XXX物业管理有限公司雍华府竞标书纲要

1、深圳招商商祥融物物业管理理有限公公司雍华府竞竞标书纲纲要 祥融物物业有幸幸将感受受雍华府府这一住住宅经典典的诞生生，更希希望能为为之添砖砖加瓦，与招商商地产一一起共同同描述纯纯正蛇口口的生活活故事。 为能实实现目标标，祥融融物业早早在今年年六月就就对雍华华府的未未来顾客客群体进进行了分分析，并并提出了了初步的的管理设设想。我我们还多多次深入入施工现现场，了了解雍华华府准业业主的心心声，以以透彻领领悟招商商地产设设计理念念。 雍华府府是尊贵贵的却又又是朴实实的，是是开放的的却又是是私密的的，是规规范的却却又是任任意的。根据招招商地产产招标书书的要求求，我们们一次次次地溶入入未来雍雍华府的的意境当

2、当中。 公开化化管理 模式式 私密密性服务务 管理以人人为本，服务以以客为尊尊营造一个个管理空空间和管管理自主主权，与与业主相相互信任任个性化私私家服务务范围更更广，标标准更高高，隐私私更强网络物业业管理，空间、心间距距离不再再还业主一一个自由由享乐的的空间 一一线一卡卡 特特色 尽享雍雍华 雍华一卡卡通，安安全、停停车、消消费处处处链接雍华一线线通，首首接负责责一线服服务全程程保证投诉处理理、装修修代管、健康服服务、家家政秘书书解千愁愁拥有一张张卡，记记住一个个电话，即高枕枕无忧 稳稳重高雅雅 人人员 活活力创新新 专为雍华华府挑选选，格调调一致稳重高雅雅、年轻轻活力并并重，团团队组成成协调

3、人员设置置增强服服务比重重，服装装更注亲亲和力文化管理理 环境境 自然亲亲切精心打理理，让文文化溶入入自然之之中泳池全年年免费开开放，救救生员四四季保护护，显露露无限景景观专职园艺艺工程师师，全心心呵护每每一处小区专用用小推车车，装修修期楼梯梯通道铺铺板保护护 与业主主沟通 业主 透明公公开 一年内成成立业主主委员会会实行年度度计划审审核制，季度管管理报告告公开制制半年顾客客满意度度调查，挖掘业业主需求求，提升升服务内内涵 承前前启后 配套套 解发发展商之之忧 购房之初初，与业业主签订订前期期物业管管理协议议分级秘书书为售楼楼处提供供全方位位服务为准业主主前期沟沟通，体体现无微微不至人员入驻驻

4、计划，环环相相扣返修全托托管理，消除发发展商之之忧考虑营销销因素 财务务 标准三三年不变变多层1.2、小小高层22.6、高层22.8、商铺44.5标准三年年内不变变，高层偏低低，考虑虑其销售售因素零干扰服服务 安全 快速反反应保障障高度智能能化使业业主接受受零干扰扰安全服服务快速反应应体系运运作保障障有力服务型保保安微笑笑在先防防御更强强自助服务务乐逍遥遥 会所 家政政秘书专专业强凭雍华一一卡通全全家随意意出入会会所除饮品外外一律免免费自助助娱乐清洁、保保健、商商务秘书书专业水水平等候候召援会所自在在消遥，业主尊尊贵体现现无遗我们将实实现探索索实施并并完善 “公开化化管理、私密性性服务”物业管

5、管理设想想，以“一卡通通”智能化化管理和和“一线通通”服务为为主线，将雍华华府管理理成为住住宅经典典，永续续招商地地产缔造造的纯正正蛇口生生活故事事。深圳招商商祥融物物业管理理有限公公司雍华府标标书目录录第一单元元 管理目目标及设设想1 第一一节 管理目目标及服服务承诺诺11 第二二节 顾客群群体分析析33 第三三节 公开化化管理与与私密性性服务66 第四四节 日常服服务 110 第五五节 网络物物业管理理 119第二单元元 物业管管理人员员组成 24雍华府人人员需求求分析24人员组成成26管理处组组织架构构29第三单元元 “一线一一卡”特色服服务330“一线通通”服务 30“一卡通通”智能化

6、化管理 38第四单元元 收费及及财务预预算分析析 44收费标准准44财务分析析预算44第五单元元 与发展展商的配配套服务务 51前期介入入51返修服务务55建议与要要求58结束语第一单元元 管理目目标及设设想 作为招招商地产产今年的的重点项项目，雍雍华府独独特的建建筑风格格、人文文氛围、市场定定位和营营销策略略为物业业管理公公司提供供了服务务延伸空空间。无无数事实实证明，物业管管理服务务的创新新和前瞻瞻，有助助于发展展商品牌牌的提升升和业务务的开展展。祥融融物业针针对雍华华府的设设计初衷衷和特色色展现，在对目目标顾客客群的调调查、分分析的基基础上，提出了了“公开化化管理，私密性性服务”的管理理

7、设想： “公开化化管理”是在规规范物业业管理处处各种行行为的基基础上，加强与与业主之之间的沟沟通和管管理服务务的透明明度。这这样既有有利于提提升物业业公司管管理服务务水平，又同时时给业主主营造一一个自我我管理空空间和管管理自主主权，充充分体现现物业管管理以人人为本的的服务理理念，提提高小区区业主自自治与监监督的水水平。“私密性性服务”是物业业管理人人在充分分维护业业主隐私私的前提提下，建建立与业业主相互互信任的的关系，不断扩扩大和增增强自身身的服务务功能，调动和和利用社社会资源源，为单单个业主主提供各各类深层层的、个个性化的的服务 。第一节 管管理目标标和服务务承诺一、管理理目标：雍华府是是招

8、商地地产在新新世纪开开元时精精心奉献献的杰作作，无论论是市场场定位、建筑理理念还是是设计施施工，都都比以往往的物业业提出了了更高的的要求。可以说说，雍华华府是豪豪宅、是是精品，是招商商地产建建筑的经经典。招招商地产产对此寄寄予极大大的期望望与关注注，而后后期的物物业管理理的成败败，影响响到“大地产产战略”的实施施。因此此，祥融融物业以以超前的的服务理理念，对对雍华府府的管理理目标作作出了高高标准的的定位，雍华府府将成为为蛇口最最经典的的居所： 探索实实施并完完善 “公开化化管理、私密性性服务”物业管管理设想想，以“一卡通通”智能化化管理和和“一线通通”服务为为主线，将雍华华府管理理成为住住宅经

