房地产法考试重点

1、1、房地产的法学含义：房地产即具有明确的权属关系，可在不同主体间让渡的在空间上作为统一体的房屋与土地。作为整体，土地和房屋在空间形态上，价格形成上，权属关系上，市场交易上又可分。但是房产和地产作为两个不同的法律概念，二者具有一定的差异：从空间形态上，地产可以单独存在，房产则不行。从价格形态上，地产无折旧，房产则有折旧。从交易市场上，土地可以独立成为交易对象，房产则不可。2、房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称3、房地产关系：人们在房地产开发、建设、经营、使用过程中以及经济活动过程中形成的人与人的关系。4、房地产的特点：多个主体具有多元性，规范内容具有综合性，调整范围具有广泛性5、基本原则：

2、公有制原则两权分离原则市场调节与宏观管理相结合原则合理利用土地的原则保障房地产人合法权益的原则6、房地产权利概念、特点、分类：房地产权利：既房地产权利人在房地产财产所能享有的利益。特点：第一，房地产权利属于财产权第二，房地产权利是众多权利的集合第三，房地产权利的客体包括物和行为7、土地所有权概述、内容：概念土地所有权属于财产所有权的一种，具有所有权的一般属性。物权法39条规定“所有权是所有权人对自己的不动产或动产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利”。2特点由于土地所有权指向对象的特殊性，决定了土地所有权具有以下特点：客体具有稳定性；交易具有禁止性；权能具有分离性。3内容-a占有权能。指土地

3、所有权人对于土地的实际控制。b使用权能。指土地所有权人按照土地的性质和用途加以利用，从而实现其利益的权利c收益权能。指土地所有权人在土地之上获得经济利益的权利。d处分权能。指土地所有权人对土地的权利状态做出改变如土地的出让、抵押等。4类型国家土地所有权概念：指国家队全民的土地享有占用使用、收益和处分的权利。所有权主体的唯一性，国家是土地所以权主体所有权客体的广泛性所有权与使用权的分离性国家土地所有权取得方式：继承没收国有化征用8、房屋所有权：概念是指房屋所有人依照法律规定，对自己的房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权的权利主体是拥有房屋所有权的国家、企业、事业单位、社会团体和个

4、人，其客体是附着于土地之上的不动产房屋特点-房屋所有权与其所依附的土地所有权主体的不一致性。房屋所有权与土地使用权流转的一致性。房屋所有权的设立与移转，需办理房屋所有权登记和变更登记手续。不办理房屋所有权登记或变更登记手续，不发生确定房屋所有权或移转房屋所有权的效力。9、建筑物区分所有权：概念是由建筑物的业主对建筑物内的住宅，商业用房等专有部分所享有的所有权，以及对专有部分以外的共有部分享有的共有和共同管理的权利所组成的复合性物权。它包括如下几个方面的内容：建筑物区分所有权人对专有部分的所有权；建筑物区分所有权人对共有部分的共有权；建筑物区分所有权人因共同关系形成的团体关系特点具有集合性。即建

5、筑物区分所有权由专有权、共有权和团体关系（成员权）复合而成。具有整体性和不可分割性。即各项权利是一个整体，权利人不能对其进行分割行使，不得分别转让、抵押、继承和抛弃。具有主体身份的多样性和内容的复杂性16、国有土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。特征：民事行为的特征；限制性的特征房地产共有：概念是指两个以上的民事主体对同一宗房地产共同享有所有权。把握房地产共有，是理解共有房地产抵押的前提。特点一主体具有多数性：共有的主体是两个或两个以上的公民或法人，即由各个民事主体对同一项财产共同拥有所有权。客体具

6、有同一性：共有的客体即共有财产在性质上是统一的。在共有关系存续期间，共有人的所有权及于整个共有财产，而不是把共有财产分割为不同的部分由各个共有人分别行使所有权。内容具有双重性：共有的内容即共有人对共有财产享有的权利和承担的义务，受到全体共有人利益的制约和影响。共有的产生原因具有共同性:共有是权利主体根据自身的生产或生活需要设定（家庭成员），或者法律为满足权利主体的共同需要规定的（夫妻共有）。（3）房地产按份共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自在共有财产中所占的份额，分别享有权利和分别承担义务的一种共有关系。我国（民法通则）第78条对按份共有关系作了明确规定：“按份共有人按照各自的份额，对共

