南通如东掘港项目市场篇

1、 如东掘港项目市场篇PAGE Page.PAGE 47.目 录录壹：关于于城市功功能布局局及发展展趋势的的评估一、地区区产业发发展二、与周周边苏中中南城市市区位比比较1、在建建城区和和人口发发展方向向分析2、国内内生产总总值分析析3、主要要劳动力力情况分分析4、自然然特征、风俗文文化三、人口口与生活活状态分分析1、人均均可支配配收入分分析2、居民民储蓄存存款余额额分析3、城镇镇居民生生活基本本情况分分析四、城市市行政区区划特征征五、市政政建设效效应评测测1、关于于规划理理念的分分析2、关于于20006至220100年建设设规划的的分析六、结论论贰：如东东房地产产市场综综合评估估一、综述述1、房

2、地地产投资资和消费费主题2、市场场存量3、房地地产价格格4、本土土房地产产企业二、供应应分析三、需求求分析1、市政政动迁拉拉动住房房需求2、改善善居住条条件需求求四、价格格分析五、相关关政策分分析1、关于于房改政政策2、关于于房地产产管理制制度六、产品品品质分分析八、其他他影响房房地产市市场的因因素分析析1、三级级市场走走势2、城市市外来人人口导入入的消费费拉动效效应九、结论论叁、项目目开发战战略建议议一、对城城市房地地产宏观观走势的的判断二、本项项目开发发战略必必须注意意的问题题及原则则三、政府府合作建建议四、产品品定位建建议附 件1、如东东县城市市规划2、如东东县在销楼楼盘统计计表序本项目

3、无无疑将成成为如东东有史以以来第一一个“房产航航母”。因此此，本报报告将不不单单局局限于掘掘港市场场的范围围，“放眼如如东”，将是是对本项项目所提提出的第第一份认认识。本市场篇篇并不拘拘泥于泛泛泛的市市场堆积积及机械械的数字字铺陈，我们希希望客观观理性的的对整个个如东的的城市特特质以及及楼市发发展空间间作出把把握。同同时，基基于专业业的研展展理论及及实务经经验，对对本项目目的开发发模式作作出建议议，作为为本项服服务决策策咨询系系统的一一份市场场服务报报告，希希望能为为公司了了解市场场深层问问题，建建立初步步产品定定位予以以建设性性佐证。壹：关于于城市功功能布局局及发展展趋势的的评估逻辑：“城市

4、经经营”的执政政理念已已在中国国政界得得到普及及，城市市化进程程的最大大得益者者亦是房房地产开开发。从从城市未未来的远远期效应应来支撑撑目前项项目的价价值体系系，是项项目决策策的先提提条件。切入点：沪宁沿沿线及沿沿海城市市比较，城建效效应评估估。一、如东东地区产产业发展展分析 20044年，如如东县国国民经济济运行态态势良好好，全年年国内生生产总值值达1110亿元元，按可可比价计计算增幅幅为9.7%，人均国国内生产产总值达达83227元，按汇率率折算，超10000美美元。在在经济发发展的同同时，城城乡居民民收入呈呈快速增增长。据据城乡住住户抽样样调查资资料，全全年城镇镇居民人人均可支支配收入入

5、达82282元元，同比比增长112.449%；农民人人均纯收收入36602元元，同比比增长66.4%。均比比去年提提高约11个百分分点。年年末财政政收入过过10亿亿元，同同比增长长13.6%。 如东县国国民生产产总值对对比图如如下： 作为房地地产专业业的研展展评估，上述GGDP增增长尚不不足以对对我们的的论证产产生直接接依据，在此，我们运运用偏离离份额额分析法法，即FFi(T)=，（Fi(T)表示TT时期整整个地区区i产业业的经济济活动水水平，FFij(T)表表示T时时期j地地区I产业经经济活动动水平），来定定量地分分析本区区域经济济增长中中结构决决定因素素所起的的作用。翻开几年年来县政政府工

6、作作报告，我们不不难看到到一个不不争的事事实，220011年之前前，如东东一、二二、三产产业在国国民经济济中的占占比一直直是一产产占比较较大，工工业经济济、服务务业处于于次等地地位，220044年之后后，一、二、三三产业比比已转化化为二三三一，第第二产业业比重同同比提高高4.22个百分分点，工工业化进进程不断断加快。20044年各产产业明细细偏离份份额分析析结果县名第一产业业第二产业业第三产业业全县份额额份量产业结构构份量竞争份量量全县份额额份量产业结构构份量竞争份量量全县份额额份量产业结构构份量竞争份量量如东县0.577-0.440-0.11223.229-1.226-3.99917.550

7、1.933-2.777数据显示示，如东东第三产产业结构构分量为为正值，而第一一和第二二产业结结构分量量为负值值，地区区经济结结构有所所改善，但目前前区域经经济增长长中的结结构推动动效益明明显，竞竞争力因因素不具具有优势势，我们们在对如如东相对对比重较较大的第第二产业业的行业业比较中中发现：目前的主主要工业业项目集集中在掘掘港一带带，在重重大项目目不多的的情况下下，支持持高位增增长的能能量不丰丰。重点骨干干企业支支撑作用用不强，50强强企业有有一部分分出现了了下滑趋趋势，有有的出现现了退位位退档现现象。列列入新增增长点的的26家家企业，增长态态势也不不尽如意意，没有有起到应应有的拉拉动作用用。产

8、业升级级步伐不不快，缺缺乏高技技术含量量及高附附加值产产品。运运行制约约因素比比较突出出。一是是供用电电矛盾十十分尖锐锐。二是是流动资资金紧缺缺。三是是人力资资源匮乏乏。四是是工业用用地指标标严重不不足。五五是主要要原辅材材料缺货货价格上上扬。六六是外贸贸出口退退税率降降低，对对外贸出出口企业业的影响响较大。本区域产产业发展展的概括括性认知知：开放放型经济济日益凸凸现，国国民经济济持续增增长，综综合经济济实力低低于苏南南（苏、锡、南南、镇）平均水水平，产产业升级级起步较较迟（高高新产业业滞后，企业创创新能力力不强，服务业业发展水水平不高高），民民众增收收幅度不不大。二、苏中中南城市市区位比比较

