住宅建设项目可行性研究报告

1、PAGE PAGE - 1 -第一章 总 论1.1项项目概况况项目名称称：*县水水乡佳苑苑小区建建设项目目项目建设设单位：*县全全顺房地地产开发发有限公公司项目负责责人：*建设地址址：文峪河*县县县城段河河东、西西两段建设内容容：*县水水乡佳苑苑小区规规划占地地4.442公顷顷，由东西西两岸三三个居住住组团组组成。拟拟建项目目为4栋栋住宅楼楼的建设设，其中中1栋为为地下11层地上上22层层框剪结构，其其余3栋栋为地下下1层地地上211层框剪结构。总建筑筑面积4400000平方方米。建设目标标：充分利用用所具有有的自然然条件、区位条条件与交交通条件件，抓住住*县城城段文峪峪河综合合治理的的良好契

2、契机，将将本区建建设成为为具有较较大吸引引力与品品牌效应应并达到到以下目目标的住住区：1自然然生态环环境优秀秀的住区区；2景观观优美的的住区；3功能能完善、质量优优良的住住区；4人居居文化上上乘的住住区；5物质质、精神神可持续续发展的的住区。项目总投投资：拟建项目目总投资资64443.6万元。资金筹措措：项目资金金全部由由承办单位位自筹 工程建设设进度计计划：20个月月 1.2建建设单位位概况*县全全顺房地地产开发发有限公公司成立立于20008年年10月月27日日，注册册资金8810万万元人民民币，具具有四级级房地产产开发资资质。现现有工程程部、售售楼部、招商部部、财务务部、人人力资源源保障部

3、部和公司司直属办办公室66个部门门组成。公司现现有职工工98人人，其中中，具有有高级职职称工程程师1人人，中级级职称工工程师33人，初初级职称称工程师师3人，中级职职称会计计2人，中级职职称统计计师1人人，中级级职称经经济师11人。公司始终终坚持“用户就就是上帝帝，质量量就是市市场”的宗旨旨，致力力于推动动*县房地产产业的发发展，优优化*县人居环环境，实实现“让建筑筑适应生生活”的居住住理想，在开发发项目中中倡导“以人为为本”的思想想，致力力打造“高品质质、园林林式、新新社区”的居家家生活典典范。1.3编编制原则则树立可持持续发展展的概念念，规划划成果在在总体规规划的指指导下，持续性性进行详详

4、细规划划，力求求规划成成果具有有弹性，既利于于逐步开开发，又又利于规规范管理理。适应经济济发展的的要求，有效利利用土地地资源，合理安安排各项项建设用用地。注重环境境效益，力争使使未来的的居住区区成为“花园式式居住区区”。继承和延延续地方方的历史史文化，发展和和塑造阜阜新的人人文景观观，体现现人性化化设计，树立天天人合一一的观点点，创造造优美的的居住环环境。基础设施施长远规规划，分分期实施施。坚持统筹筹规划，因地制制宜，合合理布局局，综合合配套，兼顾发发展的原原则。受建设场场地相对对固定和和建设投投资额的的局限，本项目目要在功功能完善善的基础础上，尽尽量做到到简洁、大方。严格执行行国家和和地方有

5、有关节能能、环保保、消防防等规定定、标准准和规范范。1.4编编制依据据项目可研研报告编编制委托托书国家建设设部及山山西省颁颁布的住住宅建设设的相关关法律和和政策国家发改改委、建建设部建设项项目经济济评价方方法与参参数太原市中中方规划划设计有有限公司司对*县水乡乡佳苑小小区修建建性详细细规划*县县县城总总体规划划（220022-20020）山西省建建筑工程程概算定定额有关其它它国家行行业规范范、规定定建设单位位提供的的有关资资料1.5研研究范围围1、根据据国家政政策、当当地经济济和社会会发展情情况以及及项目所所在地区区域环境境，研究究项目的的必要性性。2、根据据项目区区域需求求及发展展前景，按照

6、城市住住宅建设设标准和适度度超前的的要求，考虑项项目建设设规模。3、根据据当地建建设条件件、资金金来源、建设规规模和建建筑材料料等情况况，研究究项目的的可行性性。4、根据据环保要要求，当当地生态态环境和和项目建建设对环环境的影影响，提提出相应应的环保保措施。5、研究究项目实实施的社社会效益益，作出出对项目目的评价价结论。1.6主主要技术术经济指指标主要技术术经济指指标表序号项目名称称单位指标备注一总用地公顷4.422二拟建住宅宅建筑面面积4000004栋三建筑层数数1栋为地地下1层层地上222层， 33栋为地地下1层层地上221层四住宅套数数340户户五结构形式式框剪结构构六建筑密度度%30.

7、66七容积率%2.255八绿地率%31.66九项目总投投资万元644336十建设工期期月201.7研研究结论论项目建设设的宗旨旨是采用用一流的的设计，一流的的技术，打造*县一流环环境的住住宅小区区。随着着项目的的建成，将会大大大提高高企业的的技术水水平，提提高产品品质量，提升了了企业的的竞争力力。同时时，为*县的市容容、市貌貌建设增增添了一一道亮丽丽的风景景线。第二章 项目目建设背背景和必必要性2.1项项目背景景2.1.1项目目区域环环境*县位位于山西西省中部部，太原原盆地西西缘，西西倚吕梁梁山；面面积10067平平方公里里，耕地地59万万亩，水水浇地556万亩亩；全县县辖122个乡镇镇，19

8、99个行行政村，42万万人口；境内自自然资源源丰富，交通发发达，有有3077国道、夏汾高高速公路路、大运运高速公公路、文文祁公路路；经济济基础较较强，工工业、农农业、交交通运输输业、商商业、贸贸易、文文化教育育、电力力、通讯讯都比较较发达。全县主要要种植小小麦、高高粱、谷谷子、玉玉米、棉棉花、蔬蔬菜等。*县矿矿藏丰富富，主要要有煤、铁、石石灰石、钾长石石等。工工业主要要有煤炭炭、化肥肥、农机机、水泥泥、机械械、化工工、制药药、针织织、食品品加工等等行业。该县交通通方便，3077国道纵纵贯全县县南北，夏汾高高速公路路穿境而而过，城城关至祁祁县和以以县城为为中心的的县级和和乡镇级级公路纵纵横交错错

