0299 (元/平方米米)（4）贷贷款利息息：该项项目总开开发周期期为1年，设设土地费费用A在开发发初期一一次性投投入，建建筑费用用在建设设期内均均匀投入入，年利利率取一一年期贷贷款利率率5.558 %，按单单利计算算。则总总利息支支出为：A5.58 %1 + 2,02995.558 %0.55 = 0.05558A + 557（5）销销售费用用：参照照国家及及上海市市有关规规定和市市场资料料，各项项费用如如下：5.1 工商统统一税：包括营营业税、城市建建设费、教育费费附加，按销售售收入计计取，共共计5.5665%，则： 10,8832 5.5655% = 6033（元/平方米米）买卖手续续费：按按销