天津南门外大街项目报告DOC76

1、 PAGE 79天津南门门外大街街项目报报告目录1 天津津概况篇篇2 天津津区域发发展篇2.1 天津中中心城区区分区分分析2.1.1天津津中心城城区分区区状况2.1.2各大大城区分分析阐述述3 天津津经济、规划及及发展篇篇3.1 天津经经济现状状及发展展3.1.1经济济现状3.1.2经济济发展3.2 城市规规划3.2.1城市市建设及及定位3.2.2规模模性生活活小区规规划3.2.3城市市交通规规划3.3 城市发发展目标标4 经济济与房产产市场发发展互动动篇4.1 天津经经济对区区域房产产市场的的推动4.1.1产业业与消费费的改变变4.1.2固定定资产与与房产开开发4.2 天津房房产对经经济的作

2、作用4.2.1房市市处于快快速发展展期4.2.2在经经济发展展基础上上房市不不产生泡泡沫4.2.3房产产分额加加大，经经济得到到提高5 天津津房产市市场篇5.1 天津楼楼市发展展及现状状5.1.1开发发状况分分析5.1.2目前前楼市呈呈现特点点分析5.1.3天津津楼市供供求关系系5.1.3和平平区市场场供求状状况 5.1.4天津津楼市产产品调整整5.1.5天津津楼市价价格演变变5.1.6天津津楼市成成交状况况5.2 天津中中心城区区区域分分析5.2.1六大大区域描描述5.2.2各大大区域房房产市场场总结5.3 和平区区板块市市场阐述述5.3.1和平平区及本本项目周周边部分分个案分分布状况况5.

3、3.2产品品分析5.3.3价格格分析5.3.4去化化分析5.4 和平区区及天津津市场客客源分析析5.4.1天津津客源区区域选择择性比较较5.4.2天津津客源两两极分化化5.4.3和平平区客源源走向及及组成5.5 和平区区市场出出路小析析5.5.1和平平区及本本项目问问题点及及出路5.5.2天津津小户型型市场概概述5.5 天津楼楼市总结结6 项目目立地篇篇7 项目目方案定定论篇7.1 项目方方案思路路7.2 方案一一论证及及定位7.3 方案二二论证及及定位7.3.1方案案提出目目标及依依据7.3.2项目目市场定定位7.3.3项目目产品面面积及户户型定位位7.3.4项目目产品面面积及户户型定位位7

4、.3.5项目目运作建建议7.3.6项目目附加值值建议8 总结结及展望望1 天津津概况篇篇天津市是是中央四四大直辖辖市之一一（北京京、上海海、天津津、重庆庆），中中国北方方最大的的沿海开开放城市市，素有有“渤海海明珠”之称。介于北北纬388344至440115，东经111643至1118004之之间。属属于国际际时区的的东八区区。北起起蓟县古古长城脚脚下黄崖崖关附近近,南至至大港区区翟庄子子以南的的沧浪渠渠，南北北长1889公里里；东起起汉沽区区盐场洒洒金坨之之东陡河河西排干干大渠，西至静静海县子子牙河畔畔的王迸迸庄以西西滩德干干渠，东东西宽1117公公里。总总面积1119119.77平方公公里

5、。常常住人口口9522.6万万人，其其中市中中心地区区3699.3万万人，辖辖13个个区、55个县。天津市地地处华北北平原的的东北部部，海河河流域下下游，东东临渤海海，北依依燕山，西靠首首都北京京，是海海河五大大支流南南运河、子牙河河、大清清河、永永定河、北运河河的汇合合处和入入海口，素有“九河下下梢”、“河海海要冲”之称。天津市疆疆域周长长约9000公里里，其中中海岸线线长1552.88公里，陆界长长7000多公里里。天津津距北京京1200公里，历来是是拱卫京京畿的要要地和门门户。天天津区位位优势明明显，地地处中国国北方黄黄金海岸岸的中部部，不仅仅毗邻首首都，还还是华北北、西北北广大地地区的

6、出出海口，是中国国北方对对内外开开放两个个扇面的的轴心，是亚欧欧大陆桥桥中国境境内距离离最短的的东部起起点。天天津港是是中国北北方最大大的综合合性贸易易港口，拥有全全国最大大的集装装箱码头头，与世世界上1170多多个国家家和地区区的3000多个个港口保保持着贸贸易往来来。天津津滨海国国际机场场有多条条国际国国内航线线，是华华北地区区最大货货运中心心。天津津铁路枢枢纽是京京山、京京沪两大大铁路干干线的交交汇处。天津公公路四通通八达，交通基础设施施建设有有了长足足发展。目前，天津已已形成以以港口为为中心的的海陆空空相结合合、立体体式的综综合性的的现代化化的运输输网络。天津是祖祖国首都都的门户户、历

7、史史悠久的的工商大大埠、渤渤海湾上上璀璨的的明珠！作为中中国北方方最大的的港口城城市，改改革开放放二十年年以来，天津人人民将“积极、合理、有效地地利用外外资”融入天天津经济济发展战战略目标标，靠着着“精卫填填海”般的顽顽强毅力力，在较较短的时时间内，使大多多数老工工业企业业焕发青青春，使使近百万万人民喜喜迁新居居，在荒荒芜的滩滩涂上崛崛起外向向型工业业新城，取得了了令人瞩瞩目的成成就。历史沿革革天津地区区的形成成始于隋隋朝大运运河的开开通。唐唐中叶以以后，天天津成为为南方粮粮、绸北北运的水水陆码头头。宋金金时称“直沽寨寨”，元元朝改称称“海津津镇”，是军事事重镇和和漕粮转转运中心心。明永永乐二

