房地产公司商品房交付使用管理-模版

1、商品房交付使用管理第一节 分户验收与公用部位接管分户验收1、合同交楼3个月前，地区公司工程部组织工程技术部、营销部、物业公司、主体单位、装修单位及其总部管理人员等单位成立联合验收小组。联合验收小组分为若干小组，逐栋逐层逐户进行验收，验收期间每天填报分户验收检查表（附件三）。2、分户验收内容：（1）天花吊顶（含石膏线安装）：表面平整度、接缝质量符合规范要求，无返锈、开裂，线条接缝光滑、顺畅。（2）墙、地面砖（石材）：平整度、接缝宽度、接缝高低差符合规范要求，确保无空鼓、无明显色差、纹理方向一致，拼缝均匀，收边收口良好。（3）木地板：平整度、接缝质量符合规范要求，确保观感良好，无明显色差、空鼓、起

2、灰、返潮发霉、划伤。（4）涂饰:平整度、垂直度、阴阳角方正符合规范要求，确保无色差、砂眼、刷痕、流坠等。（5）入户门、户内门、铝合金窗：安装是否牢固，确保门、窗的开启灵活、方向正确。（6）裱糊与软包：观感良好，不允许出现返潮、发霉现象。（7）银镜、橱柜、浴室柜、淋浴隔断、隐形护栏、卫浴五金安装：标高、固定方式符合设计要求，无破损、漏装情况。（8）给排水工程（含地暖）：检查给水管、水龙头、花洒、地漏、排水管等安装不堵塞不渗漏。（9）电气及智能化工程：检查灯具、开关、插座、配电箱、可视化对讲等能否正常使用。（10）成品保护：墙地砖（石材）、木地板、入户门、户内门、五金洁具等成品保护情况良好，不允许

3、出现破损、污染。（11）检查渗漏水、大小头、大面积空鼓开裂等影响使用功能的问题。（12）检查水、电、气、暖、消防、智能化等配套工程完成及质量情况。（13）检查智能化控制中心及系统、消防控制中心、水泵房、配电室、换热站、化粪池、垃圾站等配套设施及物业用房完成及质量情况。（14）检查批量装修与样板房、商品房买卖合同的一致性。工程技术部每月检查并督促整改，管理及监察中心每月核查并通报。消防验收合同交楼90天前，工程部组织总工室、开发部、物业公司、管理及监察部、施工单位等成立消防联合检查小组，检查结果及整改方案需在2天内报管理及监察中心。联合检查要点：（1）消火栓给水系统。（2）自动喷水灭火系统；（3

4、）防烟、排烟系统和空气调节系统。（4）火灾自动报警系统及联动调试。（5）现场消防车道、消防扑救面、环形车道或回车场是否满足验收要求。（6）防火门和防火卷帘门闭门器、身份标识、检测报告及送检情况，保温材料、精装修消防验收涉及的装修产品等的进场资料、检测报告和送检情况等。（7）各预留洞口防火封堵情况。（8）应急照明、疏散指示标志是否符合验收要求。（9）建筑灭火器的设置情况。（10）其他验收规范规定的条目。工程部须在联合检查后30天内完成整改，每延迟一天扣罚工程部经理100元、项目经理50元。综合计划部考核。验收完成后48小时内由主管工程领导（或项目总经理）主持召开专题会议制定整改计划，限期一个月内

5、整改完成；会后24小时内由招投标部负责将验收表问题整改计划送达责任单位高层。整改完成后，原验收小组逐户复验，复验合格的原则上以栋为单位接收，由物业公司上报物业管理中心审批同意后，地区公司工程部须7天内将验收合格的房号钥匙移交物业，物业公司承担维保修责任。复验依然存在物业分户验收重点问题检查标准所述问题的，物业公司不予接管，由工程部督促施工单位继续整改直至合格。合同交楼前20天，工程部认为房屋（含公用部位）已整改合格，设备设施已达承接查验标准，而物业公司认定未完成或不合格不予接收的，可由工程部提出移交物业申请表，经管理及监察中心总经理审批，由物业公司按批示办理。物业公司接管后，楼栋内的成品保护由

