郑州富力花园口住宅地块方案汇报

1、 2015.11郑州富力花园口弓庄项目（28-073-K01-02地块）规划方案2011.11.20-方案回顾功能选址保障房及配套位置：1：建议保障房设置在东北角，对日照比较有利。2：保障房若放置在西北角，日照会有影响，土地利用率不高。3：配套全部设置在保障房底下2层，保障房层高可压缩到2.8m， 配套层高可做到4+3.2m的层高,满足功能需要，保证2号楼 层高和量不受影响。幼儿园位置：1：控规要求幼儿园需独立用地、独立出入口。2：南向控规不允许开口、东向又为城市绿化带，无法开口、只有 北面及西面可以开口。3：幼儿园设置在西北角，对日照及小区展示面不利。 因此，幼儿园考虑设置在西南角。规划方案

2、（楼王+2T2+2T3+2T4）28-073-K01-02地块二类住宅用地主要经济技术指标表序号项目单位数值商品房户数商品房户数配比甲方要求1用地面积44876.27 2计容建筑面积112190.67 其中保障房建筑面积11219.07 896100.00%100.00%住宅建筑面积97271.60 其中78户型9888.00 12814.29%40.00%88户型16896.00 19221.43%112户型10752.00 9610.71%40.00%115户型18400.00 16017.86%118户型14896.60 12814.29%10.00%136户型17408.00 1281

3、4.29%10.00%142户型9031.00 647.14%公共配套建筑面积3700.00 满足指标、日照、规范要求方案楼王户型142.5 142.5户型特点：1：一梯一户，私密性较好。2：142.5四房二厅一卫，4.2M的客厅，三个面宽朝南。整体特点：户型全明设计、独立玄关，南北通透，主卧套间，空间舒适。2T2户型115 112 112 115户型特点：1：112三房二厅一卫，4.2M的客厅，二个面宽朝南。2：115边户三房二厅一卫，横厅，餐厅与客厅之间大 阳台设计，采光较好，二个大卧室朝南。整体特点：户型全明设计、独立玄关，南北通透，空间舒适。2T3户型136 11888户型特点：1：8

4、8三房二厅一卫，三个面宽朝南。2：118三房二厅两卫，3.9M的大客厅，二个面宽朝南。3：136四房二厅二卫，独立电梯入户，横厅、餐厅与客厅之间 大阳台设计、采光较好、主卧套间、二个卧室朝南。整体特点：户型全明设计、独立玄关，南北通透，空间舒适。2T4户型88 11578 78户型特点：1：88三房二厅一卫，二个面宽朝南。2：78二房二厅一卫，二个半面宽朝南。3：115三房二厅一卫，3.9M的大客厅，主卧与客厅1.6M的 大阳台设计、二个卧室朝南。4：市场刚需户型。整体特点：户型全明设计、独立玄关，南北通透，空间舒适，面积合理。整体设计原则1：保证南向布置居室、客厅。2：为增加产品的舒适度和竞

5、争力，推出横厅户型设计，进一步增加南向居室数量。3：保证每户最小600X900CM的独立玄关设计。4：厨房保证每户舒适度满足4件套。5：主卧根据面积区间大小布置，不小于1.8MX2.0M的床。6：每户阳台赠送一半面积，提升产品竞争力。7：公共卫生间以舒适度为主，满足三件套；主卫需满足四件套。会议纪要及定位要求2015-11-21关于住宅地块的会议纪要根据给公司领导汇报情况，方案需做出如下调整：一住宅地块：1）减少户型面积段及户型数量，力争控制在34个户型，户型配比相应调整，周一销售给出书面意见。2）项目以刚改为主，相应加大户型面积，减少两房数量，以三方为主，做85平米二房两厅一卫、98左右平米

6、三房两厅一卫、120左右平米三房两厅两 卫、140平米四房两厅两卫，以120左右的为主力户型。品质优先，力争做到本区域内售价最高，去化最快。3）连廊户型采光优势不明显，公摊偏大，如不能优化，可考虑不做此户型。所有户型控制公摊，标准层得房率在80%以上。可参考富力标准化户型。4）所有户型做套间概念，一卫的卫生间要方便主卧使用。5）一层产品入户大堂品质要提高。6）挖掘其他附加值。承构根据此要求搜集户型资料，并参考项目周边市场优质户型，周一拿成果进行讨论，力争下周方案再次汇报。花园口弓庄项目户型配比确认书根据易居提供的弓庄地块户型配比建议，按以下原则确定户型配比。1）不做纯两房，与自身公寓产品形成互