8、年年（14404年年）筑城城设卫，称“天天津卫”。177世纪以以来，天天津地区区经济、社会有有了进一一步发展展，城市市规模不不断扩大大。18860年年被辟为为通商口口岸，工工业生产产和口岸岸贸易额额仅次于于上海，成为当当时中国国的第二二大工商商业城市市和北方方最大的的金融商商贸中心心。19931年年，天津津有商号号170000多多家，以以现代机机修工业业为主的的工业及及手工业业40000多家家，外贸贸出口占占全国总总量的225%。19335年，天津有有华资银银行100家，分分行、支支行933家，外外资银行行16家家。新中中国成立立时，天天津建成成区面积积61平平方公里里，人口口1799万，后后

9、经多次次行政区区划变更更，19973年年后形成成目前的的辖区范范围和区区县建制制。人口民族族天津市119977年末常常住人口口总数9952.59万万人，户户籍人口口为8999.880万人人，在我我国百万万人口以以上的大大城市中中，人口口总数仅仅次于上上海、北北京、重重庆。19966年末，天津市市的人口口中除汉汉族外，有299个少数数民族。在这些些少数民民族中。回族人人口最多多，其次次为满族族、蒙族族、壮族族、朝鲜鲜族、苗苗族等。自然资源源及气候候条件天津早期期是茫茫茫大海。天津陆陆地是在在漫长的的历史时时期海退退陆进逐逐步形成成的。地质构造造：天津津地区由由太古界界、元古古界、古古生界、中生界

10、界及新生生界地层层组成。天津在在我国地地质构造造体系中中，处于于燕山纬纬向构造造体系与与新华夏夏构造体体系的交交接部位位。天津津市区处处于沧县县隆起的的北端。 地貌：天天津地貌貌特征是是北高南南低、西西高东低低。最高高峰八仙仙桌子（又名蝈蝈蝈笼子子）海拔拔10552米，最低处处大沽口口海拔为为零。地地貌类型型可划分分为山地地、丘陵陵、平原原、海岸岸带四类类。山地地面积约约6511平方公公里，占占总面积积的5.75%，主要要分布在在蓟县北北部。丘丘陵海拔拔在2000米以以下，相相对高度度501000米，分分布在蓟蓟县的燕燕山南侧侧。平原原是天津津陆地的的主体部部分，有有106664平平方公里里，

11、占总总面积的的94%，分布布在燕山山之南至至渤海之之滨的广广大地区区。气候：天天津位于于中纬度度欧亚大大陆东岸岸。四季季分明，景象多多姿。介介于大陆陆性与海海洋性气气候的过过渡带上上，属暖暖温带半半湿润季季风型气气候。气气候的主主要特征征是季风风显著，气温差差较大。冬季多多为偏北北风，寒寒冷、干干燥、降降水少；夏季多多东南风风、偏南南风，高高温、降降水集中中。天津津年平均均气温在在摄氏111以以上，平平均无霜霜期为1190天天左右，年平均均降水量量在6000毫米米左右，年平均均日照射射26110330900小时。生活环境境对于普通通的天津津市民，生活的的现代化化首先是是从日常常生活开开始的。电

12、视机机、电冰冰箱、洗洗衣机已已是普通通家许的的平常之之物，电电脑、高高档音响响也已开开始进入入百姓家家居。天津人的的住房条条件，近近向年得得到很大大改善。随着天天津历史史上规模模最大的的危陋平平房改造造全面展展开，十十几万户户居民搬搬进了新新居，城城市面貌貌发生着着日新月月异的变变化。良好的社社会风气气，朴实实淳厚的的民风，安居乐乐业的生生活，使使天津成成为中国国社会治治安环境境最好的的地区之之一。美国摩托托罗拉公公司在一一顶调查查报告中中，把天天津称为为“充满温温馨的东东方式大大家庭”。2 天津津区域发发展篇2.1 天津中中心城区区分区分分析2.1.1天津津中心城城区分区区状况天津城区区图天

13、津中心心城区主主要分为为六大板板块，分分别为：和平区区、南开开区、河河西区、河东区区、河北北区和红红桥区，其中和和平区为为天津老老城区，是市中中心所在在地。城市内环环线和中中环线贯贯穿这六六大区域域，而外外环线包包含了天天津整个个中心城城区。以下我们们针对天天津这六六大中心心城区进进行阐述述和分析析。2.1.2各大大城区分分析阐述述和平区和平区位位于天津津市中心心，是天天津市党党政机关关所在地地，也是是全市的的政治、商贸、金融和和信息中中心，区区域面积积不足110平方方公里，常住人人口488万。改革开放放以来，全区经经济进一一步发展展，主要要经济指指标始终终名列市市内六区区前茅，滨江道道地区集

14、集聚了天天津市现现有的商商业、饮饮食业、服务等等行业的的精华，商业网网点密度度全市聚聚首，商商品零售售额居全全市第一一，日客客流量保保持在660万人人次左右右，是国国内外公公认的代代表天津津城市特特色的中中心商业业区。和和平区作作为天津津中心区区域，具具备了六六大中心心的特点点。政治中心心：中共共天津市市委、天天津市人人大常委委会、天天津市人人民政府府、天津津市警备备司令部部均座落落在和平平区。全全市国民民经济各各主管部部门、各各工业、行政、事业、国家、省、市市级驻津津机关、民主党党派、群群众团体体、专业业公司等等有近3300个个机构、单位都都设在和和平区。因而，它是国国际友人人、台澳澳同胞、

15、海外侨侨胞和全全国各地地来津人人员涉足足之地。商业中心心：商业业发达是是和平区区的特点点之一，闻名遐遐迩的滨滨江商业业区既是是外地来来津人员员的必到到之处，也是天天津百姓姓购物的的首选之之地。该该商业区区包括滨滨江商厦厦、劝业业场、和和平商业业大厦、国际商商场、百百货大楼楼、华旭旭商厦、吉利大大厦、祥祥云商厦厦等大中中型商厦厦及上千千个摊亭亭。这里里市声喧喧闹，顾顾客友人人摩肩擦擦踵，入入夜霓虹虹闪烁。日客流流量近660万人人次，被被人们公公认为全全市最繁繁华的地地区。金融中心心：在号号称天津津市“金金融街”的解放放北路上上，屹立立着近百百幢建筑筑风格各各异的大大厦。其其中既有有巍峨壮壮观的凯