9、典典，永续续招商地地产缔造造的纯正正蛇口生生活故事事。二、服务务承诺序号内容达到方式式1通过ISSO90002质质量体系系的认证证培训员工工对质量量体系的的认识，通过健健全、规规范内部部管理制制度来提提高员工工服务意意识，顺顺利通过过认证2成为国家家级物业业管理优优秀示范范小区以高于考考评标准准的要求求来进行行日常管管理工作作，3创建1119消防防安全示示范小区区硬件上加加强消防防设施的的保养，软件上上做好消消防意识识的宣传传教育.4管理模式式及“一线一一卡，尽尽享雍华华”服务特特色的实实现，得得到小区区业主的的认同加快配套套设施的的建设和和员工培培训，使使管理模模式和特特色服务务成为小小区的

10、一一种“惯性”。5每季度公公开一次次的公公开管理理报告制度在公布一一周内，管理处处经理在在会所公公开接受受业主的的质询；6业主所有有疑问、意见、建议及及投诉要要在十五五分钟得得到安排排或答复复；一线通首首接负责责制流程程的落实实,员工工服务意意识的提提高,保保证服务务的及时时性.7管理费收收费标准准三年内内不改加强成本本控制,提高工工作效率率.8泳池全年年全天候候免费开开放,保保持标准准水质和和安全专职救生生员负责责水质处处理和娱娱乐人员员的救护护。9会所设施施除饮品品外免费费开放，业主自自助娱乐乐将会所经经营与家家政服务务相连，加强专专业家政政服务工工作，以以弥补会会所经营营成本。10一年内

11、成成立业主主委员会会,管理理服务接接受业主主监督积极宣传传，现实实面对，作好与与业主沟沟通。11有特色有有个性的的社区文文化的形形成，成成为雍华华府的内内在“灵魂”浓厚的文文化气息息是小区区的特有有的个性性，物业业管理引引导和营营造，来来建设富富有影响响力和生生命力的的社区文文化。业主群体体特征及及需求分分析通过周详详、细致致的调查查、分析析，雍华华府的业业主类型型主要有有： 二次或或三次置置业人士士 高级白白领 私营中中小企业业主 投资者者 二次次或三次次置业人人士 特征：生活富富裕，不不喜张扬扬，追求求非凡品品位； 需求：宜人的的居住环环境，自自我、悠悠闲的生生活； 伴伴随着蛇蛇口工业业区

12、二十十多年的的开放开开发，诞诞生了一一批 “先富起起来”的城市市新贵。他们希希望通过过二次或或三次置置业，更更新居所所环境来来追求个个性化、高格调调和超群群卓越的的生活品品位，雍雍华府的的推出正正迎合了了这种需需求。 二次或或三次置置业人士士多是“新蛇口口”的历史史见证人人，经历历着“新蛇口口”的成长长与繁荣荣。他们们不爱张张扬，入入住雍华华府，惟惟求得一一份恬静静与悠闲闲；他们们不喜欢欢被外界界干扰，私密性性的要求求较强。就此，“私密性性服务”正充分分体现业业主的意意愿，还还他们一一个宁静静、私密密的空间间。雍华府紧紧拥青翠翠的四海海公园，服务配配套齐备备，随着着滨海大大道的开开通以及及深港

13、跨跨海大桥桥的兴建建，往返返罗湖、香港将将更加方方便快捷捷。可以以这么说说，雍华华府是为为二次或或三次置置业人士士度身订订造的，二次或或三次置置业人士士是雍华华府的潜潜在顾客客群www.37222.ccn 中中国最庞庞大的数数据库下下载高级白领领 特征：文化修修养高，追逐时时尚，讲讲究品位位和情调调； 需求：典雅的的居住环环境，品品位高雅雅的生活活情趣； 南山区区是深圳圳市高新新技术产产业园所所在区，区内有有诸多跨跨国公司司、明星星企业，如中兴兴、华为为、联想想、爱普普生等，当然还还有外国国石油公公司。蛇蛇口高新新技术产产业后援援基地的的定位与与宣传，使“家在蛇蛇口”成为白白领们对对生活的的美

14、好向向往，雍雍华府的的推出正正迎合了了这种需需求。高级白领领是企业业精英，他们有有较高的的文化学学识和修修养，喜喜欢追逐逐时尚，崇尚高高雅艺术术，讲究究生活品品味与情情调，也也是高收收入、高高消费阶阶层。雍雍华府的的会所设设计、宽宽带网布布线似专专为高级级白领所所作；典典雅的钢钢琴酒吧吧，香浓浓的咖啡啡厅，静静谧的温温书室，轻松的的高速上上网及宽宽带多媒媒体的自自如应用用，正是是白领所所追求的的。雍华华府确系系他们理理想的居居所，一一个放“心”的家。高级白白领也是是雍华府府潜在顾顾客群。私营中小小企业主主 特征：经济富富足，有有过艰辛辛生活历历程，渴渴望与人人交流； 需求：温馨的的家园，有商业

15、业交流的的机会；深圳的非非国有经经济（民民营、私私营、个个体）异异常活跃跃，约占占全部经经济成份份70%以上。如此经经济氛围围，造就就了一批批中小企企业主。他们已已从创业业初期过过渡到平平稳发展展期，人人生的轨轨迹也转转向平滑滑，所以以对生活活的质素素也愈来来愈讲究究，更新新的居所所无疑是是他们的的选择之之一。 蛇口依依托宝安安和南山山，两区区非国有有经济特特别活跃跃，中小小工业企企业比比比皆是。由于区区内企业业密度过过高、环环境欠佳佳，居所所环境不不尽如人人意，而而蛇口与与之毗邻邻，宜居居的环境境，便捷捷的交通通将是闪闪亮的卖卖点。 雍华府府宜居的的环境，完善的的配套，便利的的交通，每每勾勾

