中原-首创瑞景项目定位分析报告86

1、首创瑞瑞景项目目报告目录TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc111964003 一、天津津宏观市市场情况况分析 PAGEREF _Toc111964003 h 4 HYPERLINK l _Toc111964004 1、天津津宏观市市场情况况分析 PAGEREF _Toc111964004 h 4 HYPERLINK l _Toc111964005 1.1、天津市市GDPP、人均均GDPP情况 PAGEREF _Toc111964005 h 4 HYPERLINK l _Toc111964006 1.2、固定资资产投资资状况 PAGEREF _Toc11196400

2、6 h 5 HYPERLINK l _Toc111964007 2、居民民收入与与消费水水平 PAGEREF _Toc111964007 h 6 HYPERLINK l _Toc111964008 2.1、职工平平均工资资 PAGEREF _Toc111964008 h 6 HYPERLINK l _Toc111964009 2.2、城区人人均可支支配收入入 PAGEREF _Toc111964009 h 7 HYPERLINK l _Toc111964010 2.3、消费性性支出状状况 PAGEREF _Toc111964010 h 7 HYPERLINK l _Toc111964011 2

3、.4、社会消消费品零零售总额额 PAGEREF _Toc111964011 h 8 HYPERLINK l _Tooc111196640112 2.55、各大大城市收收入状况况对比 PAGEREF _Toc111964012 h 9 HYPERLINK l _Toc111964013 3、天津津各行政政区域经经济运行行比较 PAGEREF _Toc111964013 h 9 HYPERLINK l _Toc111964014 4、红桥桥区概状状 PAGEREF _Toc111964014 h 10 HYPERLINK l _Toc111964015 5、城市市基础设设施现状状与趋势势 PAGE

4、REF _Toc111964015 h 11 HYPERLINK l _Toc111964016 6.1天天津市未未来五年年郊区城城市化发发展计划划正在制制定 PAGEREF _Toc111964016 h 11 HYPERLINK l _Toc111964017 6.2、国家发发改委同同意建设设京津高高速公路路天津段段项目 PAGEREF _Toc111964017 h 11 HYPERLINK l _Toc1119640188 6.33、天津津6项便民民工程全全面铺开开 1221条道道路整修修完工 PAGEREF _Toc111964018 h 12 HYPERLINK l _Toc111

5、964019 6.4、快速路路建设 PAGEREF _Toc111964019 h 13 HYPERLINK l _Toc111964020 6.5、地铁一一号线建建设情况况 PAGEREF _Toc111964020 h 14 HYPERLINK l _Toc111964021 77、主要要政策法法规对未未来天津津市房地地产市场场的影响响 PAGEREF _Toc111964021 h 16 HYPERLINK l _Toc111964022 7.1、土地政政策的分分析 PAGEREF _Toc111964022 h 16 HYPERLINK l _Toc111964023 7.1.1、政策

6、内内容 PAGEREF _Toc111964023 h 16 HYPERLINK l _Toc111964024 7.1.2、政策影影响及评评析 PAGEREF _Toc111964024 h 16 HYPERLINK l _Toc111964025 7.2、价格政政策的分分析 PAGEREF _Toc111964025 h 17 HYPERLINK l _Toc111964026 7.2.1、政政策总结结 PAGEREF _Toc111964026 h 17 HYPERLINK l _Toc111964027 7.3、“5.111”政策评评述 PAGEREF _Toc111964027 h

7、18 HYPERLINK l _Toc111964028 7.3.1、5月11日七七部委联联合意见见概要 PAGEREF _Toc111964028 h 18 HYPERLINK l _Toc111964029 7.3.2、5月11日七七部委联联合意见见的影响响描述和和分析 PAGEREF _Toc111964029 h 19 HYPERLINK l _Toc111964030 7.4.人民币币升值对对房地产产市场的的影响 PAGEREF _Toc111964030 h 20 HYPERLINK l _Toc111964031 8、红桥桥区拆迁迁量 PAGEREF _Toc111964031

8、h 20 HYPERLINK l _Toc111964032 二、天津津市房地地产市场场的总体体状况及及发展趋趋势 PAGEREF _Toc111964032 h 21 HYPERLINK l _Toc111964033 1、天津津市整体体趋势 PAGEREF _Toc111964033 h 21 HYPERLINK l _Toc111964034 2.区域域房地产产市场004005年各各季度走走势分析析 PAGEREF _Toc111964034 h 25 HYPERLINK l _Toc111964035 2.1、市场供供需总体体变动情情况 PAGEREF _Toc111964035 h

9、25 HYPERLINK l _Toc111964036 2.1.1、天天津市供供需量总总体走势势情况 PAGEREF _Toc111964036 h 25 HYPERLINK l _Toc111964037 2.1.2、红红桥区供供需总体体走势情情况 PAGEREF _Toc111964037 h 26 HYPERLINK l _Toc111964038 2.1.3、北北辰区供供需总体体走势情情况 PAGEREF _Toc111964038 h 27 HYPERLINK l _Toc111964039 2.2、20005年上上半年红红桥、北北辰区房房地产市市场各指指标供需需分析 PAGERE

10、F _Toc111964039 h 27 HYPERLINK l _Toc111964040 2.2.1、05年上上半年区区域市场场总体供供需情况况 PAGEREF _Toc111964040 h 27 HYPERLINK l _Toc111964041 2.2.2、05年上上半年区区域市场场各面积积段产品品供需情情况 PAGEREF _Toc111964041 h 28 HYPERLINK l _Toc111964042 2.2.3、05年上上半年区区域市场场各户型型供需情情况 PAGEREF _Toc111964042 h 29 HYPERLINK l _Toc111964043 2.2.