16、凯悦饭店店，又有有风格迥迥异的的的文艺复复兴时期期欧洲古古罗马建建筑和哥哥特式建建筑。这这些建筑筑多为当当年专门门为银行行建造的的，如今今仍然成成为金融融机构。信息中心心：市人人民广播播电台、电视台台、广电电局、电电信局、市内电电话局及及七户邮邮电支局局、一个个国际邮邮电业务务局、市市人民出出版社等等重要新新闻单位位的驻津津记者站站、办事事处等都都设在和和平区。还有天天津市对对外科技技交流中中心等227个科科研机构构，涉及及化工、机械、电子、邮电、地质、建筑、仪器仪仪表、交交通、轻轻工、冶冶金、医医药、农农业等225个专专业大类类，在全全国具有有一定的的技术实实力、人人才优势势和信息息优势。为

17、交流流信息、加强合合作、促促进经济济发展发发挥了积积极的作作用。文化中心心：本区区教育文文化事业业十分繁繁荣，医医疗卫生生事业具具有一定定实力，体育活活动相当当活跃。和平区 要全面面实施“三、三三、三”发展战战略，进进一步推推动全区区经济持持续、快快速、健健康发展展。实施三步步走的发发展目标标。第一一步，到到19998年底底，实现现我区三三年翻一一番的目目标；第第二步，到20000年年，完成成“九五”计划；第三步步，到220022年，经经济持续续保持较较高的发发展速度度，国内内生产总总值力争争在19997年年的基础础上再翻翻一番，保持并并发展天天津市中中心区的的各项优优势。 从三方面面优化产产

18、业结构构。一是是振兴商商业零售售和餐饮饮服务业业等优势势产业。二是发发展潜力力产业、高科技技工业、食品加加工业、建筑业业等是我我区相对对比较薄薄弱，但但具有发发展前景景的第二二产业。三是开开发房地地产业、信息咨咨询业等等新兴产产业。建设三个个繁华区区。逐步步建成与与现代化化大都市市商贸中中心区位位置相称称的滨江江道、小小白楼和和南市商商业繁华华区，形形成“一根扁扁担挑两两头”的局面面。河西区河西区，位于市市中心东东南部的的海河西西岸，面面积400平方公公里，人人口700万。具具有良好好的市政政设施、美观的的市容街街景、发发达的 交通网网络，形形成优越越的区位位优势；商贸、商务业业迅速发发展，辐

19、辐射能力力日益增增强；基基础教育育居全市市首位；体育、卫生、文化、博览、新闻等等各类中中心汇集集河西； 全区区社会秩秩序稳定定，居民民素质较较高，是是国内外外宾客来来津商贸贸洽谈、文化交交流、旅旅游交往往、投资资经营的的良好地地区。河西区跨跨世纪发发展的总总体奋斗斗目标是是:经过过全区人人民的共共同努力力，力争争到20015年年，将河河西区建建设成为为特 色色突出的的商贸商商务区,新兴的的都市型型工业区区,现代代化的文文博中心心区,使使河西区区的综合合经济实实力居市市区领先先地位，进而建建成现代代化的一一流城区区。1、特色色突出的的商贸商商务区。通过完完善规划划，调整整布局、挖掘潜潜力，优优化

20、结构构，沿主主要道路路建设若若干条 各具特特色的商商贸街；在繁华华地区形形成一批批繁荣的的商贸群群；在重重点地带带构建商商务区和和经贸展展览区；扩建和和新建 一批专专业批发发市场和和生产要要素市场场；充分分发挥大大型商贸贸商务设设施的载载体功能能，形成成布局合合理、功功能突出出、服 务优质质、吸引引力和辐辐射力较较强的发发展特色色。2、新新兴的都都市型工工业区。在河西西区的东东南部，采取多多种形式式，充分分利用现现有企业业闲置的的场地厂厂房，发发 展占占地少、污染低低、技术术含量高高为主要要特征的的都市型型工业，形成天天津市都都市型工工业的聚聚集区域域。以产产品的升升 级换换代为重重点，扶扶持

21、壮大大一批具具有发展展优势的的工业骨骨干企业业和名牌牌产品，成为都都市型工工业的支支柱，提提高市场场 竞争争力和占占有率，实现区区街工业业企业向向都市型型工业发发展的战战略转移移。 3、现代化化的文博博中心区区。充分分挖掘资资源，利利用河西西区文化化、展览览、旅游游业特有有的优势势，大力力发展文文化 产产业，引引入市场场机制，新建和和扩建一一批新的的载体设设施，扩扩大文化化博览规规模，提提高城区区第三产产业档次次和文化化品 味味，使之之成为一一流城区区的一个个重要标标志，使使文化产产业在拉拉动其他他产业的的发展、增强城城区的繁繁荣度中中产生重重要 的的作用和和综合的的效益。南开区南开区是是天津

22、市市区之一一，位于于市区西西南部，东临海海河，西西至外环环线，北北与红桥桥区相接接，南与与西青、河西二二区相连连。全境境总面积积38.75平平方公里里，东西西长约33.6公公里，南南北长约约9.22公里。截止119977年底，全区辖辖12个个街道办办事处，3500个居民民委员会会，总人人口733万人，含366个少数数民族，少数民民族人口口1.77万人，其中回回族1.4万人人。南开区是是智力密密集、科科技发达达的高教教科研基基地。境境内有112所高高等院校校。其中中，南开开大学、天津大大学为全全国重点点院校，并是国国际认证证的大学学；天津津中医学学院是国国家培养养中医博博士、硕硕士生的的重点院院