9、分析析 鉴于如东东城市发发展的后后起之势势，我们们着眼于于通过沪沪宁沿线线诸多城城市的横横向比较较，提供供较为具具像，同同时具有有参照意意义的城城市认知知度。以以下数据据为各地地区平均均水平。在建城区区和人口口发展方方向分析析如东现有有1133万人口口，人口口密度较较高，但但考虑到到未来“如东县县城规划划建设成成为300平方公公里、330万人人口规模模的中等等城市的的远景构构想”，县城城“一心两两轴三带带，组团团式发展展”的规划划格局。人口密密度将进进一步提提高。比较因素素苏 州无 锡常 州如 东人口20921389.441113人口密度度(人/平方公公里)126991306631955603

10、国内生产产总值（市县）分析比较因素素苏 州无 锡常 州如 东GDP618.56800.56225.88110人均GDDP29699337700025411783277在此项比比较中，我们看看到，如如东在经经济总量量上尚低低于苏中中南其它它城市，从招商商引资的的排序来来看，亦亦同样如如此。主要劳动动力情况况分析市民在岗人数数第一产业业第二产业业第三产业业私营个体体苏州107.8718.88449.77239.33113.331无锡103.1413.55656.7732.8886.8常州47.8832.68824.66820.44712.552如东27.7752.61111.11014.0045.

11、322从上表可可以看出出，如东东的私营营个体经经济所占占比例不不高，第第二产业业的薄弱弱，导致致第三产产业的动动能不足足，与邻邻城存在在着较为为明显的的群量差差距。小结：从从上述几几个方面面产值的的横向比比较，我我们发现现了一个个较为有有趣，又又非常合合乎逻辑辑的迹象象，即苏苏南三市市的经济济发展依依沪宁线线随着受受上海经经济辐射射的效应应而递减减，作为为处于南南京都市市圈与长长江三角角经济圈圈外围的的县市，如东的的城市经经济发展展，将为为其房地地产市场场提供非非常有市市场规律律的背景景“解释”，也正正是从产产值的发发展规律律，使我我们进一一步明确确了从周周边城市市房地产产市场发发展规律律寻找

12、可可比依据据，有所所扬弃的的客观借借鉴这一一结论。4、自然然特征、风俗文文化如东县，位于江江苏省东东南部、长江三三角洲北北翼。如如东县有有着优良良的自然然环境。东面和和北面濒濒临南黄黄海，西西部与如如皋市接接壤，西西北与海海安县毗毗连，南南部与通通州市为为邻；陆地是是典型的的滨海平平原，地地势基本本平坦，略呈西西高东低低、南高高北低之之势。气气候属北北亚热带带海洋性性季风气气候区，受海洋洋的调节节和季风风环流影影响，一一年中四四季分明明、光照照充足、雨量充充沛，年年平均气气温155。如东交通通便捷，五条省省道穿境境而过，县城离离兴东机机场仅半半小时车车程，苏苏通大桥桥建成后后，如东东将纳入入“

13、上海海2小时时经济圈圈”。如如东还是是全国基基础教育育强县，江苏教教育位居居全国前前列。如东有下下小海的的风俗。过去，南黄海海边的一一些穷苦苦渔民因因置办不不起渔船船、网具具，不能能到海上上去张网网捕捞，只得靠靠下小海海维持生生计。他他们在小小汛日子子与大汛汛退潮之之后的间间隙，带带一柄二二齿耙儿儿与两只只海兜子子(一种种以粗纱纱绳编结结成的网网兜)，来到海海边沙滩滩，踩文文蛤，捉捉蟛蜞，拾泥螺螺。有时时潮水尚尚未退尽尽，站在在丫漕里里用小耥耥网捞取取小鱼小小虾。这这种赶海海采捕就就叫下小小海。掘港镇位位于如东东县境东东部，濒濒临黄海海，为县县治所在在地，是是如东政政治、经经济、文文化的中中心

14、。全全镇总面面积为771.772平方方公里，辖8个个居委会会，188个行政政村，现现有人口口13万万。掘港港成陆于于春秋，初建于于唐，发发展于宋宋，繁荣荣于明清清，绵延延至今。至五代代时掘港港已成为为著名的的盐场。宋代建建掘港场场，逐步步形成集集市。明明清以来来，客籍籍商人纷纷至沓来来，经商商开店，市场繁繁荣。清清代，掘掘港成为为盐、棉棉、米、茧“四四白”集集散中心心，一度度有“小小扬州”之美誉誉。三、人口口与生活活状态分分析 1、人均均可支配配收入分分析20044年如东东城镇居居民人均均可支配配收入为为90001元，同比增增长了88.7。如东东最近几几年的城城镇居民民人均可可支配收收入如下下

15、图： 从图中数数据显示示，在近近四年内内，如东东市城镇镇居民人人均可支支配收入入增长速速度总体体呈现为为稳中有有升的趋趋势。值得注意意的是，目前有有50城市居居民人均均月可支支配收入入在10000元元以下，20的低收收入家庭庭年收入入为89915元元，基尼尼系数明明显不合合理。势势必影响响楼市需需求结构构。2、居民民储蓄存存款余额额分析20044年银行行储蓄存存款额达达到988.266亿元，比上年年增长110个百百分点。近几年年如东市市居民储储蓄存款款余额对对比如下下：从图中数数据显示示可看出出，人均均储蓄886955元，如如东居民民存款增增长幅度度较大，居民在在银行的的存款数数目在快快速上升