7、补产品；2）做2+1房，留于客户后期改造空间，或为功能衣帽间/或为功能书房，配比有效 控制与正弘差异竞争；3）三房产品，控制在98-101平方米左右，为主力户型；4）三房两卫，控制在118平方米以内，为次主力户型；5）3+1房，控制在140平方米以内，为补偿改善户型依据 根据甲方提供的产品定位报告设计产品及规划方案策略：按照产品定位报告，满足容积率，符合日照要求。目标：减少户型面积段及数量，提高产品舒适度和优化大堂空间。原2T2楼王户型户型评价： 标准层得房率 80.00%以上。 140（3+1）房二厅二卫，南北通透，三个面宽朝南。 一梯二户，独立玄关。140 1402T3 户型示意118 1

8、1898户型评价： 98三房二厅一卫，三个面宽朝南。 118三房二厅二卫，3.9M的客厅，二个面宽朝 南，2个朝南大阳台。集中核心筒，标准层得房率达到80%以上。核心筒已优化，入户大堂范围扩大，舒适度相对提高。2T4 户型示意户型评价： 89(2+1)房二厅一卫，二个半面宽朝南。 98三房二厅二卫，二个面宽朝南。集中核心筒，标准层得房率达到80%以上98 9889 89保留内天井单独厨房采光需要核心筒已优化，入户大堂范围扩大，舒适度相对提高。方案生成（2T3+2T4+原楼王） 户型配比基本满足要求，总面积少12000，不满足容积率要求。北面用1T4布置，面宽超60M，面宽用足，土地利用率较高。

9、用大面宽、小进深户型，户型品质提高了，但土地利用率却降低了，楼栋数若不能增加，总的量是很难满足要求。28-073-K01-02地块二类住宅用地主要经济技术指标表序号项目单位数值商品房户数商品房户数配比甲方要求1用地面积44876.27 2计容建筑面积100167.07 其中保障房建筑面积11219.07 784100.00%100.00%住宅建筑面积85248.00 其中89户型14240.00 16020.41%20.00%98户型26656.00 27234.69%40.00%118户型26432.00 22428.57%25.00%140户型17920.00 12816.33%15.00

10、%公共配套建筑面积3700.00 总结以上的方案推导：1：为了满足户型配比，大量使用1T31T4大面宽的户型使本地块土地利用率降低，建筑总量不能满足！2：面宽突破60MA:如果放在户型内部,可改善户型品质，同时进一步降低土地利用率。 B:如果放在楼栋面宽上，可提高土地利用率，但必须有合适的户型。主要技术规范要点：建筑限高48米 高层建筑之间间距35米 高层建筑退城市主干道20米，退城市次干路15米 高层建筑并列布置间距20米 高层建筑面宽60米边套山墙最远距离不能超过16米，否则间距按照主朝向控制。日照满足大寒日2个小时满窗的要求，郑州规划局日照计算软件为清华紫光日照软件。规划局要求： 建筑退

11、线要求在原有控规基础上增加2米控制。 建筑山墙间距净宽要求达到20米。 地块规划幼儿园，独立用地，必须南北向。地下建筑（含地下建筑的出入口等）退地界的距离不应小于6米，且应大于地下建筑高度的0.7倍。 幼儿园不能采用东西向。 住宅下面不能放置底商。规划方案只能以满足总量和日照为前提，减少户型种类，通过不同的组合方式，需重新梳理合理且能实现的户型配比!因此策略1、取消原内天井2T32T4户型.2、重新设计2T3户型，强调入户大堂的舒适性和豪华感觉、提高户型得房率。3、优化原2T2户型，重新设计交通核心筒、优化入户大堂舒适性。4、重新设计新楼王户型，优化入户大堂空间，设计6400mm横厅+书房。方

12、案一（2T2+2T3+楼王） 为了更高效的提高土地利用率，引入较为出量的2T2小面宽、 大进深户型，只有在栋数增加的情况下，才能推出更具有 竞争力的2T2楼王/2T3户型。 北面布置2T2的4拼户型，提高土地利用率，面宽约63M。 中间布置4个面宽朝南的楼王户型，享有南北景观花园。 在满足量和日照的前提下，朝滨河路位置可布置2栋2拼的 2T3户型。 满足日照和容积率要求。 满足配比类型，不满足户型配比要求。28-073-K01-02地块二类住宅用地主要经济技术指标表序号项目单位数值商品房户数商品房户数配比甲方要求1用地面积44876.27 2计容建筑面积112190.67 其中保障房建筑面积1

