高端商务大厦建设建设可行性研究报告

1、 目录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark0 o Current Document 第一章 总论 4.开发单位简介 4建设项目简介 4项目建设的必要性 5区域优势： 5交通情况： 5生活配套： 5教育资源： 6优惠政策： 61.4 技术经济指标 6 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第二章 市场分析 7.宏观市场分析 7XX 市场分析 8项目区域市场分析 9项目 SWOT 分析 10项目优势因素： ( Strength ) 10项目劣势因素： ( Weakness ) 10机会因素 : (Opprtunity)

2、11 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第三章 项目开发方案 1.2.规划背景 12项目位置： 12自然环境条件： 13周遍环境及配套设施 13发达的交通系统： 13完善人文教育： 14优越的人居环境： 14齐全的生活配套： 14雄厚的产业基础： 14规划理念及产品类型 15产品规划理念： 15产品类型： 15目标客户定位： 16项目规划设计思想 17劳动安全 18环境保护 18建筑节能 20建设进度安排 23 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第四章 投资估算及资金筹措 2.3项目总投资估算的依据

3、 23土地成本： 23前期费用： 23直接费用： 24间接费用： 24项目资金筹措 25 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第五章 效益分析 2.4.项目财务效益分析 25项目社会效益分析 25 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第六章 结论 2.6.建设条件论证 25优越的开发环境： 26众多的客户资源： 26结论和建议 26第一章 总论1.1 开发单位简介XXXX 时代投资发展有限公司是一家成立于 2008 年的工业地产 投资及开发的大型国有企业，注册资本金 1.5 亿元，主要从事工业地 产开

4、发建设及招商引资。1.2 建设项目简介项目名称： XX 工业园区管委会大厦。项目位置： 位于津南 XX 工业区 2 号地。项目规模： 占地面积 19966 平米；建筑面积 73000 平米。 物业类型定位： 城市高端总部研发商务大厦项目。地块规划用地位于津南区 XX 镇西侧，位于 XX 大道与赤龙街交 口处。距外环线 500 米，距 XX 大道 2000 米，交通便利，通达性较 好。 周围金地格林、领世郡等高端居住区，津南经济开发区、 XX 工 业园区、 XX 科技大学、 XX 财经学院、 XX 工程师范学院、 XX 第一 中学、海河医院等公共配套设施齐备，良好的人文环境，雄厚的工业 基础，完

5、备的公共配套设施，赋予了地块商务开发，科研及办公的综 合性地理优势。序号楼层功能面积比例面积比例1地下部分设备用房及车库18000平米24%21 3层配套服务用房10000平米14%3422 层研发办公室45000 平62%1.3项目建设的必要性1.3.1区域优势：项目距市中心5公里、XX滨海国际机场6公里、XX站8公里、 XX铁路货运站10公里、XX港36公里。被交通中心、产业核心、 城市中心所包裹。132交通情况：地块未来的路网较为发达，对外辐射能力强，通过高速、航空、 海运等多层次交通系统使本项目同 XX其他区域及XX周边区域联系 更加紧密，运输层次更加丰富，使本项目的通达性十分优越。1

6、33生活配套：随着XX城市的快速发展，大批实力开发商进驻XX，区域内建 成了一批高档住宅；学校、银行、餐饮、医院等配套一应俱全。134教育资源:项目辐射范围内拥有 XX科技大学、XX财经学院、XX工程师 范学院、现代职业技术学院、医学高等专科学校五所高校，为各类 企业和XX经济可持续的发展提供了丰富的人力资源和强有力的智 力支持。135优惠政策：在津南区投资并经营的企业，除享受国家给予的各项优惠政策 外，还可享受津南区政府给予企业包括增值税、所得税、房产税返还 更加优惠的投资奖励政策。另外，对于投资较大的企业，在办理注册 登记、建设项目收费时也可享受津南区“一事一议”的优惠政策1.4技术经济指