9、，贯穿穿县境东东部地区区。*县水水乡佳苑苑小区位位于文峪峪河*县县城城段两岸岸，为城城区段文文峪河综综合治理理工程的的有机组组成部分分，县城城干道大陵陵街东延延线横穿穿本区，北临县县城主要要道路文文祁路，东、西西两侧为为县城规规划的滨滨河路，交通便便利。文峪河是是汾河一一级支流流，规划划将按照照“河畅、水清、岸绿”的要求求，把文文峪河城城区段建建成集水水利、环环保、生生态于一一体的亮亮丽景观观带，本本小区于于景观带带两侧布布局，是是一片理理想的居居住用地地。2.1项项目建设设的必要要性1、项目目建设符符合当地地城建布布局整体体规划*县为为了认真真贯彻落落实国家家、省关关于城建建工作的的安排意意

10、见，先先后出台台了一系系列城建建工作措措施，以以进一步步优化城城市基础础实施配配置，提提升城市市品味，推进城城市全面面发展，满足日日益增长长的消费费需求。该项目目建设完完全符合合当地城城建布局局整体规规划。2、项目目建设有有利于增增强*县的城市市综合实实力城市综合合实力是是一个地地区经济济发展的的标志。*县在山西西省城市市综合竞竞争力排排名中处处于中等等，但在在全国中中小型城城市中还还比较落落后，因因此，在在全球化化的经济济时代，*县必须奋奋起直追追，必须须加快建建设商务务区，使使之产生生强大的的吸纳、集聚、辐射效效应，取取得新一一轮竞争争优势的的必然手手段。3、项目目建设可可较好地地满足消消

11、费者购购房需求求项目建成成后，无无疑可有有效缓解解城市住住房供求求矛盾，较好地地满足工工矿企业业主进城城购房、外地来来埠经商商办企业业购房、年青人人结婚购购房，以以及“以旧换换新、以以小换大大”等各类类消费群群体的购购房需求求。为建建设和谐谐社会、和谐城城市创造造有利条条件。4、项目目建设有有利于加加快*县的城市市发展进进程。城市市是经济济、政治治、文化化、教育育、科技技、交通通、信息息等中心心，也是是一个创创新和创创富中心心，经济济学家认认为，未未来区域域经济竞竞争是城城市化水水平的竞竞争，是是城市与与城市之之间的竞竞争，鉴鉴于此，商务区区建设成成为城市市发展的的一股潮潮流，经经济要素素加速

12、流流动，城城市规模模表现了了迅速扩扩张的态态势。这这对于*县融入全全国城市市发展新新潮流、赢得比比较优势势和发展展优势，具有重重要意义义。基于以以上原因因，拟建建项目顺顺应*县社会发发展的需需要，采采用统一一的标准准，统一一建设，真正做做到质量量化、规规范化、舒适化化、美观观化，以以满足居居民的需需要，因因此项目目的兴建建是十分分必要的的。第三章 市市场分析析3.1我我国房地地产市场场现状分分析20088年，中中国房地地产市场场全面萎萎缩，房房地产交交易量价价齐跌，企业面面临困境境。19998年年-20007年年，中国国房地产产市场经经历黄金金十年，商品房房销售面面积和销销售额平平均每年年增长

13、224.33%，销销售额平平均增长长33.2%。20008年初初，全国国商品房房交易开开始萎缩缩，至88月起开开始出现现环比价价格下跌跌，全年年总计商商品房销销售面积积下跌119.77%，销销售额下下跌200.1%，十年年来首次次出现年年度房价价下跌。20099年春节节后，中中国房地地产交易易出现反反弹，一一些20008年年推迟了了购房计计划的居居民开始始入市购购房。这这一阶段段的特点点是购房房者主要要是自用用的首次次购房者者，投资资性购房房、改善善型购房房较少，小户型型成交量量较大，房产交交易中成成交量上上升但房房价继续续下跌。中经网数数据显示示，20009年年3月商商品房累累计销售售面积同

14、同比增长长8.22%，但但全国770个大大中型城城市房屋屋销售价价格同比比下降11.3%，实际际下跌幅幅度可能能更大。而作为内内地省份份的山西西，有其其得天独独厚的自自然资源源，依据据资源而而富裕起起来的人人不在少少数，他他们完全全有能力力为各地地新建的的高品质质房买单单；另外外，由于于山西的的房地产产市场起起步较晚晚，发展展虽很迅迅速，但但还远远远没有到到产生大大量泡沫沫的时候候，只因因全国出出现的冷冷淡而深深受影响响，因此此以发展展的眼光光来看，山西的的房地产产市场还还是有很很大潜力力的。3.2山山西省房房地产市市场发展展态势综合分析析，20009年年加快我我省房地地产开发发业发展展的有利

15、利条件较较多。一一方面，近两年年国家虽虽然出台台了一系系列宏观观调控的的新政策策，但其其目的都都是为了了促使房房地产市市场的健健康、稳稳定、快快速发展展。另一一方面，山西房房地产开开发业起起步较晚晚，发展展不足，但发展展潜力较较大。我我省房地地产开发发业继续续保持快快速、健健康发展展的态势势，并将将呈现以以下特点点： 1、房房地产开开发业将将保持快快速、健健康发展展态势 随着我我省城镇镇化建设设步伐的的加快和和居民收收入的不不断提高高，居民民消费需需求将会会与日俱俱增，住住房更新新换代步步伐也将将明显加加快，加加之上海海绿地、大连万万达、广广州富力力等国内内知名企企业的进进入和安居工工程的的实

