8203估价师协会网站cms实践总结

1、土地估价师专业实践总结精至诚不动产评估公司何要成为一名合格的土地估价师，应当具备三项基本条件：扎实的理论知识、丰富的实践经验、良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对土地估价师专业能力的要求；良好的职业道德，是对土地估价师估价行为规范的要求。仅有理论知识而缺乏实践经验，难以得出符合实际的估价结果，仅有实践经验而缺乏理论知识，会只知其然而不知其所以然，难以对价格作出科学深入的分析和解释，更难以举一反三、触类旁通地分析解决现实中不断出现的新的估价问题。理论知识和实践经验即使兼备，但如果没有良好的职业道德，也难以作出客观公正的估价。所以土地估价师资格管理办法（资源部第 35）和土地估

2、价师实践考核与执业登记办法（试行）规定从 2006 年开始取得土地估价师资格及时和有针对性的。的进行实践考核，我认为是必要、本人进入房地产估价行业已有多年时间，去年通过土地估价师资格之后，又在公司进行了专门的提高性学习。公司也对实践提供了便利的条件和大力的支持。公司专门为我指派了具有丰富经验的资深土地估价师作为实践指导老师。在公司的帮助下，在与同事们的合作中，我从有针对性的实践中学到了、更系统的东西，使我对土地估价的认识更加深刻和全面。在、理论水平与实践能力方面都得到了较大提高，现将实践总结如下：在长期的土地估价实践中，我从基础做起，认真做好估价及相关工作。我主要做了以下几个方面的工作：一、初

3、级实践阶段在这段实践期间，我主要帮助土地估价师收集土地估价所需资料，完善公司资料库和结合书本学习。日常主要搜集以下资料：（1）国家宏观经济政策、方针；（2）与房地产估价业相关的颁布实施的；（3）关注，重点收集动态，及时传达通知公告等信息。针对一个具体的估价项目，主要需要搜集以下资料：（1）影响城镇地价总体水平的一般资料：城市资源状况、土地管理政策、产业政策、城市规划条件、城市经济发展状况等。（2）估价对象区域资料：估价对象所在区域位置、基础设施、公用配套设施条件、交通便捷度、规划条件、环境质量以及区域房地产市场资料，包括房屋交易、租赁资料土地市场供需状况、历史交易资料。（3）估价对象状况资料：

4、如估价对象的位置、面积、形状、地形、地质、水文、容积率等。（4）技术资料。如所在地基准地价修正体系，或者具有参考性的基准地价修正体系，价格指数，房地产规划设计图、总平面图、工程造价、报建税费等资料。（5）权证资料。土地出让合同，国有土地使用权证等。资料搜集的过程是基础性工作，但却具有重要意义且是估价机构必须长期坚持不懈进行的日常工作之一。首先，估价机构作为提供客观、公正价格参考依据的专业机构，出具的估价结果必须要具有信服力。资料搜集是后续估价工作的基础，也是进行相关、顾问业务的基础工作。土地估价必须以掌握的资料为基础，加以科学的计算，结合估价师的经验，得出客观公正的价格。其次，系统完善的基础资

5、料，可以提高估价工作的效率。这是我在实践中得出的深刻体会之一。每次把收集的资料归档入库，长期下来，可以提高资料的利用率，同时节约了成本。第三，资料搜集，必须到现场进行查勘，了解土地及其周边的情况，到现场感受土地所处的环境。这一点有利于土地估价师形成较为客观具体的认识和判断。第四，土地估价重要的原则之一是原则，尽可能搜集近期的相关、税费、权属、土地规划设计等资料，以充分可靠的法律、政策以及各项数据作为估价依据，这对坚持原则，降低评估风险有重要作用。二、 运用估价方法进行宗地估价阶段在经过初级实习阶段，对土地估价的并得到公司认可过后，我按照城镇土地估价规程运用估价方法对具体宗地进行估价，都有严格的

6、程序：确定估价基本事项；拟订估价作业计划；收料实地踏勘；分析整理相关资料；选定方法试算价格；确定宗地估价结果；撰写估价书。按照事先制定好的科学、全面、严谨的估价程序开展估价工作，可以使估价工作具有计划性、规范化、精细化，避免出现顾此失彼、疏忽遗漏、重复浪费，从而可以保障估价工作质量、提高工作效率。1、确定估价基本事项宗地估价的第一步是确定估价基本事项，在实际估价中，要多与委托方，明确委托方委托评估的真实意图和使用的目的。同时从委托方提供的相关资料中分析、确定估价的其它基本事项：即估价对象、估价期日、估价日期、价值类型，确定估价对象的范围、权利状况、宗地条件等情况。在明确了所有事项之后，估价机构