7、标序号项目单位指标备注1总占地面积亩29.9492容积率2.75根据设计方案确准3总建筑面积万平米7.3根据设计方案确准4研发办公室面积万平米4.55配套服务用房面积万平米1.06地下设备间及车库面积万平米1.87建筑密度%359绿化率%2010企业引进家200大中型企业总部11固定资产投资亿元3.413建设投资12总投资亿元3.41313投资强度万元/亩1139第二章市场分析2.1宏观市场分析XXXX年，中国率先世界摆脱了经济危机的影响， 国内呈现出势 头良好的经济走势，上海世博会的盛大召开、广州亚运会的即将揭幕， 越来越多的世界性盛会开始焦距中国，越来越多的跨国企业欲在中国 扩大投资。伴随

8、着长江三角洲规划的获批、环渤海经济圈的即将上场，中 国的经济圈格局似乎已经初步定居，走区域化、城市集群化之路，已 经成为中国未来经济发展的必然突破口。 而与此同时，产业结构的调 整与产业升级则势在必行，产业调整与产业升级就必然加速大批企业 搬迁郊区化的速度。作为郊区化生产办公的重要载体 产业地产则会成为中国地产的第四极。产业地产是以实现财富的持续增长为目标， 以工商业地产、 写字楼和经济园区地产为开发对象， 整合自然资源和社会资源、 综合 开发，集约化经营的新兴产业形式。 此种模式受到各政府的大力支持。 也吸引了大量的房企及其他行业巨头转战产业地产。2.2 XX 市场分析XX 市位于环渤海经济

9、圈的中心，是中国北方最大的沿海开放城 市、我国北方的海运与工业中心。拥有中国第四大的工业基地、第三 大的外贸港口。随着加速以滨海新区为核心的环渤海经济圈发展列入国家“十一 五”规划、中央政府关于 XX 滨海新区发展的总体构架的明确，以及 新区发展战略的定稿， XX 已经成为本世纪的又一个全球投资热点区 域。随着京津城市圈互相融合的速度加快， XX 环渤海经济圈相互融 合的速度加快， XX 环渤海经济圈的经济地位逐步确定，在城际交通 等环境的发展下， 北京的产业结构也将进一步调整， 部分工业项目将 转向 XX 。XX 的第二产业已经成为全市经济持续较快发展的主要拉动和支 撑力量，第三产业比重次之

10、，且增长速度逐步加快。XX 工业以结构调整为主线，走出了一条嫁接、改造、调整的创 新之路，传统产业得到优化升级。 高新技术产业占全市规模以上工业 总产值的比重达到 33% 。电子信息产业成为第一大支柱产业，生物 技术与现代医药、 新能源、化工等骨干行业发展势头强劲， 石油套管、 OTIS 电梯、夏利汽车、等一批名牌拳头产品不断壮大，钢管公司、 天铁集团、医药集团、天士力集团、磁卡集团、天大天财股份有限公 司、南开戈德集团等一批大型企业集团发展壮大。工业已成为拉动 XX 经济增长的重要力量。项目区域市场分析津南区作为连接 XX 老城区和滨海新区的天然纽带，其经济、交 通作用日益凸现，尤其是 XX

11、 大道快速路的通行， 27 分钟即可到达 滨海新区中心区， 伴随区域内经济的不断发展， 基本形成了一个相对 互动的商圈。XX 镇位于津南区北部，地处城郊结合部，南连西青区、西接河 西区、北临海河，是津南区的北大门，其地理位置优越，交通便利。 目前全镇拥有各类企业 260 家。近几年，借助津南开发区坐落在镇 中， XX 镇一直致力于工业经济基础设施建设，已形成了较完整的配 套、以电子、服装、皮革、金属制品为支柱行业的产业布局。区域未来规划：XX科技产业园：以企业生产基地、独立研发 中心、 总部基地、创意中心和综合服务为重点发展产业类型； 海 河教育园区：由北洋职教园更名而来，是本市的重点建设工程