16、起他们们置业的的冲动。创业时时的艰辛辛，今天天已有倦倦鸟归巢巢的冲动动，迫切切需要一一个温馨馨的家园园来熨平平岁月痕痕迹及风风雨苍桑桑，雍华华府不正正是他们们渴望和和向往的的理想之之居吗？私营中中小企业业主也是是雍华府府潜在顾顾客群。 投资资者 特征：以盈利利为目的的，物业业易主频频繁； 需求：房地产产的增值值空间，物业管管理良好好品牌效效应； 重塑蛇蛇口的战战略及信信息岛项项目的施施行，无无疑大大大提升了了蛇口的的整体形形象，同同时也吸吸引了众众多“眼球”。招商商局集团团58亿亿元巨资资的注入入必使今今后几年年的蛇口口席卷开开发热潮潮，房地地产的增增值几近近必然。雍华府府雄踞蛇蛇口居住住区腹

17、心心地带，地段优优越，升升值空间间大，必必定受投投资者青青睐。投投资者也也是雍华华府潜在在顾客群群。 投资者者以投资资为目的的，买房房不是为为了居住住，而是是等待时时机转手手盈利。那物业业公司该该为他提提供什么么服务呢呢？投资资者的盈盈利取决决于房地地产的增增值，而而保证房房地产的的增值，其中一一个因素素就是物物业管理理的品牌牌效应，我们通通过提升升物业管管理品牌牌的价值值，为投投资盈利利提供一一个较大大的上扬扬空间。第三节 公公开化管管理，私私密性服服务一、公开开化管理理： 物业管管理行业业发展到到今天，业主委委员会所所起的作作用越来来越重要要，可以以这么说说，深化化业主自自治及管管理监督督

18、的功能能是物业业管理行行业发展展的趋势势所在。这种形形势之下下，物业业管理公公司的绩绩效如何何，也往往往由业业主委员员会说了了算，就就此也就就衍生了了“公开化化管理”。“公开化化”管理的的主要内内容有：业主委员会的筹建与运作公开管理报告制度计划目标审核制度 公开化化管理 满意度调查分析与纠正 业主委员员会的筹筹建与运运作业委会是是全体业业主行使使管理权权的代表表。随着着物业管管理行业业逐步走走向法制制化、专专业化，业主在在小区管管理中将将发挥越越来越大大的作用用。祥融融物业将将在雍华华府入伙伙率达 50%时组织织成立业业主委员员会，营营造与业业主更和和谐的一一种沟通通氛围，也即是是“公开化化管

19、理”。业主委员员会成立立的作用用在于： 管理处处工作接接受业主主的监督督，确保保管理服服务的有有效性； 成为物物业管理理处与广广大业主主沟通的的桥梁；业主委员员会筹建建、运作作的具体体步骤：序号时 间间工 作作 内内 容容1入伙前半半个月1、制定定业主委委员会成成立程序序及流程程安排；2、完成成业主委委员会的的宣传资资料的印印制工作作；2入伙时1、向业业主发放放业主委委员会宣宣传资料料；2、向业业主发放放调查表表，听取取业主对对业主委委 员员会成立立的意见见和建议议；3入伙装修修期间1、对业业主委员员会的职职能、意意义等进进行宣传传；2、组织织热心业业主成立立小区义义务监察察队，对对 小小区入

20、伙伙装修期期事宜参参与管理理；4入伙率达达50% 组组织选举举，成立立业主委委员会； 计计划目标标审核制制度计划目标标审核批批准制度度，是业业主委员员会在事事前对物物业管理理公司的的行为进进行控制制的一种种手段。本着对业业主负责责的态度度，祥融融物业将将在每年年初就雍雍华府的的各项维维护保养养项目、工程项项目、管管理服务务收费预预算等进进行计划划，并制制定明确确的年度度工作目目标，在在每年一一月前递递交业主主委员会会审核，并根据据业主委委员会的的意见、建议进进行修改改完善后后才付诸诸于实施施。计划目标标审核批批准制度度流程：单个业主意见 批准实施管理处制订年度工作目标和计划业主委员会参阅审核业

21、主委员会综合权衡业主委员会提出修订意见双方讨论进行修订、定稿 实行公公开管理理报告制度公开管理理报告制制度，是是由管理理处经理理负责编编写，按按时定点点公布于于小区公公共场所所或放在在管理处处供业主主查阅。让业主主明了管管理处的的管理事事务，促促进物业业管理处处与业主主之间的的沟通与与交流。 公开管管理报告告的相相关规定定说明： 目的在在于促进进沟通、交流； 该制度度是一种种事中控控制方式式； 报告每每季度向向业主公公布一次次； 内容包包括设备备维护、安全保保卫、绿绿化保洁洁、分承承包方评评估、 财财务收支支状况、业主投投诉 满满意度调调查分析析 顾客满满意度每每半年调调查一次次，这是是全体业

22、业主对物物业管理理公司行行为的事事后控制制方式。调查表表由公司司直接在在小区设设点发放放、收取取。 满意度度调查是是物业管管理公司司阶段性性工作的的总结与与回顾，是广大大业主对对物业管管理处工工作的评评估，同同时为进进一步挖挖掘业主主潜在的的需求提提供有效效信息，对提高高物业管管理服务务水平起起着重要要的推动动作用。顾客满意意度调查查内容： 安全管管理 消防管管理 绿化管管理 清洁管管理 消杀工工作 设备管管理 会所管管理 家政维维修 社区文文化 服务态态度 综合评评价 意见建建议调查表回回收后，品质管管理部负负责统计计分析，内容有有：业主关注注什么？ 业业主不满满意的有有哪些？业主有何何潜在

23、需需求？ 管理处处优劣势势何在？有何急待待解决的的问题？ 应应长期重重视的问问题是什什么？有没有浪浪费资源源 ，应应如何改改进？私密性服服务 业主层层次、结结构的不不同，其其外显的的和潜在在的需求求都不尽尽相同。雍华府府是高尚尚的住宅宅小区，经过对对业主群群体的特特征和需需求分析析，我们们知道其其顾客群群体多以以成功人人士为主主，在文文明进步步和返璞璞归真愿愿望的驱驱使下，他们要要求减少少干预，强调个个性发展展。 所以，我们在在小区实实施规范范的公开开化管理理的同时时，探索索制定了了“私密性性服务”的方案案。 私密性性服务是是物业管管理人在在充分维维护业主主隐私的的前提下下，建立立彼此之之间相