23、校，也也是全国国唯一面面向世界界的国际际中医学学院。南南开区科科研院所所麇集，83558所、海洋研研究所、第五设设计院等等中央驻驻津和市市属各类类科研机机构833家。科科研领域域广泛，涉及工工业、农农业、建建筑、电电子、通通信、卫卫生等多多种门类类，每年年有大量量的科研研成果从从这里诞诞生。强强大的科科技力量量促进了了本区技技术密集集型产业业和科技技先导型型产品的的迅速发发展。市市图书馆馆、市档档案馆、国际交交流中心心等重要要设施也也坐落在在南开区区。南开区也也是高新新技术产产业区。天津市市高新技技术产业业园区政政策区坐坐落在南南开境内内。888年底，区政府府相继创创建了科科技贸易易街和南南开

24、工业业园。南开区的的城市建建设日新新月异。到19997年年，全区区拆除危危陋平房房1122.2万万平米，居全市市第一，新建住住宅开工工3288.866万平米米，竣工工2711.188万平米米，还迁迁安置居居民4008955户。先先后建成成了王顶顶堤、嘉嘉陵道、密云路路、澄江江路、西西湖村、川府新新村、风风荷园、复康花花园、华华苑小区区等居民民小区。其中川川府新村村是闻名名全国的的示范小小区。通通过7条条道路拓拓宽改造造工程，更新了了水、电电、气、热、通通讯、泵泵站等一一批基础础设施。全区热热化率已已超过440%，老城乡乡地区改改造已初初见成效效，不久久的将来来，老城城将以新新的面貌貌展现在在世

25、人面面前。河东区河东区是是天津市市市区之之一，位位于市区区东部，因地处处海河东东岸而得得名。河河东区现现有居民民63万万人，占占地400平方公公里。从从地图上上看，期期形状宛宛如一只只迎风展展翅的鸽鸽子。河东东区是天天津市历历史上形形成最早早的城区区，区内内“大直直沽”是是天津的的发祥地地。该区区是天津津市冶金金、纺织织、轻工工、机械械等工业业较为集集中的城城区，是是市区通通往天津津机场、港口的的必经之之地，具具有地理理位置、历史悠悠久、交交通便利利、商贸贸流通等等优势和和开发潜潜力。在在50年年的发展展历程中中，尤其其是经过过近200年来的的蓬勃发发展，河河东区的的经济建建设、城城市建设设、

26、社区区卫生、教育、文化、体育以以及精神神文明建建设等各各项事业业均取得得了长足足的发展展和辉煌煌的成就就，河北区河北区是是天津市市的发祥祥地，市市内六个个中心区区之一，地理立立置优越越。全区区总面积积27.86平平方公里里；人口口61.5万。作为重重要交通通枢纽的的天津站站、天津津北站和和京津塘塘高速公公路进出出口均座座落区内内，交通通十分便便捷。河北区是是老居民民区，破破旧平房房多，在在全市七七片“三三级跳坑坑”住宅宅改造工工程中占占了四片片，小树树林、小小关、小小王庄“三小”地区因因危陋平平房密集集而闻名名全市。据统计计，中华华人民共共和国建建立初期期有破旧旧平房2246万万平方米米，人均

27、均住宅面面积仅22.3平平方米。党的十十一届三三中全会会以来，区委、区政府府把改善善群众的的居住条条件，尽尽快改变变老城区区的面貌貌作为一一件大事事来抓，全区住住宅建设设和城市市面貌发发生了翻翻天覆地地的变化化。到119933年，已已拆除破破旧平房房70多多万平方方米，先先后建成成望海北北里、中中山北里里、宜白白路、靖靖江路等等一批住住宅小区区，竣工工面积达达1300多万平平方米。特别是是从19994年年以来，河北区区按照全全市五至至七年危危改目标标的要求求，进一一步加快快了改造造步伐，新建了了万科城城市花园园、王串串场、桥桥园里、北斗村村等700多个新新型住宅宅小区。截止19998年年底，全

28、全区累计计拆除危危陋平房房1222.122万平方方米，提提前两年年完成了了市下达达的危改改任务；施工面面积5886.555万平平方米；竣工面面积3668.229万平平方米；还迁居居民3997700户，还还迁居民民占全市市还迁居居民总数数的四分分之一。19998年人人均居住住面积达达到8.6平方方米。红桥区红桥区是是天津市市六个中中心市区区之一，位于天天津城区区西北部部，因横横跨子牙牙河上的的大红桥桥而得名名。红桥桥区东南南与河北北、南开开两区相相交，西西北与西西青、北北辰两区区相邻。全区面面积211.311平方公公里。辖辖有十个个街道办办事处，总人口口53.9万人人。红桥桥区是多多民族聚聚居区

29、，除汉族族外，还还有177个少数数民族，其中回回族4万万多人，约占全全市回族族人口总总数的四四分之一一。红桥区是是天津市市重要的的商业区区之一。全区现现有商业业企业和和新兴第第三产业业达42200多多户，各各类商业业网点星星罗棋布布，市场场繁荣，流通活活跃。红桥区工工业历史史悠久，区内的的三条石石地区是是华北民民族工业业的摇篮篮。自十十一届三三中全会会以来区区域经济济得到全全面迅速速发展，目前区区内注册册工业企企业16600多多家，产产品门类类繁多，行业全全，形成成了具有有相当规规模的生生产体系系。现共共有十几几个行业业，近千千种产品品，形成成了一批批骨干企企业和拳拳头产品品。红桥区教教育科研

30、研能力雄雄厚，境境内高等等学府云云集，有有河北工工业大学学（原北北洋大学学）、商商学院等等全国重重点院校校，各类类科研机机构3993家，科研领领域广泛泛涉及工工业、建建筑业、电子、化工、通讯等等多种门门类。红桥桥区的城城市建设设，配套套设施日日臻完善善。红桥桥区是我我市危改改任务最最重的市市区。几几年来，经过全全区建设设者的努努力，全全区住宅宅面貌发发生了巨巨大改观观。截止止到目前前，全区区拆除危危陋平房房1122.533 万平平方米，新建住住宅2557.221 万万平方米米，还迁迁安置居居民3229511 户。邓小平平、万里里等中央央领导同同志莅临临我区的的咸阳北北路庭院院式居民民小区参参观

