终-新天地泷璟项目提报案

1、取法乎上 得其上新天地置业瀧璟项目营销提报案中地策略2014.11“ 市场分析 ”1政策环境/未来走势宏观市场李克强：部署推进消费扩大和升级，促进经济提质增效，要求重点推进住房等六大领域消费。其中，包括了“稳定住房消费，加强保障房建设”、“升级旅游休闲消费”、“鼓励养老健康家政消费”等。央行9月30日全面放松首套房认定；首套房贷最低首付三成，最低利率为基准利率打7折不动产统一登记 国土资源云建设总体框架确定全国政策9月底的全国救市政策，比预期的力度要大，救市决心坚决，但执行较为困难。噱头效果大于去化效果万达、万科、远洋等企业与电商合作，以此来促进去化，但推广作用大于预期去化效果。一线企业限购政

2、策调整效果远远不如市场各方预期，为了进一步刺激楼市，部分城市“救市”力度继续加码，进行二次调整。手段从公积金贷款政策、税费优惠或补贴、调整首付比例、鼓励银行降低贷款利率等角度入手，呈现多元化、纵深化趋势。“限购取消”+“深度调整”模式地区政策【】政策环境积极推进救市政策不断出台深化，效果呈现还需时日本案营销周期开发商信心市场综合走势购买者信心2014年下半年房地产市场走势难有大幅改观，2015年中旬或进入回温期【】提升期不动产登记条例推进十八大召开两会召开全面限购出台国十条出台2011.10.1保障房体系初步建立维稳期严厉期名义稳固期调整期回温期政策放宽，限购限贷取消2011年2012年201

3、3年2014年2010年2015年走势预判中观市场临沂市场/北城市场临沂市场在存量的压力下，年底难出现大起之势9月商品住宅供应23830套、288.1万平米。供应套数同比上涨61.4%、环比上涨3.3%，供应面积同比上涨101%、环比上涨23%。9月商品住宅成交3321套、38.67万平米，同比下降20.1%、18.2%，环比上涨14.3%、14.5%。虽政府对房地产各种调控措施颁布，但临沂受到影响微乎其微。大量新产品低价入市跑量，成交率虽有改善，但效果并不明显。客户买涨不买跌的情绪驱使，使得观望情绪愈加强烈。近几个月，临沂市场基本以暖场活动、促销活动及低价入市等噱头抢占市场关注度，有一定效果

4、但不甚明显。【】临沂市场供求比不断攀升，成交均价下行，不少开发商采取以价换量策略2014年北城新区供求比一直处于上升趋势，9月份高至5.75（套数）；从左表中可知：在房地产重要的五月与金九月新增供应大幅上升，成交量虽均较上一月有所提升，但库存压力却更加显著；9月最后的周末，北城意林国际公园、御桂园等新楼盘以价换量，低价入市，且成交量可观。“金九“虽成色不足，但较过去几月相比，成交情况存在小程度的改善。到年底，以价换量已成主要趋势，整体均价呈下降趋势，9月份北城新区成交均价约为5367元/。【】北城整体市场【】北城新区总体规划行政中心规划中总部基地研发创新体育与科研创意中心区西邻祊河，教育科研用

5、地主要分布于祊河沿岸的创意中心区和居住区内部的中、小学，依托临沂大学城的科研优势，创建北城新区的研发产业集聚区北部市政研发创新中心，目前楼体已建成，后期专家入驻，给北城西部区域带来一定客群。医疗区医疗设备资源及专家的不断到位，在提升区域配套价值的同时，也在增加区域内项目的客群基数。商业带南北主干道及东西主干道规划宽阔，交通通达性较好；北城西部规划中的祊河桥将会进一步加深北城与大学城区域的互动，拉升区域内项目价值。交通规划北城商业规划以沂蒙路为纵轴、以成都路为横轴辐射，鲁商中心、红星国际广场、广州路步行街等项目不断成形；本案所处区域内缺乏大型商业配套，周边主要以社区型商业为主。北城板块划分【II