24、互互信任的的关系，不断扩扩大和增增强自身身服务功功能，调调动和利利用社会会资源，为个体体业主提提供私密密服务的的方式。 私密性性服务释释义有三三：体现小区区相对封封闭、幽幽静、个个性化的的格调 ； 全方方位地提提供即时时服务，免受外外界干扰扰；“不打听听、不干干扰、不不公开”的服务务意识贯贯穿于服服务过程程中； “一线一一卡，尽尽享雍华华”的特色色服务是是“私密性性服务”的具体体表现，所以“私密性性服务”的具体体内容请请参阅后后文的特特色服务务项。第四节 日常管管理及服服务日常管理理及服务务的内容容： 会所服服务 社社区文化化 环境境服务 安全管管理 装装修服务务 设备管管理 商铺管管理 一一

25、、会所所服务祥融物业业将与发发展商紧紧密合作作，以高高标准、高档次次的定位位来管理理雍华府府的会所所，为业业主住户户提供自自由、休休闲和高高品味的的生活空空间，从从而烘托托出雍华华府的高高贵、典典雅、亲亲和的整整体形象象。 “一一卡通服服务” 办理入入伙手续续时，业业主向管管理处提提供用于于会所消消费的银银行扣款款帐号和和签认的的识别姓姓名字样样，一户户一卡。业主只只要持有有“雍华一一卡通”，即可可自助享享用会所所内的各各项设施施，期间间无须交交付任何何现金，只需签签单记帐帐即可。此外，充分利利用我们们的管理理资源，配合“招商会会”，使雍雍华府的的业主持持 “雍华一一卡通”，还能能享用海海月花

26、园园的会所所。 附业主主消费签签单表：雍华府业业主会所所业主签签单年 月月 日 NNO:时间 时时 分至 时时 分场馆1、2、3、备注人数费用合计： 元元服务员业主签名名 家政秘秘书服务务顾客群分分析表明明，雍华华府业主主多为再再次置业业人士、高级白白领和私私营企业业主，他他们都有有较强的的商务性性。有鉴鉴于此，管理处处将在会会所提供供一系列列的商务务秘书服服务： 设立立会所商商务中心心，提供供商务代代办服务务； 协调调办理宠宠物饲养养证件 ； 专业业护士坐坐班，提提供健康康咨询及及简单的的医疗服服务； 举举办商务务酒会、商务会会议、生生日PAARTYY、家庭庭聚餐等等活动； 免费费开放泳泳池

27、 游泳池池是雍华华府的环环境命脉脉水景景的重要要组成部部分，我我们使它它成为小小区的一一块碧绿绿翡翠一一道亮丽丽的风景景。 游泳泳池免费费开放，提供自自助的休休闲娱乐乐好去处处； 救生生员负责责泳池管管理，保保证水质质质量； 定期期举办高高品位的的池边活活动，如如演奏乐乐曲、水水上芭蕾蕾表演； 网络络秘书服服务清吧里，设置三三台电脑脑，为提提供业主主上网及及开展网网络秘书书服务之之用。在在这里，业主可可以244小时在在清吧一一边享用用美酒佳佳肴，一一边尽情情地网上上冲浪。 二、社社区文化化 健康、浓重的的社区文文化是物物业管理理人孜孜孜不倦的的追求。 祥融融物业将将派出社社区文化化管理员员，制

28、定定内容丰丰富并且且具有针针对性的的社区文文化活动动计划，开展形形式多样样的社区区文化活活动 。 露天音音乐会 开放式式的游泳泳池是小小区的一一道风景景。每逢逢节日，请来专专业的乐乐师们，池边奏奏起悠扬扬的乐曲曲，在小小区内处处处可听听，走近近泳池则则历历可可见，还还可以鱼鱼跃于池池中，随随着乐曲曲畅泳。人生，就是这这样的写写意。 商务酒酒会针对雍华华府的业业主商务务性较强强的特点点，管理理处将举举办或为为业主代代办一些些高雅的的商务酒酒会，让让业主足足不出户户便可以以轻松进进行商务务交流，更加深深了管理理处与业业主之间间的沟通通与理解解。 “亲亲子”家庭环环保日 举行“社区家家庭日”，让业业

29、主以家家庭为组组合，续续环保话话题，进进行主题题为“我为小小区环境境出份力力”的系列列活动。这种轻轻松活泼泼的活动动形式，不但可可以增强强少儿的的环保意意识，而而且还体体现了家家庭的温温謦。 少儿写写生绘画画比赛热爱东方方文化的的西方景景观设计计师凭着着对东方方文化的的深刻了了解，在在雍华府府表现出出了中西西合璧的的建筑园园艺，描描绘出了了蛇口生生活最精精彩的图图景，雍雍华府的的环境设设计每一一处都独独具匠心心，优雅雅别致，让人引引以为豪豪，将小小区的少少儿集中中起来为为可爱的的家园写写生，将将处处美美景留在在张张画画纸上，装裱后后在会所所展览，将产生生“热爱家家园”的共鸣鸣。 系列讲讲座：荟

30、萃诸多多成功人人仕的雍雍华府，必定生生活着一一批高贵贵的家庭庭主妇，她们追追求生活活的高质质，热爱爱知识，追求时时尚，因因此管理理处可定定期举办办美容、健康、烹饪、家电安安全等讲讲座，以以迎合她她们对知知识的渴渴求。 系列艺艺术作品品展览雍华府业业主的文文化修养养高，对对艺术的的追求意意识和欣欣赏水平平比较高高，利用用小区的的优美环环境及会会所、楼楼道等空空间，展展示名师师的雕塑塑、书法法、绘画画、工艺艺品，烘烘托出小小区高贵贵、浓厚厚的文化化气息。 陶艺表表演与“青青青世界”联合，定期在在会所的的清吧内内表演陶陶艺，有有兴趣的的业主可可以参与与其中，欣赏着着自己亲亲手制作作的陶艺艺品，品品尝