31、。扩扩宽了芥芥园道、三号路路、广开开四马路路、光荣荣道、纪纪念馆路路等一批批重要交交通道路路。更新新了水、电、气气、热、通讯等等基础设设施，全全区热化化率达到到42.77%,绿化化率达到到24.76%。大搞搞绿化、环境管管理使小小街景、小游园园、小绿绿地遍布布全区。3 天津津经济、规划及及发展篇篇3.1 天津经经济现状状及发展展3.1.1经济济现状20033年上半半年，天天津市各各地区、各部门门按照新新阶段天天津发展展“三步步走”目目标，全全面启动动五大战战略举措措，努力力克服非非典的不不利影响响，一手手抓防治治非典，一手抓抓经济建建设，全全市经济济继续保保持了稳稳步加快快的增长长态势。工业、

32、投资、出口、利用外外资高速速增长，经济运运行质量量稳步提提高，金金融贷款款对经济济增长的的支持力力度显著著增强，私营个个体经济济和中小小企业日日趋活跃跃，居民民消费和和市场物物价保持持平稳，形成了了供给结结构明显显改善，需求总总量不断断扩大的的良好局局面，为为实现我我市“三三步走”第一步步目标奠奠定了坚坚实的基基础。天津目前前经济发发展主要要体现以以下几点点特点：非典疫情情得到有有效控制制，经济济继续保保持快速速增长。供给结构构明显改改善，工工业对经经济增长长的贡献献显著提提高。投资、消消费、出出口三大大需求同同向大幅幅扩张。经济运行行质量稳稳步提高高。金融贷款款对经济济增长的的支持力力度明显

33、显增强。私营个体体经济和和中小企企业发展展渐趋活活跃总的来看看，天津津市经济济运行总总体保持持了快速速增长态态势，基基本实现现时间过过半，完完成任务务过半，取得了了抗击非非典与经经济建设设的双胜胜利。这这主要得得益于全全市人民民在市委委、市政政府的坚坚强领导导下，切切实加快快推进五五大发展展战略，支撑我我市经济济发展的的增长点点明显增增多，经经济发展展潜力得得到进一一步发掘掘，有效效地抵御御了非典典对我市市经济增增长的影影响。天津市国国民经济济继续保保持快速速增长势势头，今今年一季季度实现现国内生生产总值值4900.6亿亿元，比比去年同同期增长长14.9%，增幅同同比提高高2.66个百分分点，

34、为为近100年来同同期最高高水平，GDPP增幅居居四大直直辖市首首位。市统计局局最新统统计资料料显示，一季度度，天津津市主要要经济指指标增速速全面提提升，投投资、消消费、出出口3大大需求指指标呈现现同步大大幅增长长态势。固定定资产投投资大幅幅增长。一季度度，全社社会完成成固定资资产投资资1255.077亿元，增长449.22%，比比去年同同期加快快24.6个百百分点。其中，国有经经济基本本建设、更新改改造和房房地产33项投资资增幅分分别达到到58.1%、58.0%和和50.1%。消费费品市场场销售大大幅上扬扬。一季季度，全全市完成成社会消消费品零零售总额额2733.244亿元，同比增增长155

35、.2%，比去去年同期期提高22.1个个百分点点。外贸贸出口增增势强劲劲。一季季度外贸贸出口总总额322.577亿美元元，同比比增长442.44%。天津20003年年1至55月份全全市国内内生产总总值完成成8699.844亿元，比去年年同期增增长133.666%。其其中，第第一产业业增长55.388%，第第二产业业增长117.553%，第三产产业增长长9.114%。五月下下旬以来来，各行行业企业业已经开开始渐渐渐出现快快速增长长的势头头。二季季度，天天津的企企业家信信心指数数为1226.668，虽虽较 HYPERLINK /tj/gdp/index.htm 经济济高起步步的一季季度下浮浮6.00

36、3点，但仍高高于去年年同期77.766点。城市居民民收入水水平继续续提高，据对天天津市城城市15500户户居民家家庭的抽抽样调查查结果显显示，今今年一季季度，天天津市城城市居民民家庭人人均可支支配收入入为26692.05元元，比上上年同期期增长110.55%。从从收入构构成上看看，工薪薪收入、经营净净收入、财产收收入、转转移性收收入等均均呈增长长趋势。3.1.2经济济发展未来，天天津市将将在以下下六个方方面发生生大的变变化：一是高新新技术产产业将有有大的发发展，天天津工业业的整体体素质和和国际竞竞争力不不断提高高，通过过科技创创新、体体制创新新，嫁接接改造调调整老企企业，初初步建成成以高新新技

37、术产产业为主主导，以以电子信信息、汽汽车、生生物技术术和现代代医药等等骨干产产业为依依托的现现代化工工业基地地。二是信息息、金融融保险、现代物物流、旅旅游、房房地产、咨询等等现代服服务业发发展速度度加快，以海港港、空港港为依托托的北方方国际性性物流中中心，全全国性、国际性性的信息息集散枢枢纽逐步步建成，天津城城市功能能得到较较大提升升，构筑筑起北方方重要经经济中心心的基本本框架。三是城市市基础设设施建设设进度加加快。一一批城市市地铁、高速轻轻轨、通通信、供供电、供供排水等等重点基基础设施施，以及及国际会会展中心心、大体体育馆、博物馆馆、歌剧剧院等大大型公建建项目加加快兴建建，以港港口为中中心的

38、现现代化交交通体系系逐步形形成，现现代化大大都市的的载体功功能得到到明显提提升和完完善。四是社会会保障制制度基本本建立，就业机机会和就就业岗位位有新的的增加，人民群群众收入入有较大大增长，生活环环境有明明显改善善，文化化品位进进一步提提高。五是我国国加入世世贸组织织给天津津带来新新的机遇遇，天津津的对外外开放度度将有大大的提高高，滨海海新区开开发建设设进一步步加快。经过努努力使天天津成为为跨国公公司的投投资基地地、外资资企业的的研发基基地、海海外留学学人员的的创业基基地。六是精神神文明建建设进一一步加强强。素质质教育全全面推进进，高等等教育加加快发展展，不同同层次的的高素质质人才队队伍不断断壮

