土地一班5组帝景豪庭项目报告书

1、学 号1330500701116、1300507701119、11305507001233、1330500701132、1300507701334天津城建建大学房地产开开发与经经营课程程设计设计说明明书帝景豪庭庭房地产产开发项项目可行行性研究究报告起止日期期： 220166年7月4日 至至 20016年年7月9日学生姓名名宫祥宇、麻开元元、乔鹏鹏、姚晓贝、胡旭凌凌班级 20113土地地资源管管理1班班成绩指导教师师(签字字)经济管理理学院20166年7月9日目录TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc11681 第1章 项目总总说明 PAGEREF _Toc11681 1

2、HYPERLINK l _Toc671 1.1项项目背景景 PAGEREF _Toc671 1 HYPERLINK l _Toc5705 1.2项项目开发发企业概概况 PAGEREF _Toc5705 2 HYPERLINK l _Toc1802 1.3项项目概况况 PAGEREF _Toc1802 3 HYPERLINK l _Toc18039 1.3.1 项项目基本本状况 PAGEREF _Toc18039 3 HYPERLINK l _Toc21589 1.3.3项目目开发方方式 PAGEREF _Toc21589 6 HYPERLINK l _Toc701 1.4项项目评估估的目的的

3、PAGEREF _Toc701 6 HYPERLINK l _Toc31277 1.5项项目建设设的意义义 PAGEREF _Toc31277 6 HYPERLINK l _Toc11223 1.6项项目可行行性研究究报告的的编制依依据 PAGEREF _Toc11223 6 HYPERLINK l _Toc31738 第2章房地产产市场分分析 PAGEREF _Toc31738 7 HYPERLINK l _Toc29447 2.1房房地产市市场环境境及供求求状况分分析 PAGEREF _Toc29447 7 HYPERLINK l _Toc4050 2.1.1房地地产市场场环境分分析 PA

4、GEREF _Toc4050 7 HYPERLINK l _Toc8906 2.1.2天津津市房地地产市场场供求分分析 PAGEREF _Toc8906 9 HYPERLINK l _Toc8262 2.1.3项目目所在区区域房地地产市场场状况分分析 PAGEREF _Toc8262 10 HYPERLINK l _Toc27995 2.1.4项目目所在区区域房地地产市场场预测 PAGEREF _Toc27995 11 HYPERLINK l _Toc15218 2.2 主要竞竞争楼盘盘分析调调查 PAGEREF _Toc15218 11 HYPERLINK l _Toc24411 第3章 房

5、地产产项目SSWOTT分析 PAGEREF _Toc24411 13 HYPERLINK l _Toc32388 3.1房房地产项项目优势势分析 PAGEREF _Toc32388 13 HYPERLINK l _Toc8205 3.1.1优势势1 PAGEREF _Toc8205 13 HYPERLINK l _Toc8022 3.1.2优势势2 PAGEREF _Toc8022 14 HYPERLINK l _Toc4860 3.1.3优势势3 PAGEREF _Toc4860 14 HYPERLINK l _Toc19450 3.1.4优势势4 PAGEREF _Toc19450 14

6、HYPERLINK l _Toc27610 3.1.5优势势5 PAGEREF _Toc27610 14 HYPERLINK l _Toc22428 3.2 房地产产项目劣劣势分析析 PAGEREF _Toc22428 15 HYPERLINK l _Toc28259 3.2.1劣势1 PAGEREF _Toc28259 15 HYPERLINK l _Toc10072 3.2.2劣势2 PAGEREF _Toc10072 15 HYPERLINK l _Toc8775 3.2.3劣势3 PAGEREF _Toc8775 15 HYPERLINK l _Toc9988 3.3 房地产产项目机机

7、会与威威胁分析析 PAGEREF _Toc9988 15 HYPERLINK l _Toc17251 第4章 项目定定位方案案 PAGEREF _Toc17251 15 HYPERLINK l _Toc3318 4.1项项目开发发企业市市场定位位于项目目市场定定位 PAGEREF _Toc3318 15 HYPERLINK l _Toc14551 4.2目目标客户户定位 PAGEREF _Toc14551 15 HYPERLINK l _Toc11601 4.3竞竞争定位位 PAGEREF _Toc11601 15 HYPERLINK l _Toc29117 4.4产产品定位位 PAGEREF

8、 _Toc29117 16 HYPERLINK l _Toc24670 4.4.1小区区环境定定位 PAGEREF _Toc24670 16 HYPERLINK l _Toc15489 4.4.2产品品品质功功能定位位 PAGEREF _Toc15489 16 HYPERLINK l _Toc23795 4.4.3户型型定位 PAGEREF _Toc23795 16 HYPERLINK l _Toc5688 4.5价价格定位位 PAGEREF _Toc5688 16 HYPERLINK l _Toc12042 4.6渠渠道选择择 PAGEREF _Toc12042 16 HYPERLINK l

9、 _Toc6497 第5章 规划方方案及建建设条件件 PAGEREF _Toc6497 17 HYPERLINK l _Toc29668 5.1设设计依据据 PAGEREF _Toc29668 17 HYPERLINK l _Toc12276 5.2 规划设设计方案案的指导导原则 PAGEREF _Toc12276 17 HYPERLINK l _Toc4207 5.3 项目土土地使用用条件及及规划设设计条件件 PAGEREF _Toc4207 17 HYPERLINK l _Toc15582 5.4 项目主主要技术术指标 PAGEREF _Toc15582 18 HYPERLINK l _T

