经济法国际商法2010物权法

1、物权法 一、物权 （一）物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 “有恒产者有恒心”出自孟子梁惠王章句上。 案例：唐福珍“暴力抗法”。因不满拆迁补偿数额和不服城管执法局下达的限期拆除决定，唐福珍向自己身上泼洒汽油并引燃自焚，抢救无效死亡。成都金牛区城管执法局当日继续完成拆迁。金牛区公安分局对涉案的7名涉嫌犯罪人（唐、胡两家亲属）实施刑事拘留。唐福珍案是2009年身体维权的2.0版。也是全世界公民维权的最高版本。她选择消灭自己的身体来捍卫权利；或说，她相信当她以死为祭时，生者会为她的权利呐喊。唐福珍以生命保卫私有财产的惨烈举动，折射了普通公民寻求法律

2、保护私产的无助与无望。一部宪法加一部物权法，尚且管不住一个拆迁条例，以至于前者赋予公民“合法的私有财产不受侵犯”的权利，后者却可以轻易剥夺之。唐福珍之死让许多人想起了孙志刚。尤其在北大五学者上书全国人大之后，人们更期待这起悲剧 的发生能够换来一部恶法的终结。这是一种不无残酷意味的期盼：以生命为代价，推动中国法治的进步。倘若能够把期盼变成现实，才是对那些逝去的生命的最好祭奠真正践行以法治国，约束住公权力，保护好私权利。（二）物权的种类 1所有权是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 （1）所有权的权能又称所有权的内容就是所有权人对自己的物，依法享有占有、使用、收

3、益和处分的权利。占有是指占有人对不动产或者动产的实际控制。可分为所有人占有和非所有人占有，又可分为合法占有和非法占有。使用就是指对物的合理利用行为。使用以占有为前提。收益是指收取物的利益，包括孳息和利润。处分是指是对财产的最终处理的权利，即决定财产在事实上或法律上命运的权利，包括资产的转让、消费、出售、封存处理等方面的权利。这是所有权四项权能的核心权能，它决定该物的命运和归属。处分权一般由所有权人行使，也可以授权他人行使。 （2）所有权的取得有原始取得和继受取得两种。原始取得包括生产、收取孳息、没收、无主财产收归国有、添附取得、时效取得、善意取得。继受取得包括买卖、赠与、互易、继承、受遗赠等。

4、 （3）共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或动产按照其份额享有所有权。共同共有人对共有财产共同享有所有权。 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 因

5、共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。 共同享有用益物权、担保物权的，参照

6、上述规定。 家庭财产。买二手房该注意相关问题。案例：我们的婚姻“AA”制。闪婚 2用益物权是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。传统民法的用益物权包括地上权、地役权、典权，物权法和其他法律还规定了农村土地承包经营权、采矿权、建设用地使用权、其他国有资源使用权、业主的建筑物区分所有权等。用益物权为有期限的物权。（1）地上权是指以利用他人土地营造建筑物或其他工作物为目的而使用其土地的权利。我国主要有国有土地使用权和宅基地使用权。地上之物的所有权归该地上权人。（2）地役权是指地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。（3）典权是指

7、出典人将自己所有的不动产交由典权人，典权人向其支付一定典价后对出典不动产享有的占有、使用和收益的权利。（4）业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（5）土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。 建示范小区可以，前提是尊重私产 示范小区建设的一项内容是，为“方便居民通行”，昆明市当地政府打算在几个新建的小区围墙上多开几个门。红云街道对一小区物业公司下达“通知”，该小区3号门至4号门中段铲除绿化、增开通道。业主反对，称“小区道路归小区业主所有，政府无权开

8、通道”。官员澄清：业主说的“封闭的小区会变成大马路”言过其实，那只走人、不通车，而且会在小通道口增设门卫及监控探头，过往行人必须登记理由成立吗？首先，在公共道路上，根本不可能对所有行人实行登记。二则，业主不是讨论如何建的问题，而是政府有没有权建？道理很简单，物业公司是业主请来的保姆，外面的人若不经主人的同意，直接通知保姆：你在你们主人家墙上开个洞，方便乡亲们进进出出。哪有这种道理？小区里绿化带、道路、门岗等等，都是小区业主买来的，并分摊给所有业主，是他们的私产。政府当初把70年的土地使用权卖给了开发商，开发商又卖给业主，政府就丧失了对小区的权利了，现在又以“公益”的名义，打算在人家的地盘上建公

9、共道路，这不是慷别人之慨吗？不是侵权吗？ 当下，公民合法的私产受宪法和物权法保护的理念已深入人心，而有的官员偏就少了这方面的意识，为官民矛盾埋下祸根。 美国宪法第五修正案：“非有恰当补偿，不得将私有财产充作公用”，不仅严格限制了政府拆迁、征地，而且发展出“事实征收”的概念只要政府行为对公民的私人财产形成了限制，虽然什么也没有拿走，那也是征收，必须补偿。 政府为保护老城区的历史风貌，不许业主翻新房子，是征收；政府不许农民种植可能引发虫害的农作物，也是征收；政府建的机场，噪音害得附近母鸡下蛋少了，更是征收至于像昆明那样直接在私人小区里建公共道路，这不是征收，又是什么呢？如果说一些地方政府要求饭店、