39、大，文化体体育事业业有大的的发展，社会治治安继续续成为全全国最好好的地区区之一。跨入新世世纪，天天津经济济和社会会发展进进入了一一个新的的时期。今后五五到十年年，是各各项工作作全面上上水平、实现跨跨越式发发展的重重要时期期，是人人民生活活质量显显著提高高、各方方面发生生历史性性变化的的重要时时期，是是深化改改革、扩扩大开放放、力争争率先基基本实现现现代化化的重要要时期。在这个个时期，我们要要完成三三大历史史性任务务，就是是把天津津建设成成为现代代化国际际港口大大都市和和我国北北方重要要的经济济中心，建立起起比较完完善的社社会主义义市场经经济体制制，成为为全国率率先基本本实现现现代化的的地区之之

40、一。 实现经济济总量上上新台阶阶。全市市国内生生产总值值年均增增长100以上上，财政政收入增增长高于于国内生生产总值值增长幅幅度，全全社会固固定资产产投资比比前5年年显著增增加。实现经济济结构上上新层次次，服务务业占全全市国内内生产总总值比重重达到550以以上，高高新技术术产品占占工业总总产值比比重达到到35以上，个体私私营经济济占国内内生产总总值比重重达到330以以上。实现技术术创新的的新跨越越。科技技综合实实力继续续保持全全国前列列。实现对外外开放上上新水平平。利用用外资高高于“九九五”水水平，外外贸出口口翻一番番。滨海海新区国国内生产产总值和和外贸出出口占全全市比重重分别达达到455和6

41、60。实现经济济体制改改革的新新突破。搞好国国有企业业和各项项配套改改革，完完善社会会保障制制度，养养老和失失业保险险覆盖面面达到1100。实现城市市功能的的新提升升。初步步构建起起现代化化国际港港口大都都市和我我国北方方重要经经济中心心的框架架。切实实加强生生态建设设和环境境保护，努力实实现可持持续发展展。实现社会会事业的的新发展展。教育育、文化化、卫生生、体育育等各项项事业全全面发展展。社会会主义精精神文明明和民主主法制建建设达到到新水准准。实现人民民生活水水平的新新提高。把增加加群众收收入、改改善生活活环境、提高文文化品位位作为新新三件事事常抓不不懈，年年年要有有具体的的目标和和措施。城

42、镇居居民收入入增幅高高于“九九五”水水平。3.2 城市规规划3.2.1城市市建设及及定位19866年国务务院函19886992号指指出：天天津应当当成为拥拥有先进进技术的的综合性性工业基基地，开开放型、多功能能的经济济中心和和现代化化的港口口城市。19977年底，中央在在新形势势下又一一次宣布布了对天天津城市市的定位位，即：“天津津市是环环渤海地地区的经经济中心心，要努努力建设设成为现现代化港港口城市市和我国国北方重重要的经经济中心心”。天津根据据自己的的经济实实力和优优势，按按照中央央提出的的发展战战略和加加快建立立社会主主义市场场经济体体制的要要求，确确定了经经济和社社会发展展的总体体目标

43、：经过115年的的奋斗，到20010年年努力把把天津建建设成为为基本实实现现代代化的地地区之一一，成为为我国北北方的商商贸金融融中心、技术先先进的综综合性工工业基地地、全方方位开放放的现代代化国际际港口大大都市。就是天天津要努努力成为为我国北北方的经经济中心心，具体体是建设设好“一一个基地地、五个个中心”，即工工业基地地和商贸贸中心、金融中中心、科科技开发发和信息息中心、交通运运输中心心、国际际交流中中心。整整体采用用“一个基基地、五五个中心心”的发展展模式一个基地地建设好工工业基地地。五个中心心建设好商商贸中心心。建设好金金融中心心。建设好科科技开发发和信息息中心。建设好交交通运输输中心。建

44、设好国国际交流流中心。天津城市市未来将将发展并并完善成成为：以以海河为为轴线，市区为为中心，包括塘塘沽和海海河下游游工业区区构成天天津城市市主体，形成“一条扁扁担挑两两头”的的格局，与周围围滨海城城镇、近近郊卫星星城、五五个县城城和建制制镇以及及重点乡乡镇组成成多层次次的群星星拱月式式的城镇镇网络体体系。3.2.2规模模性生活活小区规规划90年代代看“华苑”， 221世纪纪看“梅江”，天津津未来遍遍地开花花华苑居住住区为解决城城镇中低低收入家家庭的住住房问题题，天津津市政府府于200世纪990年代代在市区区西南部部规划，建设华华苑居住住区。华华苑居住住区占地地1677公顷，总建筑筑面积1185

45、方方平方米米，目前前已入住住80000多户户居民。华苑居住住区分为为10个个住宅小小区。小小区规划划总体布布局合理理，组团团组合各各具特色色。配套套设施完完备，建建有金融融、商贸贸、学校校、幼儿儿园等设设施。华苑居住住区是天天津市首首屈一指指的超大大规模居居住社区区，国家家重点安安居工程程。总规规划建筑筑面积万万平方米米，总居居住人口口万人人。座落落于天津津市西南南上风口口，无大大重工厂厂，空气气纯净度度高，无无污染，是全市市至今为为止唯一一成熟的的纯粹居居住区，而久华华里正是是华苑最最后一个个也是距距市区最最近的小小区。华苑生活活设施完完善，已已建项目目包括中中学二所所，小学学三所，幼儿园园