10、oc12668 5.5项项目总体体规划 PAGEREF _Toc12668 19 HYPERLINK l _Toc10108 5.5.1小区区地块规规划 PAGEREF _Toc10108 19 HYPERLINK l _Toc12755 项目总平平面图 PAGEREF _Toc12755 19 HYPERLINK l _Toc959 5.5.2道路路系统规规划 PAGEREF _Toc959 19 HYPERLINK l _Toc22868 5.5.3采光光 PAGEREF _Toc22868 20 HYPERLINK l _Toc23541 5.5.4住宅宅建筑风风格及特特点 PAGERE

11、F _Toc23541 20 HYPERLINK l _Toc22946 5.5.5智能能安防系系统 PAGEREF _Toc22946 21 HYPERLINK l _Toc24796 第6章 项目建建设过程程主要工工作的进进度安排排 PAGEREF _Toc24796 21 HYPERLINK l _Toc22426 6.1项项目建设设工期 PAGEREF _Toc22426 21 HYPERLINK l _Toc26256 6.2项项目开发发进度安安排 PAGEREF _Toc26256 21 HYPERLINK l _Toc22227 第7章 环境影影响评价价及对策策 PAGEREF

12、_Toc22227 23 HYPERLINK l _Toc2694 7.1环环境空气气 PAGEREF _Toc2694 23 HYPERLINK l _Toc3622 7.2 地表水水环境 PAGEREF _Toc3622 23 HYPERLINK l _Toc25230 7.3 声环境境 PAGEREF _Toc25230 23 HYPERLINK l _Toc21807 7.4 综合评评价结论论 PAGEREF _Toc21807 24 HYPERLINK l _Toc17584 第8章 投资估估算与资资金筹措措 PAGEREF _Toc17584 25 HYPERLINK l _Toc

13、6960 8.1投投资估算算的原则则 PAGEREF _Toc6960 25 HYPERLINK l _Toc30492 8.2投投资估算算依据 PAGEREF _Toc30492 25 HYPERLINK l _Toc6590 8.3 开发投投资估算算 PAGEREF _Toc6590 25 HYPERLINK l _Toc20625 8.4资资金筹措措与使用用计划 PAGEREF _Toc20625 30 HYPERLINK l _Toc18974 8.4.1 资资金使用用计划表表 PAGEREF _Toc18974 30 HYPERLINK l _Toc21720 8-4-1 资资金使用

14、用计划表表 PAGEREF _Toc21720 30 HYPERLINK l _Toc6714 8.4.2租售售方案和和租售收收入测算算表 PAGEREF _Toc6714 30 HYPERLINK l _Toc1690 8.4.3项目目融资方方案 PAGEREF _Toc1690 31 HYPERLINK l _Toc1512 8.4.4投资资计划与与资金筹筹措表 PAGEREF _Toc1512 31 HYPERLINK l _Toc847 8.5项项目贷款款还本付付息表 PAGEREF _Toc847 31 HYPERLINK l _Toc2004 8.6项项目财务务现金流流量表 PAG

15、EREF _Toc2004 31 HYPERLINK l _Toc26369 第9章财务分分析与评评价 PAGEREF _Toc26369 31 HYPERLINK l _Toc6774 9.1方方案一项项目财务务分析 PAGEREF _Toc6774 31 HYPERLINK l _Toc1940 9.1.1 静静态分析析 PAGEREF _Toc1940 31 HYPERLINK l _Toc8490 9.1.2盈利利能力动动态分析析 PAGEREF _Toc8490 31 HYPERLINK l _Toc2683 第10章章 风险险分析与与不确定定性分析析 PAGEREF _Toc268

16、3 31 HYPERLINK l _Toc20558 10.11 项目目主要风风险因素素 PAGEREF _Toc20558 31 HYPERLINK l _Toc95 10.22 敏感感性分析析 PAGEREF _Toc95 33 HYPERLINK l _Toc20411 10.33风险对对策 PAGEREF _Toc20411 33 HYPERLINK l _Toc22126 第11章章 可行行性研究究的结论论及建议议 PAGEREF _Toc22126 34 HYPERLINK l _Toc27058 11.11 结论论 PAGEREF _Toc27058 34 HYPERLINK l

17、 _Toc26811 11.22 建议议 PAGEREF _Toc26811 34 HYPERLINK l _Toc29781 参考文献献 PAGEREF _Toc29781 35 HYPERLINK l _Toc24019 附录一：分工表表 PAGEREF _Toc24019 36 HYPERLINK l _Toc18727 附录二：招标、成交公公告 PAGEREF _Toc18727 37 HYPERLINK l _Toc27057 附录三：小组成成员合影影 PAGEREF _Toc27057 41第1章 项目总总说明1.1项项目背景景项目名称称是帝景景豪庭，该地块块位于河河东区六六纬路西

18、西侧，其其四至为为：东至至六纬路路，南至至十五经经路，西西至海河河东路，北至十十三经路路(以挂挂牌文件件附图为为准)。项目开发发企业为为中国金金茂控股股集团有有限公司司（简称称“中国金金茂”）是世世界五百百强企业业之一中中国中化化集团公公司（220155年列财富全球5500强强之第1105位位）旗下下房地产产和酒店店板块的的平台企企业。项目位置置图地块红线线图四至状况况图1.2项项目开发发企业概概况项目开发发企业为为中国金金茂控股股集团有有限公司司（简称称“中国金金茂”）是世世界五百百强企业业之一中中国中化化集团公公司（220155年列财富全球5500强强之第1105位位）旗下下房地产产和酒店