16、升，这一一方面说说明了如如东居民民收入在在逐步提提高，另另一方面面也说明明了由于于目前民民间投资资渠道的的单一、金融市市场的萎萎靡、投投资理念念的相对对落后，绝大部部分的市市民还停停留在有有钱就存存银行最最保险的的思想。从这一一点来看看，如东东消费者者的消费费观念有有待引导导。城镇居民民生活基基本情况况项 目单 位绝对数户均人口口人2.9户均就业业人口人1.5人均居住住面积平米10.77人均年消消费支出出元69277其中可支支配收入入元90011 本本次调研研中我们们发现了了大量在在统计报报表中无无法体现现的因素素，通过过访谈、了解归归纳如下下：适龄人群群就业竞竞争激烈烈，特别别是大、中专毕毕

17、业生的的就业压压力非常常大。城市白领领阶层呈呈真空状状态，政政府机关关、企事事业领导导仍为市市民期待待值最高高职业，这与苏苏南、浙浙江的“崇商”心理形形成明显显对比。普遍对目目前生活活状态不不满，但但多数人人对城市市发展，特别是是抱有后后来居上上追苏南南的心态态，对近近年来城城市建设设的变化化较为乐乐观。四、城市市行政区区划特征征 如东县为为南通市市下辖县县，如东东下辖掘掘港镇、马塘镇镇、双甸甸镇等十十五个乡乡镇；县县政府设设置在掘掘港镇。与国内其其它城镇镇一样，如东的的城市功功能区划划显示出出“中心城城区商业业聚合，外围乡乡镇工农农均布”的特征征，其外外围乡镇镇掘港镇镇、马塘塘镇、双双甸镇大

18、大都以农农场、乡乡镇企业业为主，近年来来三资企企业也正正逐步引引入，从从居住的的地域效效应来看看，随着着未来如如东中心心城区的的扩大，以及市市政路网网建设的的加强，这些乡乡镇内将将有部分分高收入入人群到到中心城城区进行行置业消消费，而而余下绝绝大部分分人群都都会优先先考虑在在掘港镇镇、岔河河镇、马马塘镇及及双甸镇镇等中心心城镇置置业。而掘港镇镇的远景景规划结结构将形形成“一一城一港港”的空空间结构构形态。一城是是指如东东城区，为组团块状状中心集集聚发展展的空间间结构形形态；一一港是指指洋口港港，规划划由长沙沙镇区、洋口工工业区、石化工工业园区区、高科科技工业业园区及及延伸到到浅海区区的码头头作

19、业区区组成。发展目目标：一一是将如如东建成成上海大大都市圈圈重要的的海洋开开发基地地；二是是建成富富有特色色的沿海海港口城城市；三三是具有有高标准准基础设设施和人人居环境境质量的的现代化化城市。城区人人口规模模控制在在40万万左右，建设用用地规模模控制在在45平平方公里里左右。城市用用地主要要向东、向北发发展与洋洋口港开开发相呼呼应，形形成“港港城联动动”的发发展格局局。 从行政政区域的的特质来来看：掘港镇：如东的的商贸综综合服务务区，目目前的“CBDD”，未来来规划的的主城核核心区。作为城城镇的旗旗舰区域域，目前前在市民民阶层中中认知度度提高，物业价价值的峰峰值亦在在此体现现，但随随着如东东

20、新区及及洋口港港的建设设，掘港港镇的传传统优势势地位将将有所削削弱。如东新区区：如东经经济开发发区新区区位于如如东县城城掘港镇镇北首33公里，新区规规划面积积24.7平方方公里，其中工工业区规规划面积积16平平方公里里，首期期开发110平方方公里，并在新新区内建建有纺织织印染园园区，是是典型的的新兴工工业聚集集区，随随着招商商引资进进程的加加快，目目前该地地区已成成为如东东工业、高新技技术产业业的主要要区域，但居住住氛围尚尚未成型型。该区区域有较较强的区区隔性，基本以以当地原原住居民民及产业业工人为为主，未未来这一一区域特特质仍将将维持，并不断断发展，区域特特色将进进一步确确立。五、市政政建设

21、效效应评测测 如东的城城市格局局，长期期以来是是自然发发展的，之前“沿海牌牌”并没有有给城市市经济发发展带来来拉动作作用，城城市框架架的无序序，束缚缚了城市市有序发发展的战战略。我们首先先来了解解当前如如东的城城建规划划目标：关于规划划理念的的五个坚坚持（1）、坚持“以民为为本”的理念念，建成成最适合合居住和和创业的的城市；（2）、坚持“可持续续发展”的理念念，实现现城市经经济“精明型型”增长；（3）、坚持“经营城城市”的理念念，把如如东城市市整体利利益最大大化，建建设经济济强县；（4）、坚持“环境优优先”的发展展理念，建设港港口经济济特色城城市和海海滨风情情城市；（5）、坚持“错位发发展”的

22、理念念，发展展比较优优势，将将如东建建设成为为以上海海为龙头头的“长三角角”城市群群中富有有特色和和魅力的的滨海城城市；从最后一一个坚持持，我们们可以非非常鲜明明的发现现，如东东的城市市建设，非常毅毅然的“向南看看”，把自自己作为为“上海经经济圈”的一员员。由此此，对其其城市发发展的轨轨迹，更更应从周周边城市市的区域域发展序序列中，寻求经经验及教教训。关于20006至至20110年建建设规划划的分析析如东目前前一轮的的市政规规划是以以构建交交通主骨骨架及改改善城市市环境为为重点的的。（1）、形成县县城“一心两两轴三带带，组团团式发展展”的规划划格局。（2）、城市在在依托老老城区的的基础上上、积

