8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析二：河北.进行土地使用权转让价格评估保定恒达土地评估公司第一部分项目介绍河北 H拟将其所有的其中一宗土地进行转让，特委托保定恒达土地咨询评估公司对位于保定市天鹅路号的土地进行土地使用权价格评估，目的是为土地使用权转让提供价格依据。估价对象登记用途为工业用地，实际用途为工业，土地使用性质为国有出让土地，证载土地面积为 1172.5 平方米，估价对象至评估基准日剩余使用年期为 45.1年；红线外“六通”（通路、通电、通讯、供水、排水、供暖），红线内及场地平整。本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述用途、使用年期、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日 2008 年 12 月 10 日

2、的正常市场条件下的土地使用权价格。第二部分项目中的角色本人作为该项目的参与者，主要工作包括制定技术路线、实施评估过程、确定估价结果，撰写估价，为河北 H拟办理土地抵押进行贸易融资提供土地使用权价格依据。第三部分项目中及解决方案一、估价过程中出现 估价方法选择目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本近法、剩余法和基准地价系数修等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估。估价对象位于保定市土地级别及基准地价覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修进行评估，且估价对象

3、所在区域具有较多比较案例，所以适合采用市场比较法进行评估。综上所述，本次估价采用基准地价系数修、市场比较法两种方法进行评估。 基准地价系数修技术难点及解决方案1、期日修正系数的确定期日修正系数取值的依据种类繁多，主要有中房价格指数、综合用地价格指数、分类用地价格指数、价格变动系数；有直接运用价格指数，也有运用统计的、数学的方法调整价格指数后再运用。本次估价是采用当地近年的物价指数结合房地产交易价格变动资料、实地周边住宅用地近年地价增长情况综合确定期日修正系数，具有一定的代表性和理论基础。经发现待估宗地所在区域工业用地地价水平基本稳定，经综合分析确定期日修正系数K11.00。 2、基础设施修正系

4、数确定根据保定市城区土地定级与基准地价更新，基准地价所规定的工业用地基础设施条件为红线外五通（即通上水、通下水、通电、通讯、通路），红线内场地平整。而估价对象设定土地开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通讯、供水、排水、供暖）、红线内场地平整，与基准地价所规定的基础设施条件不一致，故需进行开发程度修正，土地开发程度修正系数要依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度来确定。在本次估价中，通过对保定市的土地开发费用相关资料、实地周边工业用地近期土地开发费用情况分析，综合确定基础设施修正系数，确定红线外“供暖”的费用为 29.34 元/平方米。 市场比较法技术难点及解决方案1、比较案例的选择、比

5、较的选择与量化此次评估中应用市场比较法时的难点就是比较案例的选择、比较的确定以及量化。此次选择案例在广泛并结合已掌握资料的基础上，按照地域相邻、条件相似、用途一致等原则，选择近期内已发生交易的具有替代性的交易案例。交易案例要求必须是实际交易案例，包括转让案例和挂牌协议出让案例，抵押和拍卖案例不能使用。在比较选择中确定了交易时间、交易方式、土地使用年期、土地用途修正以及区域、个别。在区域和个别选择中参考当地基准地价修正体系中所列，这样既有依据又有其合理性，从而保证市场比较法的准确性。在对委估对象和比较案例的各种条件进行量化比较分析中。一方面要收集相关资料如当地基准地价、房地产价格指数、物价指数。

6、同时还要对待估宗地所处区域地价状况周围区域状况以及各个对地价影响程度有相对准确的判断。根据当地基准地价中影响的权重不同结合估价师经验综合确定各个修正幅度。2、指数一致性问题在市场比较法中最容易出错的地方就是指数的一致性问题，本次评估中由于涉及的修正较多，指数一致性问题尤为突出。为此本次评估中尤其注意条件定量化及条件指数确定部分、比较条件指数表、比较修正系数表三部分三管齐下，在条件指数确定部分的指引下修改条件指数表与修正系数表。保证了指数的一致性。3、基准地价系数修与市场比较法描述一致性问题在同时使用基准地价系数修和市场比较法时，特别需要注意的就是基准地价系数修与市场比较法描述一致性问题，首先是

7、注意单独修正中，如地价指数、土地使用年期修正要一致，另外基准地价系数修中的各项描述更要与市场比较法中待估宗地说明、取值一致。第四部分结论一、基础资料的收集整理对做好评估工作非常重要。基础资料主要包括历史地价资料、房地产交易资料、土地招拍挂资料、房屋出租资料、房屋出租率、有效出租面积等资料，这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参考价值和说服力。二、评估中遇到的某些无法确定的取值，可以依据市场和估价经验综合确定。市场比较法中主要涉及难以确定的取值有期日修正系数、还原利率、开发程度修正值等，收益还原法中涉及的不确定取值主要有房屋、出租率、有效出租面积等。这些都要求估价师在及时关注相关的同时，应有意识地培养和积累估价经