12、项目 规划总占地 37 平方公里，规划办学规模 20 万人，居住人口 10 万 人。届时将有 XX 大学、南开大学领衔的 20 多所著名高等学府入驻； 天钢柳林风景区：该区域规划建成面向国际的商务会展、商业娱 乐、创智产业及休闲居住的科技产业园。被誉为 XX 版的浦东，已 于 XXXX 年 6 月开始动工。2.4 项目 SWOT 分析2.4.1 项目优势因素：( Strength )本项目紧邻外环线，是距市区较近的工业用地，其稀缺性会使地 段会逐步升值。办公、研发及生产的产品综合体，拓宽了客户面，增强项目竞争 力。价格相较环线内低，适合中小型企业初期投资小的特点。XX 高速路网的建设开通，大大

13、促进了 XX 经济产业类地产建设， 尤其是综合物流产业基地、总部基地、各种经济、科技园区及文 化创意产业园等。近年国内外工业、物流投资企业及高科技企业加速涌入XX ，使XX 工业、经济产业类地产的发展迅速， XX 各区县推出了新的经 济发展目标及经济带，相关经济产业类地产项目蕴藏着很大的发 展空间。2.4.2 项目劣势因素：( Weakness )该区域未列入国家级或市级园区，园区不具备特殊政策。 本项目属科研用地，对项目产品多元化综合发展带来了局限性。 规划用地规模较小，相对于其它工业产业基地来说，会使一些大型工业企业的引进和发展受到限制该规划区域周围产区发展较为缓慢，尚未形成规模，且目前缺

14、乏 有实力的产业依托，经济产业发展状况与 XX 其它成熟区域相比 较弱。规划区域与周围居住组团距离较近，会形成相互制约的问题，从 而在总体规划及引进相关产业的角度会受到一定的局限。机会因素 : (Opprtunity)随着京津城市圈互相融合的速度加快， XX 环渤海经济圈相互融合 的速度加快， XX 环渤海经济圈的经济地位逐步确定， 在城际交通 等环境的发展下，北京的产业结构也将进一步调整，部分工业项 目将转向 XX 。区域内加大工业发展力度，会有更多企业进驻该区域，对项目形 成支撑，将为本项目带来商机。交通环境的改善梨双公路的扩建、 XX 大道以及地铁 6 号线的建成 将是提升项目品质的良好

15、机会。市政配套工程不断完善，基础配套设施不断提升，区域价值不断 提高。城市不断外扩，随着 XX 海河教育区的建立，天钢柳林城市副中 心的动工，区域将逐步被众多客户所认可。随着产业基地、总部基地建设，必将带动一部分相关配套的中小 企业进驻。244威胁因素：（Threat）目前XX各区域都争上工业地产项目，竞争十分激烈。路网完善，但公共交通系统目前尚不发达。第三章项目开发方案3.1规划背景3.1.1项目位置:地块规划用地位于津南区XX镇西侧，位于XX大道与赤龙街交 口处。距外环线500米，距XX大道2000米，交通便利，通达性较 好。3.1.2 自然环境条件：项目北临 XX 市中心城区，位于西南季

16、风的上风口，属暖温带半 湿润大陆性季风气候，年平均气温 12 摄氏度，年平均降雨量 522 毫 米，年平均日照 2711 小时，无霜期 200 天，四季分明气候宜人。 工 业区地势平坦，地块出让平均高度为大沽高程 2.6 米，地下水位 1.5 米至 2.5 米，工程地质条件良好，土地征用前系园田地，地基承载为 9-12 吨/平方米。地热水温 75-85 摄氏度。地块四至：东至：园区规划路西至：XX大道南至：园区规划路北至：赤龙街3.2 周遍环境及配套设施3.2.1 发达的交通系统：地块未来的路网较为发达，对外辐射能力强，距 XX 滨海国际机 场 8 公里，距 XX 港 36 公里，距 XX 铁

17、路货运南站 10 公里。毗邻外 环线、津沽路、梨双路、 XX 大道。同时，津港公路、津港高速、京 津塘高速、蓟汕高速联络线穿行周边。 公共交通 629 路、652 路、808 路、705路等途经项目周边，更有地铁 1号线及 6号线与项目相邻， 区位交通便利快捷。3.2.2 完善人文教育：周边坐落 XX 科技大学、 XX 财经学院、 XX 工程师范学院、现代 职业技术学校、 医学高等专科学校等五所高校， 毗邻即将兴建的大运 会场馆及 XX 海河教育园区，为各类企业和 XX 经济可持续的发展提 供了丰富的人力资源和强有力的智力支持。3.2.3 优越的人居环境：项目周边既有高档住宅区领世深白、 富丽