19、店板块的的平台企企业，于于20007年88月177日在香香港联合合交易所所主板上上市（股股票代码码：HKK.0008177），是是香港恒恒生综合合指数成成份股之之一。中中国中化化集团公公司是获获得国资资委批准准的以地地产开发发和酒店店经营为为主营业业务的中中央国有有企业之之一。 目前，“金茂”已成为为国内为为数不多多，专注注于高档档不动产产运营的的知名品品牌之一一，自220055年起，连续55年被世世界品牌牌实验室室颁予“中国5500最最具价值值品牌”及“中国品品牌年度度大奖NNO.11（不动动产）”荣誉。20100年1月月，“金茂”被国家家工商总总局商标标局认定定为“中国驰驰名商标标”。秉承

20、中化化集团“创造价价值、追追求卓越越”的核心心理念，中国金金茂在以以品质领领先为核核心的双双轮驱动动基础上上，坚持持高端定定位和精精品路线线，全力力达成核核心业务务的跨越越发展，加快推推进服务务与金融融创新，实现由由“双轮驱驱动”到“双轮两两翼”的战略略升级，致力于于成为中中国领先先的城市市综合开开发商与与运营商商。 基于对城城市潜能能的远见见，我们们为城市市引进更更多世界界先进、合理互互生的物物业规划划理念，提升城城市能级级；基于于对客户户需求的的洞察，我们为为项目注注入更多多高附加加值配套套与高标标准产品品，创造造社会价价值；基基于对专专业化运运营的坚坚持，我我们整合合国际领领先的优优质资

21、源源，恪守守长久的的经营承承诺，实实现区域域功能和和城市活活力的全全面提升升。目前前，公司司已成功功进驻华华北、华华东、华华南、华华中、西西南5大大区域、16座座核心城城市，并并成功打打造了以以“金茂”品牌为为核心的的高端系系列产品品。1.3项项目概况况1.3.1 项项目基本本状况（1）基基本概况况项目名称称是帝景景豪庭，该地块块位于河河东区六六纬路西西侧，其其四至为为：东至至六纬路路，南至至十五经经路，西西至海河河东路，北至十十三经路路(以挂挂牌文件件附图为为准)。该地块内内（含界界外处理理范围）沿六纬纬路现状状有待拆拆迁的房房屋5处处（含底底商），有变电电箱、供供热管道道、洗车车场和复复印

22、店各各1处，南侧有有废弃平平房2处处。该地地块土地地整理单单位天津津国电天天鑫投资资有限公公司承诺诺，上述述地上物物由其负负责在土土地移交交受让人人之前拆拆除清理理完毕，并承担担有关费费用，由由此产生生的一切切经济、社会及及法律责责任由该该公司负负责承担担。该地块内内（含界界外处理理范围）现状另另有已停停止使用用的1110KVV高压线线塔1座座及部分分配套线线杆、废废弃集装装箱1个个、地下下人防工工程1处处、居民民楼北侧侧变电箱箱1处、信号塔塔1处、看管用用房2处处、部分分树木及及渣土。由受让让人根据据土地使使用需要要及规划划要求，与有关关部门协协商处理理，并承承担有关关费用。另有中中继泵站站

23、、控制制室、供供热管线线及3个个变电箱箱等供热热设施，由热电电公司负负责于220188年7月月31日日前切改改至新泵泵站，并并承担切切改费用用。（2）土土地使用用条件及及相关要要求 土土地使用用条件该地块可可出让土土地面积积12559266.4平平方米，含居住住用地11213309.9平方方米，中中小学、幼儿园园用地446166.5平平方米。依据天天津市规规划局河河东区规规划分局局核发的的规划划条件通通知书，该地地块具体体规划详详见表11-1。表111地块具具体规划划表规划用地地性质规划用地地面积（平方米米）建筑面积积建筑密度度绿地率建筑限高高（米）备注居住用地地1213314.5281770

24、0不大于550%不小于110%150兼容商业业金融业业建筑,容积率率、绿地地率、建建筑密度度为平均均指标，建筑面面积为地地上建筑筑规模中小学、幼儿园园用地46166.732000不大于225%不小于330%幼儿园本次出让让土地面面积为11246671.1平方方米，其其余12255.3平方方米土地地待具备备土地交交付条件件后，出出让人再再与受让让人签订订补充合合同将该该部分土土地出让让给受让让人。该地块土土地用途途为城镇镇住宅、商服、科教，国有建建设用地地使用权权出让年年限为城城镇住宅宅70年年、商服服40年年、科教教50年年。该地地块挂牌牌起始价价为41100000万元元（不含含市政公公用基础

25、础设施大大配套费费）。其他要要求 第一点点：可建建设用地地范围内内地上总总建筑面面积不大大于28817000平方方米。其其中居住住建筑面面积不大大于16645000平方方米，商商业金融融业建筑筑面积不不大于11172200平平方米（含保留留厂房改改造后建建筑规模模约2330000平方米米，其中中结合设设置一处处地上建建筑规模模不小于于8000平方米米的微型型消防站站）；第二二点：可可建设用用地范围围内地铁铁四号线线出入口口、风亭亭等设施施须与项项目拟建建建筑结结合设置置；第三三点：规规划方案案应结合合地下空空间规划划要求设设置下穿穿规划城城市道路路（规划划十四经经路及北北十五经经路）的的机动车