11、4、05年上上半年区区域市场场各单价价区间供供需情况况 PAGEREF _Toc111964043 h 30 HYPERLINK l _Toc111964044 2.2.5、05年上上半年区区域市场场各总价价区间供供需情况况 PAGEREF _Toc111964044 h 31 HYPERLINK l _TToc111199640045 2.22.6、05年上上半年区区域市场场各楼体体类型区区间供需需情况 PAGEREF _Toc111964045 h 33 HYPERLINK l _Toc111964046 三、区域域板块对对比分析析 PAGEREF _Toc111964046 h 34 H

12、YPERLINK l _Toc111964047 1、各板板块基本本情况 PAGEREF _Toc111964047 h 34 HYPERLINK l _Toc111199640048 2、各区区域未来来供应量量状况分分析 PAGEREF _Toc111964048 h 38 HYPERLINK l _Toc111964049 四、竞争争对手产产品分析析 PAGEREF _Toc111964049 h 39 HYPERLINK l _Toc111964050 1、各板板块在售售项目基基本情况况 PAGEREF _Toc111964050 h 39 HYPERLINK l _Toc1119640

13、51 2、产品品特征分分析 PAGEREF _Toc111964051 h 41 HYPERLINK l _Toc111964052 2.1、在售各各项目基基本指标标 PAGEREF _Toc111964052 h 41 HYPERLINK l _Toc111964053 2.2、潜在项项目基本本情况 PAGEREF _Toc111964053 h 41 HYPERLINK l _Toc111964054 2.3、产品类类型分析析 PAGEREF _Toc111964054 h 43 HYPERLINK l _Toc111964055 2.4、绿化及及车位状状况 PAGEREF _Toc111

14、964055 h 46 HYPERLINK l _Toc111964056 3、在售售产品户户型状况况 PAGEREF _Toc111964056 h 46 HYPERLINK l _Toc111964057 3.1、层高分分布分析析 PAGEREF _Toc111964057 h 49 HYPERLINK l _Toc111964058 3.2、开间、进深情情况 PAGEREF _Toc111964058 h 49 HYPERLINK l _Toc111964059 3.3、各户型型销售状状况分析析 PAGEREF _Toc111964059 h 49 HYPERLINK l _Toc111

15、964060 3.3.1、户户室比例例情况 PAGEREF _Toc111964060 h 51 HYPERLINK l _Toc111964061 3.3.2、各各户室的的销售状状况 PAGEREF _Toc111964061 h 52 HYPERLINK l _Toc111964062 4、项目目配套分分析 PAGEREF _Toc111964062 h 57 HYPERLINK l _Toc111964063 5、各项项目价格格分析 PAGEREF _Toc111964063 h 59 HYPERLINK l _Toc111964064 5.1、各项目目总价情情况 PAGEREF _To

16、c111964064 h 60 HYPERLINK l _Toc111964065 5.2、总价阻阻力线分分布 PAGEREF _Toc111964065 h 60 HYPERLINK l _Toc111964066 6、各项项目价格格变化及及销售情情况分析析 PAGEREF _Toc111964066 h 61 HYPERLINK l _Toc111964067 7、项目目推广情情况分析析 PAGEREF _Toc111964067 h 64 HYPERLINK l _Toc111964068 8、供应应部分小小结 PAGEREF _Toc111964068 h 67 HYPERLINK l

17、 _Toc111964069 五、主要要客群及及基本需需求特征征分析 PAGEREF _Toc111964069 h 68 HYPERLINK l _Toc111964070 1.竞争争项目的的成交客客户需求求特征分分析 PAGEREF _Toc111964070 h 68 HYPERLINK l _Toc111964071 2、购房房者需求求状况 PAGEREF _Toc111964071 h 69 HYPERLINK l _Toc111964072 2.1、对户型型的需求求比例 PAGEREF _Toc111964072 h 69 HYPERLINK l _Toc111964073 2.2

18、、对面积积的需求求比例 PAGEREF _Toc111964073 h 70 HYPERLINK l _Toc111964074 2.3、不同产产品类型型的需求求比例 PAGEREF _Toc111964074 h 70 HYPERLINK l _Toc111964075 2.4、单价承承受比例例 PAGEREF _Toc111964075 h 71 HYPERLINK l _Toc111964076 2.5、总价承承受比例例 PAGEREF _Toc111964076 h 71 HYPERLINK l _Tooc111196640777 3、客户户访谈总总结 PAGEREF _Toc1119