46、、医院院、银行行、邮局局、百货货商场、超市、农贸市市场、公公交总站站等等，其中包包括政府府投巨资资兴建高高标准学学校天津中中学。公公交地铁铁线正在在规划中中。华苑是本本市最大大的居住住区之一一，占地地1677公顷，自19996年年开始建建设以来来，结合合房地产产市场的的不断发发展，整整个居住住区的开开发理念念也随着着不断发发展提高高梅江居住住区梅江生态态居住区区位于天天津市南南部，地地处河西西区、津津南区、西青区区交汇处处。它东东临解放放南路，南至潭潭江道，西起卫卫南洼风风景区，北到郁郁江道，与黑牛牛城道接接壤，地地理位置置优越（距离市市中心区区6公里里，距离离高教区区8公里里、距滨滨海国际际

47、机场221公里里，距津津沪高速速公路口口14公公里，距距津京塘塘高速公公路口223公里里）。靠靠近友谊谊路涉外外区，友友谊商场场、科技技馆、水水晶宫大大酒店以以及即将将建成的的历史博博物馆近近在咫尺尺，天津津市的经经济建设设将逐步步向南部部发展，南中环环的建成成，卫津津河、南南围堤河河的改造造，所有有这些使使梅江成成为具有有极大升升值潜力力的一方方宝地。梅江生态态居住区区占地1191.98公公顷，总总建筑面面积1778.224万平平方米，其中住住宅1556.112万平平方米，公建222.112万平平方米,容积率率为0.9288。水面面23公公顷，占占总用地地面积的的11%。整个个居住区区共分为

48、为15个个住宅区区和2个个公建区区。梅江生态态居住区区计划分分两期建建设，445年年建成。一期为为起步区区。起步步区东起起友谊路路，南至至珠江道道，西起起紫金山山路，北北到郁江江道。建建筑面积积70.12万万平方米米，其中中住宅661.550万平平方米，公建88.622万平方方米,水水面7.65公公顷,共共分5个个住宅区区和1个个公建区区。住宅宅区分别别为香水水园、玉玉水园、芳水园园、蓝水水园、翠翠水园，公建区区龙水园园。起步步区20002年年10月月基本竣竣工。目前发展展天津市在在相续规规划开发发华苑居居住区及及梅江高高尚聚居居区以来来，为达达到城市市发展的的平衡性性，开发发脚步走走向了全全

49、市范围围，红桥桥、河东东、和平平及河北北区逐步步走上了了开发发发展的快快速干道道。未来来的天津津中心城城区各大大区域将将按照其其自身特特点，明明确主要要发展方方向，同同时大力力跟上配配套建设设。和平平区作为为天津经经济、政政治、文文化中心心，未来来将更进进一步增增强特色色产业，同时伴伴有高档档物业的的出现。3.2.3城市市交通规规划公路道路路方面主主要有：外环线线改造、疏港公公路、京京福高速速南段、京沈高高速、津津保高速速、唐津津高速、津滨高高速公路路轨道交通通方面：作为天津津最重要要的重点点工程地铁铁一号线线和轻轨轨两项交交通基础础建设项项目，目目前已进进入全面面施工，这对天天津市民民今后的

50、的出行及及住房选选择将产产生巨大大影响。同时，城市规规划交通通网络描描述的“中心城城区1(中心城城区任一一点100分钟到到达快速速路)22(中心心城区任任意一点点20分分钟上外外环线)4(中中心城区区任意两两点间通通行时间间不超过过40分分钟)66(中心心城区到到任意区区县政府府所在地地时间不不超过660分钟钟)9(中心城城区到达达周边大大城市不不超过990分钟钟)”远远景，将将随着年年内开始始的这两两条重要要线路的的修建，离市民民越来越越近。地铁一号号线是天天津市城城市快速速轨道交交通线网网规划中中的第一一条线路路，也是是“十五”期间投投资规模模最大的的一项城城市基础础设施工工程。工工程自刘

51、刘园至双双林，途途经北辰辰区、红红桥区、南开区区、和平平区、河河西区及及津南区区大行行政区。全长公里，其中既既有线路路公里，新建线线路公公里。全全线共有有车站座，其中地地下车站站座座，高架架车站座，地地面车站站座，计划用用年时时间建成成，预计计20005年将将投入使使用。据据预测，地铁建建成后，在这些些路段的的早点点高峰时时段，地地铁的最最大输送送能力将将达到万人次次小时时。 5361天津市开开始酝酿酿建设地地铁二、三号线线；目前前已经开开始展开开前期准准备工作作。这是是记者日日前从市市有关部部门获悉悉的。42据了了解，地地铁二、三号线线的规划划设计已已经完成成。地铁铁二号线线西起曹曹庄，东东

52、至李明明庄，全全长222.5公公里。具具体走向向，自曹曹庄始，经外环环线，沿沿黄河道道、南马马路，过过海河经经天津站站、新开开路、华华昌道、卫国道道、外环环线至终终点李明明庄。其其中地下下线200.3公公里，过过渡段及及地面线线2.22公里。全线设设站200座；其其中地下下站188座，地地面站22座。三号线起起于华苑苑工业园园区，至至北辰区区小淀，全长228.44公里。具体走走向：南南起西青青区华苑苑工业园园区的滨滨渠路，由地面面至高架架引出，下穿外外环线，沿迎水水道、水水上北路路、卫津津路、电电台道、营口道道、赤峰峰道，下下穿海河河及天津津站，沿沿新开路路、昆纬纬路、中中山路下下穿天津津北站

53、及及新开河河，沿张张兴庄大大街，穿穿过北环环铁路，过外环环线后由由地下线线转为高高架线，沿津围围公路跨跨过淀南南引河后后，转向向地面，进小淀淀停车场场。地下下线长220公里里，地面面线2.2公里里，高架架线6.2公里里。设站站22座座，其中中高架站站3座，地下站站17座座，地面面站2座座3.3 城市发发展目标标京津冀城城市群空空间呈轴轴向、多多边网络络型结构构，京津津走廊为为核心发发展城市空间间布局：一带两两核三轴轴城市重点点地区：一带两两翼三城城四区优先发展展区域：中心城城区、武武清城区区及紧邻邻组团、海河两两岸地区区、塘沽沽城区、天津港港等以海海河为主主轴的“走廊型型”中心城城市本市近期期