16、施、宜居居城市评选活活动的开开展、棚棚户区改改造的力力度加大大，必将将为我省省的房地地产开发发业注入入新的活活力。 2、住住宅价格格增长幅幅度将趋趋向理性性回归 20007年全全省商品品住宅价价格上涨涨13.1，主要上上涨因素素在于市市场供求求关系的的变化。城市化化进程的的加快、供给结结构不尽尽合理、建筑材材料价格格的上涨涨、人工工成本和和机械使使用费的的上涨、土地紧紧缩政策策与房地地产市场场需求持持续旺盛盛的增长长，导致致了房地地产市场场供求关关系发生生变化，给房价价上涨创创造了一一定空间间。但是是这种房房价上涨涨也间接接地将未未来置业业需求提提前释放放，挤压压了未来来市场的的升值空空间。总

17、总体来看看，在国国家出台台的一系系列宏观观调控政政策作用用下，尤尤其是我我省加大大经济适适用房、限价房房、廉租租房等保保障性住住房的投投资力度度，房地地产价格格的上涨涨幅度不不会太大大，局部部区域的的商品住住宅价格格较快上上涨的势势头将得得到有效效遏制，全年住住宅价格格水平将将趋向理理性回归归的合理理区间。 3、住住房供应应结构将将会更加加趋于合合理 随着宏宏观调控控措施的的进一步步落实，以及国国家关于于调整住住房供应应结构的的各项措措施的实实施，中中小户型型住房所所占比例例将会继继续上升升，住房房供应结结构会更更加合理理，房地地产市场场将会更更加健康康快速发发展，我我省已将将健全和和完善住住

18、房保障障体系、解决城城市低收收入家庭庭的住房房困难列列入政府府工作的的重要议议事日程程。因此此，随着着我省对对国家宏宏观调控控措施的的进一步步落实，廉租住住房、经经济适用用房制度度的逐步步健全，我省中中小户型型房源将将会明显显增多，住房供供应结构构将会更更加趋向向合理。3.3*县房地产产市场现现状*县房房地产市市场处于于初级发发展阶段段，消费费者对住住宅的需需求正从从生存型型向舒适适型转变变，房地地产业的的发展正正从速度度规模型型向质量量效益型型转变。在过去去的3年年里，房房地产市市场和全全国各中中、小城城市一样样，无论论规模和和效益都都有了长长跑的进进展，住住宅商品品房的平平均售价价已达到到

19、20000元/，上涨涨了200%。在在商品房房价格快快速攀升升的同时时，其建建筑面积积即单套套面积也也日趋超超大化。目前*县在建和和已建的的商品房房平均单单套面积积已达1130。即使使这样，商品房房的销售售还是异异常火爆爆。在未未来155年内，随着小小城镇建建设规模模的扩大大化,农农业人口口入住城区比例例增大，对商品品房的需需求越来来越大，房地产产市场将将出现蓬蓬勃发展展的局面面。近几年来来，城市市基础设设施建设设步伐加加快，城城市建成成区人口口、规模模迅速扩扩张，城城市建设设与房地地产开发发两者良良性互动动，房地地产进入入有序发发展时期期。到目目前为止止，居民民住房质质量显著著改善，产业结结

20、构趋向向合理，市场体体系基本本建立。房地产业业主要特特征表现现在以下下几个方方面:1、投资资增幅大大2、房价价平稳上上升3、拉动动相关产产业效果果显著从购房房能力看看伴随着经经济增长长，城镇镇居民可可支配收收入逐年年增多从投资资角度看看房地产业业保值、增值功功能显著著，使得得房地产产市场成成为投资资的重要要领域。从消费费结构看看随着房地地产市场场的发展展，居民民住房消消费观念念发生了了明显的的变化。人们已已不能满满足于“够住就就行”的传统统观念，改善型型住房的的需求较较为明显显。住房房消费正正由 “居住型型”向“享受型型”转变。二次置置业、三三次置业业的消费费群体逐逐步扩大大。从需求求关系看看

21、在不考虑虑有效购购买力的的情况下下，单从从住房需需求分析析，每年年人口增增长拉动动的住房房需求，加之城城市外来来人口的的购买需需求和城城市拆迁迁需要，将为房房地产业业提供广广阔的发发展空间间。3.4市市场SWWOT分分析优势及机机会1、该项项目地处处文峪河河东、西西两岸，文峪河河是汾河河一级支支流，规规划将按按照“河畅、水清、岸绿”的要求求，把文文峪河城城区段建建成集水水利、环环保、生生态于一一体的亮亮丽景观观带，本本小区于于景观带带两侧布布局，是是一片理理想的居居住用地地。2、近几几年的经经济发展展和市政政建设步步伐，使使得该区区域的房房地产具具有较大大的升值值空间。3、周边边日趋成成熟的居

22、居住配套套，为该该项目的的市场价价格奠定定了一定定的基础础。4、公司司与建设设主管部部门的良良好公共共关系背背景，有有利于公公司今后后在当地地的发展展。劣势及威威胁1、周边边原有的的房地产产开发形形成一定定竞争态态势。2、新开开竞争楼楼房不断断涌现，后市竞竞争压力力大3、金融融政策的的调整和和房地产产相关政政策的调调整所带带来的不不可预测测因素。3.5项项目市场场定位1、消费费目标群群体定位位项目消费费目标群群体主要要有以下下人群：1、周边边工矿企企业主2、当地地青年结结婚成家家者3、农村村进城经经商务工工者4、以小小换大，以次换换好的二二次购房房者5、看好好房产增增值的投投资者2、项目目的市