19、64077 h 72 HYPERLINK l _Toc111964078 3.1、对居住住条件的的满意度度 PAGEREF _Toc111964078 h 72 HYPERLINK l _Toc111964079 3.2、地铁的的影响 PAGEREF _Toc111964079 h 72 HYPERLINK l _Toc111964080 3.3、再次置置业的区区位选择择 PAGEREF _Toc111964080 h 73 HYPERLINK l _Toc111964081 3.4、产品细细节及配配套等情情况 PAGEREF _Toc111964081 h 73 HYPERLINK l _T

20、oc111964082 六、供需需对比结结论 PAGEREF _Toc111964082 h 74 HYPERLINK l _Toc111964083 七、商业业市场研研究 PAGEREF _Toc111964083 h 74 HYPERLINK l _Toc111964084 1、天津津市商业业市场目目前的运运作模式式及发展展趋势 PAGEREF _Toc111964084 h 74 HYPERLINK l _Toc111964085 1.1、典型商商业市场场的运作作模式 PAGEREF _Toc111964085 h 74 HYPERLINK l _Toc111964086 1.2、天津市

21、市商业市市场的发发展趋势势 PAGEREF _Toc111964086 h 75 HYPERLINK l _Toc111964087 2、天津津市典型型住宅社社区商业业配套分分析 PAGEREF _Toc111964087 h 77 HYPERLINK l _Toc111964088 3、本项项目周边边区域商商业市场场分析 PAGEREF _Toc111964088 h 78 HYPERLINK l _Toc111964089 3.1、大型商商业设施施分析 PAGEREF _Toc111964089 h 79 HYPERLINK l _Toc111964090 3.2、潜在大大型商业业设施供供

22、应分析析 PAGEREF _Toc111964090 h 81 HYPERLINK l _Toc111964091 3.3、区域内内各个楼楼盘项目目配套商商业分析析 PAGEREF _Toc111964091 h 82 HYPERLINK l _Toc111964092 3.4、区域内内街边店店铺分析析 PAGEREF _Toc111964092 h 83 HYPERLINK l _Toc111964093 4、本项项目商业业定位建建议 PAGEREF _Toc111964093 h 84 HYPERLINK l _Toc111964094 4.1、项目商商业建筑筑空间类类型的建建议 PAGE

23、REF _Toc111964094 h 84 HYPERLINK l _Toc111964095 4.2、本项目目商业业业态建议议 PAGEREF _Toc111964095 h 85 HYPERLINK l _Toc111964096 4.3、项目租租售价格格定位建建议 PAGEREF _Toc111964096 h 85八、项目目自身综综合素质质分析.861、项目目来源862、自然然条件.877 22.1宗宗地位置置 22.2项项目规划划条件 22.3基基地历史史状况. 22.4基基地现状状. 22.5基基地未来来规划.3、社会会条件 33.1区区域概况况. 33.2交交通分析析. 33.

24、3周周边生活活配套. 33.4对对项目有有影响的的重大市市政建设设.4、项目目swoot分析析. 44.1优优势. 44.2劣劣势 44.3机机会. 44.4威威胁.九项目定定位建议议.1、项目目整体形形象定位位. 11.1开开发商自自身定位位. 11.2市市场定位位. 11.3项项目主题题诠释.2、客户户群定位位. 22.1目目标客户户所在区区域. 22.2客客群特征征. 22.3客客职业分分析. 22.4目目标客户户年龄分分析. 22.5目目标客户户收入情情况分析析. 22.6重重点大客客户单位位分析.3、价格格定位4、产品品定位十项目开开发周期期.一、天津津宏观市市场情况况分析1、天津津

25、宏观市市场情况况分析1.1、天津市市GDPP、人均均GDPP情况 数据据来源：天津市市统计局局近几年来来，天津津市无论论GDPP总量还还是人均均GDPP均保持持了高速速发展势势头。人人均GDDP在220044年底首首次突破破3万元元人民币币，达到到315550元元，折合合美元为为38112美元元。20005年年，经济济运行继继续高速速发展，截至220055年6月月，共完完成GDDP15577.59亿亿元，比比20004年同同期增长长14.5%。1.2、固定资资产投资资状况 数据来来源：天天津市统统计局20044年，天天津全社社会固定定资产投投资完成成12558.998亿元元，比上上年增长长20

26、.3%。受国家家宏观调调控政策策影响，固定资资产投资资增幅有有所下降降。其中中城镇固固定资产产投资完完成11132.33亿亿元，增增长211.3%。在城城镇固定定资产投投资中，建设与与改造投投资完成成8566.122亿元，增长220.22%，房房地产开开发投资资完成2263.92亿亿元，增增长244.8%。20055年，天天津市计计划完成成固定资资产投资资15110亿元元，计划划增幅与与20004年持持平。其其中工业业6000亿元，城市基基础设施施建设和和房地产产投资5500亿亿元，交交通设施施1100亿元，环保等等其它投投入3000亿元元。固定资产产投资的的增加对对本项目目的影响响喜忧参参半

