营改增纳税申报指引二十：不动产经营租赁

1、不动产经营租赁（一般计税方法）纳税申报新项目一一般计税方法（一般纳税人出租其 2016年5月1日后 取得的不动产）例1.某企业为一般纳税人，机构所在地为北京市东城区，纳税人 以其2016年6月7日在河北省保定市高开区取得的不动产对外出租， 2016年7月共取得租金收入111万元（含税），为了对外出租更换照 明灯200个，购买照明灯取得增值税专用发票，发票上注明的销售额 为10万元，税额为1.7万元。相关政策：一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般 计税方法计税。该案例中纳税人于 2016年6月取得不动产，因此按 11%勺税率计算税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、

2、区）的，纳税人应 按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所 在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向 机构所在地主管国税机关申报纳税。该纳税人机构所在地与不动产所在地不在同一县（市、区） ，因 此应该在河北省保定市高开区进行预缴。 纳税人出租不动产，需要预 缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税 机关核定的纳税期限预缴税款。该纳税人 2016年7月取得租金，应 该于8月申报期内在河北省保定市高开区国家税务局预缴。报表填写：（一）纳税人在不动产所在地预缴时该一般纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产时，

3、应填写增值税预缴税款表。纳税人在“预征项目和栏次”部分的 第3栏“出租不动产”行次填写相关信息：1、第1列填写纳税人出租不动产取得全部价款和价外费用 （含 税）；在该案例中该纳税人于7月取得租金为111万，因此第1列“销 售额” 111万元2、第2列“扣除金额”无需填写；3、本例中该纳税人应按照3%勺预征率，因此第3列“预征率” 填写为3%4、该纳税人2016年8月应在河北省保定市高开区国家税务局预 缴的税额为：应预缴税额=111+ （1 + 11% X3%=3万元。第4列预缴税额为3 力O增值税预缴税款表税款所属时间：年 月 日至 年 月 日纳税人识别号：是否适用一般计税方法 是M否口纳税人

4、名称：（公章）金额单位：兀（列全角分项目编号项目名称项目地址预征项目和栏次销售额扣除金额预征率预征税额1234建筑服务1销售不动产2出租不动产311100003%30000（二）申报期内申报表的填写1、该一般纳税人出租不动产并且按规定预缴的增值税，应填写“增值税纳税申报表附列资料（四）”第5行“出租不动产预征缴纳 税款”。增值税纳税申报表附列资料（四）（税额抵减情况表）税款所属时间：年 月日至年月日纳税人名称:（公章）金额单位：元至角分序号抵减项目期初余额本期发生额本期应抵减税额本期实际抵减税额期末余额123=1+24(35=3-41增值税税控系统专用设备费及技术维护费2分支机构预征缴纳税款3

5、建筑服务预征缴纳税款4销售不动产预征缴纳税款5出租不动产预征缴纳税款030000300003000002、该纳税人适用一般计税方法，如该纳税人开具了增值税专用 发票，则填写“增值税纳税申报表附列资料（一）”中“一、一般计 税方法计税”第4行11?税率白的1、2歹U:第1列销售额=111/（1 + 11% = 100,第 2 列销项（应纳税额）=111/ （1 + 11% *11%=11 附表一填写如下图所示：项目及栏次开具增值税专用发票开具其他发票未开具发票销售额销项（应纳） 税额销售额销项 （应纳）税额销售额销项 （应纳）税额123456、般税法税 一 一计方计全部征 税项目17厥率的货物及

6、加工修理修配劳务117厥率的服务、不动产和无形资产213函率311厥率410000001100006减率5其中： 即征即 退项目即征即退货物及加工修理修配劳务6即征即退服务、不动产和无形资产7103、因为此案例中纳税人采用一般计税方法，因此进项税额可以 抵扣，购买照明灯取得增值税专用发票，发票上注明的销售额为 万元，税额为1.7万元。应填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附列资料（二）第1栏”认证相符的税控增值税专用发票”、第 2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”。增值税纳税申报表附列资料（二）（本期进项税额明细）柳叔:所属廿向：牛归口至牛纳税人名称：（公章）月H1金额单位：元至角分一、