26、车连接通通道，地地下车行行通道宽宽9米，同时应应与地铁铁、供热热中继泵泵站和地地下管线线等相关关设施充充分结合合；第四四点：其其他规划划要求详详见该地地块规规划条件件通知书书。第五五点：受受让人自自土地出出让合同同签订之之日起1180日日内，缴缴齐全部部土地出出让金。第六六点：该该地块应应自土地地出让合合同签订订之日起起一年内内开工，20117年66月200日前，沿海河河建筑竣竣工并完完成外立立面装修修；该地地块内居居住建筑筑自土地地出让合合同签订订之日起起四年内内竣工；该地块块内商业业金融业业建筑自自土地出出让合同同签订之之日起六六年内竣竣工。 第七点点：新建建住宅配配套非经经营性公公建，按

27、按天津津市新建建住宅配配套非经经营性公公建建设设和管理理办法(津政政办发20112229号)执行。1.3.2项目目区位状状况 （1）交交通状况况 道路状状况：项项目东至至六纬路路，南至至十五经经路，西西至海河河东路，北至十十三经路路等城市市主干道道，西靠靠海河，坐落在在金阜桥桥和大直直沽桥之之间。路路面状况况良好，下班、放学等等人流高高峰期时时交通拥拥挤。附附近有五五十四中中公交站站、六纬纬路十三三经路公公交站、长城公公寓公交交站三个个公交站站，分别别距项目目步行约约1700米、7740米米和10000,米。有有8400（从贵贵环小区区到西站站公交站站）和992路（从宁月月花园到到中心公公园）

28、991路（富民路路公交站站到人民民公园公公交站）3255路（大大王庄地地铁站到到佟楼公公交站）6433路（华华苑小区区公交站站到中山山门和睦睦道）6676路路（工程程师院公公交站到到商业大大学公交交站）8847路路（丽苑苑公交站站到王顶顶堤北公公交站）8622路（海海泰南公公交站到到第六大大道公交交站）购购40路路（人人人乐十五五经路站站到人人人乐十五五经路站站）九趟趟公交，交通通通达程度度高，地地铁一号号线（下下瓦房站站距项目目16000米）、三号号线（营营口道站站距项目目约20000米米）、九九号线（大直沽沽站距项项目8000米）通过，四号线线预计明明年年底底通车、五号线线即将于于明年开开

29、通。无无大型停停车场。 （2）公公共设施施状况 教育设施施：五十十四中学学，于220111年4月月，学校校晋升为为市级重重点中学学。学校校历史悠悠久、地地理位置置优越、校风端端正、治治学严谨谨，领导导集体求求真务实实、团结结进取，领导作作风科学学、民主主、公正正、朴实实。学校校秉承“帮学生生成长，助学生生成才，为学生生人生奠奠基”的办学学理念，以“团结合合作、遵遵规重则则、拼搏搏竞争”的足球球精神为为核心，以协作作互助的的团队精精神，坚坚韧不拔拔的顽强强意志，脚踏实实地的优优良作风风，勇往往直前的的非凡气气魄为学学校文化化的主要要内容，坚持以以育人为为根本、教学为为中心、体艺为为特色、质量为为

30、生命的的办学思思路。坚坚持构建建全面发发展、体体艺特长长的学生生成长模模式。 天津新新东方学学校，新新东方多多语种培培训常年年开设的的走读班班和住宿宿班使我我们的培培训不仅仅满足了了本地学学员的学学习需求求，还为为全国其其它地区区学员利利用假期期来新东东方学习习创造了了条件，住宿精精品班一一般提供供双人标标间、独独立卫生生间、冬冬季暖气气、夏季季空调，确保为为广大学学生提供供一个舒舒适、封封闭、安安全的良良好教学学环境。 天津音音乐学院院学院设设有音乐乐学、作作曲、声声乐、民民族声乐乐、民乐乐、管弦弦、钢琴琴、手风风琴键盘盘、音乐乐教育、艺术管管理、现现代音乐乐、舞蹈蹈、戏剧剧影视等等13个个

31、教学系系，开设设59个个专业及及专业方方向。截截至20013年年12月月，学校校师生共共参加国国家大剧剧院 “春华秋秋实”演出、 HYPERLINK /subview/2200/17458559.htm 台湾 HYPERLINK /view/365749.htm 台北北国父纪纪念馆大大会堂“国乐天天音”、 HYPERLINK /view/4446064.htm 天津大大剧院“节日狂想”专场音音乐会以以及“第六届届东亚运运动会”开闭幕幕式、第第九届全全国大学学生运动动会开闭闭幕式、 HYPERLINK /subview/9242/5245915.htm 中央电电视台春春节戏曲曲晚会等等大型演演出

32、活动动45场场。 文化体体育设施施：天津津音乐厅厅，改造造之后天天津人艺艺、中央央音乐学学院交响响乐团、天津交交响乐团团等众多多文艺团团体纷纷纷来这里里演出。19883年，天津市市与日本本神户市市建立友友好城市市十周年年的纪念念会在这这里进行行，众多多国内外外著名艺艺术家来来到这里里与天津津观众见见面。之之后，著著名小提提琴演奏奏家盛中中国在这这里举办办独奏音音乐会，演出门门票紧俏俏到千金金难求的的地步。演出中中，台下下的观众众凝神聆聆听，安安静得掉掉一根针针都能听听到。世世界著名名指挥家家朱晖先先生指挥挥演出的的欧洲洲之旅大大型交响响音乐会会，也也在当年年的天津津引起热热潮。除除盛中国国外，