27、。一一方面，城市基基础设施施和交通通设施的的改善有有助于整整体市场场环境的的改善，尤其地地铁的修修建、道道路交通通的改进进对郊区区项目有有极大利利好；另另一方面面，目前前天津房房地产市市场需求求不足，因此，在房地地产方面面投资的的增加将将进一步步增加本本案未来来面临的的竞争。2、居民民收入与与消费水水平2.1、职工平平均工资资数据来源源：天津津市统计计局 220000年以后后，天津津从业人人员的劳劳动报酬酬稳步上上升，005年上上半年，从业人人员人均均劳动报报酬为1107334元，较上年年同期增增长133.8%。2.2、城区人人均可支支配收入入数据来源源：天津津市统计计局；天天津市城城调队近年

28、来，天津城城镇居民民的人均均可支配配收入增增长态势势明显。05年年上半年年，天津津市人均均可支配配性收入入达61189元元，比上上年增长长13%。收入入的增长长促使消消费结构构升级，在促进进住房改改善支付付能力的的同时，也刺激激了住房房改善的的要求。2.3、消费性性支出状状况数据来源源：天津津市统计计局 从人均消消费性支支出看，05年年上半年年，天津津市人均均消费性性支出445499元，较较04年同同期增长长10.1%，低于可可支配收收入的增增长幅度度。而购购房支出出的比例例则增加加了1.5倍，增幅明明显。消消费性支支出向非非消费性性支出的的分流可可以看出出，房价价上涨带带来的经经济压力力明显

29、，购房资资金明显显挤占了了原本用用于改善善生活水水平的收收入，住住房价格格压力明明显。2.4、社会消消费品零零售总额额数据来源源：天津津市统计计局从上图中中可以看看出，220000年以来来，天津津市社会会消费品品零售额额长期以以13%左右的的增长率率稳定增增长，220055年上半年年，全市市社会消消费品零零售总额额完成5592.75亿亿元，比比去年同同期增长长13.3%，市场总总体运行行状况良良好，社社会消费费品零售售总额继继续保持持了较快增增长。2.5、各大城城市收入入状况对对比数据来源源：天津津中原数数据库3、天津津各行政政区域经经济运行行比较区域名称称土地面积积（平方方公里）人口密度度（

30、万人人/平方公公里）户数（户户）户籍人口口（万人人）和平9.9774.144137334541.226河西41.221.7448252222672.005南开40.6642.144178773887红桥21.332.6008201776455.555河北321.9115240999761.228河东401.8225240666266.228北辰478.50.0666106226532西青570.80.055697200032津南420.720.0889122441637.333东丽4780.0665107992331.224分析：4、红桥桥区概状红桥区是是天津市市六个中中心市区区之一，地处城城

31、区西北北部，面面积为221.33平方公公里，下下辖100个街道道办事处处，1770个居居民委员员会，户户籍人口口55.55万万。红桥桥区还是是个多民民族聚居居的地区区，共有有23个个少数民民族，其其中回族族4.446万人人。历史上，红桥区区为近海海滨卤之之地，有有九河下下梢之称称。子牙牙河、南南运河、北运河河于三岔岔河口处处汇流入入海河，形成独独特的地地势。区区域内跨跨河桥梁梁众多，较著名名的有金金钢桥、北洋桥桥、勤俭俭桥、子子牙河桥桥、大红红桥、新新红桥等等。红桥桥区名即即是根据据境内古古老的“红桥”而得名名。这里里是天津津商业、工业和和教育的的发祥地地。天津津最早的的商业街街估估衣街，著名

32、的的“津菜菜”以及及“津门门三绝”中的狗狗不理包包子、耳耳朵眼炸炸糕都诞诞生于此此。天津津机械铸铸造业在在三条石石崛起。天津第第一所公公立小学学文文昌宫小小学，天天津第一一所官立立中学铃铛铛阁中学学，中国国第一所所现代大大学北洋大大学也都都在红桥桥诞生。这些特特殊的优优势，使使红桥区区成为天天津市发发展的“源头”。近几年，红桥区区精心构构建“一一区（运运河经济济文化商商贸区）、三圈圈（大胡胡同商圈圈、西站站商圈、丁字沽沽商圈）、两园园（月季季花国际际科贸城城、子牙牙河南都都市型工工业园）、一带带（咸阳阳路综合合服务型型经济带带）”区区域经济济发展布布局。紧紧围围绕“城城建带动动、兴三三优二”区

33、域经经济发展展战略，不断加加快城市市建设步步伐，并并以此带带动经济济、社会会的协调调发展。19988至20003年年，红桥桥区共建建成家乐乐超市、麦德龙龙超市、凯莱赛赛商厦、天津大大舞台、百货大大楼家居居购物中中心、红红星美凯凯龙国际际家具建建材广场场等大中中型商贸贸设施440余个个，总面面积700余万平平方米。20003年，红桥区区第三产产业的增增加值是是19997年的的2.009倍，六年平平均增长长20.66%。第三三产业对对红桥区区经济的的贡献率率已达991.888%，对区域域经济增增长的拉拉动和支支撑作用用日益增增强。 220033年，红红桥区完完成区属属GDPP37.1亿元元，同比比

