巨鼎项目投资计划书

1、台州巨鼎商业地产 营销推广合作计划书PAGE PAGE 19 资源整合 合作共赢 （杭州众众志投资资管理咨咨询有限限公司） 关于台州州巨鼎商商业项目目投资计计划书20111-3-23本计划书书特别设设计给THISS PRROPOOSALL ISS EXXCLUUSIVVELYY FOOR 资本投投资商决决策层本次项目目合作计计划的终终极目标标 促进进台州巨巨鼎商业业地产项项目短期期内业绩绩全面上升升； 推推进该区区块更快快被市场场认同； 全全面提升升项目理念念，打造造巨鼎商商业的优优质品牌牌； 到到从签约约之日66个月内完成销销售任务务 让让投资商商获得330%以以上的投投资回报报率目 录录：

2、 前前言说明明 项项目合作作计划概概述 案案场条件件和结算算方式 包包销发生生费用明明细 项项目分析析说明 前 言 说 明明“思路决决定出路路”。 20111的国国家对楼楼市的调调控还将将打出“组合拳拳”，肯定定比20010年年还要从从紧从严严。政府府抑制投投资和投投机性的的需求、让房地地产回归归理性的的政策指指向已经经成为一一种长期期化的趋趋势。与与往年相相比，市市场发生生了极大大的变化化，客户户与市场场已经被被市场调调控所影影响，心心理上变变得越来来越敏感感；一旦旦加息周周期开启启，购房房者必然然会更加加谨慎地地入市，形成新新一轮的的观望态态势。在在房地产产调控政政策和货货币紧缩缩政策的的

3、叠加效效应下，预计未未来全国国楼市降降温的速速度会有有所加快快，房地地产企业业融资的的难度进进一步加加大，在在理论上上有助于于促使房房价回落落。一些些房地产产企业下下半年资资金压力力增大，不排除除采用降降价促销销的方式式，从而而引起市市场连锁锁反应。在。新的市市场环境境下需要要我们用用新眼光光、新思思路，解解决新问问题。 杭州众志志投资管管理咨询询有限公公司与浙浙江各地地分销联联手销售售全国一一、二线线城市楼楼盘，其其中有几几家浙江江比较有有实力的的投资管管理公司司是长期期合作伙伙伴，现现在是浙浙江大学学民营经经济研究究中心战战略合作作企业，拥有强强大的高高校资源源。另外外，与杭杭城知名名房产

4、媒媒体楼市市杂志志合作紧紧密。并并且在全全省各市市县拥有有9家分分公司（台州、温州、龙港、义乌、衢州、永康等等），近近2000家合作作关联代代理公司司。合作是文文化，是是人心所所向；合合作是理理念，是是时代产产物。巨巨鼎商厦厦作为巨巨鼎公司司的一个个重要组组成部分分，公司司也处于于成熟发展展阶段。让我们们更好合合作，项项目的发发展将携携手顺应应台州的的经济潮潮流而上上，迎时时代之风风起舞。本次项目目合作计计划概述述合作对对象：由杭州众众志投资资管理咨咨询有限限公代理投资资销售合作目目标：销售回笼笼资金额额2.11亿（含佣佣金）合作回回报：合同成成交价的的8作为为代理销销售佣金金格合作内内容：销

5、售完完成同时时代理招招商合作方方式：代理投投资公司司承担看看房、宣宣传、营营销费用用30万万关联合合作：全省下下属2家分公公司及员员25家左右右的分销销商建议项目目销售定定价： 我公司司经过市市调查和和现场的的多次勘勘察，项项目原方方案设计计为商场场模式，所以我我们可能能将其定定位为做做教育、休闲娱娱乐、著著名家电电公司入入住用比比较理想想，但也也有可能能招入主主力品牌牌超市或或是专业业卖场作作为吸引引客流抬抬高商业业价值的的作用。我公司司目前招招商已进进入前期期调研阶阶段，暂暂定二种种销售和和招商同同步进行行的方案案，以供供参考： 我公司计计划将销销售和招招商同步步进行，首先对对整个商商场实