31、着清清吧里的的清纯美美酒，享享受着生生活的优优悠与写写意。 三、环环境服务务中西合璧璧的建筑筑风格，典雅高高尚的环环境特色色，是雍雍华府的的点睛之之笔，所所以物业业管理中中的环境境管理显显得至关关重要，其定位位应该是是超前的的。在此此，我们们引进“用文化化管理环环境”的概念念，目的的在于营营造自然然、亲切切的环境境氛围。 “用用文化管管理环境境” 开展环环保知识识宣传、讲座，拒绝任任何污染染行为； 推行垃垃圾分类类、废物物回收的的环保行行为； 开辟业业主花木木栽培区区，并鼓鼓励业主主参加植植物认养养活动； 设置轻轻松优雅雅的背景景音乐，配以假假山、流流水，营营造文化化气息； 宣扬人人类爱心心，

32、鼓励励饲养一一些小动动物以增增添生活活乐趣； 提供宠宠物饲养养技术服服务，并并可代办办宠物准准养证等等特殊服服务； 开展名名花异草草及山、石、盆盆景的展展销，及及提供养养护顾问问服务； 花草树树木修剪剪成型，使之吻吻合雍华华府典雅雅风格和和人文气气息； 清洁洁工作将将外包专专业公司司承担 专专业公司司有技术术优势，能保证证质量，并节省省管理成成本； 外外包采用用公开招招标的方方式，按按有关法法规和程程序文件件执行； 外外包单位位要与管管理处签签定外包包合同，按合同同要求开开展清洁洁工作； 绿化工工作管理理处自行行承担 绿绿化的好好坏直接接影响雍雍华府的的整体感感观，管管理处将将把此项项工作列列

33、为环境境管理的的重点，创出特特色： 配置置绿化工工程师一一名及三三名园艺艺技术员员； 花草草树木设设置铭牌牌标识，寓教于于休闲之之中； 通过四四种（日日、周、月、抽抽）检查查制度，确保工工作质量量； 绿化工工作以考考评条件件为基准准，并顾顾及雍华华府的建建筑风格格； 四、安安全管理理： 安全管管理的得得失，直直接反映映物业管管理公司司的服务务管理水水平。雍雍华府富富裕阶层层比重较较大，私私密性要要求较强强，安全全管理是是工作重重点之中中的重点点。为此此，除了了发挥特特有的“雍华一一卡通”管理手手段外，还加强强硬件、软件管管理的最最优结合合，进行行相辅式式的管理理。 坚持持预防为为主的原原则 积

34、极做做好安全全宣传工工作； 确保保安全标标识齐全全； 开展紧紧急突发发事件及及消防演演习； 培训提提高安全全防范意意识和技技能； 实实现智能能化硬件件与管理理处软件件的最佳佳结合 内紧紧外松的的工作氛氛围雍华府中中央控制制中心、家居内内红外线线报警器器、闭路路电视、可视对对讲、外外围的红红外线监监测等形形成防盗盗网络,使业主主利用一一卡通便便可自由由出入小小区、车车库、会会所，但安全全却在我我们的控控制之下下，形成成以技防防主，人人防为辅辅的安全全防范体体系。 “内外结结合，立立体交叉叉，动静静互补”的安保保工作 对安安全隐患患处进行行重点防防范，设设置紧急急求救电电话。当当发生紧紧急情况况，

35、插上上“雍华一一卡通”，监控控中心便便可掌握握召援的的准确位位置。固固定岗位位应做好好来访登登记，通通过可视视对讲系系统，核核查、跟跟踪来访访人身份份；流动动岗位在在日常的的巡逻中中，善于于发现问问题并作作出妥善善的处理理。 五五、装修修服务 入入伙前的的准备阶阶段 装修宣宣传 将深深圳市家家庭居室室装修管管理规定定中有有关家居居装修的的规定要要求汇编编成册，送与每每位业主主，让业业主了解解家居装装修有关关规定及及禁止进进行的装装修项目目。 装修培培训 聘请装装修专业业人士为为业主在在装修设设计、材材料选用用、工程程施工管管理及预预算等多多方面提提供专业业意见；并组织织三至五五家有合合法资质质

36、、信誉誉良好的的装修公公司供业业主选择择。如业业主需要要，管理理处还可可代为选选择。 装修保保护： 为保护护公共设设施，在在大厅、走道处处将铺设设夹板，作临时时性保护护。规划划电梯口口前的场场地，指指定临时时材料堆堆放区和和停车通通道，使使材料的的运送从从东、北北两处进进入地下下停车场场，再通通过电梯梯将材料料运送到到楼内。 装修特特设服务务 3、55、6、7栋无无地下车车库，材材料须从从地面人人行道运运进楼内内，为此此我们将将设计制制造专用用的手推推车，供供施工单单位使用用，这有有利于保保护人行行道，减减少材料料洒、漏漏的污染染；为现现场安全全及长远远着想，入伙时时每户配配备二个个灭火器器，

37、既保保证施工工消防安安全又可可作家庭庭防火之之用。 入伙后后的实施施阶段 提供全全程的装装修代管管服务。管理处处将接受受业主委委托，只只要一个电话我我们将有有专人为为您操办办。（详详见服务务一线通通） 可能影影响建筑筑整体协协调的装装修，如如空调机机的位置置、商铺铺广告牌牌等，管管理处将将制定统统一的安安装标准准； 50平平方米以以上的商商铺装修修应报消消防部门门审批； 代办报报批手续续 ； 装修施施工实行行凭证进进出，制制止野蛮蛮、不文文明的行行为； 装修时时间规定定1：入入住率不不足300%， 7：000222：000； 装修时时间规定定2：达达到300%，88：000122：000、下午