7、与委托方要签订估价委托合同，把双方的权利义务及估价事项以确定。2、拟订估价作业计划形式在明确估价的基本事项及确定了估价交付日期的基础上，应再次对估价项目进行分析，制定估价作业方案，以保质、按时完成估价项目。估价作业方案主要包括以下四方面内容：（1）拟采用的估价技术路线和估价方法；（2）拟搜集的资料及来源要的时间、人力和经费；（4）估价作业步骤和进度。3、收集估价所需资料；（2）预计需拟定好的估价作业计划后，就开始进行收料和实地踏勘工作。一般，的资料来源分为两类： 一类是公司平时不断补充完善的估价资料库，称之为二手资料；另一类是现场新收集的与本次估价直接或间接相关的一手资料。（1）权属资料：包括

8、国有土地使用权证、农村集体用地使用权证、农村集体用地所证以及企业或居民等。如委估宗地上存在地上建筑物且办理了的，还要收集房屋所。（2）其它图件及规划资料：主要包括规划红线图、地形图、宗地建筑平面图、基准地价图、城镇建设规划图等图件及规划资料。（3）交易实例资料：这部分资料的获取主要通过公司已有数据资料库、相关管理部门的土地交易结果公告或向机构等途径；必要时可向当地土地管理行政机关申请查阅有关的地产交易存档资料和和备案的估价实例资料，这有助于弥补因自身能力限制无法收集到价、地租资料的欠缺。（4）其他资料：在专业实践中，收集的其他资料主要包括指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政等一般资料

9、，其主要包括地理位置、自然条件、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等资料，包括反映历史地价水平，有关经济指数及建筑材料价格变动指数，土地开发与经营的政策、条例、规定，有关土地房屋的种类、税率，城镇规划等有关资料。4、实地查勘估价对象实地踏勘工作是估价亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象状况，对在此前获得的有关估价对象的信息进行核对。在此过程中，估价查勘要将在现场踏勘过程中获取的信息逐一详细填写在现场表中，并对宗地内景、外景、地上建筑物、临路、周围环境（包括相邻地块或相邻建筑物等）进行拍照，现场草绘委估宗地位置示意图并

10、标注出委估宗地周边状况，最后委托方和估价确认，作为评估的依据之一和留档备查。都要签字在土地估价实践过程中，我个人觉得在完成宗地实地踏勘时，非常重要的一点是必须进一步分析估价项目，进行补充资料收集工作。主要是收集在实地踏勘前，不能明确各种资料，以及实地踏勘后，针对新情况、新问题需要收集的相关资料。比如在实地查勘前可能已初步确定采用市场比较法，但现场查勘后发现用市场比较法的条件不具备，就要重点多收集其它可选评估方法所需资料。5、分析整理相关资料在完成资料收集和实地踏勘后，即是分析整理相关资料。分析整理相关资料主要分为资料剔除和资料归类两个步骤，首先是将收集的相关资料进行逐表，将那些收料不符合要求和

11、数据明显偏离合格的资料，按照类型、重要正常情况的资料剔除。然后将初步性、影响程度进行归类。当资料整理后出现缺失的，还应进行相关资料的补充收集。在专业实践工作时，对资料的整理主要是通过人工判读和将收集到的各类资料录入计算机统计两方面来进行的。人工判读主要是对收集的委估宗地状况资料、可比较的交易案例、租赁不动产状况、相关、税费文件等方面的详细资料，通过判读分析，可以确定出估价所需的的各类参数，如各种、项目收益及费用、利息率、建安成本、经济耐用年限以及年折旧率等数据以及评估的文件依据，同时判断各类影响和地价走势对宗地价格的影响程度。计算机统计主要是对收集的各类经济数据统计资料进行数理分析统计，确定出

12、地价指数、行业平均利润率、各类资料。6、选定方法试算价格影响程度指数等评估所需的数据在完成上述工作的基础上，就可以选择最适宜的估价方法来试算地价。依据城镇土地估价规程的要求，遵循估价原则，根据估价目的、估价对象的实际状况、所收集到的相关资料情况，对同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价，得出试算价格。宗地地价评估方法主要有收益还原法、市场比较法、成本近法、剩余法和基准地价系数修等，另外还有路线价法等较少使用的方法。以下是我在专业实践中，通过采用不同的评估方法进行宗地估价后对各种评估方法运用的一些实践总结：（1）市场比较法市场比较法是土地估价中最重要，最常用的基本方法，它是根据市场中的替代

13、原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。实践总结：拥有大量的交易实例资料，是运用市场比较法估价的前提条件。对于交易实例资料，要重点收集五个方面的信息：一是交易双方情况及交易目的。交易双方情况不仅包括交易者的名称、性质、住址等基本情况，还要了解交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是交易。这一点对于判断成交价格与估价对象的可比性很重要。二是交易实例的状况。三是成交价格。应包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋等内容，同时应明确价格类型、价格水平及货币等