6、】沂龙湾片区市府片区西部片区内陆片区东部片区公务员社区公务员社区三江口片区区域市场解析：片区特征：景观资源较为丰富，西邻祊河；在售项目以高层为主；区域以还建社区为主导；商业配套较为匮乏。主要竞争：该片区竞争不仅局限于北城区域，城西板块项目也会分流项目客群项目竞品将不仅仅局限于北城区域，还与城西板块项目存在一定程度竞争微观市场竞 争 / 去 化本案中元御桂园盛世原著滨河新天地意林小镇意林国际公园和润香堤澜汀郡龙盛乾园大成郡滨河新天地、意林小镇项目最早入市2014年，御桂园、意林国际公园、十二星城及和润香堤高层、澜汀郡二期高层入市本案与龙盛乾园项目等待入市2013年，大成郡、爱琴海、盛世原著、豪森

7、名邸、花半里入市板块内生态景观、交通优势等优势明显，但商业配套缺乏；周边还建小区集聚，对项目所在区域价值提升存在不利影响；项目周边以刚需置业及首次改善类产品为主,且商业基本为社区型商业；板块内滨河区域日益稀少，项目稀缺性后期将逐步显现。十二星城【III】区域情况爱琴海花半里豪森名邸项目有望成为该区域内的领导者，引领区域价值认可度项目名称2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年2015上半年2015下半年本案和润香堤滨河新天地中元御桂园盛世原著十二星城大成郡豪森名邸爱琴海总存量约10.7万平米今年上半年推出最后3栋高层，去化1.5万平，1.7万平顺销中已去化18万平，剩余25万平

8、未售高层存量约18万平，为本项目主要竞品2013年入市，现已去化35%，剩余高层30万平余3栋高层，体量约为3.5万平与本项目基本处于同一销售期内的项目较多，未来供应量巨大【III】竞争（销售周期）新项目，12栋高层，已推两栋，约12万平待售纯高层住宅，剩余约10万平剩余高层体量约为9万平项目主要高层竞品体量约为110万平，供应量较大，而当前较多刚需客群持观望态度，去化存在压力【III】竞争(产品)项目产品形态主力面积主力总价主力户型主力客群滨河新天地高层83-12540-60万三室两厅城西客户和润香堤高层89-16043-77万三室两厅城西客户御桂园高层洋房80-130120-16535-5

9、9万72-99万三室两厅城西+地缘性盛世原著高层80-13638-65万三室两厅地缘性豪森名邸高层95-14044-65万三室两厅地缘性大成郡高层、洋房78-12537-60万三室两厅城西+地缘性十二星城高层81-14039-67万三室两厅城西+地缘性意林国际公园高层60-14027-63万三室两厅城西+地缘性地缘性客户以及城西片区为主总价集中在40-60万三室两厅为主面积多集中在90-120高层产品为主周边项目产品存在很大程度的产品及客群同质化；90-120三室最受区域客群青睐；客群多以城西批发市场与地缘性客户为主；其中医院人员及医药代表等属性客户占据一定比例。意林小镇御桂园盛世原著滨河新天

10、地【III】竞争(客群)区域客户以城西批发市场客户及地缘自循环客户及市区挤出刚需客户为主，医院新区及后期的科研创新也将带来不少客群【本章小结】微观市场北城板块：板块已经形成了以中高端居住为主的未来新城印象，板块内各片区存在一定差异；客群：北城板块客群多为为北城地缘性客户及城西批发市场；区域内客户以板块自循环，周边县城及吸纳市区挤出刚需客户为主。中观市场区域面临周边项目以及城西板块的直面竞争；区域内物业总价集中在50万-80万；区域内客群同质化、产品同质化、户型同质化竞品纷纷上客量及成交量均有较大幅度下降，不少项目低价入市，各种优惠措施存在一定效果，但并不显著宏观市场回暖需要时间中观市场板块认知