23、极极向北滚滚动推进进，建设设老城区区形成一一个主要要中心，在外围围形成两两个工业业组团，四个生生活组团团，各配配置相应应的次级级服务中中心。拓拓展了城城市空间间，激活活城市开开发热土土。（3）、县城城城市规划划，特别别是县城城建设规规划突出出了海韵韵、水运运特色，积极开开发旅游游资源。稳步实实现老城城的有机机更新，延续历历史文脉脉。（4）、沿如泰泰运河绿绿化景观观轴利用如如泰运河河穿越城城区的优优势，展展现滨河河城市的的景观特特点，通通过沿河河绿地和和沿岸城城市景观观控制，创造怡怡人的生生活岸线线，形成成良好的的生活氛氛围。（5）、县内依依托2002、2203、3177线省道道发展，并与苏苏通

24、大桥桥、沪崇崇启大通通道、沿沿海高速速、宁通通、宁启启高速等等交通系系统相协协调，继继续加强强县城的的高速公公路和铁铁路规划划。（6）、加快基基础设施施建设，提高城城市现代代化水平平。我们注意意到，五五年基本本实现城城市现代代化格局局的时间间节点中中，前三三年是以以城市的的量态扩扩张为主主，后二二年转向向为以质质态提高高的有序序扩张。一旦以“经营”的执政政理念来来规划城城市，我我们评估估认为，对这一一轮规划划定位不不容忽视视以下细细节：大规模的的市政建建设投入入是以扩扩张的财财政投入入为支撑撑，还是是采取多多方投资资，如BBOT方方式；依照国内内惯例，基础建建设加速速城市化化进程，相应的的土地

25、批批租价格格将随之之上浮，而在缺缺乏非常常强劲的的产业背背景支撑撑的如东东，市场场消化能能力是否否足以承承受土地地成本的的上涨所所带来的的种种费费用叠加加，有待待进一步步分析；城北新区区在城市市形态定定位中是是作为城城市副中中心还是是未来的的完全中中心；在未来的的北进扩扩张中、老城的的商业、商务功功能应以以怎样的的辐射态态势来界界定；不容置疑疑、市政政建设所所推动的的近郊土土地城市市化过程程、将使使区域内内的房地地产开发发空间获获得较为为充裕的的题材，但绝不不能以图图纸的规规划来机机械得圈圈定投资资机会。不同于于苏州的的园区模模式，无无锡的新新城模式式，如东东新一轮轮城市建建设的全全局性、颠覆

26、性性，还是是规划的的完善度度，对其其规模及及经济拉拉动效应应，我们们应谨慎慎看待。六、结 论 苏中南县县市群中中，如东东整体经经济实力力及国民民收入低低于平均均水平，目前其其产业机机构优化化、经济济规模及及招商环环境落后后于苏锡锡常诸地地市、按按照资本本密度决决定城市市房价的的理论，城市房房价应处处于沪宁宁线及苏苏中南沿沿海中等等水准；本区域基基尼系数数呈拉大大趋势，恩格尔尔系数低低于苏中中南平均均水准，人均GGDP（约10000美美金）临临界于住住房消费费大规模模启动前前期状态态；近一轮市市政建设设将城市市轴线及及重心北北移，存存在较大大颠覆性性，城市市架构处处于转型型扩张期期；城市区位位定

27、位“向南看看”，立足足于长三三角经济济圈，并并针对沪沪宁沿线线县市开开展错位位竞争，力争建建设成为为长江流流域外引引内联、外向型型经济的的门户。城市位于于南京都都市圈与与苏锡常常经济带带及上海海辐射圈圈外围，比较优优势屏蔽蔽作用明明显，区区域产业业发展竞竞争激烈烈；外来人口口导入相相对不足足，人才才高地近近期难以以形成，城市辐辐射效应应相对匮匮乏；“城市经经营”以市政政建设（主要是是道路、绿地建建设）提提升郊区区土地批批租价格格加速房房地产开开发拉动动人口导导入促进进城市化化进程形形成新的的城市功功能区域域改造城城市框架架为运作作逻辑，与苏锡锡常县市市相比较较缺乏足足够的产产业支持持，财政政收

28、入对对土地批批租的依依赖度预预期过高高；从经济学学的角度度来看，地价（出让金金）是若若干年土土地使用用期的地地租之和和，也就就是预支支未来的的利润。如东市市政建设设的运作作模式，即主要要靠土地地批租收收入来平平衡城市市建设投投入，在在相当大大程度上上是“寅吃卯卯粮”，是本本届政府府花用后后届政府府的钱，很容易易对实体体经济伤伤筋动骨骨，最终终影响发发展后劲劲。对区域经经济增长长及市政政建设所所拉动的的投资效效应，应应持谨慎慎态度。贰：如东东房地产产市场综综合评估估逻辑：对对城市房房地产发发展现状状，及其其价格体体系成因因进行分分析，并并结合市市政建设设与区域域经济发发展对楼楼市趋势势作出判判断

29、。切入点：楼市现现状、市市政效应应、影响响要素。一、综 述 如东房地地产市场场自20001年年房改政政策后迅迅速启动动，目前前正高速速发展，其区域域市场主主要显现现以下特特征：房地产投投资和消消费主题题日趋市市场化从投资主主体看，已由国国家单一一投资向向国有、民营、外商等等多元投投资主体体格局发发展。从从外来企企业的来来源看，主要集集中在江江苏境内内及周边边地区如如南通、南京以以及上海海。从消消费主体体来看，个人消消费逐步步成为市市场主流流，自220011年全面面推行货货币分房房，20004年年市区销销售给个个人的住住宅面积积占商品品住宅销销售面积积比重为为98.5，市场化化程度可可见一斑斑。