34、增长223%。人均666877元，全全区财政政收入11.9亿亿元。区区属企业业从业人人员人均均劳动报报酬为1134993元，全区人人均可支支配收入入89555.77元，较较上年增增长133.1%；人均均消费性性支出773455.9元元，较上上年增长长9.33%，其其中不含含居住人人均消费费性支出出62119.33元。近几年，红桥区区的经济济水平有有了显著著发展，居民可可支配收收入持续续增长。经济的的发展、收入的的增加促促进了居居民住房房改善的的动力和和能力。但是，综合看看，红桥桥区在市市内六区区中各项项经济指指标均处处于较差差地位，居民支支付能力力相对较较差，难难以承受受价格较较高的房房地产项

35、项目。5、城市市基础设设施现状状与趋势势5.1天天津市未未来五年年郊区城城市化发发展计划划正在制制定 天津市目目前正在在制定未未来五年年郊区城城市化发发展计划划，初步步构想在在郊区选选择确定定12个个区位优优势明显显、基础础条件较较好、发发展潜力力大的中中心镇，建设成成现代化化小城市市。一些些郊区县县政府所所在地还还将规划划成中等等及大城城市规模模。根据多家家部门的的初步计计划，天天津市争争取到220100年重点点推动郊郊区122个中心心镇的建建设发展展，使其其在农村村城市化化建设的的各方面面达到现现代化小小城市的的规模。将选择择西青区区大寺、津南区区小站、北辰区区双街等等中心镇镇作为天天津市

36、城城市体系系的重要要节点，争取55年内使使其达到到5万人人以上规规模、110亿元元以上生生产总值值以及22亿元左左右的财财政收入入。尤其其是今年年加强镇镇区基础础设施和和公共设设施的建建设，年年底前新新修、拓拓宽镇区区道路338公里里，完成成给排水水管道227万延延米，建建成4座座变电站站，同时时加强教教育、卫卫生、文文化体育育等公共共设施配配套建设设，年内内扩建77所中学学、6所所镇级卫卫生院、9个广广场和公公园等。据了解解，西青青区杨柳柳青镇、津南区区咸水沽沽镇、武武清区杨杨村镇等等郊区县县政府所所在地，将规划划建设成成中等城城市规模模。塘沽沽区还将将建成大大城市规规模。除除塘沽区区外，其

37、其余近郊郊镇区的的开发将将在未来来对本案案产生强强烈的冲冲击。5.2、国家发发改委同同意建设设京津高高速公路路天津段段项目 为实现京京津两市市优势互互补，满满足天津津港集疏疏运需要要，国家家发展和和改革委委员会日日前正式式批复天天津市关于京京津高速速公路天天津段项项目的核核准申请请，同同意建设设京津高高速公路路天津段段项目。总投资为为98.6亿元元的京津津高速公公路天津津段项目目，其公公路起自自天津武武清区高高村（京京津界），接拟拟建的京京津高速速公路北北京段，经南蔡蔡、梅厂厂、东堤堤头、胡胡张庄，止于塘塘沽区北北塘，接接拟建的的滨海新新区环线线，全长长约1001公里里。其中中终点段段约3公公

38、里段利利用杨北北公路拓拓宽改造造。全线线采用高高速公路路标准建建设，设设计速度度为1220公里里小时时。其中中，起点点至京津津公路联联络线约约38公公里，及及津汉互互通立交交至唐津津互通立立交约44公里共共计42公里里路段，采用双双向8车车道高速速公路标标准建设设，路基基宽度为为42米；其其余路段段约599公里，采用双双向6车车道高速速公路标标准建设设，路基基宽度为为34.5米。全全线在牛牛镇、和和平庄、耿庄、南蔡、杨村北北、曹子子庄、梅梅厂、季季庄子、东堤头头、海丰丰、津汉汉和唐津津等122处设置置互通式式立交。据悉，在在此项目目建设中中，还将将建设33条联络络线。一一是京沪沪高速公公路联络

39、络线。起起自主线线和平庄庄互通立立交，止止于泗村村店。二二是京津津公路联联络线。起自主主线曹子子里互通通立交，经辛庄庄，止于于双街，接外环环线，全全长188公里。三是津津汉公路路联络线线。起自自主线津津汉互通通立交，经山岭岭子，止止于华明明镇，进进而接天天津外环环线，全全长199公里。5.3、天津66项便民民工程全全面铺开开 1221条道道路整修修完工 旨在方便便市民生生活的六六项便民民工程建建设目前前全面铺铺开，已已有1221条道道路里巷巷整修完完工，220.11公里新新建和改改造低洼洼排水工工程竣工工。 里巷道路路整修全全市今年年安排整整修里巷巷道路3300条条，共1160万万平方米米，主

40、要要分布在在市内六六区的旧旧楼区。整修中中将以道道路整修修为主，有条件件地方将将建设园园林设施施。对于于没有排排水设施施的将全全部予以以补建。 新建和改改造低洼洼地区排排水工程程今年全全市将新新建、改改造低洼洼地区排排水管道道50公公里，包包括里巷巷道路整整修过程程中的排排水管道道补建229公里里，市内内六区低低洼地区区排水管管道改造造21公公里。 建设街区区小绿地地今年全全市建设设2000片街区区小绿地地。每块块绿地面面积在5500至至30000平方方米之间间，配以以景观雕雕塑、小小品等，目前已已有1110片、36.5万平平方米工工程动工工。 提升公厕厕档次今今年本市市将新建建公厕1100座