11、度一般 同质化（产品、面积、客群） 商业配套缺乏在此背景下，细致研究项目自身2“本体分析 ”广州路通达路解放路项目位于卧虎山路和蒙山大道路交界处西，离市政中心不足五公里。项目位置为北城新区沿滨河板块，有较好的行政配套以及景观资源。五路高架桥的通车，将为项目所在区位带来较大潜力。【本体】区位价值地块位于卧虎山路以北，苍山路以南。地块西侧为规划中的龙盛乾园，北侧为还建社区，南临祊河，东侧为滨河新天地项目。滨河沿线，交通便捷蒙山大道北京路本案地块本案【本体】区域价值教育资源丰富生活配套齐全休闲娱乐场所周边配套分布图医疗配套 生活配套 休闲娱乐祊河景观带、书法广场、五洲湖、文化景观长廊 教育资源临沂第

12、二实验小学沂龙湾校区，临沂四中、第四实验小学、东方童乐幼儿园、沂龙湾幼儿园等城市热点、潜力巨大 医疗资源北城新区医院、临沂市人民医院（北城新区）南坊医院九州超市（秀水湾店）、金鹰美乐家电商场、银座商场等行政中心，未来城市居住核心水系遍布所有楼栋视野，提升项目特色的同时，又与祊河水景资源形成呼应，又印证项目“瀧”在何处。较高的水系覆盖新现代主义风格人性化的角度合理追求居住功能，在外立面上展示艺术，体现生活姿态。小区内部全地下停车，人车分流社区采用人车分流系统，保证小区人行动线安全。【本体】规划价值车库入口1#2#3#9#10#4#5#6#11#7#8#12#13#14#15#16#17#18#商

13、业规划体量在区域内占据一定优势商业26000平，可以在满足小区客群需求的同时辐射北城西部区域。住宅私密性较好商业与住宅中间浅水湖的规划将两者很好区隔，保证住区私密性。优势：下沉花园，增加客户支配空间客厅开间进深尺度较大，舒适度较高上层用户挑空设置，露台赠送面积较大劣势：通透性一般【本体】产品价值（别墅户型）12#13#14#15#优势：2梯2户，私密性与舒适度高全明户型，南北通透，卫生间干湿分离；三室与客厅均南向设置，主卧独立套间设计，其中套房卫生间亦可以采光，彰显尊贵感；建议后期间电梯厅赠送给对应的户型，形成一梯一户的概念。【本体】产品价值2优势：户型整体较为方正边户卫生间做到干湿分离、双阳

14、台设计；劣势：中间户一卧室全黑设计；西边户厨房面积相对较小。优势：东边户南北通透，主卧套间设计，舒适度高；阳台A、B户型北侧阳台2.1米，可形成3平米空间的赠送；C户型户型紧凑，全南向设计，全明户型，市场竞争力强。劣势：边户走道过长，浪费面积9#、10#，二梯三户3#，二梯三户【本体】产品价值 内部分析外部分析优势S1、便捷：滨河沿线、北城道路规划等因素2、舒适：大尺度户型设计4、生态：内部绿化及水系与滨河景观相呼应5、新现代：风格彰显高调性6、板块收官：价值稀缺7、人车分流劣势W1、项目整体产品线差距过大2、板块认知度一般，待突破机会O1、项目入市期，宏观环境可能已走上坡路2、医院配套及科研

15、的健全，将为本案带来一定客群3、高架桥通车，板块未来将成为区域的价值高地S+O战略通过对区域的宣传，再次提升板块的价值；拔高形象，树立小区域的领军者定位。W+O战略以标准型产品合理价格，快速跑量；豪华型产品，树品质标杆，撑开价格空间。威胁T1、板块内主流刚需产品存量较大，存在较大竞争压力；2、客群观望情绪浓厚，且近期内对价格敏感度较高S+T战略抓住市场脉冲，密集推盘，短蓄短爆、避免客户流失。W+T战略不断整合资源，嫁接渠道，实现客户的海量蓄积。SWOT分析战略分类突出优势，规避劣势，抓住机遇，化解威胁形象策略价格策略推盘策略营销策略3“客户定位 ”市区挤压型客户本案城西片区批发市场集聚地带北城