18、桃园、 也有大型居住区 海天馨苑、 金地格林等环抱左右， 同时领世郡和玫瑰庄园等高档别墅 区更是各个企业高管人士的理想居所， 更有 300 万平米的 XX 新家园 大型生态居住区毗邻，为企业员工提供了充足的居住空间。3.2.4 齐全的生活配套：中学、小学、幼儿园、职业技术培训学校、银行、电话局、派出 所等各种设施一应俱全。三级甲等医院海河医院坐落镇区；环美、肯 特、锦堂等高档酒店领军餐饮业的发展，每年接待来自京、津两地食 客近三十万人次。3.2.5 雄厚的产业基础：项目与 XX 工业园区、津南开发区近在咫尺，毗邻即将建设的、 被誉为 XX 版浦东的天钢柳林风景区。 同时距西青微电子工业区 5

19、公 里，距空港物流加工区 8 公里，距海泰产业基地 15 公里，周边的现 代化科技工业园区共同形成雄厚的工业基础。3.3规划理念及产品类型 331产品规划理念:项目以高品质的总部办公楼为特点， 突出总部办公研发概念，其 商务平台功能，为入住企业提供多种商务交流空间。建筑本身具有地 标性及整体性，同时建筑的美观性、时代性、以及长远性要结合完美， 要做到今后几十年后，项目依然具有很好的使用功能和漂亮的观感。项目效果图匚匚r匚rFLL 厂 l.匚厂n匚口n口口es 口匚 rr r n- r Sr r!:E 匚匚匚匚匚匚口口 口口口口 nnncHi rrmrrrr r Lrr rrrrnM-fi ll

20、r匚pp 乔口匚口 nrnn 口 00 IrlL 口口 LLU-LLUG 口口 口口 R 口 DQSBBR ptl 口口 pnn-匚r r r r r r r r r r r r I n nNrc r r r r F -L- r r r r r E E rrrrr.rrrrr r.lrrrf PEP PM 口 只口口 HR口DR口UDFl!w!iH!: 口口口RE厂 !v口口口口门 r r r .1 r r I r I r I r c L t r -E r Lili Ffnr3.3.2产品类型:项目致力于为中、小型企业提供办公、研发空间，单元面积30200平米，单元之间可以灵活进行组合，整层面

21、积1100平米左右，可为提供大面积办公空间，22层框架结构。根据中、小企业 的办公性需求，营造出一个兼容创新意识、艺术气息、个性办公的办公生产空间333目标客户定位:通过对市场的梳理，本项目的主力客户定位为:贸易企业金融证券企业服务行业自由职业者创意产业信息咨询企业网络/IT企业媒体3.4 项目规划设计思想1、项目强调生态环保、节能低碳理念，根据企业需求提供多种物业 产品，甚至可以量身定做企业所需要的产品。项目强调生态，人 文关怀，园区不仅仅是入住企业生产工作的地方，同时也是他们 休闲，生活的地方，强调园区品牌与文化的建立。2、规划设计的整体性，全面性，要重点考虑园区长远的可持续发展 的目标。

22、3、突出建筑群本身的地标性，整体性，使园区在整体设计感念上让 今后客户与政府都有耳目一新的感觉。4、建筑的美观性、时代性、以及长远性要结合完美，要做到今后几 十年我们的园区与建筑依然具有很好的使用功能和漂亮的观感。5、突出规划的交通的便利性，包括市政交通，园区内的交通，平面 交通，立体交通等等概念。6、突出建筑物本身的环保节能理念，包括各种节能措施。7、突出园区整体设计的生态环保概念，以及园区的生活性，趣味性 等等，使园区不仅仅是企业生产工作场所，同时还是他们生活交 流的好的平台，不仅仅具有建筑，还有小桥流水，交流休息平台， 商务交往的小咖啡厅等。8、突出园区的文化品位，让园区设计本身就具有很