23、场场价格定定位该项目*县文峪河河东、西西两岸，地理理位置优优越，具具有很高高的商业业利用开开发价值值。依照目前前区域房房地产市市场已形形成的价价格分布布体系，结合本本项目规规划所设设定的品品质要求求特征，并考虑虑明后几几年上述述区域内内房地产产市场预预期的良良好发展展前景，在参考考目前区区域内竞竞争楼盘盘市场价价格的基基础上，预测本本项目住住宅部分分销售均均价大致致在20000元元/。3、销售售业绩预预测项目销售售目标是是：至工工程全部部竣工时时，销售售率1000%。第四章 项目目选址4.1项项目选址址根据*县政府及及城市建建设局的的总体规规划，*县全全顺房地地产开发发有限公公司取到到了该宗宗

24、土地的的使用权权，作为为*县水水乡佳苑苑小区的的建设用用地。水乡佳苑苑小区位位于文峪峪河*县县城城段两岸岸，为城城区段文文峪河综综合治理理工程的的有机组组成部分分，县城城干道大陵陵街东延延线横穿穿本区，北临县县城主要要道路文文祁路，东、西西两侧为为县城规规划的滨滨河路，交通便便利。文峪河是是汾河一一级支流流，规划划将按照照“河畅、水清、岸绿”的要求求，把文文峪河城城区段建建成集水水利、环环保、生生态于一一体的亮亮丽景观观带，本本小区于于景观带带两侧布布局，是是一片理理想的居居住用地地。4.2场场址建设设条件 1、气气象条件件*县属属暖温带带大陆性性季风气气候，冬冬冷夏暖暖，四季季长短不不均，昼

25、昼夜温差差较大。春季干干旱风多多雨少，夏季炎炎热多雨雨，秋季季干爽凉凉快，冬冬季寒冷冷少雪。有关气气象数据据如下： 年平均均气压 9927.2mPPa 年平均均气温 8历年最高高气温 338.66历年最低低气温 -224.55 历年最大大降雨量量 5655.7mmm 历年最小小降雨量量 2544.9mmm 年平均风风速 33.1mms 历年最大大风速 224ms(瞬瞬时288mss)主导风向向 SSW NNW 日照时数数 2500028000最大冻土土深度 9088mm项目地处处我国寒寒冷地区区，对建建筑物有有较高的的保温节节能要求求，工程程施工组组织应满满足当地地气象条条件的特特殊要求求。2

26、、水文文条件*县县西高东东低，可可分平原原、丘陵陵和山地地，东部部平原，海拔在在8000米以下下，土壤壤肥沃，水源源充足，交通方方便，人人口密集集，为该该县主要要的粮棉棉产区，中部黄黄土丘陵陵区，面面积较小小，这里里沟壑纵纵横，水水土流失失严重，海拔在在13000米左左右。西西部山区区，山高高坡陡，多呈东东西走向向，大部部分生长长有松树树和混合合林，主主要山峰峰有五龙龙庙、百百花崖、闻则峪峪山、大大东沟垴垴、大肚肚崖等，海拔在在17000至220000来之间间，其中中县境西西北的五五龙庙为为最高，海拔221066米。境境内主要要河流有有汾河、文峪河河、磁窑窑河、三三道川河河等。汾汾河流经经县东

27、，是该县县与祁县县、平遥遥的界河河。文峪峪河发源源于关帝帝山，由由北谷口口入境流流至开栅栅向南流流入汾阳阳。磁窑窑河在本本境的汾汾河、文文峪河之之间，与与汾河平平行流入入平遥西西北部。三道川川系文峪峪河支流流。*县属暖暖温带大大陆性半半干旱气气候，年年均气温温10度度，一月月均温6度度，七月月均温222度，年均降降雨量4450毫毫米，霜霜冻期为为十月上上旬至次次年四月月下旬，无霜期期1600至1880天。 3、周周边建筑筑物与环环境条件件水乡佳苑苑小区位位于文峪峪河*县县城城段两岸岸，为城城区段文文峪河综综合治理理工程的的有机组组成部分分。场地周周边环境境状况良良好，没没有明显显污染源源，有利

28、利于工程程建设。4、交通通运输条条件该县交通通方便，3077国道纵纵贯全县县南北，夏汾高高速公路路穿境而而过，城城关至祁祁县和以以县城为为中心的的县级和和乡镇级级公路纵纵横交错错，贯穿穿县境东东部地区区。5、公用用设施本项目建建设符合合*县城城区总体体规划，具有完完备的自自来水管管网、热热力管网网等基础础设施，项目将将充分利利用这些些配套公公用设施施，以降降低投资资成本。6、环境境保护要要求本项目建建设所在在地域开开阔，大大气容量量大，且且项目本本身基本本没有废废渣、废废气、废废水排放放，生活活污水排排入城市市污水管管网后统统一处理理，因此此，本项项目不会会对当地地环境造造成损害害。7、征地地

29、拆迁本项目为为文峪河河综合治治理工程程的有机机组成部部分，场地内内不涉及及拆迁工工作，具具备了建建设条件件。8、施工工条件本项目所所需的主主要材料料砂、石石、水泥泥在本地地区就可可买到，其它钢钢筋等用用品可到到周边地地区采购购，通过过汽车运运输到施施工现场场。水、电等可可就近引引入，以以满足施施工需求求。第五章 建设设规模与与工程方方案5.1建建设规模模*县水水乡佳苑苑小区占占地4.42公公顷，建建设内容容为4栋高层住宅宅楼的建建设，其其中1栋栋为地下下1层地地上222层框剪结构，其其余3栋栋为地下下1层地地上211层框剪结构。项目总建建筑面积积400000平平方米，每栋均均为1梯梯4户，提供

30、住住宅3440套，4种户型型。项目目建设内内容还包包括小区区内道路路、绿化化以及给给排水、热力、电力、通信等等基础设设施的建建设。5.2项项目总体体指导思思想1、本设设计以执执行国家家的方针针政策和和法规，遵守安安全卫生生、环境境保护、节约用用地、节节约能源源、节约约用材、节约用用水等有有关规定定。2、住宅宅设计应应符合城城市规划划和居住住区规划划的要求求，使建建筑与周周围环境境相协调调，创造造舒适、方便、优美的的生活空空间。3、项目目设计应应推行标标准化、多样化化、积极极采用新新技术、新材料料、新产产品，促促进住宅宅产业现现代化。4、项目目设计时时需吸收收南北方方住宅的的精华，使房屋屋的采光