33、刘刘诗昆、鲍惠荞荞、郎朗朗等钢琴琴家也多多次登上上音乐厅厅的舞台台，举办办个人独独奏音乐乐会。除除此之外外，北京京交响乐乐团、维维也纳青青年交响响乐团等等也纷纷纷来此演演出。那那些年，不管是是什么演演出，音音乐厅总总是场场场爆满、座无虚虚席。游泳馆、健身房房是使人人们在也也与工作作之余活活跃身心心放松自自我的好好去处。 商业服服务设施施：小白白楼CBBD，目目前小白白楼商圈圈拥有海海信广场场、滨江江购物中中心、凯凯旋门百百货；凯凯悦饭店店、滨江江万里酒酒店、金金皇大厦厦、国际际大厦和和国际贸贸易中心心等星级级酒店、写字楼楼，聚集集了天津津市财政政局、银银监局、交通银银行、平平安保险险公司、天津

34、图图书大厦厦等众多多单位和和许多国国际贸易易公司在在此落户户。随着着我市开开放步伐伐的不断断加快和和滨海新新区的快快速发展展，这里里将形成成本市独独具特色色的高端端商务区区，发展展潜力无无限！苏苏宁易购购、国美美电器、津沽早早市位于于项目附附近，方方便周边边居民购购物休闲闲等活动动。 市政公公用设施施：国家家电网、中继泵泵站、控控制室、供热管管线、变变电箱、中国移移动这些些设施满满足周边边居民的的生活的的基本需需求。行政管理理设施：河东区区六纬路路派出所所维持片片区较好好的治安安水平。 （3）景景观自然然环境 面临海海河。海海河，是是天津的的母亲河河，历史史悠久是是中华文文明的发发祥地之之一，

35、具具有丰富富的史前前文化，环境优优美，秀秀色可餐餐，许许许多多投投资商都都依海河河两岸修修建景色色优美的的公园，并在元元、明、清三代代成为全全国的政政治和文文化中心心。从元元朝起，海河流流域的北北京成为为历代都都城，海海河流域域便成为为中国的的政治和和文化中中心，推推动了天天津经济济文化的的发展。 （4）人文环环境紧邻天妃妃宫遗址址博物馆馆。天妃妃宫遗址址博物馆馆，位于于天津市市河东区区大直沽沽中路，占地面面积五千千八百平平方米，建筑面面积三千千余平方方米以二二百余件件出土文文物及与与海洋文文化、妈妈祖文化化有关的的船舶、建筑等等复原模模型和三三百幅图图片，充充分展示示了天津津的发展展历史。1

36、.3.3项目目开发方方式 本项目目的开发发方式是是由金茂茂集团单单独开发发，为独独立开发发。拥有有完全的的自主权权，操作作上完全全自主，便于管管理，独独享全部部项目收收益；但但是要取取得全部部收益同同时也要要单独承承担风险险，获得得高收益益的同时时也伴随随着高风风险。1.4项项目评估估的目的的 优化建建设方案案，完善善项目可可行性研研究；实实事求是是的校核核投资，落实资资金筹措措办法和和渠道；促进项项目决策策科学化化、避免免重复建建设和盲盲目建设设；有利利于客观观经济调调控，落落实经济济发展规规划；有有助于统统一认识识，协调调行动，为项目目实施创创造条件件。项目目评估的的目的主主要是确确定项目

37、目的操作作风险，对项目目操作需需要的各各类准备备工作进进行确认认。其是是在投资资决策前前，有助助于控制制项目风风险和不不确定性性对建设设项目在在技术上上、经济济上是否否可行进进行全面面分析、论证，为项目目投资决决策提供供科学依依据的过过程和方方法。1.5项项目建设设的意义义根据天津津的城市市规划，未来的的天津将将是一个个以主城城区为中中心的由由中等城城市、卫卫星城市市等共同同组成的的城市群群，未来来的城市市发展一一方面是是主城区区的扩大大，另一一方面是是中等城城市、卫卫星城的的形成。对房地地产业来来说，这这就意味味着发展展机遇不不仅仅停停留在主主城区，各中等等城市、卫星城城都将有有很好的的发展

38、空空间。随着天津津市经济济的发展展，城镇镇居民人人均可支支配收入入也得到到了相应应的提高高，人们们对改善善居住条条件的要要求也日日益强烈烈,加之之城市化化进程的的加快，促使周周边乡镇镇人口大大量涌入入市区，随之而而来对天天津市城城的居住住、教育育、卫生生等各项项关系民民生问题题的设施施提出了了更高的的要求。该项目目的建设设符合国国家产业业政策和和地方区区域性经经济规划划，适合合当地经经济发展展要求，对实现现重庆市市城市建建设规划划、提高高和改善善人民居居住水平平和居住住环境，满足人人民日益益增长的的消费需需求，促促进当地地经济发发展具有有重要作作用。综综上所述述，该项项目符合合国家产产业政策策