6、物业公司负责，维保修大队按精品标准持续对存在问题进行整改；楼栋外侧及公共区域成品保护由责任单位负责。地区公司工程部组织招投标确定保洁公司进行初开荒后的保洁。实际交楼前，精开荒须达到五星级标准。物业公司、工程部须按照五星级标准进行验收。合同交楼前，工程部须安排检测单位进行空气质量检测，工程部联合工程技术部、总工室对检测结果抽检，确保交楼楼栋的室内空气质量达到国家规定标准，并将空气质量检测合格报告报备质监站。物业服务中心须安排专人定期巡查，做好房屋保养工作，发现问题及时整改。工程部在合同交楼2个月前，负责组织物业公司对公共设备设施进行承接查验，验收发现的工程遗留问题和质量问题，由工程部按期整改，工

7、程技术部每月检查并督促整改。长期未整改的问题，由物业管理中心汇总，报管理及监察中心纳入计划考核，每月核查并通报。原则上未完成承接查验工作不得交楼。工程资料查验合格后，承接查验小组按承接查验标准，2周内完成物业共用设备设施的配置标准、技术及运行参数、施工质量、外观质量和使用功能的首次查验。查验期间物业服务中心每天填报XX系统现场查验问题记录表。工程部必须在交楼后三个月内，将经地区物业公司承接查验合格的全部公共设施、设备移交物业，提供相关施工单位的设计施工资料、维保修文件，和安排使用技术交底。长期未移交的项目，由物业管理中心汇总，上报管理及监察中心纳入专项考核。第二节 交楼审批自物业公司接收第一户

8、开始，由物业公司内部沟通形式通知营销部每天接管的户数、房号等。合同交楼15天前，地区公司营销部须提出交楼申请表（含公用部位）（附件六）并附交楼所需证照经地区物业公司签署意见，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后，再报物业管理中心总经理审批。对于质量合格但证照不齐全的再报管理及监察中心总经理审批后，报直管副总裁审批。未经集团领导审批同意擅自交楼的，给予地区公司营销部负责人及营销主管领导、董事长（或主持工作一把手）降三级及以上工资处分。管理及监察中心考核。交楼审批通过后，地区物业公司制定分批交付计划，交楼10天前由营销部书面通知业主收楼。第三节 交楼前准备工作交楼策划合同交楼45天前，地区公

9、司营销部牵头组织成立地区交楼领导小组，并在成立当天召开综合协调会。会议由地区公司董事长（或主持工作一把手）主持，讨论确定交楼方案（含交楼时间、进度、地点、现场布置、应收费用、工作流程、应急预案、维保修工作、配套设施移交、甲供材料的备用情况等），明确应售已售物业、应售未售物业、自营物业及应向政府移交的物业。交楼领导小组由地区公司董事长（或主持工作一把手）任组长，地区物业公司负责人任常务副组长，地区公司主管工程领导、主管营销领导任副组长，营销部、售后服务中心、开发部、财务部、工程部、合同管理部、物业公司各派一名负责人为组员。合同交楼30天前，营销部须将交楼楼栋、房产、业主信息通过EMS沟通形式发物

10、业公司，物业公司在交楼15天前完成NC维保修系统楼栋、房产档案建立、业主信息导入等工作。合同交楼30天前，营销部须组织工程部、物业公司、总工室对住宅质量保证书、住宅使用说明书进行讨论定稿，集体会审签发。项目首次交楼30天前，地区物业公司将住户手册、装修管理规定报地区物业公司负责人审批，并于交楼5天前印刷完毕。物业公司在业主办理完楼宇交接手续后，应将业主所有相关资料入档。合同交楼20天前，营销部编制该期楼宇的交楼应交款明细表，交财务部审核。财务部在2天内审核完毕。未按要求编制或审核的，扣罚营销部经理、财务部经理各500元。综合计划部考核。合同交楼20天前，营销部拟好交楼通知书(含业主办理房地产权