14、情况。四要注意付款方式。土地成交价一般较高，付款方式的差异对实际价格的影响较大。在收集交易实例时要明确是一次付清、还是分期付款及比例，以及抵押比例、支付方式等内容。五要明确成交日期。土地市场是动态变化的，不同时点的价格要修正到估价期日才具有可比性。（2）收益还原法收益还原法是在专业实践时常用的方法之一，它是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的方法。实践总结：在专业实践中应用收益还原法估价，难点主要在于收益性土地的稳定纯收益的确定和适当的还原利率求取。在完成相关参数资料的收集后，要注意分清楚实际收益与客观收益，要注意剥离非土

15、地收益（始经营收益、收益等）以及各项税费的依据和选取标准。而对于还原利率的确定这个应用收益还原法时最关键的技术环节，往往需要通过采用多种方法进行数理统计后，才能得出比较合理的还原利率。（3）成本近法成本近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所价格的方法。收益来确定土地实践总结：在专业实践中，一般仅在土地市场不发达、土地成交案例不多、无法采用其他方法时才选用成本 近法。在使用成本 近法进行评估时，要注意待估宗地在估价时点的状况，以便于准确确定其价格，及进行减价修正。求取以出让方式取得的土地使用权价格时，应注意土地的剩余使用年限，并注意进行年期修

16、正。要注意确定合理的利息率和利润率，由于估价目的不同，或估价时点的差异，利息率和利润率的取值可能会差别很大。（4）剩余法（假设开发法）剩余法亦称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。剩余法也是在专业实践时常用的方法之一。实践总结：在专业实践中，应用剩余法宗地估价的关键点主要在于：是否根据土地估价的最有效使用原则和合法原确确定了土地最佳利用方式，包括用途、使用强度、建筑物外观、式样、设计与布局等；是否正确掌握了地产市场行情及供求关系，并准确判断开发完成后的土地连同建筑物的售价；是否正确确

17、定了土地开发费用和正常利润。估算开发完成后的不动产价值，常常使用市场比较法或者收益还原法。而开发周期的确定通常根据估价对象土地所在房地产开发项目的规模，开发难易程度等，寻找类似的房地产项目参照确定。在运用剩余法的实践中，也可把不动产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至评估基准日来测算。这样做要注意的是不再计算利息。（5）基准地价系数修基准地价系数修是通过对待估宗地地价影响的分析，对各城市已价格的方法。的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观实践总结：基准地价系数修适用于已建立有基准地价体系的区域的宗地评估。对于那些位于基准地价体系以外区域，一般不能采用基准地价系数修评估。同时，当前的

18、城市基准地价一般只是评估出了商业、住宅、工业用地的基准地价，因此对于其他用途宗地的估价，要采用基准地价系数修正存在一定的难度。在专业实践中运用基准地价法的主要难点是合理的确定委估宗地的各项地价影响与基准地价修正体系的对应情况，合理的采用基准地价修正体系对基准地价进行修正。根据个人实践体会，在运用基准地价修时，要准确把握基准日的修正比较。基准日修正系数不是随意确定的，要根据估价时点与基准地价体系对应的基准日之间土地市场的变化情况来确定。而要准确了解土地市场的动态变化过程，需要估价提取。根据收集、掌握的资料或从公司的数据库中分析、（6）路线价法实践总结利用路线价评估宗地地价，主要是在已知路线价的基

19、础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等。实践总结：路线价法是宗地估价中较少采用的一种估价方法，在专业实践中，由于土地市场还不够发达，因此实际采用该方法还存在许多条件限制，一般仅在极个别制定了路线价及其修正体系的区域，才采用此方法。7、确定宗地估价结果使用不同的方法通常会产生不同的结果。估价要通过对估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性及不同方法的试算结果等进行分析与判断，再结合估价经验对各试算价格进行调整后，才能最终确定估价结果。在专业实践中，一般通过自查、复审等步骤，完成估价结果的分析、判断与调整。确定估价结果

20、可视委估宗地情况选用以下几种方法：（1）简单算术平均法；（2）算术平均法；（3）中位数法；（4）综合分析法。在专业实践时，一般按照以下原则确定估价结果：、如各试算结果相差较小，未超过 20%，一般采用简单算术平均法确定宗地地价；、如考虑到各估价方法结果的准确性程度不同，综合分析后可以采用算术平均数法确定地价；（3）、综合分析后，以一种估价方法计算出的价格为主，其他估价方法计算出的价格只供参考，不采用。8、撰写估价书在宗地地价评估完成后，要提交评估书。估价书包括土地估价和土地估价技术，作为向委托方和土地管理部书必须严格按照城镇土地估价规门提交的主要成果。土地估价程附录中的规范格式进行撰写。土地估价书的撰写要求较多，我个人的实践体会主要有以下四点：（1）全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套；（2）公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；（3）准确性：用语应力求准确，避免使用或误解的文字，对查实的事项不得轻率写