39、，建成成后将大大大高市市区居民民的住房房条件，降低城城镇住房房压力，缓解城城市人口口交通压压力，扩扩大城市市基础设设施覆盖盖范围，实现城城市土地地资源的的优化配配置。具具有可观观的经济济和显著著的社会会效益，其建设设是非常常必要的的。1.6项项目可行行性研究究报告的的编制依依据我国编制制项目评评估报告告，要按照照国家相相关法律律规定；国民经经济和社社会发展展规划、城市规规划、土土地利用用总体规规划以及及行业发发展规划划；国家家宏观调调控政策策、产业业政策、行业准准入标准准；城市市规划行行政主管管部门出出具的规规划意见见；国国有土地地使用权权出让合合同或或国有土土地使用用权证书书，或国国土资源源

40、行政主主管部门门出具的的项目用用地预审审意见；环境保保护行政政主管部部门出具具的环境境影响评评价文件件的审批批意见；交通行行政主管管部门出出具的交交通影响响评价意意见；自自然、地地理、气气象、水水文地质质、经济济、社会会等基础础资料；有关工工程技术术方面的的标准、规范、指标、要求等等资料；国家所所规定的的经济参参数和指指标；项项目备选选方案的的土地利利用条件件、规划划设计条条件以及及备选规规划设计计方案等等。最后后综合考考虑以上上因素，评定方方案的可可实施性性第2章房地产产市场分分析2.1房房地产市市场环境境及供求求状况分分析2.1.1房地地产市场场环境分分析 （1）天津市市经济环环境 总的看

41、看，天津津市经济济呈现平平稳较快快发展的的态势。20116年第第一季度度，全市市一般预预算收入入增加3386.1亿元元，收入入总量和和增幅创创历史最最好水平平。各区区县财政政收入增增势强劲劲，20016 年区县县一般预预算收入入8900.1 亿元，增长337.55%，其其中，滨滨海新区区、中心心城区、环城四四区和老老五县收收入分别别增长442.77%、223.77%、334.77 和447%。本市辖辖区内财财政总收收入达到到53333.44 亿元元，增长长21.8%，财政收收入总量量持续加加大，综综合实力力不断增增强，为为全市经经济社会会发展提提供了有有力保障障。天津津作为环环渤海经经济圈双双

42、城核心心之一，近几年年始终保保持了经经济的快快速发展展，吸引引了国内内外投资资的注入入，房地地产投资资的热度度也呈现现逐年的的增加。20115年，全市生生产总值值165538.19亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长9.33%。其其中，第第一产业业增加值值2100.511亿元，增长22.5%；第二二产业增增加值777233.600亿元，增长99.2%，其中中，工业业增加值值69881.227亿元元，增长长9.22%；第第三产业业增加值值86004.008亿元元，增长长9.66%，占占全市生生产总值值的522.0%，首次次超过第第二产业业，形成成“三二一一”产业结结构，本本年房地地产业经

43、经历了史史上最严严厉的政政策调控控年，全全国大部部分地区区房地产产市场哀哀声一片片，在如如此严苛苛的政策策限制下下，天津津市房地地产市场场仍然保保持了较较为平稳稳的发展展趋势，全年住住宅成交交量将近近9000 万平平方米，相比220144年并没没有出现现毁灭性性的下降降，同时时房价也也保持在在一个平平稳的水水平，应应该说这这与天津津市房地地产业始始终较为为健康、良性的的发展环环境是密密不可分分的。市市场需求求决定了了市场成成交，天天津市目目前仍然然以刚性性需求为为主导，婚房、刚性改改善等比比例较大大，需求求结构决决定了市市场平稳稳健康的的发展特特点。 （2）天津市市金融环环境20155年以来来

44、，天津津市积极极应对国国际金融融危机冲冲击，加加大对房房地产市市场的宏宏观调控控和扶持持，强化化保增长长、扩内内需政策策措施，促进了了天津市市房地产产业平稳稳健康发发展，产产业规模模不断壮壮大，开开发投资资快速增增长，市市场供需需日趋向向好，产产业发展展迈上了了一个新新台阶，对天津津经济社社会的可可持续发发展起到到了重要要推动作作用。随随着天津津市金融融改革不不断深化化，房地地产企业业逐步形形成了银银行、上上市融资资、发行行债券、房地产产信托、海外资资金、典典当融资资等多渠渠道多元元化融资资方式，建设资资金保持持高位增增长。220133年，全全市房地地产开发发到位资资金合计计35772.333

45、亿元元，比220088年增长长1.77倍，高高于同期期房地产产开发投投资增速速43.5个百百分点，为开发发建设提提供了充充足的资资金保障障。其中中国内贷贷款7665.222亿元元，增长长1.77倍；自自筹资金金8922.088亿元，增长11.8倍倍；其他他资金来来源10087.95亿亿元，增增长1.9倍。近年来,随着房房地产调调控措施施的持续续深入,房地产产行业信信贷政策策也总体体收紧,中国银银监会多多次要求求各家商商业银行行严格执执行国家家调控政政策,通通过总量量控制、名单管管理、压压力测试试等多种种手段严严控房地地产信贷贷风险。而20014年年以来，市场销销售下滑滑导致资资金回笼笼放缓、土

46、地及及投资成成本上升升等因素素都在不不断加剧剧房地产产企业运运营资金金链的紧紧绷。在在市场分分化与风风险的作作用下，不同房房企在融融资环境境上也呈呈现差别别待遇，冷暖不不一。优优质房企企较为容容易获得得融资缓缓解资金金压力，而中小小房企受受制于企企业规模模，融资资获取难难度依然然较大。一些中中小企业业不得不不采用借借新还旧旧的方法法滚动开开发，或或通过信信托、私私募基金金等形式式变相融融资，利利率一般般高于银银行贷款款数倍以以上，融融资成本本较高。在目前前房地产产市场盘盘整时期期，天津津市房地地产中小小企业资资金链仍仍将面临临严峻形形势。 （3）天津市市法律制制度环境境 20166年6月月7日