31、光性、通通透性、保暖性性、舒适适性、尺尺度空间间的合理理性得到到充分体体现。5、住宅宅户型设设计新颖颖，动静静分区。5.3设设计理念念1回归归自然，打造“健康、生态”水岸人人文社区区。 2小区区规划力力求布局局合理、环境优优美、设设施配套套、安全全卫生，具有一一定的超超前性和和地方特特色。3坚持持小区建建设的经经济效益益、环境境效益和和社会效效益的统统一，在在创造良良好居住住环境的的前提下下，努力力节约用用地，提提高土地地利用率率。 4住宅宅及住区区能满足足人的生生理需求求、健康康（运动动、休闲闲）需求求、安全全需求、文化需需求、心心理需求求、舒适适需求、交往需需求，融融合当地地城市环环境的同

32、同时形成成舒适、优美、宜人的的居住环环境。5强化化现代意意识，开开辟足够够的交通通空间，满足动动、静态态交通要要求。6按照照新时期期住宅建建设的要要求，积积极推广广和应用用新技术术、 新新材料，扩大小小区规划划建设的的技术含含量。7规划划适应开开发阶段段性的需需要，具具有灵活活性和弹弹性。5.3总总体布局局*县水水乡佳苑苑小区平平面布置置是按照照整体性性、系统统性、功功能性的的规划要要求，建建造舒适适、优美美、安全全、方便便的居民民住宅区区和商业业区。在在空间上上合理利利用地形形，分区区规划，合理建建设。区区内公用用设施，如垃圾圾站、存存车棚、机动车车辆停车车场等，应分区区布置且且便于出出入，

33、在在较多方方面满足足居民的的生活需需求。项目将采采用国内内甲级设设计单位位一流景景观设计计师精心心设计，院内有有油松、草坪等等各种树树木花卉卉，四季季常青，景观艳艳丽，充充分利用用地块自自然条件件，使小小区外生生态休闲闲场与内内部“庭”与“园”式园林林浑然一一体，突突出观赏赏效果与与使用功功能，创创造舒适适悠闲健健康自然然的生活活环境，享受全全新公寓寓居住意意境。小区内还还设有适适合老、中、青青、少各各类人群群及多人人组合的的健身器器材，供供人们健健身、锻锻炼、休休闲，让让各住户户切身感感受到时时尚生活活的品位位与享受受。根据规划划要求，宅间道道路应满满足消防防车、救救护车、搬家车车辆通行行，

34、路面面全部硬硬化。规划住宅宅3400户，4种种户型，每户建建筑面积积80-1200平方米米。规划住宅宅日照间间距系数数1.44。考虑环境境因素及及便捷的的原则，小区住住宅院落落设垃设设置圾收收集点。结合小小区公共共设施设设置1处处公共厕厕所。5.4住住宅户型型设计要要点1、动静静分开。客厅、餐厅、厨房需需要人来来人往，活动频频繁，而而主要为为休息睡睡觉之用用的卧室室需要最最大程度度的静谧谧，因此此应将它它们严格格分开，确保休休息的人人能安心心休息，要走动动娱乐的的人可以以放心活活动。2、公私私分开。家庭生生活的私私秘性必必须得到到充分的的尊重与与保护，不能让让访客在在进门后后将主人人家庭生生活

35、的方方方面面面一览无无余。这这就要求求不仅需需要将卧卧室与客客厅、餐餐厅进行行区位分分离，而而且应注注意各房房间门的的方向。 3、干湿湿分开。也即厨厨房、卫卫生间等等带水、带脏的的房间应应与精心心装修怕怕水怕脏脏的卧室室等分开开。5.5建建筑工程程设计1、设计计规范、规定民用建建筑设计计通则GB5503552-220055住宅设设计规范范GBB500096-19999（220033年版）住宅建建筑设计计GBB503368-20005建筑设设计防火火规范GB5500116-220066民用建建筑隔声声设计规规范GGBJ1118-88屋面工工程技术术措施GB5503445-220044地下室室工程

36、防防水规范范GBB501101-20001建筑地地面设计计规范GB5500337-996城市道道路和建建筑物无无障碍设设计规范范JGGJ500-20001、J1114-220011建筑内内部装修修设计防防火规范范GBB502222-95民用建建筑室内内环境污污染控制制规范GB5503225-2200112、建筑筑设计1）增增强住宅宅设计的的创新观观念，居居住功能能多元化化，住宅宅从过去去主要强强调生存存功能向向同时重重视发展展功能、享受功功能过渡渡。住宅宅不但是是一个生生存空间间，同时时也是发发展空间间、享受受空间。2）住住宅设计计强调超超前性和和弹性。普通住住宅应参参照国家家小康型型示范小小

37、区设计计导则进进行设计计，并在在套型、功能、环境、配套设设施等方方面适当当超前，预留可可以调整整、改造造的余地地。3）以以市场为为导向，适应居居住潮流流、住宅宅市场的的变化，公共空空间与私私密空间间没有相相互干扰扰，交通通顺畅，起居厅厅与餐厅厅、厨房房空间配配置紧密密协调，并设有有入户的的过渡空空间，建建筑使用用面积系系数达到到80以上。4）建建筑风格格服从全全区整体体定位，设计中中将阳台台板，空空调器放放置板和和凸窗结结合考虑虑，强调调水平线线条，并并利用窗窗框和阳阳台栏杆杆等元素素加强了了这一趋趋势。5）墙墙体装饰饰材料使使用面砖砖或涂料料，以求求达到良良好的色色彩搭配配和视觉觉效果。卧室