16、地缘性客户北城西片区义堂等乡镇客群高架桥建成带动的罗庄客户客户以城西、地缘自循环客户、市区挤出客户为主；周边城区（罗庄、周边乡镇）等外来客户为辅；医院、科研产业相关人群也是本项目的重要客群。改善产品水资源北城新（西）区稀缺品质大盘高架路开通与临沂有业缘关系的偶得客群，不作为拓客重点抢先一步拓展目前随城市化进程加速罗庄客户占比提高越加明显。需与竞品进行有力争夺品牌紧靠批发市场市场的同质化竞争客户定位【置业关注点】注重居住便利度、地段及资源的稀缺性、居住舒适度、看好区域的发展前景、注重性价比（对总价仍较为敏感）【客群特征】城市中产阶级，以私营业主、企事业单位单位基层管理者、高级白领为主关注点：居住

17、的便利度及舒适度、区域发展前景、性价比主力 110-130高层客群110以下高层客群【年龄】25至40岁为主【置业关注点】区域发展前景、居住舒适度、区域及项目自身配套【客群特征】企业私营业主、医院员工、医药代表、企业员工为主【年龄】20至30岁为主重要关注点：居住舒适度、区域发展、配套客户属性描摹150-170户型高层关注点：产品尺度、小区特色属性、生态环境【年龄】35至60岁为主【置业偏好特征】小区环境宜人，追求产品舒适度，注重品质及宜人居住环境，关注舒适型三房及四房产品，偏好项目差异化。【产品关注点】注重产品尺度的舒适性，产品品质，高端的生活配套和项目特色化。【客群特征】批发市场私营业主、

18、政府高层官员、医院领导等客户属性描摹洋房、别墅物业【年龄】35至60岁为主【置业偏好特征】看重项目内部生活配套，注重区域环境，四通八达的交通网络，追求产品舒适度，自身安全性及私密性也是关注重点【产品关注点】注重物业服务品质，产品品质，圈层活动空间等。【客群特征】国企高管、政府高层官员、中等以上私营业主关注点：物业服务、私密安全性、圈层空间4 区域认知刚需客群对项目所在区域认可度高于改善物业及终端置业的认可度。刚需客群偏重于90-120三室户型，对80左右两室兴趣不大；改善型客群偏向150左右舒适户型，且对洋房青睐度较好；终端置业人群关注自身私密性及项目特色属性。各类客群均对商业、生活配套较为关

19、注，完善本项目自身的生活配套设施会极大改善客户对于整体配套的感知评价。区域认知刚需客户对于价格非常敏感，建议通过控制总价，提升功能性，营造社区环境，提升产品的附加值。改善型对价格敏感度低于刚需客群，更多关注项目及周边环境配套。配套偏好价格敏感度产品偏好客户对位在大市场形势一般、区域市场客户同质化的情况下，如何利用项目优势，吸引并虏获客户芳心项目优势：自身产品优势：人车分流； 别墅、高层及后期规划洋房，产品多样性； 商业体量存在一定优势，辐射范围较广；景观优势：祊河景观与自身水系景观连贯性；区位优势：北城沿河、高架边4“营销策略 ”北城新区区位优势；高架桥开通带来的区域快速发展的优势；稀缺的水景