10、商店的厕所必须向公从开放，因为它们是营业场所，有社会义务，这还有一定道理；而居民小区是业主私人住宅所在，不是营业场所，政府无权慷他人之慨。 “空置房”有没有罪？我国商品房空置现象的大量存在，在民间引起了激烈的批评。据说，北京市已经开始对空置房的调查。而随着这项调查的展开，一个新的职业在北京应运而生，这就是“空房管家”。北京晨报日前刊发的一篇报道说，“空房管家”可在房主授权范围内代为打理房子，包括定期巡查维护房屋设施，代交水、电、供暖及物业管理费等公共费用。而针对北京市政府进行的空置房调查，“空房管家”还可以在入房调查时按照要求留人，每月可以派专人定期进房间放水、开灯，以让水表、电表产生使用数据

11、。 作为空置房的业主，如果自己购买的商品房来路正当，有必要聘请这样的“空房管家”吗？即使把所有的空置房都查实了，政府对其又将如何处置？是不是因为这些空置房有一定的“民愤”就将其没收？一个公民用自己的合法收入购买商品房，房子就是他的合法财产，受国家的法律保护。至于房子是供自己居住，还是出租，抑或空置，那是业主自己的事情，政府无权干涉。如果说某些人确实拥有了多套商品房，并且因房屋空置导致了房价走高，使社会资源处于不合理状态，那也怪不得业主，而是公共政策的失误。他们至多背上一个“投机者”的骂名，因为不违法，也就用不着所谓“空房管家”提供服务。 既然来路正当的空置房用不着“空房管家”，他们的服务对象就

12、只能是来路不正当的商品房业主了。由于我国对“权力经济”尚没有建立起有效的监管机制，以权谋私已经严重地渗入了一些投资领域，房地产市场正是这样一个“重灾区”。山西蒲县煤炭局原局长郝鹏俊利用职权开办煤矿牟得暴利，在北京、海南、临汾等地购置了36处房产；上海浦东新区原副区长康慧军和上海外高桥保税区管委会规划建设处原处长陶建国，接受房地产开发商的贿赂，其个人名下的商品房分别达到了24套和29套之多。目前所展开的空置房调查，如果真能进行得扎实有效，完全有可能使这些非法所得的空置房暴露于光天化日之下。对于这些以权谋私者来说，倒确实需要一个“空房管家”来给他们搭建一个“防空洞”，逃避空置房调查。 林悟江律师认

13、为“空房管家”服务是与国家法律、政策相对抗的，因此无论是经营者，还是接受服务方，都是一种违法行为。林律师的观点是不能成立的，一个业主将自己名下的空置房交由他人管理并提供费用，这是市场经济社会的一种自由交易行为，不管这种交易在外人看来是多么的不合情理，但包括政府在内的外人都没有理由干涉。 真正要查处的，是以权谋私等非法手段派生的大量空置房。如果将所有空置房都视为打击对象，很可能侵犯了公民的合法财产权，同时保护了隐藏在空置房背后的腐败分子。 3担保物权是指担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。担保物权主要包括抵押权、质权、留置权等

14、。（1）一般抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。 （2）最高额抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿的权利。（3）质权是为了确保债务履行而设立的一种担保物权，包括动产质权和权利质权。动产质权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现

15、质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿的权利。债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。权利质权是指为担保债务的履行，将债务人或第三人所享有的权利移转给债权人占有，在债务人届期不履行债务时，债权人有权将该权利处分以优先受偿的权利，亦称“准质权”。债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的权利为质押财产。（4）留置权是指债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿的权利。其债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。法

16、律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。 案例：一对前夫妻在前妻家吵架，前夫杀死前妻，前夫亦自杀而亡。前妻家茶几有几千元现金。前妻家人说前妻几天前提了几千元准备出货用，前夫家人说前夫几天前向他们借了几千元，谁的证据都不占优势。这几千元归前妻还是前夫？ （三）物权的设立、变动的原则 1动产物权与不动产物权的概念。物权分动产物权和不动产物权。以动产为客体的物权为动产物权。以不动产为客体的物权为不动产物权，包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益。如建筑物及土地上生长的植物。物包括不动产和动产。 2我国实行物权法定原则，人们不得创设物

17、权。物权的种类和内容，由法律规定。 3公示原则，又称公示方法。是指物权权利状态及其变动必须以一种客观可以从外部察知的方式表现出来，从而获得法律认可的效力的原则。动产物权以占有来公示其权利状态，除非有相反的证据足以推翻公示的效力。不动产物权以登记来公示其权利状态，除非有相反的证据足以推翻公示的效力。动产物权的转让以交付为物权变动程序，不动产物权以过户为物权变动的程序。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。不动产登记簿是物权归属和内