38、采采用凸窗窗，增加加室内的的视野，并使立立面更显显精致剔剔透。5.6结结构工程程设计一、自然然条件1、基本本风压： 0.40kkN/mm2，地面面粗糙度度： BB类。2、基本本雪压： 0.35kkN/mm2。3、抗震震设防烈烈度为77度，设设计基本本地震加加速度为为0.005g，设计计地震分分组为第第三组。4、建筑筑结构安安全等级级为二级级，设计计使用年年限为550年。二、设计计依据本工程结结构设计计所采用用的主要要规范、规程及及图集建筑结结构可靠靠度设计计统一标标准GGB5000688-20001建筑工工程抗震震设防分分类标准准GBB502223-20008建筑结结构荷载载规范（20006年

39、年版）GGB5000099-20001建筑抗抗震设计计规范（20008年年版）GGB5000111-20001混凝土土结构设设计规范范GBB500010-20002砌体结结构设计计规范GB5500003-220011地下工工程防水水技术规规范GGB5001088-20008建筑地地基基础础设计规规范GGB5000077-20002建筑地地基基础础设计规规范DDB333/10001-20003三、设计计荷载楼屋面等等效均布布活荷载载标准值值：住宅：22.0kkN/mm2楼梯：33.5kkN/mm2上人屋面面：2.0kNN/m22不上人屋屋面：00.5kkN/mm2四、主要要结构材材料1、钢筋筋箍

40、筋采用用HPBB2355钢筋；梁、板、柱、地地下室外外墙、地地下室底底扳、地地下室顶顶板及上上部结构构楼板采采用HRRB3335及HHRB4400钢钢筋；2、混凝凝土基础垫层层： CC 100基础梁：C300，抗渗渗等级SS6其余上部部结构梁梁板：CC253、焊条条HPB2235级级钢筋采采用E443xxx型；HRB3335级级钢筋采采用E550 xxx型；HRB4400级级钢筋采采用E555xxx型。4、砌体体地下采用用MU110粘土土实心砖砖，M110水泥泥砂浆。地上采采用MUU2.55加气混混凝土砌砌块和MMU100粘土实实心砖，砂浆采采用M55、 MM10、M7.5混合合砂浆。五、人防

41、防工程本工程局局部地下下1层为为人防地地下室，平时为为车库和和设备用用房，战战时为六六级乙类类掩蔽所所，防护护等级为为丙级，按8000人设设计。设两个战战时出入入口，其其中一个个为主要要出入口口(室外外出入口口)，一一个为次次要出入入口。主主要出入入口由防防毒通道道、筒易易洗消间间、洗消消污水集集水坑、扩散室室、扩散散井、密密闭门、防护密密闭门等等组成。防毒通通道可直直通室外外，设防防护密闭闭门和密密闭门各各一道；通道一一侧设置置简易洗洗消间，其防护护密闭门门外的通通道内设设置洗消消污水集集水坑；在室外外口部采采取了防防止地面面雨水倒倒灌的措措施。次次要出入入口由密密闭通道道、扩散散室、滤滤毒

42、室、扩散井井、战时时风机房房、密闭闭门等组组成。密密闭通道道设防护护密闭门门和密闭闭门各一一道；滤滤毒室与与进风机机房分室室布置，滤毒室室设在染染毒区，进风机机房设在在清洁区区；滤毒毒室的密密闭门设设在密闭闭通道内内并向外外开启。5.7给给排水工工程1、设计计依据建筑给给排水设设计规范范 GGB5000155-20009全国民民用建筑筑工程设设计技术术措施一一给水排排水民用建建筑设计计通则GB5503552-220055生活饮饮用水卫卫生标准准GBB57449-220066给水排排水构筑筑物施工工及验收收规范GB5501441-220022建筑给给水排水水及采暖暖工程质质量验收收规范GB550

43、2442-220022室外给给水设计计规范GB5500113-220066室外排排水设计计规范GB5500114-220066建筑设设计防火火规范GB5500116-2200662、给水水工程（1）指指导思想想1）加强强对水资资源的统统一管理理，加强强对地表表、地下下水源的的保护，水塔或或高位水水池和输输配水管管网安全全运行的的维护，完善供供水管网网，实现现供水到到户。2）进行行有效的的排水治治理，包包括对雨雨水排水水系统和和污水管管网的完完善，以以及简易易污水设设施的配配置、治治理和维维护。（2）用用水量预预测：1）生活活用水量量采用综合合生活用用水定额额法，根根据规定定，生活活用水定定额取

44、为为：1440L/人.dd，K=1.44。项目目设计人人口按112322人计算算，则生生活用水水量为2241.5m3/d。2）浇洒洒道路广广场用水水量绿化及道道路广场场浇洒用用水量根根据城城市给水水工程规规划规范范，绿绿地用水水量取110000 m33/kmm2.d，道路广广场浇洒洒用水量量取20000 m3/kmm2.d，公共绿绿地面积积为0.00335kmm2，道路路及广场场用地为为0.000544km22，则绿绿地及道道路广场场用水量量为155M3/日。3）消防防用水量量根据建建筑设计计防火规规范要要求，同同一时间间内的火火灾数为为一次，一次灭灭火用水水量为110升/秒，火火灾蔓延延时间

45、为为2小时时。4）未预预见水量量及管网网漏水量量：规划小区区未预见见水量及及管网漏漏水量按按其最高高日用水水量的110%计计。综上所述述，得出出小区总总用水量量，最高高日用水水量为QQ=4880M3/日。（3）管网规规划规划供水水管从西西部大陵陵街引入入各区，沿滨河河道路敷敷设给水水干管，支管接接至用户户，满足足规划区区用水量量要求，水质符符合国家家生活饮饮用水标标准，给给水管管管径为DDN2000-1100mmm。消消火栓布布置间距距不大于于1200米，在在主要交交叉路口口设置。3、污水水工程规规划规划小区区采用雨雨污水分分流制，污水经经化粪池池处理后后方可排排入污水水主管道道。（1）污水量