7、甲飒逝于口的进坝机颌项目栏次份数金额税额（一）队让怕付时增值机专用发票1=2+31000001/000其中：本期认证相符且本期申报抵扣210000017000前期认证相待且本期申报抵扣3（一）其他于口机片批4=5+6+7+8其中：海关进口增值税专用缴款书5农产品收购发票或者销售发票6代扣代缴税收缴款凭证7其他8（三）本期用于购建不动产的扣税凭证9（四）本期不动产允许抵扣进项税额10（五）外贸企业进项税额抵扣证明11当期申报抵扣进项税额合计12=1+4-9+10+11100000170004、主表将不含税租金填入主表第1行（一）按适用税率计税销售额，相应的税额填入11行（一）按适用税率计税销售额

8、，进项税额填入12行进项税额，预缴税额3万元填入28行分次预缴税额。向东城区国家税务局进行纳税申报时，应纳税额为：应纳税额=111+ （1 + 11% X 11%-1.7 （购买照明灯的进项税额）-3（已在保定预缴税额）=6.3万元主表如下图所示：项目栏次一般项目本月数本年累计销 售 额（一）按适用税率计税销售额11000000其中：应税货物销售额2应税劳务销售额3纳税检查调整的销售额4（二）按简易办法计税销售额5其中：纳税检查调整的销售额6（三）免、抵、退办法出口销售额7（四）免税销售额8其中：免税货物销售额9免税劳务销售额10税 款 计 算销项税额11110000进项税额1217000上期

9、留抵税额13进项税额转出14免、抵、退应退税额15按适用税率计算的纳税检查应补缴税额16应抵扣税额合计17=12+13-14-15+1617000实际抵扣税额18 （如 1711,则 为17,否则为11）17000应纳税额19=11-1893000期末留抵税额20=17-18简易计税办法计算的应纳税额21按简易计税办法计算的纳税检查应补缴税额22应纳税额减征额23应纳税额合计24=19+21-2393000税款缴纳期初未缴税额（多缴为负数）25实收出口开具专用缴款书退税额26本期已缴税额27=28+29+30+3130000分次预缴税额2830000出口开具专用缴款书预缴税额29本期缴纳上期应

10、纳税额30本期缴纳欠缴税额31期末未缴税额（多缴为负数）32=24+25+26-27其中：欠缴税额（上0）33=25+26-27本期应补（退）税额34= 24-28-2963000即征即退实际退税额35期初未缴查补税额36本期入库查补税额37期末未缴查补税额38=16+22+36-37不动产经营租赁（简易计税方法）纳税申报老项目一简易计税方法（一般纳税人出租其2016年4月30日前 取得的不动产）例1:某一般纳税人，机构所在地为北京市东城区，将其 2016 年2月5日取得的位于成都市武侯区的写字楼对外出租，7月取得房租105万元。购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的金 额为10万元，

11、税额为1.7万元相关政策：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择 适用简易计税方法，按照 5%勺征收率计算应纳税额。该案例中纳税 人于2016年2月5日取得写字楼，适用于5%勺征收率，且用于简易 计税项目的进项税额不得抵扣。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应 按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机 构所在地主管国税机关申报纳税。该纳税人机构所在地与不动产所在地不在同一县（市、区） ，应 该在成都进行预缴。纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得

12、租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期 限预缴税款。该纳税人2016年7月取得租金，应该于8月申报期内 在成都市武侯区国家税务局预缴税款：预缴税额=105+ （1+5% X5%=S元向北京市东城区国家税务局进行纳税申报时，应纳税额计算：应纳税额=105+ （1+5% X5%-5万元（已在成都预缴税额）=0 元报表填写：（一）纳税人在不动产所在地预缴时一般纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产时，应 填写增值税预缴税款表，在成都市武侯区进行预缴税款。纳税人 在“预征项目和栏次”部分的第3栏“出租不动产”行次填写相关信 息：.第1列“销售额”：填写纳税人跨县（市）提供建

13、筑服务取得 的全部价款和价外费用（含税）。在此案例中该纳税人于7月取得租金 为105万，因此第1列“销售额”应为105万；.第2列“扣除金额”无需填写；.本例中该纳税人应按照5%勺预征率，因此第3列“预征率” 填写为5%.第4列预缴税额=105+ （1+5% X5%=S元增值税预缴税款表税款所属时间： 年 月 日至 年 月 日纳税人识别号：口口口口口口口口口口口口口口口口口口口口是否适用一般计税方法 是口 否V纳税人名称:一（公章）金额单位：元（列至角分一项目编号项目名称项目地址预征项目和栏次销售额扣除金额预征率预征税额1234建筑服务1销售不动产2出租不动产310500005%50000（二