30、 近年年如东县县房地产产开发情情况统计计表 单单位：平平方米年 份份完成土地地开发面面积竣工套数数20011年8600013820022年98388821120033年467662538市场存量量的升降降自商品房房推出以以来，如如东市场场大量的的硬性消消费导致致如东商商品房空空置率逐逐年下降降，空置置率连年年负增长长。20001年年末至220044年末，商品房房空置率率从133.344降至至8.665；其中住住宅空置置面积从从11.21降至55.011。处处于我国国合理空空置率5514之间。但055年后，由于政政府土地地供应量量的逐年年递增，使得如如东的商商品房空空置率有有上升趋趋势。房地产价

31、价格起步步伊始，稳步上上升但仍仍落后苏苏中南诸诸地县如东已经经实行土土地招投投标制度度，国有有土地价价值在市市场配置置中逐步步显现。随着土土地价格格的上扬扬，商品品房价格格亦逐步步上涨。20002年市市区商品品房住宅宅平均价价格9884元/平米，20003年为为14004元/平米，同比增增长299.911，220044年为117166元/平平米，同同比增长长18.18。2002220004如东东普通住住宅房价价变化情情况统计计表20022年20033年20044年平均价格格总开工面面积总销售面面积平均价格格总开工面面积总销售面面积平均价格格总开工面面积总销售面面积如东市区区9841261138

32、23699214044284777010244561716623877961477761本土房地地产企业业“小、散散、弱”，缺乏乏规模扩扩张能力力从本土企企业来看看，随着着企业改改制，国国有资本本退出，本土企企业的资资产实力力将不断断缩减，资质逐逐步减级级。在土土地市场场全部招招投标拍拍卖后，他们中中的大部部分将不不具备参参与招标标拍卖的的资格和和条件，加上本本土房地地产企业业与外来来企业在在经营理理念和资资金实力力上存在在的差距距，缺乏乏市场竞竞争力和和规模扩扩张能力力，相当当一部分分面临被被淘汰的的风险。二、供应应分析 从投资情情况来看看，20002年年全县房房地产完完成投资资1.33亿元

33、，是上年年的2.5倍，占全社社会固定定资产投投资的99.122；220033年完成成投资22.155亿元，增长667.228， 从商品房房供应来来看，市市区商品品房竣工工面积，20002年为为20.83万万平米，其中住住宅5万万平方米米。20003年年为411.788万平米米，其中中住宅77.399万平方方米。从土地供供给市场场来看，政府借借鉴了杭杭州等城城市的经经验，建建立了土土地储备备供应机机制，积积极推行行国有土土地有偿偿使用，显化了了土地价价值。从从近年以来来公开出出让的土土地情况况来看，预计这这个数字字还将会会有大幅幅增长。三、需求求分析 与供给相相适应，如东住住宅销售售面积2200

34、22年为2236992平米米，20003年年为10024556平米米，20004年年为14477661平米米，同比比增长776.887和和30.66。 20002年至至20004年，市区商商品房竣竣工面积积与销售售面积之之比分别别为1：0.778、11：0.84、1：00.877，供求求关系趋趋向平衡衡。从近35年城城市的新新增需求求分析来来看，主主要由以以下成份份构成：1、市政政动迁拉拉动住房房需求今年如东东的城市市建设投投入为历历年来投投资之最最。这种种规模的的城市建建设投入入将连续续数年。由由此相应应增加了了城市拆拆迁安置置所带来来的住房房需求。自20004年起起至今市市区拆迁迁年均达到

35、到7万平平米左右右，如果果按照每每拆迁11平米房房屋要购购买1.5平米米计算，4年内市市区将直直接产生生2800000平米米住房的的需求。2、改善善居住条条件需求求据统计数数据显示示：20004年年如东城城镇居民民人均住住宅建筑筑面积224.221平米米，在2200户户被调查查户中，人均224平米米以上的的住户，占377.5；人均均2024平平米的住住户占115.55；人人均16620平平米的住住户477户，占占23.5；人均11216平平米的住住户333户，占占16.5；低于112平米米的住户户14户户，占77。现现有住宅宅条件的的参差不不齐，总总体上反反映了如如东城镇镇居民居居住水平平仍偏

36、低低。相应应在未来来人均GGDP稳稳固增长长的前提提下，这这种现状状将形成成一定的的有效需需求，进进一步拉拉动住宅宅消费需需求。按住宅建建筑式样样分 （每百百户）20022年20033年20044年单栋住宅宅242837四居室1481三居室323026二居室21213一居室001平房及其其他12811单道楼房房161411按房屋产产权分 （每百百户）20022年20033年20044年租赁公房房886租赁私房房001原有私房房404046房改私房房323223商品房102024从表中可可以看出出，商品品房比例例不断加加大，二二、三居居室始终终是市场场消费主主力。四、价格格分析 随着土地地价格的

37、的上扬，商品房房价格也也在逐年年上涨。20002年如如东商品品房平均均价格为为9844元/平平米，220033年为114044元/平平米，同同比增长长29.91，20004年年为17716元元/平米米，同比比增长118.118，目前市市场最高高价格近近30000元/平米，最低价价格22200元元/平米米。2002220004如东东房价走走势最高价格格最低价格格平均价格格20022年12300元/平平方米800元元/平方方米984元元/平方方米20033年20000元/平平方米10300元/平平方米14044元/平平方米20044年26000元/平平方米15300元/平平方米17166元/平平方

38、米虽然055、066年的数数据欠缺缺，但与与今年相相比较，近年如如东市场场的价格格体系并并未有明明显的大大幅度上上扬，本本报告认认为有以以下原因因：土地供应应量逐年年增加，已经超超出了市市场的正正常消化化速度，市场反反映出一一定的供供大于求求的现象象；市场上并并未出现现真正品品质级的的明星个个案，无无法对区区域市场场进行有有力推动动；作为一个个相对狭狭小的不不充分竞竞争市场场，我们们无法以以传统的的板块构构架来解解释其价价格体系系，因此此，本报报告的价价格分析析将仍以以一个统统一的市市场格局局来作为为评估基基准。从从目前的的市场价价格构成成来看，呈现以以下特征征：商品房价价格呈中中心强周周边弱