46、量计算规划设计计污水量量按给水水量的880%计计算，则则规划区区污水量量为3884.11m3/日。（2）污水系系统规划划依据竖向向设计，污水经经化粪池池处理后后，西区区由北向向南，由由东向西西排入滨滨河东路路污水管管，东区区由北向向南排入入滨河东东路污水水管，最最终排入入县城规规划污水水处理厂厂。污水水管尽可可能以较较短的管管长和较较小的埋埋深，实实现最大大面积的的自流。管径为为5000 mmm3000mm，管端起起点覆土土厚度11.2mm。4、雨水水工程规规划（1）.雨水量量计算根据*县暴雨雨强度公公式，进进行雨水水水力计计算。暴雨强度度公式： q = 8880（11 +00.866 Lgg

47、T）/(t+4.66)0.62其中：tt=t11+t22(miin)雨水流量量公式：Q=.q.FF(I/S)Q设计雨雨水流量量（I/S）q设计暴暴雨强度度（I/S.hha）P设计重重现期（a）F设计汇汇水面积积（haa）径流系系数t降雨历历时（mmin）t1地面面汇流时时间（mmin）t2管渠渠内流行行时间（minn）（2）雨雨水系统统规划规划区内内道路下下敷设雨雨水管道道，根据据坡度由由北向南南汇集，就近排排入文峪峪河或根根据实际际条件规规划本区区雨水回回收利用用系统。管径根根据雨水水量及管管道坡度度计算，设计流流速不小小于0.5ms。5.8电电力电讯讯工程1、设计计依据民用建建筑电气气设计

48、规规范JJGJ116-220088IOKKV及以以下变电电所设计计规范GB5500553-994供配电电系统设设计规范范GBB500052-95低压配配电设计计规范GB5500554-995建筑照照明设计计标准GB5500553-220044建筑设设计防火火规范GB5500116-220066民用建建筑设计计通则GB5503552-220055建筑物物防雷设设计规范范GBB500057-94 (20000年年版)国家其他他有关电电气设计计规程2、供电电工程设设计（1）电电源及设设计原则则电源由项项目所在在地供电电所引入入小区配配电室。1）线路路宜采取取地下敷敷设方式式，满足足街道景景观和安安全

49、要求求。2）制订订合理的的满载系系数，避避免设备备浪费或或超负荷荷。（2）负负荷估算算住宅每百百平米按按一户折折算，每每户按55KW估估算。不不可预见见的负荷荷按总量量的100%计算算，同时时系数规规划采用用0.88。（3）供供电方式式由小区内内箱式变变压所出出线3880/2220VV线路至至用户处处，道路路照明及及广场用用电出单单独线路路，采用用三相四四线制供供电方式式。低压电力力线路规规划采用用直埋电电缆，埋埋设在冰冰冻线以以下，并并保证最最小覆土土厚度，过道路路时穿镀镀锌钢管管保护。10KKV高压压线路采采用YJJY222-100KV型型电缆;低压供供电路采采用VVV-1.0型电电力电缆

50、缆。3、弱电电工程设设计（1）电电话装机机容量计计算根据住宅宅组团确确定住宅宅需求电电话数。考虑综综合因素素，住宅宅按每户户1门设设置，公公共建筑筑按每百百平方米米1门设设置，每每门电话话按1.5对线线设置。（2）电电话电缆缆通信线引引进项目目区内的的交接箱箱（二台台），由由交接箱箱分到用用户的分分线箱中中接线分分支。沿沿路边绿绿化带中中敷设。过道路路时穿钢钢管保护护。（3）有有线电视视有线电视视线路由由城区的的有线引引进，通通过有线线电视前前端箱至至每户。（4）敷敷设方式式电话电缆缆和电视视电缆均均埋地暗暗敷，基基本同一一路线，电话电电缆和电电视电缆缆的最小小规划距距离为00.1米米。5.9

51、燃燃气供热热工程1、设计计依据采暖通通风与空空气调节节设计规规范GGB5000199-20003全国民民用建筑筑工程设设计技术术措施暖通空空调、动动力建筑设设计防火火规范GB5500116-2200662、燃气气工程设设计（1）煤煤气用气量估估算1）居民民生活用用气量人均2.7211GJ/人.年年，用气气量：333511GJ/年。2）未预预见用气气量按居民生生活用气气量的115%计计，即：5022.6GGJ/年年。总用气量量即38853.6GJJ/年。（2）气气源根据*县总体规规划以及及项目用用户特点点，本项项目气源源由城区区市政管管网接入入。（3）管管网布置置统一采用用低压管管网系统统，由城

52、城市燃气气管网直直接接入入。根据项目目特点采采用环状状布置，管材选选用焊接接钢管。管道采采用聚乙乙烯防腐腐胶带防防腐，采采用牺牲牲阳极法法阴极保保护。3、供热热工程规规划（1）供供热方式式管网采取取两级布布置，一一级管网网与二级级管网采采用换热热站连接接，用户户与二级级管网直直接连接接，二级级管网水水温为995/700。（2）热热负荷计计算根据*气候资资料及规规划区建建筑特点点并参照照城市市热力网网设计规规范（CJJJ34-20002）确确定本规规划区的的采暖综综合热指指标，采采暖综合合热指标标采用665W/m2。规划区总总建筑面面积 4400000，则总总热负荷荷为2.6MWW。（3）管管网

53、规划划规划区供供热由大大陵街县县城规划划供热管管接入，供热支支管沿小小区内道道路敷设设，管径径为DNN2000-500 mmm。（4）管管网布置置管网采用用无补偿偿直埋敷敷设。直直管长度度超过88米设弯弯头或乙乙字弯自自然补偿偿。管道道均敷设设在人行行道或绿绿化带下下，与道道路中线线平行，管道埋埋深不小小于0.8米。管网管管道自然然弯曲控控制在0010度度与60090度度之间。（5）管管道防腐腐与保温温热网供、回水管管采用普普通型硬硬质聚氨氨脂发泡泡保温，降低热热网损失失。管道道防腐采采用耐高高温防腐腐漆，一一道底漆漆，两道道面漆。5.100电信规规划规划区电电信线缆缆由大陵陵街县城城电信光光