41、座，其中中50座座高标准准星级公公厕。这这些公厕厕建设项项目分布布在快速速路、停停车楼、地铁11号线车车站、二二级河道道沿岸、公交场场站等处处。设在在地铁11号线的的15座座厕所目目前正在在进行内内装修工工程。 整修候车车亭提高高品位目目前，市市内六区区的2000余个个公交中中途站候候车亭已已经动工工拆除原原站牌，新站牌牌将于66月底开开始安装装。整修修后的候候车亭将将安装遮遮雨棚、坐椅，配公交交线路图图和醒目目站牌。 快速路建建设人行行天桥今今年本市市将在快快速路上上建设221座人人行天桥桥。目前前，位于于东南半半环富民民路的人人行天桥桥和纪庄庄子路段段人行天天桥已建建成。5.4、快速路路建

42、设快速路工工程今年年将重点建建设西北北半环（复康路路立交桥桥至外环环线昆仑仑北路立立交桥）路段，打通东东纵、西西纵和南南横、北北横部分分通道，实现通通车399公里；快速路路子项工工程竣工工时间表表日前排排定。工程名称称公里数竣工时间间快速路杨杨桥大街街至外环环线5.899公里（含志成成道与铁铁东路交交口立交交）05年88月西青道二二期（外外环线至至杨桥大大街）4.8公公里05年88月广东路至至八纬路路路段2.199公里05年88月卫津南路路立交至至外环线线2.622公里段段05年99月张贵庄立立交匝道道不详05年88月卫津南路路立交不详05年88月密云路立立交不详05年99月普济河道道立交（杨

43、桥大大街至外外环线）2.622公里05年110月东风立交交（含靖靖江路、卫国道道至中环环线路段段）4.933公里05年110月东兴立交交不详05年110月十一经路路立交（小张贵贵庄路）2.888公里05年88月快速路的的兴建直直接拉近近了河东东、红桥桥、河西西等次中中心区与与城市中中心区的的距离，并带动动区域及及沿线房房地产市市场升值值。快速速路的兴兴建，也也改善了了天津现现有的交交通状况况，从而而进一步步强化了了天津市市各区域域之外的的经济互互动。目目前，快快速路还还没有全全部完工工。如果果使快速速路融入入现有的的交通体体系并发发挥城市市交通主主干道作作用，还还有待政政府部门门进一步步努力。

44、本市重点点道路建建设工程程西北北半环和和西纵红红桥段快快速路建建设工程程将全面面展开，两万余余户居民民的动迁迁工作也也即将开开始。据了解，红桥区区将实施施建设西西半环、北横和和西纵33条快速速路以及及一批道道路拓宽宽建设项项目。这这些项目目的实施施，不仅仅完善了了全市快快速路网网络，而而且将彻彻底改变变红桥区区主干道道路少，路面狭狭窄的面面貌。西北半环环红桥区区段快速速路全长长52000米，南起西西青道，贯穿西西横堤，跨子牙牙河，过过千里堤堤至丁字字沽三号号路进入入北辰区区，再通通过红桥桥区的恒恒春里，跨北运运河，最最后与津津京公路路相通。规划建建设后，路面最最宽路段段约为880米。西纵红红桥

45、段快快速路长长58660米，路面最最宽路段段约955米。该该快速路路南起北北马路，经河北北大街、旱桥、新河北北大街、老红桥桥、桥北北大街、丁字沽沽零号路路，过中中环线，通过丁丁字沽南南、北大大街最后后抵达冯冯家菜园园。有关关部门表表示，西西北半环环和西纵纵红桥段段快速路路的建设设将涉及及拆迁总总户数两两万余户户，拆除除总建筑筑面积约约81万万平方米米，动迁迁工作将将于近日日开始。此外，红桥区区将在西西青道、子牙河河、三号号路、北北运河及及河北大大街等处处建设多多座立交交桥，连连接市区区主干道道路，形形成中心心路网。由于本本案近邻邻红桥区区，红桥桥区是由由本案通通往市中中心商业业区的必必经之路路

46、，因此此红桥区区快速路路的建设设将对本本案产生生极大利利好。5.5、地铁一一号线建建设情况况根据相关关部门计计划，005年年年底，地地铁1号号线即将将实现试试运行。目前，地铁11号线的的轨道工工程、装装修、设设备安装装等各个个建设项项目均已已经制定定好时间间表，到到05年年9月底底，各项项建设将将基本结结束，为为年底试试运行打打下坚实实基础。轨道工程程5月底底结束地铁1号号线的轨轨道工程程分为南南、北两两段，北北段工程程起点为为刘园站站，终点点为新华华路与小小白楼站站区间段段，全长长15.1422公里，途经刘刘园、本本溪路、勤俭道道等122个站点点；南段段工程起起点为双双林站，终点为为小白楼楼