20、景观资源优势；自身产品优势；整盘配套规划渲染，弥补区域配套等级不足，满足客群居住需求【客户已明确，瀧璟如何进行市场占位？】放 大做 足1。2。竞品分析市场分析瀧趋水会，方见璟色定位理解【中地对瀧璟的理解】瀧：为泷，即为水；璟：玉之光彩；祊河、浅水湖相互映衬，风生水起，身心涵养；瀧 璟Long Jing祊河岸边/高架旁/身心涵养水漾公馆Long Jing瀧 璟瀧趋水会，方见璟色祊河岸边/高架旁/身心涵养水漾公馆Long Jing瀧 璟酒店式物业/智能化系统/临沂最酣畅水系Long Jing瀧 璟瀧璟，将车开进湖底瀧璟，将家安在花园里瀧璟之前，生活从未如此多漾-龙趋水会，方见璟色-瀧璟 景观示范区

21、精彩绽放Long Jing瀧 璟把自己的路，走成别人眼中的风景承认心似无底洞，生活多花样何惧做次出头鸟，景观可以尝做高项目价值提升客户心理预期客户心理预期售价价格预期价格差距价格势能吸引客户形成去化竞品价格对于营销，采用何种思路？筑高形象 拉升预期总策略思考基于开发商关于项目发展的大方向 区域的领导者，产品必须有过硬的差异化基于生活方式建立的价值体系梳理 瀧璟的生活代表一种趋势，买瀧璟就是把握先机基于逐步成熟的配套运营支持 瀧璟的生活可以落地，瀧璟的可以拿来用的建立具备使用效率的生活方式瀧璟新的价值体系核心取法乎上 得其上四大策略让客户认识并钟情瀧璟策略【1】硬件做足，加强体验展示，打造品位住

22、区策略【2】合理推售，实现每个楼栋价值最大化策略【4】事件营销，线上、线下全面释放形象及信息，精准拓客、圈客策略【3】配套服务提前运营，提前呈现项目生活方式策略1：硬件做足，加强体验展示，通过资源嫁接增强项目价值，提升性价比差异产品+品位展示产品户式新风系统：室内换风、排出有害气体和污浊空气。智能调光玻璃：屏蔽红外线可以减少热辐射及传递辐射、减少空调能耗、隔热保温IC卡智能电梯：直达入户、豪华轿厢、更平稳安全户式中央空调系统：避免逐一安装、更为节能，不影响造型及景观。户式中央纯净水处理系统：去除水污染、出水可直接饮用户式中央热水系统：即时供应、无需等待；多龙头供水、更为节能户式中央除尘系统：清

23、扫无噪音、不影响房间造型美观智能化家居系统：霍尔韦尼智能家居系统提供“一站式系统解决方案”智能系统服务产品室内高尔夫场顶级桌球室绅士生活馆前期可作为营销展示用，提升档次；后期可改为数间独立的高档棋牌室；女士休闲馆健身房 瑜伽馆暖水池 桑拿房 亲子少年宫儿童游乐室（410岁）艺教室（配幼儿图书馆）图书馆免费艺教室每月分批提供舞蹈、书法、跆拳道、英语、钢琴等课程，尤提供寒暑假班恒温泳池会所功能服务提前呈现，凸显项目差异化及不同于其他项目的生活态度部分楼栋底层架空，将各栋高层底部架空，使建筑渗透于整个社区园林当中并在其中增设活动场地，为客户休憩及休闲活动提供场所产品“水”“景”大堂利用架空层，形成全

24、新入户2、3#架空层设置为入户大堂，并提高项目附加值，展示本项目高于其他项目的品味与生活情调。音乐喷泉广场：结合绿植、音乐雕塑、灯光效果以及小型喷泉，给广场增添更多音乐色彩，吸引人群眼球产品3个雕塑广场：在广场上建立主题雕塑和雕塑小品，同时结合水系打造，烘托人群的互动参与氛围，增添生活情趣产品产品3个广场：分别设置各种主题，运动组团+亲水组团+养生组团 运动组团：展现健康、向上、活力的生活空间，以篮球场或网球场等为中心展开，并在其中设置儿童休憩区，与绿地结合的轮滑广场或弹珠广场等；亲水组团：以家庭活动为主，利用水景、绿植、小品等突出融入感；利用平缓的梯度，营造叠水效果；节点连接处，可由溪流、小