54、（至至年）城市发发展格局局蓝图绘绘就。城城市轴向向空间布布局：京京津冀城城市群空空间布局局呈轴向向、多边边网络型型结构；京津走走廊为核核心发展展轴；天天津空间间布局构构成以京京津发展展轴为主主轴的“一带两两核三轴轴”、“天”字型轴轴向组团团型结构构。“一带”指沿津津京发展展主轴的的“走廊型型”都市带带。“两核”指中心心城区与与塘沽城城区两个个核心。“三轴”指发展展次轴海海岸方向向，发展展辅轴津津静、津津宝蓟方方向，发发展辅轴轴津保方方向。城市重点点地区确确定为“一带、两翼、三城、四区”；一带带，以京京津发展展轴为核核心的外外围圈带带，主要要包括中中心城区区和外围围组团地地区、海海河下游游两岸地

55、地区、塘塘沽城区区以及西西北部的的武清区区城区。两翼，以塘沽沽和天津津港为轴轴心的南南北沿海海两翼；北翼包包括宁河河芦台镇镇、汉沽沽城区和和沿海岸岸地区；南翼包包括塘沽沽南部地地区、大大港城区区和油田田中心区区地区。三城，重点发发展宝坻坻、静海海和蓟县县三城区区。四区区，体现现天津山山、河、湖、海海以及群群山、平平原地貌貌特色的的四个重重点保护护和整治治的生态态区。具具体为：天津蓟蓟县北部部京津“后花园园”保护区区；永潮潮湿地生生态保护护区，即即永定新新河与潮潮白河之之间的三三角地区区，包括括七里海海、东丽丽湖、黄黄港一库库和二库库、北塘塘水库等等；大团团湿地生生态保护护区，即即北大港港水库和

56、和团泊洼洼水库等等地区；滨海度度假海岸岸湿地生生态保护护区。优先发展展区域包包括武清清城区、中心城城区及紧紧邻组团团、海河河两岸地地区、塘塘沽城区区、天津津港等以以海河为为主轴的的“走廊型型”中心城城市。重重点发展展武清、杨柳青青、大港港、东丽丽湖、银银河风景景区、空空港物流流加工区区、开发发区西区区等城市市组团，鼓励发发展王庆庆坨、双双口、张张家窝与与辛口等等外围城城镇群。提升核核心策动动两翼。以天津津港建设设为核心心，建设设港口物物流、港港口贸易易经济区区、加工工制造、旅游度度假和滩滩涂湿地地保护协协调发展展的蓝色色岸线。北翼重重点发展展芦台、汉沽开开发区和和北洋舰舰船军事事主题公公园，南

57、南翼重点点发展散散货物流流中心、临港工工业、大大港石化化基地和和海上新新城等地地区。突突出城区区完善体体系。宝宝坻、静静海、蓟蓟县城区区目标定定位发展展为中等等城市，加大地地区道路路交通及及基础设设施建设设力度，建设宝宝坻温泉泉城、团团泊洼生生态风景景区、大大邱庄镇镇等重点点地区以以及各区区县重点点城镇，完善城城镇体系系布局。4 经济济与房产产市场发发展互动动篇4.1 天津经经济对区区域房产产市场的的推动4.1.1产业业与消费费的改变变天津市国国民经济济继持保保持快速速增长势势头，特特别是进进入20003年年，其一一季度实实现国内内生产总总值4990.66亿元，比去年年同期增增长144.9%，

58、增幅幅同比加加快2.6个百百分点，为近110年来来同期的的最好水水平，GGDP增增幅更是是位居四四大直辖辖市首位位产业结构构得到不不断优化化，产业业比例不不断改变变，特别别是第三三产业的的比例不不断提高高，目前前，天津津第三产产业的市市场比例例已提高高到455%以上上，早先先工农产产业为主主的根据据得到根根本改善善。 在国民民经济持持续快速速增长的的同时，天津居居民生活活水平也也发生日日新月异异的改变变，目前前，天津津居民消消费性支支出达到到了19920元元，比上上年同期期增长118.88%。居居民的吃吃、穿、用、住住消费向向优质、高档迈迈进。其其中，天天津居民民家庭人人均居住住支出1194.

59、55元元，比上上年同期期增长了了13.9%。4.1.2固定定资产与与房产开开发20033年以来来，天津津各方面面紧紧围围绕“三三步走”发展战战略，加加大组织织投资工工作。一一季度，全市全全社会固固定资产产投资共共完成1125.07亿亿元，同同比增长长49.2%，为近年年来同期期最高增增幅，实实现高起起步、开开门红。天津投资资运行主主要呈现现六大特特点：地地方投资资高速增增长，中中央投资资止降回回升；第第二、第第三产业业投资增增长同步步加快；重点项项目进展展较快，对全市市投资增增长起到到支撑作作用，截截止到33月底，全市664个重重点项目目已有446个项项目施工工，完成成投资447.229亿元元

60、，占到到全社会会投资的的近四分分之一；新开工工项目增增多；房房地产销销售趋暖暖，投资资增幅回回升；资资金到位位情况较较好。在全国房房产发展展的大前前提下，天津经经济不断断发展，房产市市场也呈呈现了稳稳步上升升。4.2 天津房房产对经经济的作作用4.2.1房市市处于快快速发展展期年天津津市宣布布提前完完成危陋陋房屋改改造任务务后，房房地产业业并未就就此降温温。随着着十六大大确定的的全面奔奔小康的的奋斗目目标和城城市化进进程的加加快以及及加入等等，加之之市委市市政府确确立的综综合开发发海河两两岸的战战略性举举措的出出台，天天津的房房地产业业更加红红火。统统计资料料表明，商品房房销售价价格不仅仅是逐