47、站，全全长约111公里里，途经经财经大大学、华华山里、复兴门门等100个车站站。目前，北北段已经经完成了了铺轨、道床施施工，既既有线改改造等基基础工程程。南段段轨道工工程预计计将于77月底完完成。届届时南、北两段段轨道工工程的竣竣工将为为地铁11号线试试运行打打下坚实实的基础础。地铁站装装修 77月底结结束地铁1号号线站内内装修工工程将于于本月全全面展开开，预计计于7月月底全部部结束。据了解解，222个地铁铁站虽然然都将运运用通透透、明亮亮、时尚尚的色彩彩，但每每个地铁铁站在吊吊顶、墙墙壁、地地面的色色彩和图图案运用用上又都都会有所所不同。自动售检检票系统统安装 7月底底结束地铁1号号线各站站

48、的自动动售检票票系统将将于本月月底正式式开始安安装，预预计于77月底全全部完成成。该自自动售检检票系统统，可以以完成地地铁运营营的车票票制作、售票、检票、财务、统计分分析等全全过程的的自动化化管理工工作，为为乘客提提供快捷捷、简易易的购票票服务。设备系统统安装 9月底底完成据悉，地地铁1号号线的各各种设备备安装目目前正在在紧张进进行中，预计将将于9月月底全部部完成，主要包包括车辆辆、通风风、供电电、供水水、通信信、信号号、设备备监控、防灾报报警等。通风、供电、供水三三大系统统是地铁铁1号线线装修和和设备安安装的基基础，其其中通风风系统将将保证地地铁站内内空气新新鲜，供供电系统统将满足足各车站站

49、的供电电需求。据悉，这三大大基础系系统将于于7月底底全部安安装完毕毕。电梯系统统安装 9月底底结束作为本市市地铁11号线人人性化标标志之一一的电梯梯系统已已于日前前正式开开始安装装，共包包括1005部自自动扶梯梯和499部残疾疾人专用用的垂直直电梯，安装工工作预计计将于99月底全全部完成成。地铁的兴兴建将极极大改善善本市现现有的交交通状况况。仅强强化市中中心的城城市枢纽纽地位，也将缩缩短地铁铁延长线线的边远远区域与与中心城城区的距距离，进进而带动动本区域域的房地地产开发发热潮，对铁路路周边及及沿线的的房地产产市场，尤其是是距市中中心较远远区域的的房地产产市场将将起到巨巨大的促促进作用用。地铁铁

50、一号线线的投入入运营将将使本案案在与市市郊其它它板块的的竞争中中拥有巨巨大的先先天优势势。据地铁部部门预测测，至220088年，每每日使用用地铁客客户将超超过6万万人次。随着地地铁在城城市交通通中作用用的提升升，对本本案将有有一定的的拉动作作用。但但是，地地铁的实实际施工工进度相相对计划划要慢，今年年年底至多多进入试试运行状状态，真真正的载载客运营营将延期期至明年年。6、主要要政策法法规对未未来天津津市房地地产市场场的影响响 20004年以以后，国国家及各各级地方方政府加加强了宏宏观调控控的力度度，其中中，20004年年，宏观观调控的的目的主主要在于于完善“招、拍拍、挂”制度，并由其其规范土土

51、地市场场供应；20005年，宏观调调控更多多的针对对了房价价虚高的的情况，以打压压房价为为主要目目的。6.1、土地政政策的分分析20044年，国国家以前前所未有有的力度度大力整整顿土地地市场，主要体体现在三三个方面面：杜绝绝协议出出让土地地、彻查查开发区区与大型型项目、完善各各项土地地制度。政策内容容颁布日期期颁布单位位法规20044年033月011日国土资源源部国土资资源部土土地利用用司关于于建设用用地备案案制度执执行情况况的通报报20044年033月166日国土资源源部国土资资源部关关于下达达的通知知20044年033月300日国土资源源部、监监察部关于继继续开展展经营性性土地使使用权招招

52、标拍卖卖挂牌出出让情况况执法监监察工作作的通知知20044年044月299日国务院办办公厅关于深深入开展展土地市市场治理理整顿严严格土地地管理的的紧急通通知20044年066月08日国土资源源部、国国家发展展和改革革委员会会关于在在深入开开展土地地市场治治理整顿顿期间严严格建设设用地审审批管理理的实施施意见20044年099月222日 HYPERLINK /morenews.asp?ca=6&p=23# l # 全国人大大常委会会中华人人民共和和国土地地管理法法修正正案20044年100月288日国务院国务院院关于深深化改革革严格土土地管理理的决定定20044年111月01日国土资源源部土地利

53、利用年度度计划管管理办法法修订订版20044年111月01日国土资源源部建设项项目用地地预审管管理办法法20044年111月100日国土资源源部关于完完善农用用地和土土地征收收审查报报批工作作的意见见 （数数据来源源：天津津中原数数据库）政策影响响及评析析20044年国家家颁布的的土地政政策具有有很强的的延续性性，旨在在通过对对加大土土地市场场的监管管力度，从源头头上进一一步规范范房地产产市场的的供给，防止土土地的盲盲目开发发以及房房地产价价格的过过快增长长。土地地政策的的影响主主要表现现在以下下几个方方面：土地市场场向良性性发展国家对于于土地市市场的一一系列政政策，将将保障我我国土地地市场摆