18、容的根据。 侵权责任法50条： 当事人之间已经以买卖等方式转让并交付机动车但未办理所有权转移登记，发生交通事故后属于该机动车一方责任的，由保险公司在机动车强制保险责任限额范围内予以赔偿。不足部分，由受让人承担赔偿责任。 案例：房子“大”了，麻烦来了。原告被拆迁户张先生与被告林小姐签订合同。张把拆迁补偿的“59.93”的房子以20万元的价格卖给林。后拆迁办通知房子多出8.3，不用交钱。此时买卖的房子尚未过户。张要林补2.5万元，经讨价还价，林同意支付2.5万元。双方均认为多出的8.3属于自己。林称，双方有约定，以套为单位计价，却没有证据。张说，有以面积计价，也有以套计价的。合同写的是面积，应以面

19、积计价。张以重大误解为由诉至法院，要求林多支付2.8万元。 法院判决：林多付2.8万元给张。因为尚未过户，所有权未转移，未约定计价方式。 案例：不吉利的二手房。数年积蓄买来一套二手房，却意外得知前任住户的惊人秘密。躲避忌讳又将房屋出租，却发生离奇意外事故。买二手房买来一系列“倒霉”事，这位名叫李德顺的小伙子因此而倾家荡产，又遭遇数起诉讼，这一切究竟是怎么回事？他最终的命运又是如何呢？ 4公信原则，又称公示的效力。是指当事人在变动物权时依法定程序公示后，该物权变动就具有完全的法律效力，即使公示有瑕疵，善意受让人基于对公示的信赖，仍能取得物权。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权

20、属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 案例：房地产纠纷的背后 重庆市的万大芳女士以20万元买了套二手房，却无法入住，为此打了五场官司。签订房屋买卖合同后，万先交了17万元给中介，准备装修时，因一起离婚官司法院打来电话调查房屋买卖情况。刘浪卖房子给万提交的是假的未婚证明。刘浪的妻子刘静要求房管局撤销房屋买卖，房管局拒绝，因其只能对未婚证明作形式审查。法院判决撤销房屋买卖，因为房管局审查不严，房管局称其无法对未婚证明鉴定。二审维持原判。 万已办齐了各种产权证件，遂把卖房的刘浪诉至法院。而刘浪拿到的17万元房款已用于还债，没

21、钱了。万把房管局和中介公司诉至法院。这案件折射出房地产权属登记的缺陷，使当事人的合法权益得不到保护。如土地使用权、房屋所有权分别抵押而造成的“重复抵押”。 案例：房屋买卖是否有效 甲三姐妹跪在房屋中介的办公室，拿着房屋买卖合同，说因急需用钱，恳求中介买其房子。双方签订合同，甲以10万元价格把60.68平方米的尚未办房地产权属证明的房子卖给中介公司，并保证在办好房地产权属证明后，帮过户，以身份证原件抵押。后以办产权证为由，把与房地产公司签订的房屋买卖合同拿了回去。中介又以此房与客户乙签订房屋买卖合同，房款16万元，先交了14万元后，乙装修并入住。近两年后，房产证被甲以甲的名义办理并领走。甲称当时

22、并未打算卖房，只是去打听过房价。中介估计因为房产升值，甲就不肯卖了。中介再以14万元甚至是16万元的价格买，甲就是不卖。没身份证甲如何办理产权证？原来甲曾到派出所挂失并补办了身份证，已被公安机关处罚。判决：两份房屋买卖合同均属无效，甲返还房款。 案例：买房不成谁之过。甲交了10万元定金，和中介公司签订了买房合同。甲拿到的钥匙打不开房门。原来业主已把锁换了。中介称，其得到业主委托，业主交给中介身份证原件、买房合同原件，有证人见过。后来，业主说要办房产证，身份证、买房合同又被拿了回去。中介给了业主6万多元定金，办完过户手续，再把余下的钱划过去，这是当地的惯例。业主说，只是想试试房价，并未打算真卖。

23、甲以中介公司为被告诉至法院。要求退回10万定金及因房产大幅升值后的差价8万元。 问：法院应如何判决？依据何在？ 案例：谁是房子的主人。张到房产管理部门办房产证时，被告知，房子已被李办了房产证。怎么自家的房子被别人办了房产证？李称，他已经买了房子并付了款。因两人亲如手足，就没索要收据。买卖合同原件丢了，办房产证时用的是复印件。诉至法院。 李称他装修了房子，邻里知道他买了房子，他住在里面，起草合同的王是张、李共同的朋友，他证明李给了钱。张说合同是起草过，但未给钱。 因李提供的间接证据形成完整的证据链，法院把房子判给了李。 张输了官司，对合同复印件的每个角落都仔细看和琢磨，发现用于复印的信纸有D864319860312”的字样。到公安局了解，是印刷厂为了方便而编的号，此厂称，前面是地址，19860312是印刷日期。张兴奋不已，合同复印件竟在信纸出厂前三个月就存在。法院把房子判给了他。而王称是李给了钱才作伪证。 房子到底是谁的？法律无法再现现实，只能依靠证据判断。 案例：为救女儿瞒丈夫卖房，交易有效1999年，赵先生、李女士夫妇购买了一套住房，房屋产权登记人为赵先生。2005年，双方因家庭矛盾发生争吵，赵先生赌气离家出走。 2007年10月，李女士因为女儿生病，需要巨额的治疗费用，便以10.6万