47、，天津市市人民政政府办公公厅发布布通知，为促进进房地产产市场健健康发展展，维护护商品房房交易双双方的合合法权益益，规范范商品房房预售资资金的监监督管理理，根据据中华华人民共共和国城城市房地地产管理理法、天津津市商品品房管理理条例、天天津市房房地产交交易管理理条例、城城市商品品房预售售管理办办法（原建设设部令第第1311号）及及相关法法律法规规，结合合天津市市实际，制定了了天津津市新建建商品房房预售资资金监管管办法，自220166年8月月1日起起施行，有效期期5年。根据220166房产税税征收新新标准，个人将将购买不不足2年年的住房房对外销销售的，全额征征收营业业税;个个人将购购买2年年以上(含

48、2年年)的住住房对外外销售的的，免征征营业税税。房地产契契税调整整 20016年年最新房房产税政政策20016房房产税征征收标准准，今日日，财政政部、国国家税务务总局、住房城城乡建设设部三部部门联合合发文，将调整整房地产产交易环环节契税税、营业业税，对对个人购购买家庭庭唯一住住房，面面积为990平方方米及以以下的，减按11%的税税率征收收契税;面积为为90平平方米以以上的，减按11.5%的税率率征收契契税。（4）河河东区区区域相关关规划相关规划划内容来来源于220166年1月月8日在在天津市市河东区区第十六六届人民民代表大大会第六六次会议议上，关关于天津津市河东东区国民民经济和和社会发发展第十

49、十三个五五年规划划纲要的的报告。优化发发展格局局。加快快落实“金贸河河东”功能定定位，依依托土地地、交通通、人文文等资源源优势，突出核核心特色色功能，进一步步调整完完善发展展格局，加快打打造海河河东岸主主中心，加快建建设海河河东岸经经济发展展带、新新开路津滨滨大道发发展带、大直沽沽中路红星星路发展展带建设设，优化化提升十十一经路路现代金金融商务务区、津津滨大道道现代商商贸区、天津站站新开开路商贸贸区、金金贸产业业园区、工业大大学商务务商贸区区、大直直沽文化化旅游商商贸区，实现横横向错位位发展、纵向分分工协同同发展，紧紧围围绕“金贸河河东”功能定定位和“一三六六六”发展格格局，全全力推进进河东区

50、区经济社社会发展展。提升城城市建设设水平。以高标标准规划划为引领领，以成成片老旧旧房屋改改造为重重点，加加快推进进鲁山道道等危陋陋房屋和和东宿舍舍等棚户户区改造造任务，有序推推动老旧旧住宅小小区综合合整治。抓住和和用好城城市土地地整理管管理体制制改革的的契机，加大土土地资源源整理开开发力度度，完成成市政府府下沉110个地地块整理理工作，做好规规划调整整和总体体安排，建设一一批产业业关联度度高、带带动性强强的产业业项目。加快完完善交通通路网建建设，打打通一批批卡口断断头道路路，提升升改造一一批干线线、支线线道路。大力发发展文化化旅游产产业。引引进培育育骨干文文化企业业和创意意文化产产业，做做大做

51、优优棉三创创意街区区，深入入挖掘天天津之根根大直直沽历史史文化底底蕴和人人文、旅旅游资源源，促进进文化与与科技、金融、商贸等等深度整整合。加加强文物物及非物物质文化化遗产保保护工作作，继续续挖掘我我区非遗遗项目资资源。大力加加强生态态文明建建设。打打造绿化化生态城城区、引引导绿色色低碳生生活、加加强生态态文明制制度建设设，加快快推进“美丽河河东一号工工程”，打造造美丽宜宜居的生生态环境境。2.1.2天津津市房地地产市场场供求分分析20155年是天天津正式式走出北北京“阴影”、走出出了属于于自己独独立行情情的一年年，在整整个中国国热点城城市中也也占有一一席之地地。特别别是去年年5月之之后，市市场

52、有了了翻天覆覆地的变变化，后后八个月月平均月月成交要要比之前前高出1100万万平方米米左右。最终，在经历历了2年年的相对对低迷之之后，220155年销售售面积、金额均均创历史史新高，整个天天津市场场火爆初初显。当当然天津津市场区区域分化化仍然严严重，滨滨海新区区供大于于求并未未改变，整体来来看，环环城四区区、中心心城区与与远郊五五区、滨滨海新区区市场冰冰火两重重天。 整体来看看，20015年年全年天天津市场场呈现出出以下三三大特征征：（1）220155年市场场火热初初显，全全年成交交创历史史高峰 20155年天津津商品房房市场共共成交115611万平米米，较220144年上涨涨38.11%，其

53、中中商品住住宅成交交13556万平平方米，成交金金额15566亿亿元，较较20114年分分别增长长41.76%和555.100%，均均达到了了历史的的最高点点，销售售面积和和销售金金额都列列全国第第九；商商业和办办公总成成交面积积为1110万平平方米，同比下下降199.3%。 （2）改改善型需需求逐渐渐抬头，房价增增幅创近近五年新新高 在四季度度市场火火热之下下，天津津20115年商商品住宅宅均价达达到1118455元/平平方米，较20014年年增长88.866%，增增幅为近近五年的的新高。 从面积段段来看，天津990-1120平平方米的的户型是是成交的的绝对主主力，共共成交55.4万万套，总