54、摆脱目前前的无序序状态，走向健健康发展展的轨道道。首先先，国家家用地规规划科学学化。其其次，土土地管理理部门权权力集中中。国家家规定建建设用地地的审批批权将集集中于国国土资源源部，并并重新分分配了各各级土地地管理部部门的权权力，减减少了地地方滥批批用地的的现象；再次，土地出出让方式式市场化化。未来来土地“招拍挂挂”将成为为土地出出让方式式的主流流，价格格将成为为未来土土地转让让流向的的决定因因素。以以招标拍拍卖为主主将大大大增加土土地交易易的公开开性和透透明度，有助于于公正的的土地交交易市场场的形成成，进而提高高土地资资源的使使用效率率。土地供应应结构发发展变化化20044年，国国务院总总理三

55、次次批示彻彻查在建建和未建建的大型型商业设设施，如如高尔夫夫球场、大型 HYPERLINK /nz/wuliuye/index.shtml 物物流园区区及大型购购物中心心等。这一系系列措施施与033年国土土资源部部发布的的45号号文件一一脉相承承。与之之对应将将是土地地供应结结构的巨巨大变化化：首先先，大型型工业用用地项目目供地审审批从严严；其次次，豪华华住宅项项目供地地从紧；最后，适应普普通住宅宅市场需需求的发发展趋势势，二三三线城市市郊区普普通住宅宅土地供供应成为为土地供供应主体体。土地价格格、尤其其郊县市市场土地地价格上上涨加快相对天津津市场，土地转转让“招、拍、挂”后，土土地价格格有了

56、明明显上升升。尤其其郊区土土地市场场。本案案每平米米超过115000元的楼楼面地价价，与市市内土地价价格仅有有几百元元差额，但最终终实现价价格则有有很大差差距。对对于房地地产商而而言，土土地成本本的压力力将越来来越大。6.2、价格政政策的分分析6.2.1、政政策总结结政策名称称颁布日期期发布单位位对房地产产市场的的影响政府工作作报告20055.3.5国务院重点抑制制生产资资料价格格和房地地产价格格过快上上涨中国人民民银行调调整商业业银行住住房信贷贷政策和和下调金金融机构构超额准准备金利利率20055.3.16中国人民民银行将现行的的住房贷贷款优惠惠利率回回归到同同期贷款款利率水水平；对对房地产

57、产价格上上涨过快快城市或或地区，个人住住房贷款款最低首首付款比比例可由由现行的的20%提高到到30%；关于切切实稳定定住房价价格的通通知（当时未未公开）20055.3.26国务院俗称“国国八条”。房价价提高到到政治高高度，建建立政府府负责制制，省政政府负总总责，对对住房价价格上涨涨过快，控制不不力，要要追究有有关责任任人责任任温家宝在在国务院院常务会会议上讲讲话20055.4.27国务院主要提出出改善商商品房结结构。对对国八条条内容细细化关于做做好稳定定住房价价格工作作的意见见20055.5.11国务院转转发建设设部等七七部委意意见自6月11日起，国家将将调整住住房转让让环节营营业税政政策，严

58、严格税收收征管。对个人人购房后后转手交交易，尤尤其是个个人购房房不足22年即转转手交易易的行为为加大税税收调控控力度。天津房管管部门监监管8项项举措出出台20055.4天津市房房管局重申期房房不得转转让、上上网公布布房源不不得借故故拒售、销售方方案网上上公示、严格查查处变相相无证售售房等规规定，进进一步规规范房地地产市场场交易秩秩序国家税税务总局局、财政政部、建建设部关关于加强强房地产产税收管管理的通通知20055.6国家税务务总局、财政部部、建设设部20055年 66月 11日后，对个人人购买的的住房，凡购买买不满两两年转手手交易的的，销售售时按其其取得的的售房收收入全额额征收营营业税及及附

59、加税税费（共共为 55.555%）。6.3、“5.111”政策评评述6.3.1、5月111日七七部委联联合意见见概要5月111日由建建设部、国家发发展和改改革委员员会、财财政部、国土资资源部、人民银银行、税税务总局局和银监监会等七七部门联联合提出出的关关于做好好稳定住住房价格格工作的的意见，直指指当前房房地产投投资规模模过大、价格上上涨过快快的问题题，提出出各地要要把调控控楼市作作为当前前加强宏宏观调控控的一项项重要任任务。意见的主要要内容有有：保证中小小套型住住房供应应为保证今今明两年年中低价价位、中中小套型型住房的的有效供供应，意见说，在在对这些些项目供供应土地地前，房房地产主主管部门门要

60、提出出住房销销售价位位、套型型面积等等控制性性要求，作为出出让土地地的前置置条件。意见见还特特别强调调，切实实降低经经济适用用房的开开发成本本，其建建设单位位的利润润要控制制在3以内。意见见进一一步明确确享受优优惠政策策普通住住房标准准，以期期合理引引导住房房建设与与消费。中原认为为，无论论从供给给还是需需求的角角度，意见都提出出明确的的引导思思路。预预计未来来几年天天津1220平米米以下的的中小户户型的份份额将进进一步加加大。两年未开开发无偿偿收回土土地在土地政政策方面面，意意见要要求切实实制止“炒买炒炒卖”土地行行为，对对超过出出让合同同约定的的动工开开发日期期满1年年尚未开开发的土土地，