7、有财产分享权利，分担义务”。特点：权利义务的份额性所有权权利的等同性权利义务指向的全部性；房地产共同共有的概念：房地产共同共有，是指两个或两个以上的房地产共有人对共有房地产不分主辅地共同享有权利，共同承担义务的一种共有关系。房地产共同共有的特点共同共有是不分份额的共有以共有人之间存在共同关系为前提共有人平等地享有权利和承担义务11、房地产相邻关系：是指两个以上相互毗邻的房地产的所有人或占有、使用人，在行使对房地产的占有、使用、收益、处分权时，相互提供便利或接受限制而形成的权利义务关系特点：房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人；房地产在地理位置上必须是相邻的；相邻关系的客体是

8、相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身；房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务。12、地役权：是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。特征：地役权以存在两项不动产为前提。地役权具有很强的意定性。地役权具有从属性：1地役权不得与需役地分离而为让与2地役权不得由需役地分离而为其他权利的标的3地役权随需役地所有权或使用权的消灭而消灭。地役权具有不可分性：1分生上的不可分性2消灭上的不可分性3享有与负担

9、上的不可分性。13、地役权与相邻关系的区别：从民法理论和制度的角度来说，相邻关系和地役权有着不同的法律特质，存在较大差异，表现在以下几方面：第一，两者法律性质不同。相邻关系的规定旨在界定所有权的范围，虽对原土地所有权进行了扩张或限制，但仍然是所有权制度的一部分，而并不构成新的、独立的物权；而地役权则是一种用益物权，是一种典型的物权类型。第二，两者产生的原因不同。相邻关系是所有权内容的延伸或限制，这种延伸或限制是由法律直接规定的；地役权则可由不动产所有人、使用人之间基于契约产生，地役权作为财产权，亦可因继承取得，另外在“兼具继续及表见的要件”下，地役权还可依时效而取得。第三，相邻关系与地役权在法

10、律制度中的作用不同。相邻关系是法定的对土地间利用关系的一种最小限度的调节，它并没有超越所有权的范围，至多是所有权的扩张；而地役权则是在这种最小限度的调节之外的一种更广泛的调节，主要依当事人间的意思表示而成立，对于相邻关系具有弥补其不足的作用。第四，相邻关系与地役权在有偿或无偿、存续期间上不同。相邻关系中，相邻权由法律直接规定，除非权利人行使权利给邻人造成损失，相邻权人行使权利是无偿的；地役权的有偿或无偿则属于意思自治范畴，双方可在契约中自由约定。另外，地役权的存续期间，也可任由当事人约定，并得设定永久地役权；而相邻关系的存续期间是法定的。第五，因相邻关系系由法定，所以其成立与对抗第三人，无需登

11、记便可当然发生；而地役权作为物权之一种，应以登记为必要，否则仅具债权效力。第六，相邻关系与地役权的不同还在于权属不同的两块土地是否应当“相互毗邻”。一般认为在相互毗邻的两块权属不同的土地上才会发生相邻关系15、房地产权属登记:概念是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权归属关系的行为。特点由专门的登记机关负责。在我国，房地产权属登记是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为，房地产管理部门与登记申请人之间的关系是管理与被管理的关系。房地产权属登记采取实质审查主义。办理房地产权属登记时，登记机关不仅要审查形式要件

12、，还要对申请登记权利的来源等进行认真核实，只有两个要件同时具备，登记机关才会予以登记。功能：房地产登记的产权确认功能：是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，赋予房地产权以法律效力，建立房地产与其权利人之间的法律支配关系的功能。经过登记的房地产权利受法律确认，有国家强制力予以保护，可以对抗权利人以外的任何主体的侵害，从而取得社会公认的权威。公示功能：房地产权属登记的公示功能，是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。这是为维护房地产交易安全的需要，一方面可以防止不具有支配权或者不再具在支配权的人进行欺诈；另一方面公示房地产已经设立的相关权利，如抵押权，也可以防止以隐瞒权利的瑕疵进行交易管理功能：房地产权属登记的管理功能，是指房地