25、型瀑布等构成；车流动线上方浅水湖设置，增强特色同时，还可增加车库自然采光，凸显品味；养生组团：老人活动区设置，提供休闲与健身交流的空间；周边以疏林草地布局为主。小品：通过人物、花卉、特殊造型的小品，以及与景观相配合的艺术系路灯，展现生活细节与生活氛围，彰显社区印象。产品异形井盖完善细部处理，防盗美观于一体多层楼梯踏步转角的拼缝保持上下一致注重室外规划细节，提升生活品位亿城西山华府植物介绍万科金色花园温馨提示道路铺装、雨水的处理和植物之间的衔接道路采用隐形排水残疾人坡道的栏杆采用喷漆处理，保持两侧绿化的茂密产品花园精装修启动别墅精装修试点，别墅花园精装修，一方面为项目销售创造销售节点，同时增加市

26、场对项目的关注；实施“一米园地”展示，让客户更直接感受项目传达的生活方式。展示会所大堂装修必须为五星级标准；细节体现艺术气质；高素质的接待人员提供软性服务。入户大堂大方细致；细节体现整个项目的品质与调性；儿童区设置更凸显项目的差异化服务。一场大堂的极致展示一场震撼的视觉体验影音室电视宣传片Ipad展示精品楼书展示展示示范区重点结合建筑和园内景观等细节，强调品味生活，突出项目休闲、高尚的品质。入口处运用植物、围挡包装示范区外围，打造自然景观效果内部结合临时样板间楼体和内部道路，进行内部环境包装；主要运用自然植物和景观小品的装饰，表现未来生活场景；一次接触自然的超然感受展示策略2：合理推售，实现每

27、个楼栋价值最大化化整为零 合理推售【I】产品角色明星产品树形象标杆产品利润拉升现金流产品走量回现区域标杆商业利润拉升+形象提升2、3#架空层入户大堂的提前展现，以提升项目整体形象；售楼处打造的同时，别墅前方绿化及浅水湖景观打造，展示的同时还可以为项目活动提供场所；商业分布较为集中，同时结合区域内大型商业缺乏的现状，可合理利用商业面积，定位大中型商业，辐射北城西部；资源搭配，交错开盘互相掩护，虚实结合推盘原则【】推盘产品自身搭配；企业现金流考虑；后期北城科研、总部基地规划等带来一定中高端客户；宏观市场环境影响；【】推盘因素综合考虑：标杆产品树形象，前期刚需产品销售为主；后期销售以明星产品与标杆产

28、品为主内部外部2015年5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2016年标杆产品先行，提前蓄客，引爆市场刚需高层顺势推售，现金回流别墅适时惜售，贯穿整个营销洋房同期蓄客，抢先截流客户小幅频推，制造销售爆点29一期推售别墅入市惜售，提升项目形象，贯穿全程营销2、9#推出，通过2#树立高层标杆对外：抢占市场，拉升形象对内：产品标杆，挤压去化12131415310加推3、10#入市通过别墅高价，挤压大平层去化5年底加推加推5#，年底优惠走量2、3#剩余房源顺销6开盘6#产品入市，小幅频开洋房认筹开始启动78

29、16开盘洋房16#全面入市，维持整体形象高层7、8#入市41718开盘17、18#入市，价格拉升高层4#推售111加推年末加推11#，并准备1#蓄客，2017年5月，全部房源入市策略3：配套服务提前运营，提前呈现项目生活方式配套化活动+软性服务活动营销活动配套化经营利用外部资源营销活动邀请活动公司组织，结合项目特色，项目调性，客户人群等进行活动统筹和安排。结合自身资源营销活动依托项目自身配套，让客户在参与活动的同时，亲自体验项目的配套，感受项目价值。基于将配套融入活动，参与活动同时感受配套价值；配套化：将活动成为项目配套的一部分；经营化：发挥自身优势把活动作为配套设施去经营；让更多的客群感受到