6、行行整体销销售将现现金回笼笼达到开开发商的的意愿，同时我我们在销销售的同同时初步步规划招招商业态态，展开开招商宣宣传，也也可以让让投资方方的意愿愿，选择择是否需需要按我我公司的的招商业业态委托托我方租租赁。投资公司司出资投投入，采采用整购购锁定销售售权,代代理销售售公司然然后以分分割商铺铺，更名名的销售售，首付付收购总价价20%300%，以以预付款款或是往往来款方方式进入入开发商商，然后后开发商商配合进进行更名名销售，整个商商厦房款款约2.1亿在在6个月月回款完完毕，已已付入开开发商的的作投资资20%款项分分次退回回投资方。招商可可以由代理销售售公司同步步进行并管理。投资方方关注投投资资本本的

7、安全全，代理理公司建建议以第第四层商商铺以成成本价沉沉淀为相相对应的的投资款款项面积积，以预预购房款款形式作作购买合合同，作作为保证证。对投投资方而而言，最最差结果果，商铺铺卖不出出去，可可以将成成为商铺铺的所有有权人，可以进进行出租租。从目前市市场调研研情况看看，巨鼎鼎项目所所处的地地理位置置非常黄黄金，但但因周边边商业项项目的经经营状况况不够理理想，有有的商厦厦没有统统一招商商，因各各商户自自行出租租经营，没有形形成集聚聚商业效效应，零零铺商场场常因经经营不善善换手率率真较高高，整个个区域的的商业中中心地位位没有形形成，但但所幸同同一地段段由开发发商建设设的专业业大型百百货场，我公司司针对

8、目目前商场场的地理理位置，作了整整体的招招商计划划，使整整个区域域已形成成的餐饮饮一条街街和已成成旺市的的华联超超市共同同形成市市民广场场商圈。对投资资购买商商铺的零零购的投投资人而而言，将将会拥有有无限的的增值潜潜力。开发商整整购出售售定价预计计:楼层面积(mm2)估计均价价(元/m2)估计总价价(元）一楼42944180000 777,2292,0000.000 二楼5099985000 443,3341,5000.000 三楼4380075000 332,8850,0000.000 四楼4327770000 330,2289,0000.000 总计181000 10,1533.188 1

9、883,7772,5000.000 实际上开开发商将将会以11.755亿左右右的价格格进行出出售，关关于销售售购入价价目前如如表上计计划所制制，但实实际销售售中可能能会进行行溢价销销售，溢溢价产生生后，由由销售公公司得益益，同时时自行承担溢溢价部份份所应纳纳税金，税率可可以根据据国家规规定，也也可以按按10%规定税税率扣归归开发商商。投资方投投入资金后后收益分分析：台州巨鼎鼎国际商商场投资资估算分分析说明明资金投资资时间：20111年44月至110月栏目项目销售售测算内内容每平米价价格可售总面面积(mm2)总额(万万元）备注1一楼商铺铺总面积积21000042944 9,0017.40 2二楼

10、商铺铺总面积积9500050999 4,8844.05 3三楼商铺铺总面积积9000043800 3,9942.00 4四楼商铺铺总面积积8500043277 3,6677.95 一销售收入入总计118668 181000 221,4481 二开发商出出售项目目总价96699 181000 17,5000 三项目总溢溢价形成成的毛利利22000 181000 3,9811 四资本投资资分析1资本方投投入首付付项目总总价的220% 3,5000 投资方以以项目总总价的220%锁锁定项目目销售权权，作为为资金的的保证，以项目目的对应应面积作作为保证证，投资资方作为为买家签签定预购购合同,代理销销售