38、午14：0019：00； 业主乔乔迁之日日管理处处将提供供多方面面的帮助助和方便便； 六、设备备管理雍华府设设施设备备数量繁繁多、性性能复杂杂、先进进，增加加了维修修保养的的难度，这在某某种程度度上要求求我们的的管理技技术人员员更加专专业化，业务技技能精益益求精，才能维维持正常常的生活活秩序，使业主主利益得得以保障障。因此此，管理理处将在在设备管管理上加加大力度度，强化化措施，力求尽尽善尽美美。 设备管管理人员员 设立设设备专职职维修保保养责任任人，全全面负责责维护与与保养； 建立设设备台帐帐，掌握握、记录录运行情情况 ； 明确各各责任人人的岗位位职责；名称负责人主要工作作职责专业设备备维修主

39、管管对设备的的保养工工作进行行监督及及指导，根据设设备台帐帐编制有有关维修修计划。专业保养养专业维修修公司智能化高高的设备备，由专专业公司司制定维维修保养养计划并并提供保保养。家居设备备保养维修技工工负责家庭庭设备的的维护，建立家家庭设备备档案，制定保保养计划划。 设备备保养的的“三检两两养”制： 三三检：日日检、月月检、年年检； 两两养：大大修保养养、专业业保养； 日检：由责任任人对设设备进行行保养和和维护，记录日日运行情情况； 月检：由维修修主管协协同责任任人对设设备进行行检查、保养； 年检：品质部部设备主主管、专专业工程程师对设设备、资资料、记记录进行行一次年年度保养养和检查查，确保保记

40、录完完整，设设备运行行正常； 大修保保养：配配合专业业公司保保养人定定期对设设备进行行大维修修保养； 专业保保养：专专项的设设施和设设备由专专业承包包方负责责全面保保养； 智能化化设备在在物业管管理中的的作用雍华府实实行人车车分流、“一线一一卡”的设想想是建立立在智能能化“平台”上的，如何发发掘、利利用、管管好、用用好智能能化设备备，为业业主创造造更完美美的生活活环境呢呢？ 智能化化系统前前期的管管理工作作选派人员员，熟悉悉系统，了解安安装过程程，保证证工程质质量及智智能化系系统的可可靠性，着力宣宣传智能能化系统统，使其其得以广广泛应用用。 智能化化系统的的日常运运作设立智能能化监控控中心，建

41、立并并使用好好防盗报报警、设设备监控控、消防防监控、闭路监监控、电电梯监控控、可视视对讲、巡更系系统、紧紧急求助助、背景景音乐、电子布布告栏、快速反反应、信信息交流流、停车车场管理理、网上上服务、自动抄抄送水、电、煤煤气三表表系统。 加强管管理、正正确引导导 细细心发现现问题，排除误误报，深深入宣传传，严加加控制，让广大大业主和和施工单单位自觉觉维护，正确使使用智能能化系统统，提高高系统的的适用性性。 七、商商铺管理理雍华府南南北分别别为即将将进行步步行街改改造的工工业八路路和工业业九路，如此有有利的商商业契机机，再加加之规范范化的管管理，一一定可以以提高雍雍华府商商铺的升升值潜力力。 商铺铺

42、管理的的两要点点：控制制、服务务。 控制制； 控制经经营项目目，在售售楼时和和业主签签订商铺铺的前期期协议； 杜绝非非法经营营的现象象，不发发生任何何噪音、污水、臭气等等污染； 签定“门前三三包责任任书”，自觉觉维护门门前卫生生、秩序序； 门面及及广告牌牌，统一一规格和和标准，并与雍雍华府建建筑风格格协调； 按按规定配配置灭火火器材，做好消消防安全全的防范范措施； 服务； 提提供商铺铺装修代代管，代代办消防防审批手手续的服服务； 成成立商务务会，增增强商务务交流渠渠道，增增进商户户之间的的沟通； 建建立商户户档案及及信息网网，为商商家提供供商业信信息把握握良机； 举举办消防防安全知知识活动动，

43、来提提高消防防安全的的意识和和技能； 就就商铺装装修事项项进行宣宣传，为为经营者者提供便便捷的服服务；第五节 网网络化物物业管理理 国际互互联网（Intternnet）的兴起起，B22B、BB2C、CC2C等信信息网络络服务模模式以及及电子商商务、电电子休闲闲、远程程医疗保保健、远远程教育育等信息息服务的的不断涌涌现，正正悄然改改变着传传统的服服务方式式。面对对现代科科技的迅迅猛发展展，楼宇宇智能化化、数字字社区、宽带网网络为代代表的高高新技术术在现代代建筑住住宅中被被广泛应应用，物物业管理理行业赖赖以生存存和发展展的各种种物业设设施设备备发生了了前所未未有的变变化。顺顺应时代代发展的的潮流，

44、趁势实实现物业业管理行行业科技技转型，开创网网络化物物业管理理是必然然的选择择。网络化物物业管理理的优势势 更具有有市场竞竞争力； 更有利利于物业业管理的的专业化化发展； 更能促促进房地地产的销销售工作作； 更能带带动内部部管理科科技化；二、网络络化物业业管理的的应用社区网站站是网上上综合商商店，是是提供信信息资源源的媒介介，物业业管理公公司就是是这个媒媒体的服服务者，以提供供安全可可靠的网网上交易易，促成成有效交交易的服服务来为为业主股股务。其其应用主主要有如如下方面面： 开展展多元化化经营，创造双双赢局面面通过社区区统一网网上信息息平台，为业主主提供各各类型信信息服务务： VODD视频点点

45、播 社区聊聊天室 社社区信息息时事新闻闻 股市市财经信信息 网上游游戏室网上学校校 网上上消费 网网上医院院高速接入入Intternnet而服务收收入来自自：信息服务务费 网站站广告费费电子商务务服务费费 产产品销售售代理佣佣金由于雍华华府实现现10MM带宽到到户，使使VODD和互动动游戏不不受速度度限制，可以随随时随地地上网点点播和玩玩游戏。这样业业主既可可享受物物美价廉廉的服务务，而我我们又可可增加服服务收益益，这是是真正意意义上的的双赢。 交互互式物业业管理与与服务，提高物物业管理理附加值值 网络社社区突破破门槛，实现“零距离离”沟通。通过在在网上发发布公告告，组织织社区事事务讨论论，接