23、强的文化以及品 牌感，包括园区的 LOGO 、大门，雕塑、小品、文化墙等等。9、突出园区设计的可持续发展性，包括可持续发展的空间，以及如 雨水收集，太阳能利用等等可持续发展的生态技术。10、突出园区信息化交流平台的功能，多种信息化交流平台以及服务11、突出园区智能化，成为高智能化总部基地。12、突出园区的安全性，多种安全设备设施保证入住企业的安全。13、突出园区的商务平台功能，为入住企业提供多种商务交流空间的 可能。3.5劳动安全贯彻“以人为本，科学管理”的方针，领导重视，全员参与安全生产 管理，保证安全保障资金投入，在项目实施过程中杜绝死亡事故。3.6环境保护项目建成后的环境保护措施项目建成

24、后主要在污水、废气、噪声等方面即将影响城市的环境，故考虑如下：1、污水：室内废污合流，室外雨污分流。室外设化粪池，生活污水 经过化粪池汇集处理后统一排入市政污水井，厨房废水经过二级隔油 处理后才能排入市政污水管网，不会对周围环境造成污染，生活用水 进行二次深度处理。2、噪声方面：对来自水泵房、变压器发出的噪声在设备选型方面加以考虑；水泵均设置减震装置，变电采用于式变压器。对外界影响符 合GB3096-93中2类标准。即昼间：60dB(A)，夜间：50dB(A)。项目设备采用低噪音，设备基础采用减震处理，对噪音较大的机房采 取隔音门、吸声墙及吸顶，在风管上设置消声静压箱和消声弯头。3、废物的处理

25、：商务园区的日常固体废物主要是生活垃圾，拟采用 由物业对生活垃圾进行分类收集，集中堆放，由物管部门及时统一运 送到垃圾处理站进行合理处置，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。4、绿化方面采用中央绿地、外围带状绿地相结合，基地绿地率25.00%。绿化作为城镇空间组成要素，对城镇景观和生态环境影响 较大。同时，绿化也是环境保护最经济有效的措施之一。绿化不仅调 节空气，维护生态平衡，而且美化环境、提升项目形象。充分发挥绿 化在净化美化、防尘防噪方面的功能，营造城市同绿意盎然，空气清 新的生态环境。项目建设期的环境保护措施项目施工期间，应注意工程施工过程中的环境保护和文明卫生，并重点米取以下环境保护措施：

26、施工期废气污染控制措施1、施工期间的料堆、土堆等应加防起尘的措施，挖出的土壤等固体废物应及时清运，运输车辆要采用防止散落的尘土飞扬的措施；工地周围用围墙或防护板围护，减少工地扬尘对环境的影响；2、保持出入口的路面清洁、湿润，以减少汽车车轮滚动引起的扬尘。并尽量减缓行驶速度；3、加强施工人员的环保教育，提高其环保素质，提倡文明施工。4、施工期噪声污染控制措施5、执行建筑施工场界噪声限值(GB12523-90 )对各施工阶段噪 声限值的要求。合理安排作业时间，高噪声施工尽可能安排在昼间时 段，如需夜间施工，须提前向环境保护部门提出申请，待批准后方可 在指定日期内进行；6、将施工现场的固定噪声源，如

27、搅拌机（车）、临时加工车间、建筑 料场等相对集中，并尽可能布置于远离周边声敏感点处；7、工地周围设立围护，规定运输车辆出入路线，尽量避开交通高峰 时间。施工废水、建筑垃圾污染控制措施1、施工期工地废弃物应指定地点堆放并及时组织清运，以避免大雨 时被地面径流冲入下水道，流入水体；2、施工现场要严格规定排水去向或安排简易排水管道，严禁污水遍 地横流；3、严禁将施工泥浆排入下水道，以免引起排水不畅，导致周围地区 内涝。3.7建筑节能“环保、节能建筑”或称“绿色建筑”属于可持续发展建筑的一种，它 是高效低耗、环保节能、健康舒适、生态平衡的高质量建筑，被认为 是今后建筑建设的发展方向。目前，所有新建、改