11、期间间项目以以更名方方式将整整个项目目进行分分割出售售2投资收益益运作过过程代理理公司的的费用： 2,7200 (1)总代理销销售公司司佣金费费用率66% 1,2289 销售总代代理公司司将按级级次分销销：一级级分销66%,二二级分销销5%，三级分分销4%，四级级分销33%(2)总代理销销售公司司商场招招商前期期运作费费1% 1175 (3)税金各公公司各自自承担,投资公公司应承承担 3398 溢价部份份的营业业税及其其附加55.555%，所所得税预预征3%,预估估按100%计算算(4)35000万元的的财务成成本按22.5%/月计计,6个个月 5525 资本使用用中按实实际使用用时间计计算，

12、因因为随销销售进度度资本会会分次退退出(5)公共关系系费用 3300 至少分给给2个人人以上(6)案场业务务人员配配合的签签约费 30 150个个铺20000元=30000000(7)业务承接接前期费费 3 五投资净利利润及分分配： 1,2611 总毛利利39881-投投资总成成本27720=投资净净收益112611（1）资本投资资方的总总收益 1,0300 资本投资资方占总总净利润润的400%（3）杭州众志志公司 7577 众志负责责项目对对接和销销控占净净利600%资本方的的投资收收益率=10330/335000=299%，资资本的需需求量及及标的总总额会根根据最后后谈价确确定。但但售价预

13、预估基本本不变。最高收收益率，有可能能会在550%左左右。销售回款款计划： 签定合同同之日起起10天天，将带带客看房房，销控控由我公公司执行行，按层层打开买买，将根根据招商商情况，首先从从第四层层往下卖卖。整个销售售的前期期准备工工作需要要1个月月左右，完成整整个项目目销售可可能要55个月到到6个月月，如果果销售得得好，售售完可能能会在22个月内内完成。一般我公公司按保保守方案案制定，第1个个月，销销10%至200%；第第2个月月，销330%至至40%；第33个月，销400%至550%；第4个个月，最最后的220%，然后进进行描尾尾。需作说明明注意事项项：甲方需要要提供可可售商铺铺面积测测算清

14、单。案场统一一口径对对市场进进行公开开报价。3、 甲方需需要配合合提供楼楼书案场条件件和结算算方式：派专人进进案场负责责对接本本公司和和所有分分销系统统客户。资金回笼笼时，收收款折扣扣一次性性付款9.8折，按按揭9.9折开发公司司不得对对外另签签分销协协议。原开发公公司案场场工作人人员全力力配合案案场销售售工作，办理合合同签订订和银行行按揭贷贷款手续续等内勤勤工作。每周一为为销商清单单结算日日，周三三之前甲乙乙双方核核对清单单，确认认业绩周周五之前前支付上上周的结结算佣金金。我公司会会汇聚各各家的分分销商发发票共同同结算。交易成功功标准为为合同签签订，一次性性付款或或支付完完首付款款和办理理完

15、成银银行按揭揭手续。结算佣佣金的比比例按客客户支付付的比例例进行结结算。代理公司司提供支支持：每周客户户上访量量达到1100组组至2000组以以上；每个月在在全省内内组织55场以上上产品说说明会，费用预预期155万，由我我方支付付；所有看房房费用预预计300万，由我我方负责责；我方发动动下属关关联555家分销销单位，进行统统一培训训、管理理、带访访； 全省各个个分公司司及分销销商的宣宣传资料料6、我方方对销售售进行统统一销售售，销控控方案与与甲方统统一商定定，各铺铺布局分分区域稍稍控。开发公司司提供支支持：1、可售售商铺的的清单，按测绘绘面积提提供，可可供签约约的面积积，可备备案2、楼盘盘现有相相关尾盘盘的楼书书3、项目目相关的的电子文文档2、楼盘盘销售的的销讲资资历料，为统一一口径，为了针针对尾盘盘销售若若有对销销讲资料料提出修修改内容容需经双双方确认认后方可可对外公公开使用用。承销所发发生费用用明细：每周看房房费用清清单：200组组约6辆大巴巴车费 66辆50000元300000元 餐费费 2200人15元3000元元 饮料 200人2元400元元合计：3334000元每月看房房费用 33440041336600元元折页费用用清单： 3元2.55万份7.55万 单页费费用清单单：1元10万10万 合合计177.5万万每场