46、受受和处理理业主投投诉、报报修、费费用帐单单的送递递与催交交等，管管理处可可以为业业主家庭庭提供更更具个性性化服务务。高附附加值的的服务可可以获得得高附加加值的回回报。 规模模化管理理，降低低经营成成本按信息科科技发展展的方向向与速度度，不久久的将来来，信息息化小区区的建设设启动会会形成一一个产业业，而这这个产业业正是通通过物业业管理行行业衍生生出来的的。届时时，网络络社区可可以通过过Intternnet与与发展商商及物业业管理机机构的局局域网或或广域网网相接，社区间间也可实实现信息息链接，这为发发展商和和物业管管理机构构实现规规模经营营，提高高效率，降低成成本提供供了有效效的途径径。创立雍华

47、华府服务务网站设设想 创建建实施计计划 早期准准备阶段段 以以知识性性、趣味味性、艺艺术性为为网站的的服务宗宗旨； 设备备的购买买、布线线、配置置，人员员的定编编、到位位、培训训； 网页页设计要要求画面面活泼、艺术性性强，聘聘请专业业人员设设计； 介绍与与推广阶阶段 向业主主介绍雍雍华府网网络设施施，培训训业主如如何安装装和使用用网络。 方式培训培训内容容：发展展与前景景、网上上看电影影、炒股股、现代代化办公公、网上上会议、收发电电子邮件件、网上上可视电电话、网网上图书书馆、资资讯查询询；物业业管理与与网络发发展；电电脑基础础知识；进行实地地的演示示网络工程程师为责责任人培训地点点在会所所资料

48、准备备建立客户户便用工工具配备业主主电子邮邮箱；服务器的的建立可可以设立立祥融物物业网站站域名的的主页，通过这这个域名名，上网网便知是是“祥融”的业主主，达到到广泛宣宣传招商商地产，祥融物物业管理理公司的的目的。建立服务务器配备网上上一卡通通 试运行行阶段： 要要求网站站的内容容基本完完善，能能通过网网站实现现基本的的服务功功能。 资资讯查询询； 投投诉与投投诉的处处理； 投诉流流程： 业主投投诉投诉诉信息搜搜集整理理相关部部门处理理反馈处处理结果果 要有一一定的广广告收益益； 网络进进一步完完善阶段段： 能实现现网上信信息双向向、多向向的交流流； 能实现现一般网网上购物物活动； 购物物流程：

49、 业主主发布购购物请求求 网网上结算算 货物送送上门 交易完完成 建立银银行网上上信用体体系； 由公司司财务人人员、网网络工程程师具体体负责与与招商银银行设立立该帐务务交换系系统程序序。货物配送送系统的的建立与与完善； aa、代订订购车、船、机机票及小小区商品品资源的的配备； bb、配合合“招商会会”，建立立广泛的的连锁服服务； 网站站服务流流程：通过局域网收集处理结果网络信息反馈作好记录跟踪落实通过局域网将信息转发至各部门，限期完成信息分门别类下载网络信息网络管理员注：1 凡发布布的信息息须经管管理处经经理审批批，方可可上网发发布； 建立发发布信息息登记制制度，专专人发布布，专人人记录； 网

50、网站信息息服务内内容 内容分分为：资资讯类、服务类类； 资资讯类 发展展商、管管理处、品牌、物业类类型介绍绍； 雍华华府服务务设施、项目和和收费标标准，投投诉、投投诉处理理； 物业业管理的的法律法法规； 公共共求助电电话及信信息； 服务类类 各各类活动动及公共共告示，全员知知会，简简洁便捷捷； 为为商家创创造商机机，给物物业网络络管理提提供资金金支持； 开开通交换换需求信信息，如如：二手手家电买买卖； 业业主可以以通过网网络参与与小区的的物业管管理； 业业主提出出的建议议和投诉诉，管理理处可通通过网络络进行跟跟踪解决决； 儿童健健康教育育、全民民健康教教育及有有关运动动项目简简介； 网网上棋牌

51、牌比赛； 定定期在网网上进行行棋类、扑克牌牌的比赛赛； 进进行文明明家庭、幸福家家庭、优优秀少年年、健康康儿童的的网上投投票选举举； 开开设爱我我家园论论坛；第二单元元 管管理处人人员组成成人力资源源是处于于激烈市市场竞争争中的企企业发展展的最大大动力。祥融物物业历来来重视人人才的挖挖掘、培培养和使使用，通通过培训训来提升升全员质质素，通通过未位位淘汰制制激励员员工敬业业创新，通过岗岗位竞聘聘实现“能者上上，平者者让，庸庸者下”的竞争争机制。通过这这些，祥祥融物业业储备了了一批有有知识，专业型型的管理理人才，这为祥祥融物业业的业务务拓展提提供了有有力的保保证。针针对雍华华府的特特点，选选择合适

52、适人员从从事雍华华府的管管理是物物业管理理成败优优劣的关关键，为为此，我我们注重重于从实实际需要要出发选选择优秀秀的、合合适的人人员组成成雍华府府的物业业管理处处。雍华府管管理人员员的需求求分析1、雍华华府建筑筑风格中中西合璧璧，典雅雅高贵，颇具精精巧之灵灵气，庭庭院景观观宜动宜宜静，情情趣盎然然。再现现苏州园园林之风风范。如如加之管管理者专专业的呵呵护与打打理，精精心的创创意，环环保的主主题，这这一切人人文气息息的溶入入，造化化出别致致典雅，亦中亦亦西的家家居氛围围。面对对这样的的环境条条件和氛氛围的要要求，我我们选派派能营造造小区浓浓厚人文文环境的的管理者者，配以以专业化化的园艺艺技术人人

53、员，能能把管理理者严谨谨细致和和艺术家家的豪放放与热情情，一齐齐融入环环境艺术术中去，他们既既能创造造出仙境境般幽深深与静谧谧，又能能少激起起人们对对于艺术术的追求求。2、雍华华府机电电设备技技术含量量之高，智能化化系统之之尖端都都是国内内最高标标准的，管理处处理所当当然要保保证全部部设备发发挥正常常的功能能。同时时管理处处承诺的的一卡通通特色服服务及区区域电脑脑网络的的应用，要求管管理者应应具备很很强的机机电设备备运行、保养、维修的的技能，还要求求管理者者熟练掌掌握电脑脑网络技技术。设设施设备备的应用用，人员员牵涉面面广，要要人人都都能熟练练掌握，就必须须要培训训。因此此管理者者还应该该是一