54、总计5441万平平方米，其占比比远超其其他各面面积段。另外，90平平方米以以下户型型的成交交量下滑滑明显，1200-1444平方方米和1144-2200平方米米户型成成交则稳稳步上升升。单价价段表现现比较突突出的为为150000-300000元元/ 区间的的房源，成交增增幅明显显上涨，主要是是受市区区高端项项目入市市的刺激激导致成成交激增增。 （3）商商业办公公成交低低迷，市市场严重重供大于于求 20155年天津津商办项项目仅成成交1110万平平方米，成交金金额为1178亿亿元，同同比分别别下降119.33%和110.33%。整整体来看看，天津津的商办办市场长长期处在在需求低低迷，库库存高企企

55、状态下下。而目目前商业业和办公公类产品品的供求求比仍为为2:11和4:1，市市场供大大于求显显著，未未来压力力较大。2.1.3项目目所在区区域房地地产市场场状况分分析（1）河河东区一一级土地地市场分分析20133年河东东区土地地供应量量大幅增增加，楼楼面地价价突破1130000元每每平方米米，创历历史新高高。（2）河河东区二二级房地地产市场场分析20099-20012年年河东区区商品住住宅供应应量逐年年增加，20113年由由于前两两年土地地供应量量不足，老项目目的不断断减少，20113年新新增供应应量骤转转；20013年年受市场场回暖以以及房价价增长预预期等因因素影响响，河东东区成交交量在供供

56、应骤降降的情况况下，实实现了551万平平方米成成交量，供应比比达到11:3.4，供供求矛盾盾突出。20099-20012年年河东区区商品住住宅成交交量受供供应影响响，波动动幅度较较大；成成交均价价在经历历了20012年年小幅调调整后，20113年成成交均价价超过1170000元每每平方米米，同比比20112年上上涨211%，涨涨幅居天天津各区区之首。下图是河河东区220155年7月月20016年年6月的的房价走走势图。 从图图中可知知，该时时段河东东区房价价涨势平平稳。河东区房房价20015年年7月20016年年6月2.1.4项目目所在区区域房地地产市场场预测天津作为为五大都都市区及及高铁沿沿

57、线中心心城市之之一，受受益于产产业升级级和人口口流入，为房地地产需求求和价格格提供了了有利的的支持，在20016年年天津房房地产市市场中，改善型型住房需需求有望望占主导导地位。首先现现有的住住房普遍遍户型较较小（平平均面积积80平平米，三三居或以以上的户户型占比比不到440%），200%左右右的住房房质量很很差。此此外，已已拥有一一套住房房的改善善型购房房者的住住房负担担能力要要比首次次购房者者高得多多。其次次，与改改善型住住房需求求相比，其他的的两类住住房需求求（首次次置业需需求和投投资性需需求）正正趋于弱弱势。结结婚首次次购房的的人数正正在小幅幅下降，随着美美男新婚婚夫妇数数量增速速持续放

58、放缓，结结婚购房房的高峰峰期将会会过去。20115年，河东区区新建商商品住宅宅的成交交量勉勉勉强强挤挤进全市市各区县县TOPP10（第十名名），成成交均价价在市内内六区仅仅以区区区几百元元优势跑跑赢了一一贯追不不上它的的红桥、河北两两区。而而在这一一项上，河西超超它24400元元/平方方米，和和平、南南开超它它大约443000元/平平方米。但是220155年，河河东区新新建商品品住宅成成交均价价同比220144年上涨涨6.008%，在市内内六区中中仅次于于南开，是去年年天津环环内涨价价最快的的市区。而在220166年河东东区房价价可能会会继续增增长，理理由有三三：（1）购购房需求求持续旺旺盛。

59、这这点似乎乎也无需需过多解解释了。一方面面，天津津人买房房不离故故土，市市内六区区自身拥拥有稳定定的地缘缘性购房房需求。另一方方面，相相较滨海海、环城城、远郊郊区县，天津市市区房产产历来在在保值、升值方方面表现现具佳。河东虽虽然涨得得快，但但均价水水平与和和平等“高价”城区之之间还存存在不小小距离，购房总总价门槛槛较低。此外，虽然新新房成交交总量有有限，但但请看看看20115年的的二手房房成交量量数据市内内六区里里，河东东跑量堪堪称“一枝独独秀”。（2）新新盘供应应连年稀稀缺。去去年河东东在新房房成交量量方面跑跑得“慢”，与近近年该区区住宅用用地供应应量大幅幅缩减息息息相关关。20015年年，

60、河东东仅出让让2宗住住宅用地地。20014全全年，河河东更是是半宗宅宅地也未未供应入入市。再再往前数数的20012、20113是河河东卖地地“大年”，共出出让包括括瀚澜苑苑、融科科瀚棠、恒大帝帝景、招招商雍景景湾、富富豪新开开门等项项目在内内的5幅幅住宅用用地。但但时至220166年，上上述项目目除恒大大帝景尚尚未开盘盘外，均均已去化化过半。供地减减少，可可选的新新盘项目目屈指可可数，也也难怪置置业河东东的购房房者都扎扎进了二二手房市市场。（3）版版块成熟熟，价值值坚挺。河东近近年在商商业、交交通等诸诸多配套套条件方方面发展展迅猛。同为南南开区，密云路路版块与与奥城“地王”板块价价差悬殊殊。但