30、：瀧璟可生活通过活动配套化经营，让瀧璟的新生活方式落地差异性的营销活动配套化核心：根据瀧璟项目拥有的浅水湖资源、广场等，实现项目差异化价值，定制差异化、配套化特色活动项目。活动水上运动广场高尔夫体验雕塑摄影展活动人群细分化针对女性的活动我们有“瑜”来愈美瑜伽课程免费的瑜伽培训+专业的瑜伽教练暑期蓝鲸总动员活动暑期游泳体能训练课程免费的游泳培训+专业的游泳教练告诉至少一个足以打动客户心动与参与的理由活动核心：日常类(主要解决住户的生活休闲问题,逐步固化)、 特色类(是活动开展的主线，主要解决客户休闲不单调、持续回头的问题)、时令类(配合促销暖场) 活动功能细分化活动通过活动感染和传递生活方式“营

31、销活动配套化经营”让生活方式落地结合自身特色，依托配套活动经营， 传递瀧璟生活方式，促进销售走量及溢价实现。项目内涵更加饱满、价值落地更加坚实！活动晓之以理动之以情蓄客期建立影响力全城皆知形象期攻克心房逐步歼灭开盘期对于没有买到意向房源的客户，我们紧接着发出致歉信，给予5000元房款抵用券，这是又一次锁定客户活动不同阶段的不同活动，逐步逼定客户通过优化配套服务能力提升客户居住信心，制定更丰富的软性增值服务提升计划订购鲜花、蛋糕服务；联系家具保养餐饮、娱乐预约服务收发快递服务；专业保安、保洁配备，每个单元配备一名保安、一名保洁，专人负责制；物业服务方面，也优于其他项目服务酒店式物业服务策略4：事

32、件营销，线上、线下全面释放并塑造项目形象及信息事件营销+线下拓客事件营销高塑形象线下拓客精准圈客微博和论坛可以释放大量信息，将我们的卖点做成系列话题；以“您想看到的瀧璟”的事件营销为噱头，向全市征求项目细节规划意见，全面入市；后以“瀧璟10个打动人心的数字故事”或者以“你应该知道的瀧璟，你不知道的瀧璟”为噱头进行相关推广释放，全面展示项目差异化卖点。根据推广效果及时调整，释放项目活动节点信息。深入卖点层层剥离战术1：持续发声，事件聚客事件营销聚客，高调塑形象典型客户行为得知上门谈判决策旺市环境淡市环境主动寻找哪有新项目好项目常规推广难以提起兴趣有项目就赶紧去看看不着急看，如果能捞个便宜，或有吸

33、引人的礼品和折扣，就可以考虑赶紧买，不然就没了，又该贵了！再等等吧！也许还有更合适的优惠；这时候还涨价！肯定卖不出去，再等等。除了问题要维权，要赔钱，绝不退房能不买就先别着急。可以先占上房号，万一降价就退掉。四大困境常规推广效果削弱上客量锐减价格进退两难决策周期变长战术2：线下手段运用拓客在这种市场背景下，硬件与软件差异化可锁定客户，但前提是吸引足够的意向客群轻吟浅唱，润物细无声的方式绝不可行！必须开始就高举高打，引吭高歌.拓客，必行之计狠抓二个基本点）立足临沂核爆式宣传，全面覆盖视听，迅速建立广泛的知名度和影响力）全领域地毯式拓客，系统化召集潜在客户，为开盘储备大量意向客源5.265.126.269月开盘售楼处开放认筹持续加推+销售售楼处开放认筹1000组，开盘成交600套15个月，1376套，98%中地经验威特天元广场支 撑电商+c