39、、南高北北低的重重心分布布由于近年年如东城城市规划划相对滞滞后，导导致目前前房价以以县城中中心一带带为高价价集中区区，从整整个城市市格局来来看，以以市中心心一带为为价格高高地，周周边地区区为价格格弱势分分布；价格体系系不健全全、城市市楼市无无完整梯梯度效应应市中心往往外，距距离2公里房价价就直线线衰减，这从城城市经营营来看很不不合算，对消费费者来说说也较难难接受，房价无无梯度。从目前前市场的的价格峰峰值与谷谷值的绝绝对差距距来看，也不尽尽合理。市场一一方面缺缺少标志志性旗舰舰个案的的价格引引领，另另一方面面成熟的的梯度消消费尚未未完全成成型；五、相关关政策分分析 关于房改改政策关于调调整南通通

40、地区220022年度房房改政策策的意见见，主主要内容容有： 在住房房公积金金方面，缴存比比例不变变，仍为为个人和和单位各各8；缴存基基数改按按职工本本人20001年年12月月份工资资核定。缴存基基数的下下限调整整为3660元，上限调调整为330000元。在在职工购购房补贴贴方面，仍按现现行补贴贴金额标标准和面面积标准准及相关关操作方方法执行行。在公有住住房出售售方面，售房成成本价平平均提高高了4左右，如砖混混一等住住房的基基价从现现行的建建筑面积积每平方方米8880元提提到9110元。其它折折扣政策策如买房房人的工工龄、住住房的折折旧、地地段、楼楼层、朝朝向、设设备等项项折扣依依然保持持不变，

41、售价计计算方法法未作调调整。 在公有住住房租金金方面，平均上上调155左右右。如砖砖混一等等住房每每月每平平方米使使用面积积的基本本租金由由2元整整调整为为2330元。其它计计租面积积和设备备或附属属设施计计租标准准分别相相应提高高15。从上述情情况结合合可以看看出，目目前本区区域公有有住房的的房改购购置成本本仍然偏偏低，按按每户平平均2.9人，人均224.221平米米居住面面积为例例，在县县城拥有有一套自自有住房房的成本本仅6万万余元，远低于于同地段段商品房房。极容容易助长长居民“买房不不如租房房”的观念念及置业业积极性性。关于房地地产管理理制度相继出台台了房房地产开开发企业业执行房房地产开

42、开发项目目手册制制度的通通知、南通通市商品品房价格格管理实实施细则则、南通市市商品房房预售管管理暂行行办法等一系系列政策策性文件件。诸如如车库原原则上不不得高于于房价的的60，阁楼楼不得高高于房价价的400等一一系列具具有地方方特色的的条款政政策，特特别是对对普通住住宅商品品房的指指导价幅幅度限制制在5，从目目前的实实施情况况来看，其对开开发主体体的市场场调节能能力尚值值得商榷榷。其他政策策法规1）、住住宅保有有税“保有税税”实际际上是物物业税的的一种，即按房房地产的的面积每每年付税税。主要要是针对对户型面面积偏大大的房子子收取一一定费用用，实际际上是在在鼓励购购买中小小套型、功能良良好的住住

43、宅。对保有税税的界定定一个家家庭的平平均居住住面积就就是1220平米米，国家家有关部部门允许许的浮动动范围是是20%。1220乘以以20%等于224平米米，所以以就得出出了1444平米米这个界界定值。分析：房房地产宏宏观调控控思路，主要是是为了“鼓励、引导自自住型需需求，限限制投资资性需求求，抑制制投机性性需求，加大中中小户型型房屋的的供应量量。”2）、770900政策明确新建建住房结结构比例例。“十十一五”时期，要重点点发展普普通商品品住房。自20006年年6月1日起，凡新审审批、新新开工的的商品住住房建设设，套型型建筑面面积900平方米米以下住住房（含含经济适适用住房房）面积积所占比比重，

44、必必须达到到开发建建设总面面积的770%以以上。直直辖市、计划单单列市、省会城城市因特特殊情况况需要调调整上述述比例的的，必须须报建设设部批准准。过去去已审批批但未取取得施工工许可证证的项目目凡不符符合上述述要求的的，应根根据要求求进行套套型调整整。分析：在在“国六六条“770900政策颁颁布后，大户型型价格普普遍攀升升，形成成越调控控，越价价升的奇奇特现象象，主要要原因在在于：征征收“房地产产税”等配套套措施未未能到位位。造成成市场上上对豪宅宅的追捧捧。在某某种意义义上，在在“房地产产税”开征后后，“豪宅必必升值”不再成成为“定式”。3）、土土地增值值税20066年122月288日，国国家税

45、务务总局下下发了关于房房地产开开发企业业土地增增值税清清算管理理有关问问题的通通知（以下简简称通通知）。通通知规规定，220077年2月月1日起起，全国国各地区区将对房房地产企企业土地地增值税税项目进进行全面面清算，正式向向房地产产开发企企业征收收30%-600%不等等的土地地增值税税。分析：如如果地价价在开发发期限内内涨速过过快，也也就会导导致房地地产开发发企业囤囤地和开开发成本本大增。因此，当高价价土地收收税后所所获利润润比低价价土地收收税后所所获利润润要少或或相差不不大时，房产商商就会不不再哄抬抬房价，从而达达到抑制制房价上上涨的目目的。一般来说说，房产产商们不不会不将将其计入入土地开开