14、）申报期内申报表的填写1、该一般纳税人出租不动产并且按规定预缴的增值税，应填写“增值税纳税申报表附列资料（四）”第5行“出租不动产预征缴纳税款”。增值税纳税申报表附列资料（四）（税额抵减情况表）税款所属时间： 年 月日至年月日纳税人名称：（公章）金额单位：元至角分序号抵减项目期初余额本期发生额本期应抵减税额本期实际抵减税额期末余额123=1+24(35=3-41增值税税控系统专用设备费及技术维护费2分支机构预征缴纳税款3建筑服务预征缴纳税款4销售不动产预征缴纳税款5出租不动产预征缴纳税款050000500005000002、如该纳税人开具了增值税专用发票，则填写“增值税纳税申 报表附列资料（一

15、）”中9b行“5%收率的服务、不动产和无形资产” 的1、2歹I:附表一填写如下图所示:项目及栏次开具增值税专用发票开具其他发票销售额销项 （应纳） 税额销售额销项 （应纳） 税额1234一、一般 计税 方法 计税全部征 税项目17嫄率的货物及加工修理修配劳务117嫄率的服务、不动产和无形资产213嫄率311嫄率46减率5其中： 即征即 退项目即征即退货物及加工修理修配劳务6即征即退服务、不动产和无形资产7二、简易 计税 方法 计税全部征 税项目6%E收率85%E收率的货物及加工修理修配劳务9a5%E收率的服务、不动产和无形资产9b1000000500004%E收率103%E收率的货物及加工修理

16、修配劳务113%E收率的服务、不动产和无形资产12预征率%13a预征率13b预征率13c其中： 即征即 退项目即征即退货物及加工修理修配劳务14即征即退服务、不动产和无形资产153、主表将不含税租金填入主表第5行（二）按简易办法计税销售额，相应的税额填入21行简易计税办法计算的应纳税额，预缴税额填入 28 行分次预缴税额。主表填写如下图所示:项目栏次一般项目本月数本年累计销 售 额（一）按适用税率计税销售额1其中：应税货物销售额2应税劳务销售额3纳税检查调整的销售额4（二）按简易办法计税销售额51000000其中：纳税检查调整的销售额6（三）免、抵、退办法出口销售额7（四）免税销售额8其中：免

17、税货物销售额9免税劳务销售额10税 款 计 算销项税额11进项税额12上期留抵税额13进项税额转出14免、抵、退应退税额15按适用税率计算的纳税检查应补缴税额16应抵扣税额合计17=12+13-14-15+16实际抵扣税额18 （如 1711,则 为17,否则为11）应纳税额19=11-18期末留抵税额20=17-18简易计税办法计算的应纳税额2150000按简易计税办法计算的纳税检查应补缴税额22应纳税额减征额23应纳税额合计24=19+21-2350000税款缴纳期初未缴税额（多缴为负数）25实收出口开具专用缴款书退税额26本期已缴税额27=28+29+30+3150000分次预缴税额28

18、50000出口开具专用缴款书预缴税额29本期缴纳上期应纳税额30本期缴纳欠缴税额31期末未缴税额（多缴为负数）32=24+25+26-27其中：欠缴税额（上0）33=25+26-27本期应补（退）税额34= 24-28-290即征即退实际退税额35期初未缴查补税额36本期入库查补税额37期末未缴查补税额38=16+22+36-37例2:某一般纳税人，机构所在地为北京市东城区，将其 2016年2月5日取得的位于北京市海淀区的写字楼对外出租，7月取得房租105万元。购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的销 售额为10万元，税额为1.7万元。相关政策：我市纳税人（不含其他个人）在本市范围内跨

19、区提供不动产经营 租赁的，统一采取向机构所在地主管国税机关申报缴纳增值税，不在不动产经营租赁服务发生地主管国税机关预缴增值税的方法。同时一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以 选择适用简易计税方法，按照 5%勺征收率计算应纳税额。该案例中 纳税人于2016年2月5日取得写字楼，适用于5%勺征收率且用于简 易计税项目的进项税额不得抵扣。该纳税人应向东城区国家税务局申报时缴纳税款，应纳税额=105+ （1+5% X 5%=灯元。报表填写： （一）假设该纳税人开具了增值税专用发票，则填写“增值税纳税申报表附列资料（一）”中9b行5%收率的服务、不动产和无形资产的1、2列：项目及栏次开具增值税专用发票开具其他发票销售额销项（应纳）税额销售额销项（应纳）税额123417%税率的货物及加工修理修配劳务1全部