28、建、扩建的民用建 筑都应进行节能设计。遵照执行的现行建筑类相关标准及规范公共建筑节能设计标准GB5089-2005绿色建筑评价标准 GB/T50378-2006通风与空调工程施工质量验收规程 GB50243-2002建筑照明设计标准 GB500034-2004建筑采光设计标准 GB/T5003-2001 空调通风系统运行管理规范 GB50365-2005绿色建筑技术导则 （建科 2005199 号）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ134-2001民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分） JGJ26-95 采暖通风与空调设计规范外墙外保温工程技术规程 JGJ144-2004采暖居住建筑节

29、能检验标准 JGJ132-2001地面辐射供暖技术规程 JGJ142-2004绿色建筑节能设计标准居住建筑节能设计标准公共建筑节能设计标准 、公共建筑节能评审标准绿色照明工程技术规程高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95 （2005 年版）建筑给水排水设计规范 GB50015-2003 相关终端用能产品能耗标准 三相配电变压品能效限定值及节能评价值 GB20052-2006 ； 管形荧光灯镇流器能效限定值及节能评价值GB17896-1999 ；普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级GB19043-2003 ；普通照明用自镇流荧光灯难效限定值及能效等级 GB19044-2003 ；单端

30、荧光灯能效限定值及节能评价值 GB19415-2003 ； 单元式空气调节机级效限定值及能源效率等级 GB19576-2004 ；建筑外窗气密性级分级及检测方式 GB/T7107-2002 ； 通风机能效限定值及节能评价值 GB19761-2005 。本项目根据国家和 XX 市的相关节能与环保政策，本着节能、环 保、因地制宜的原则，结合本项目区域定位、建筑类型和外部条件等 具体情况选择能源形式。项目所在地能源供应状况： 只要项目本身进行必要的区内管线的 建设及大市政的接入， 即可满足本项目建设和使用要求， 能源供应条 件（上水、电力、燃气等市政配套）初步具备。本项目将认真执行建筑节能标准， 积

31、极选用高效节能的设备、 材 料和技术方案， 严格实行了国家及地方的有关节能要求， 提高建筑外 围护结构的保温隔热性能，用于项目的墙体材料、保温材料、门窗部 品、采暖空调、 照明系统及设备选型均应符合节能标准，并确保施工 到位。不在建筑活动中使用列入禁止使用或限制使用目录的技术、 工 艺、材料和设备，全部使用环保、节能型建筑材料，有效减少通过围 护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。3.8 建设进度安排2#地项目自 2011 年 4 月份开始建设， 3 年内竣工验收并交付使 用。销售工作自获得销售许可证后 1 年内完成。第四章 投资估算及资金筹措项目总投资估算的依据项目投资

32、由土地购置、前期开发、直接费用（建安费用） 、间接 费用、（管理费用、财务费用、不可预见费用、销售费用）几部分组 成。该项目总计固定资产投资 3.413 亿。土地成本：预计地块土地成本为 100 万 /亩，总计为 29.949 亩，合计土地成 本 2994.9 万元。前期费用：前期费用主要包括勘察设计、 报批报建、 基础设施、配套费用等， 费用确定主要参考近期 XX 市建筑工程概预算和区域同类房地产开发 项目的实际情况，估计为800元/平方米，建筑面积73000川，合计 费用为 5840 万元。4.1.3直接费用:直接费用主要为建安费，参考XX市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际成本

33、取定。建安费如下表所示，合计2.19亿丿元。项目建安费估算表工业用地单价（元 / m2）建筑面积（m）建安成本（万元）备注地上建面30005500016500地下建面3000180005400合计60000219004.1.4间接费用:间接费用主要包括管理费用、财务费用、销售费用和不可预见费 用，参考XX市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际成 本，间接费用估算表如下，合计间接费用为 32000000元。项目间接费用估算间接费用计算标准金额（万元）管理费用（元）建安费3%计算657财务费用（元）每平米170元计算1241不可预见费用（兀）建安费3%计算657销售费用（元）销售收入2%计算，根据各功能块具体确疋835总计（元）33904.2项目资金筹措自筹资金：50% :项目回款周转：10%银行贷款：40%第五章效益分析5.1项目财务效益分析项目总投资3.413亿元，投资强度1139万元/亩；