46、发成本本之中。现在对对土地增增值税实实行清算算清缴，原来预预征的税税款与结结算结果果相抵，如果是是少征，则应补补税，如如果是多多征，则则应该退退税。对对于因少少征而要要补税者者来说，如果没没有提取取足够的的纳税“准备金金”，其其成本就就有可能能上升，如果提提取了足足够的“准备金金”，就就不会引引起成本本的上升升；对于于因多征征而要退退税者来来说，其其纳税“准备金金”一般般也会多多于原来来预征的的税款，其土地地开发成成本不仅仅不会上上升，反反而会因因此而下下降。国家清算算土地增增值税的的目的是是调节市市场，抑抑制房价价非正常常因素上上涨。国国家法律律和政策策的调整整是为了了使房产产价格真真正与供

47、供求关系系相适应应。小结： 目前前在如东东地区，“住宅保保有税”以及“70990”的调控控政策尚尚未真正正贯彻执执行，对对本案整整体规划划开发应应无直接接影响，而征收收土地增增值税的的政策出出台将相相对的协协调开发发成本以以及抑制制项目利利润。六、产品品品质分分析 如东的房房地产市市场目前前处于市市场化启启动的早早期阶段段，即产产品品质质普遍迈迈向了改改善居住住的水平平，开发发商已普普遍注意意到了布布局、环环境、立立面、房房型等的的重要性性，但在在具体的的贯彻实实施方面面，却显显出了较较为明显显的局限限性。在规划方方面，比比如民生生阳光新新城，具具有6万万平米的的规模，理应可可以营造造出一个个

48、较出色色的内部部环境，但是，其将景景观中轴轴线拉直直，在其其上布置置了排列列整齐的的多层和和小高层层，牺牲牲了大面面积绿地地的空间间。而这这已经是是目前如如东规划划较为出出色的小小区了。绝大部部分楼盘盘的兵营营式排布布迹象明明显，缺缺少较有有主题及及层次的的园艺景景观设计计。在立面方方面，如如东虽然然目前欧欧陆风劲劲吹，但但是，真真正将欧欧陆风格格做到位位的楼盘盘却至今今还未出出现过，大部分分楼盘以以为搞个个欧式乡乡村住宅宅的屋顶顶，弄个个三段式式的立面面再配雕雕花栏杆杆的阳台台就算欧欧式了。而现代代式的楼楼盘在目目前的如如东更未未出现过过。所以以，目前前如东县县的楼盘盘立面尚尚无精彩彩可言，

49、质感不不强、工工艺不精精是产品品最薄弱弱的一个个环节。从物业维维护来看看，目前前大部分分小区从从其实地地现场来来看，小小区交付付后的物物业管理理无序化化，整个个园艺的的维护，及小区区公建的的功能使使用的差差强人意意，业主主私自乱乱搭建导导致的社社区氛围围的破坏坏效应非非常严重重。在后期营营销方面面，整个个区域市市场的投投入产出出理念尚尚未建立立，无现现场样板板房、无无全装修修住宅，且售楼楼处的装装修布置置平淡。从平面面企划的的平均水水准来看看看，仍仍停留在在较低的的设计水水平上，与周边边南京、常州的的水平差差距较大大。在营营销推广广思路及及创新力力度上也也无值得得称道之之处。辨证来看看，如东东

50、的楼盘盘综合产产品品质质还有非非常大的的潜力可可挖，这这方面的的市场机机会点显显而易见见。八、其他他影响房房地产市市场的因因素分析析 三级市场场走势如东房地地产中介介市场目目前尚不不成型，城镇特特别是在在中心城城区内，中介门门店不多多，从目目前的交交易情况况来看，租赁、售后产产权公房房及私房房的交易易构成了了交易的的主要成成份。由由于这部部分房源源大都在在交通便便捷的市市区，且且面积不不大，因因此在相相同单价价的情形形下，比比一手商商品房具具有更低低的购买买门槛。并形成成了对商商品房项项目的客客源分流流。随着着楼盘价价格的预预期上升升以及与与中心城城区的距距离拉大大，市区区二手房房的竞争争力将

51、进进一步增增强，对对于中低低收入的的客源来来说，三三级房产产市场正正逐步成成为可以以接受的的置业消消费渠道道。城市外来来人口导导入的消消费拉动动效应由于如东东的整体体区位始始终受到到沪宁沿沿线城市市的竞争争，相对对于高素素质人才才的引进进，具有有一定的的劣势，从目前前的房地地产市场场发展现现状来看看，区隔隔性非常常强，外外来人口口尚不成成为购房房的主力力之一。尽管目目前市区区有流动动人口约约7万人人，但这这部分人人群基本本不属于于高消费费、高预预算阶层层，消费费低于一一般市民民，无法法成为房房地产发发展的先先头军，而政府府今后几几年引进进持资金金、技术术的人才才这一计计划，尚尚有待见见证。从投

52、资的的角度来来看，如如东的房房地产投投资价值值平均低低于合理理回报，以同业业苑为例例，一套套80余余平方米米（已是是最小）的全配配二房，市场租租价约在在5000元左右右，不考考虑出租租房税收收，投资资回报率率在3左右，而市区区的公房房出租基基本也在在这个水水准，投投资回报报不高（一般公公认较为为合理投投资回报报不低于于6），势必必会影响响投资性性客源的的介入，缩水楼楼市客源源构成。九、结 论 本区域房房地产市市场发展展属典型型的市政政建设投投资拉动动型；产产业支撑撑要素有有限；目前市场场主流价价格约在在2700229000元左右右，在苏苏中南沪沪宁沿线线、沿海海主要城城镇中属属最低水水平；但但

53、与产经经实力的的排名相相符；城市高端端价格刚刚突破330000元，市市场峰值值发展不不充分，城市旗旗舰物业业未有效效建立；近一年土土地批租租价格上上涨幅度度较大，将直接接影响下下半年入入市的项项目成本本；区域市场场年度消消化量约约在200万左右右，商品房房空置率率开始有有所上升升，亟需需一轮有有效的价价格底部部抬升；物业价格格高地仍仍局限于于传统市市中心区区域，并并随市中中心2公里以以内价格格急剧衰衰减；城城市建设设预期未未来的供供应主力力集中在在城南、城北新新区一带带；目前各档档次物业业的梯度度结构尚尚未完全全形成，楼市价价格体系系有待近近一步夯夯实；楼盘规模模、品质质非常一一般，在在规划方