54、缆接入入，中部部院落路路旁设电电信机房房，电信信电缆采采用HYYV2型型，敷设设方式为为电缆穿穿PVCC保护管管地下直直埋方式式敷设。实现电话话网与数数据网联联网，大大力发展展宽带服服务，提提供影音音、图像像、数据据等业务务的综合合，建立立信息高高速公路路。居民楼设设计施工工应保证证电信线线入户，同时设设置信报报箱，便便于通邮邮。电话线容容量指标标按住宅宅1.55对/户户，电话话线容量量为：5528对对。5.111管线综综合设计计本次设计计包括：给水、雨水、污水、热力、燃气（低压管管网）、电力、通信七七个专业业基础设设施管线线平面布布置及高高程位置置的规划划。管线综合合以各专专业规划划为基础础

55、，整体体考虑，统筹安安排，综综合确定定各种管管线地下下、地上上的空间间位置，避免各各专业规规划管线线之间及及与建筑筑物之间间、构筑筑物之间间、道路路绿化之之间相互互矛盾和和干扰，为各专专业规划划设计和和规划管管理提供供依据。1、采用用的有关关规范及及标准中华人民民共和国国国家标标准城城市工程程管线综综合规划划规范GB5502889-998。2、设计计原则 （1）根根据道路路横断面面设计，以各专专业管线线规划为为基础，整体考考虑，统统筹安排排各种管管线地下下空间布布置。（2）各各专业管管线在道道路水平平、纵向向位置应应符合城市工工程管线线综合规规划规范范和各各专业的的规范、标准。（3）考考虑到各

56、各专业管管线维护护管理方方便，管管线尽量量布置在在人行道道下。（4）各各种管线线水平位位置的处处理，原原则上各各种管线线尽量顺顺行，减减少穿越越交叉路路口。（5）各各种管线线交叉时时的处理理原则压力管道道让重力力管道;小口径管管道让大大口径管管道可弯曲管管道让不不易弯曲曲管道对个别不不能满足足规范要要求的各各专业管管线，局局部作特特殊处理理。3、管线线布置（1）由道路路两侧向向道路中中心依次次布置电电力、通通信、给给水、燃燃气、热热力、雨雨水、污污水管线线。（2）雨雨水、污污水管线线，管径径较大，埋设较较深，维维护工作作量小，一般布布置在机机动车道道。5.122道路交交通规划结合合城市总总体规

57、划划路网，布局小小区内部部道路。结合各基基地现状状及居民民出行的的便捷与与安全，对外设设有机动动车出入入口与滨滨河东、西路相相联系。滨河东西西路红线线宽200米，路路面宽114米，一块板板形式，多层建建筑退红红线3米米，高层层建筑退退红线55米。大陵街红红线宽330米，路面宽宽18米米，人行行道各宽宽6米，一块板板形式。组团道路路采用两两级系统统，一级级为“环形”机动车车主路，联系各各功能地地块；二二级道路路为庭院院宅前道道路，与与一级道道路鱼骨骨状串联联。一级道路路路面宽宽度为55米，人人行道宽宽度2米米。宅间路路路面宽33米。为加强东东西两岸岸各功能能区的联联系，特特别是居居住区与与管理中

58、中心、超超市的联联系，规规划布局局仅限人人行的景景观桥一一座，宽宽5米。桥两端端分别对对应集散散休闲广广场。静态交通通规划也也是本次次规划设设计的重重要方面面，适应应小汽车车的日异异增长，充分考考虑停车车场的安安排，机机动车停停车分为为路边停停车和宅宅间停车车，规划划住宅院院落地面面停车位位按每三三户一个个车位考考虑，不不足部分分采用地地下停车车方式。 室外停停车场地地均采用用空心植植草砖进进行地面面铺装，增大绿绿地面积积，减少少日光反反射。严格限制制外来机机动车辆辆出入院院落空间间，保证证院落生生活空间间的宁静静、安全全。5.133绿地景景观规划划（一）绿绿地规划划文峪河两两岸绿化化自然成成

59、为本区区绿化的的大背景景，为住住区居民民共享，提供了了面积大大、功能能齐全、景色优优美的带带状景观观带。从均好性性方面考考虑各片片区内的的绿化，以创造造绿色庭庭园，最最大限度度实现人人、房、绿相融融为目的的，创造造和谐相相融、富富于变化化的庭院院绿化空空间。健身公园园分别位位于西、东住宅宅组团临临河位置置，考虑虑到临河河景观和和游览项项目的开开发，以以及周边边居民的的日常休休闲活动动，在这这里提供供室外活活动场所所，设置置有以健健身、休休闲为主主题的社社区活动动场所，树木环环绕的健健身园，色彩绚绚丽的儿儿童游戏戏园，尽尽展*市民健健康的生生活方式式与积极极向上的的精神。庭院绿地地：指由由庭院路

60、路围合而而成的小小块绿地地。规划划将其作作为绿化化空间的的重要营营造地，无论是是物种配配置，还还是绿化化造型上上都力求求多样化化、景观观化。道路绿地地：指沿沿小区主主路两侧侧形成的的人行系系统绿化化设置，包括行行道树、绿带等等。（二）植植物配置置作为面广广量大的的小区绿绿化，从从实际使使用和经经济出发发，树种种选择应应以适合合当地自自然条件件、价廉廉、易长长、易管管、四季季常青为为原则，少量采采用一些些形态优优美、具具有色、香、味味的花木木。道路路绿化以以乔木为为主，可可搭配低低矮的灌灌木和花花卉，把把不同等等级的绿绿地结合合在一起起，形成成统一的的绿化有有机整体体。常绿乔木木：塔桧桧（整形形