11、证须提交资料的通知)，并会同合同管理部、物业公司讨论审定。未按本条例要求拟订交楼通知书并会同上述部门审核的，扣罚营销部经理500元。综合计划部考核。合同交楼10天前，营销部交楼通知书以挂号形式寄发给买受人，如收到退件，须重新核实地址并在收到退件48小时内以特快专递形式再次通知买受人办理收楼手续。对于接到交楼通知书未前来收楼的，营销部应在一个月内查明原因并以挂号寄出敦促收楼通知书。合同交楼10天前，地区物业公司成立交楼慰问小组，地区物业公司负责人任组长。合同交楼20天前，工程部须将合格房屋移交物业公司，特殊情况可提出移交物业申请表，报管理及监察中心总经理审批。地区物业公司必须在交楼3个月前制定物

12、业管理方案，并在交楼20天前开始实施物业管理。地区物业公司分户验收合格的全部物业，由地区公司营销部委托物业公司与业主办理验楼手续。经营销部明确的应售未售物业，物业公司接收后按未售物业管理制度进行管理。营销部须在交楼10天前，将赠送物业费的批准文件及明细移交物业公司。地区公司总工室必须在该期楼宇竣工验收30天前向物业公司提供一套施工图及设计变更（含电子版）；地区公司工程部在物业公司分户验收合格后3个月内，按照政府有关物业管理的规定将应移交的全套竣工资料（含电子版）及施工合同中涉及维保条款的部分直接移交物业公司。第四节 交楼现场管理地区物业公司与业主办理楼宇交接手续，必须遵循以下程序：1、物业公司

13、经办人员核验业主或受委托人的身份和准予入住通知书。2、物业公司经办人员核验无误后，请业主填写业主/住户资料卡，未签署临时管理规约和前期服务协议的，须进行补签；签署室内空气质量检测合格的认可文件（拎包入住的须包含软装及家具检测内容）；同时向业主发放住户手册、前期服务协议、临时管理规约、房屋使用说明书及房屋质量保证书。3、物业公司经办人员请业主领取钥匙并签收钥匙交接书，需托管钥匙的，请业主签署钥匙托管委托书。4、物业公司经办人员陪同业主验楼，填写楼宇情况反馈表并请业主签名。交楼后15天内慰问小组对收楼业主进行回访慰问，内容包括送贺卡，并请客户填写客户意见征询表。交楼期间直至维保修完成，物业公司负责

14、安排专人对业主提供一对一服务，负责接待、验房、跟踪问题整改并及时告知业主。第五节 维保修管理物业公司接管后维保修服务由地区物业公司维保修部负责。维保修部由地区物业公司专职维保修副总经理直管。地区公司交楼项目半年内须设置维保修项目经理，可由专人兼职担任。交楼30天前地区物业公司组织成立项目维保修大队，全面负责项目的维保修工作。物业公司须对维保修大队业务及服务进行培训，统一工具箱、统一服装、统一服务用语、统一服务标准。首次交楼项目交楼30天前物业服务中心组建客服前台，负责接受业主报修，并调度维保修大队。实际交楼10天前，物业服务中心须确定交楼期间维保修大队的办公、待命地点，完成接受业主报修的电话录

15、音系统、接待业主来访报修房间的录音录像设备、登记报修内容的NC维保修系统的安排工作。维保修工作流程1、业主收楼验房业主现场收楼时，物业服务中心工作人员须全程陪同验房。对于业主提出的问题，需如实记录在楼宇情况反馈表中，并与业主约定维修完成时间。客服前台将楼宇情况反馈表中的报修问题录入NC维保修系统。2、业主日常报修物业服务中心前台接到业主报修后将客户姓名、房号、联系电话录入NC维保修系统，同时通知维修监理。维修监理接到通知后，持维修单立即到业主家里（业主有约定时间的，按约定时间提前到达），记录报修问题，并取得业主确认签字。维修监理24小时内将业主报修问题反馈客服前台录入NC维保修系统。3、维保修大队根据与业主约定的维修完成时间制定维修计划，维修完成时间须与业主约定的时间提前。4、维修监理须每日对维修现场进行监督检查，并做好相应取证工作，对维修前、维修中以及维修后的情况进行拍照，要求照片清晰，能判断维修部位的尺寸、面积、现场的状况等。5、维修监理负责记录维修内容（简单描述维修工艺）、工程量，维修范围、客服前台将报修问题对应的维修内容、工程量、部位、责任施工单位等录入NC维保修系统，维修完成从NC维保修系统打印