54、方案、建建材设备备、房型型设计、物业维维护方面面总体营营造水准准落后上上海及杭杭州约55-77年左右右；城市流动动及外来来人口素素质偏低低，无法法形成对对楼市有有效的消消费促进进作用；且未来来预期高高素质人人口的导导入难度度较大，仍体现现为典型型的区隔隔性物业业消费市市场；当前住宅宅置业投投资回报报率普遍遍较低，大多维维持于44以下下，租赁赁人群的的低接受受度、低低层次在在很大程程度上影影响了投投资性客客源的市市场介入入可能；三级市场场交易不不活跃、但较低低的购买买门槛、相对便便利的地地段将会会使其分分流相当当一部分分的市政政动迁客客源及改改善居住住条件型型置业行行为；近一年商商品房价价格上涨

55、涨过快、而同期期可支配配收入升升幅有限限、居民民家庭收收入与楼楼价比居居高不下下；房地产整整合营销销水准偏偏低、楼楼市在包包装手法法、概念念的营造造及前期期策划的的早期介介入方面面有着较较多的空空白；本土开发发商整体体实力不不强、竞竞争力偏偏弱、土土地批租租及招投投标需依依靠较大大规模的的外来资资金及开开发主体体支持。叁、项目目开发战战略建议议一、对城城市房地地产宏观观走势的的判断 1、城市市规划先先行及“经营城城市”的理念念仍是“计划模模式”，相应应的资源源配置及及建立在在此基础础上的房房地产开开发效应应仍应由由市场受受益来决决定、不不能一概概而论由于计划划经济和和市场经经济是两两种截然然不

56、同的的资源配配置模式式，资源源配置机机制必然然发生剧剧烈整合合，整合合的明显显结果就就是计划划经济时时期形成成的城市市格局将将会发生生重大的的演变，这种演演变将更更多地体体现出经经济规律律的作用用，并非非人力及及长官意意志所为为。在如如东目前前缺乏鲜鲜明的经经济产业业定位的的情况下下，整个个规划的的投资拉拉动性将将使目前前的“六大功功能区”建设对对资金的的依赖度度异常重重要。2、如东东近年来来的市场场涨幅究究其实质质是对过过去城市市化进程程历史欠欠帐的弥弥补性行行情，具具有供需需的双重重推动作作用，而而在此之之后以市市政建设设为主导导的房地地产开发发模式将将直面市市场的扩扩张性压压力房地产是是

57、城市化化的表像像，从某某种角度度来说，房地产产价格取取决于房房地产的的收益。尽管目目前市民民常常议议论城市市房价过过高，但但从目前前国民经经济宏观观背景及及区域房房地产市市场价格格机制来来看，目目前的房房价有其其合理一一面，因因为房地地产市场场的价格格并非是是哪一级级“看得见见之手”决定的的，在客客观上是是当下房房地产的的收益水水平允许许目前房房地产市市场的价价格水平平。但从从弥补性性行情到到扩张性性增长，市场的的需求推推动动能能将存在在很大变变数。如东房地地产市场场价格体体系将继继续被梳梳理，各各结构物物业的涨涨幅将有有所区别别，而新新一轮市市场需求求的主体体仍将是是普通预预算的区区域性客客

58、源从近期土土地批租租价格及及市政建建设的延延迟效应应来看，“大如东东”的城市市架构将将使更多多的物业业供应出出现在道道路基础础建设所所涉及的的地域，值得注注意的是是，目前前本区域域市场尚尚未出现现真正意意义上的的“旗舰物物业”，整个个楼市的的价格峰峰值突兀兀并不明明显，而且早期期楼盘的的开发并并不具备备规模效效应，但但从近期期地块的的开发情情况来看看，1000亩以以上的地地块比例例正在不不断上升升，预计计在今后后几年如如东楼市市将进入入“地段边边缘化”、“项目规规模化”、“供应充充分化”的新阶阶段。从土地成成本及城城市不动动产发展展的规律律来看，我们研研判未来来618个个月区域域楼市价价格将有

59、有以下变变化：老城区以以内物业业的均价价将在330000元获得得有力的的支撑；城北新区区一带的的物业将将逐渐成成为次主主流区域域，物业业价格将将于中心心城区物物业保持持在30004000元的差差距，区区域的人人口导入入迹象将将非常明明显；城南的学学区类物物业价格格将维持持在28800元元左右一一线，一一旦突破破30000元的的心理线线，其对对外区人人口，特特别是为为子女购购买型客客户的吸吸引力将将下降；周边乡镇镇一带的的物业升升幅将非非常有限限；另外，对对于中高高档的别别墅类物物业，我我们对其其持乐观观态度，相信在在高品质质产品的的配合下下，客户户在此类类结构的的物业开开发及需需求会上上一个新

60、新的台阶阶，13年内内会有精精品类高高档物业业出现。二、本项项目开发发战略必必须注意意的问题题及原则则 1、避免免对市政政效应的的过高预预期及产产品价值值依赖我们对诸诸如行政政中心的的搬迁、洋口港港的开发发等要素素在关注注的同时时也抱有有以下观观点：事事实上从从来没有有住宅开开发和政政府机关关能成为为互动的的必然逻逻辑。从从某种角角度来看看，如果果项目本本身的运运作过度度依赖于于类似效效应的话话，楼盘盘本身是是不具备备核心竞竞争力的的。在整整个开发发战略上上，我们们希望能能化此因因素于无无形之中中，以一一个较低低的姿态态开展。2、避免免居住属属性的单单极化、脸谱化化严格意义义上来说说，如东东的