13、1219.07 860100.00%100.00%住宅建筑面积97271.60 89户型5696.00 647.44%20.00%其中98户型12544.00 12814.88%40.00%115户型40099.60 35040.70%25.00%118户型29972.00 25429.53%140户型8960.00 647.44%15.00%公共配套建筑面积3700.00 2T2小面宽、大进深户型示意户型评价： 115三房二厅二卫，二个面宽朝南。 118三房二厅二卫，横厅，二个面宽朝南。集中核心筒，标准层得房率达到80%以上。此户型为小面宽、大进深户型，有利于提升土地利用率及满足量的需求。核

14、心筒已优化，入户大堂范围扩大，舒适度相对提高。2T3户型示意户型评价： 98三房二厅二卫，二个面宽朝南。 89三房二厅二卫，三个面宽朝南。集中核心筒，标准层得房率达到80%以上。核心筒已优化，入户大堂范围扩大，舒适度相对提高。2T2楼王户型户型评价： 140（3+1）房二厅二卫，南北通透，四个面宽朝南。 一梯二户，独立玄关。集中核心筒，标准层得房率达到80%以上。核心筒已优化，入户大堂范围扩大，舒适度相对提高。方向二（2T2+楼王） 大量引入较为出量的2T2小面宽、大进深户型，中间可布置 2栋14F的2拼楼王户型，享有南北花园景观。 减少产品类型，节约精装成本。 满足日照和容积率要求。 不满足

15、户型配比要求。28-073-K01-02地块二类住宅用地主要经济技术指标表序号项目单位数值商品房户数商品房户数配比甲方要求1用地面积44876.27 2计容建筑面积112190.67 区间占比其中保障房建筑面积11219.07 816100.00%100.00%住宅建筑面积97271.60 89以内20.00%其中115户型47607.60 41650.98%98-10140.00%118户型33984.00 28835.29%118以内25.00%140户型15680.00 11213.73%140以内15.00%公共配套建筑面积3700.00 14F，楼王层高可做3M。2T2小面宽、大进深

16、户型示意户型评价： 115三房二厅二卫，二个面宽朝南。 118三房二厅二卫，横厅，二个面宽朝南。集中核心筒，标准层得房率达到80%以上。此户型为小面宽、大进深户型，有利于提升土地利用率及满足量的需求。核心筒已优化，入户大堂范围扩大，舒适度相对提高。2T2楼王户型户型评价： 140（3+1）房二厅二卫，南北通透，四个面宽朝南。 一梯二户，独立玄关。集中核心筒，标准层得房率达到80%以上。核心筒已优化，入户大堂范围扩大，舒适度相对提高。1：若按户型配比确认书，总量少1.2W平米左右。2：大面宽2T3/2T4/楼王产品，不利于提高土地利用率，在楼栋数很难增加的情况 下，总量难以满足。3：需保留效率较

17、高的大进深产品或其他产品。小结新方案一 总图28-073-K01-02地块二类住宅用地主要经济技术指标表序号项目单位数值商品房户数户数配比甲方要求配比1用地面积44874.00 2总计容建筑面积111123.00 3其中保障房建筑面积11219.00 182100.0%住宅建筑面积96204.00 864其中8914240.00 16018.5%20%9825088.00 25629.6%65%10810368.00 9611.1%12533000.00 26430.6%130-1446028.00 445.1%15%165-1757480.00 445.1%公共配套建筑面积3700.00 以

18、T4户型为主，日照满足要求，总建筑面积少161。面积区间户数配比面积配比8918.5%14.8%98-12571.3%71.2%130-1445.1%6.3%165-1755.1%7.8%小计100.0%100.0%方案一 日照分析图经天正日照核算，住宅满足大寒日不低于2小时日照要求。方案一 产品分布125平方米98平方米108平方米89平方米1T4户型(125+98+98+125)A：4房3厅3卫 面积165.3B：4房3厅3卫 面积175.6C1：2+1房2厅1卫 面积98.9一层平面图后院前院后院前院ABC1C1BA1T4户型(125+98+98+125)二层平面图ABC1C1BAA：4房3厅3卫 面积165.3B：4房3厅3卫 面积175.6C1：2+1房2厅1卫 面积98.91T4户型(125+98+98+125)DC1DC1三层平面图D：4房2厅2卫 面积144.0C1：2+1房2厅1卫 面积98.9 1T4户型(125+98+98+125)EC1C1E四层平面图E：3+1房2厅2卫 面积130.1C1：2+1房2厅1卫 面积98.91T4户型(125+98+98+125)五层平面图F：3+1房2厅2卫 面积124.9C1：2+1房2厅1卫 面积98.9FC1C1F1T4户型(125+98+98+125)GC1