54、个个耐心细细致的教教师。3、我们们针对顾顾客群体体的特征征，提出出了私密密性服务务的设想想，其精精髓是业业主可以以充分自自由活动动而不受受任何干干扰。但但是他们们时刻又又处在我我们的保保卫之中中。这种种外松内内紧的护护管方式式，要求求我们的的护管员员都要具具有很高高的素质质，首先先是能在在经培训训后娴熟熟掌握各各种监控控设备，以技术术防范为为主。第第二要求求护管人人员要有有良好的的纪律，时刻高高度警惕惕，应急急快捷勇勇猛，处处理事件件机智灵灵活。第第三要求求较高的的服务意意识，面面带笑容容，随时时给业主主以关爱爱和帮助助。第四四要求形形象举止止俱佳，和善可可亲。这这四点要要求决定定了对于于护管

55、主主管及其其他管理理人员的的要求将将更严格格。不然然如何带带好管好好这支队队伍。4、管理理处为业业主量身身订做的的种种家家政服务务项目及及各项服服务承诺诺，要求求管理人人员在各各个方面面都要有有较高的的专业性性、技能能。应在在其服务务专业上上受到过过正规的的训练，在人员员配置上上我们将将有计划划有意识识的选用用卫生保保健、酒酒店服务务、健身身美容，体育项项目等各各方面人人才充当当服务人人员，以以保证我我们服务务的专业业化水准准。5、社区区文化的的开展亦亦需要管管理者有有较高的的文学艺艺术修养养。雍华华府的业业主决不不会满足足于唱唱唱歌、跳跳跳舞，而是具具有整个个文化范范围的高高品味的的追求，交

56、响的的精深激激越，管管箫丝弦弦的悠长长与清丽丽等等。如果管管理者对对这些不不热爱、不懂行行，我们们的服务务必将大大打折扣扣。因此此管理者者应是各各种艺术术的爱好好者，并并且极具具经纪及及组织才才能。6、雍华华府业主主群体的的特征及及物业管管理的高高要求，要求管管理者的的综合素素质要非非常优秀秀。管理理者必须须具备严严肃认真真的工作作态度，强烈和和执着的的工作责责任心，灵活机机智的工工作方法法，和善善可亲的的言行举举止等等等，将使使我们选选派综合合素质较较高的人人员参加加管理，以期保保证我们们的管理理目标的的实现和和服务理理念的落落实。7、主要要人员配配备我们们已充分分考虑了了雍华府府管理工工作

57、的种种种需要要，人员员素质基基本适合合，通过过他们的的努力和和各方面面的提升升，在不不远的将将来，定定使雍华华府成为为名符其其实的精精品小区区。主要人员员配备1）管理理处经理理姓 名丁桐力性 别男出生年月月4988学 历大专工作简历曾任国营营41110厂销销售科科科长；曾任深圳圳华达电电子有限限公司地地探部副副经理；曾任深圳圳华宁电电子器材材有限公公司总经经理；曾任祥融融物业工工业厂房房管理处处经理；现任祥融融物业招招商名仕仕花园管管理处经经理；98年取取得物业业管理上上岗证；98年获获得ISSO90000内内审员证证；素质及特长1、精通通琴棋书书画，酷酷爱京剧剧艺术，曾多次次获奖，热爱花花鸟

58、虫鱼鱼，艺术术欣赏，品味高高雅。2、管理理经验丰丰富，为为人忠厚厚诚恳、稳重，热情善善良，工工作责任任心强，具有较较强的组组织能力力，吃苦苦耐劳，乐于奉奉献。2）管理理处经理理助理姓 名李文雅性 别女出生年月月7566学 历本科工作简历曾任海月月花园管管理处工工程部主主管；曾任海月月花园管管理处经经理助理理；现任祥融融物业总总经理办办公室行行政助理理；素质及特特长能歌善舞舞，热衷衷于民族族文化和和体育活活动；为人谦逊逊大方，善于与与人沟通通，具有有极强的的敬业精精神和奉奉献精神神，工作作中才思思敏捷，多有创创意。3）客户户服务中中心主管管姓 名钟冠区性 别男出生年月月7366学 历大专工作简历

59、1、曾任任番禺冠冠丰五金金公司行行政助理理；2、曾任任祥融物物业招商商名仕花花园管理理处管理理员；3、曾任任景园大大厦管理理处百花花苑主管管；4、现为为祥融物物业见习习经理；素质及特特长爱好文学学艺术，对唐宋宋诗词素素有研究究；为人稳重重大方，思维严严谨，长长于组织织管理，务实敬敬业，善善解人意意，乐于于沟通。4）工程程维修部部主管姓名郭亚东性别男出生年月月73111学历大专工作经验曾任海月月花园维维修班班班长。具有中级级电工职职称和丰丰富的机机电设备备维修管管理经验验。素质及特特长善于钻研研，思维维丰富，动手能能力强，为人热热情，有有一定的的管理能能力。5）会所所商务部部主管姓名赖启正性别男

60、出生年月月7699学历本科工作经验负责半岛岛大厦管管理处IISO990022质量体体系的内内外审工工作。曾在海月月管理处处,负责责小区入入伙期具具体工作作。现任祥融融物业品品质管理理部品质质管理员员；素质及特特长谦虚谨慎慎，为人人善良，工作一一丝不苟苟；多才多艺艺，诗歌歌散文常常有佳作作。6）安全全护管班班班长姓名赵影性别男出生年月月7055学历高中工作经验曾任海月月花园管管理处护护管一班班班长；现为招商商名仕花花园管理理处护管管班长；具有深圳圳市物业业管理上上岗资格格证书、消防上上岗证书书；20000年被评评为蛇口口工业区区“十佳劳劳务工”。素质及特特长为人老实实，工作作热情高高，干劲劲大，