房地产投资分析（第三版）第06章房地产投资的财务分析

1、房地产投资分析（第三版）第六章 房地产投资的财务分析第一节 房地产投资财务分析概述一、房地产投资财务分析的目标（一）测算盈利能力 （二）测算清偿能力 二、房地产投资财务分析的方法 （一）比较分析法 1分析实现目标的程度 2分析经济活动的发展状况 3分析经济活动的实际水平比较分析法运用的前提是指标之间具备可比性。在运用此方法时，尤其要注意以下四个方面是否存在可比性：（1）内容与结构上是否可比。（2）时间上是否可比。（3）基础条件是否可比。（4）计算方法及计量单位是否具有可比性。显然，只有计算方法、计量单位一致的指标才具有可比性。不可比的指标唯有通过一定的换算，才具有比较的基础。（二）比率分析法比

2、率分析法是通过计算指标的比率来分析经济活动的方法。比率分析是项目财务分析常用的方法。 1相关比率分析法相关比率分析法即用同一项目相关但又不同的指标相对比，求其比率，进而进行分析的方法。例如项目利润与成本相比，求出成本利润率；项目的负债与资产对比，求得资产负债率等。2趋势比率分析法趋势比率分析法即用同类项目不同时期的同类指标相对比，求其比率。它是研究经济指标变化趋势和发展规律的一种分析方法。3结构比率分析法结构比率是指某一经济指标占总体指标的比率。通过结构比率，可以考核经济现象的构成及其变化，以研究项目经济运行的规律。（三）因素替换分析法因素替换分析法可简称为因素替换法，它是用于测定由多种相互关

3、联的因素构成的经济指标中，各组成因素的变动对指标差异总额影响程度的一种重要的财务分析方法。（三）因素替换分析法因素替换法的分析过程是，先假定其他因素值不变，只改变其中的某一个因素值，检查指标值的变化。按此法，以一定顺序，逐个因素变动，从而检查出各因素对指标值的影响程度及影响方向。从表62的计算分析可以看出，各因素的影响程度不一，具体如下：（1）由于住宅销售收入的增加，定额流动资金周转天数缩短11天；（2）由于代建工程收入的增加，定额流动资金周转天数缩短2天；（3）由于预收购房定金增加，定额流动资金周围天数缩短30天；（4）由于预收代建工程款增加，定额流动资金周转天数缩短6天；（5）由于在建工程

4、资金占用增加，定额流动资金周转天数延长45天；（6）由于成品资金占用减少，定额流动资金周围天数缩短4天。 三、房地产投资财务分析的程序（一）分析和估算项目的财务数据（二）分析财务基本报表（三）分析财务效益指标（四）提出财务分析结论 第二节 房地产投资财务数据的估算一、房地产投资财务数据估算的原则与程序 （一）财务数据估算的原则 1真实 2准确 3以现行经济法规为依据 一、房地产投资财务数据估算的原则与程序 （二）财务数据估算的程序1熟悉项目概况，制订财务数据估算工作计划 2收集资料 3进行估算 二、销售（出租）收入与销售税金及附加的估算（一）房地产销售（出租）收入估算1项目租售方案的确定房地产

5、的经营形式，即该项目出售、出租，还是租售并举；用于出售的面积和用于出租的面积比为多少。这一问题的确定，有赖于市场研究的结论。可出租面积、可出售面积和可分摊面积及各自在建筑中的位置。出租或出售的时间进度安排以及各时间段内租售面积数量的确定。租金和售价水平的确定。收款计划的确定。2房地产租售价格的确定 （1）房地产租价或售价上下限的测定价格下限的测定。 A.用于销售经营的房地产。 B.用于租赁经营的房地产。 年折旧费= 造价（1残值率）耐用年限一是双倍余额递减法。这种方法是以平均年限法确定的折旧率的双倍乘以固定资产在每一会计期间的期初账面净值，从而确定当期应提折旧。其计算公式为：年折旧率=2折旧年

6、限100%年折旧额=年初固定资产账面原值年折旧率实行双倍余额递减法，应当在折旧年限前两年内将房屋净值扣除预计净残值后的净额平均摊销。二是年数总和法，即以房屋原值扣除预计净残值后的余额作为计提折旧的基础，按照逐年递减的折旧率计提折旧。采用年数总和法的关键是每年都要确定一个不同的折旧率。其计算公式为：年折旧率= （折旧年限已使用年数）2折旧年限（折旧年限+1）100%年折旧额= （房屋原值预计净残值）年折旧率价格上限的测定。价格上限就是房地产价格的最高界限，即上临界线。房地产租售价格上限通常有市场上限、政府上限和法规上限三种情况。市场上限即受市场供求影响，以市场营销受阻的价格作为价格上临界线，这属

7、于市场机制作用的价格形式。 政府上限即政府有关部门依据项目性质、当地具体情况，公布该类房地产的最高限价。这是行政干预的价格水平。 法规上限是指由法规限定房价的最高上限。中国的反暴利法，对价格行为具有法律的约束作用。所谓暴利即商品生产者、经营者通过不正当的价格行为而获取的超常利润。具体到某件商品的暴利界定主要看它的市场定价是否超过物价部门规定的价格上限，超过部分即暴利。（2）房地产定价方法成本加成法。成本加成法就是在生产或提供单位产品所支付的完全成本的基础上，加上一定比例的利润来确定价格。其计算公式如下：单价=单位成本（1+成本利润率）目标利润=项目占用资金资金利润率成本利润率=目标利润总成本需

8、求导向定价法。 A.认知价值定价法。认知价值定价是需求导向定价法中最基本也是最重要的定价方法。基于需求者自身对某种房地产需要的程度，购买力及对市场供求关系的认识，需求者对其欲购房地产有一种价值判断，这个价值判断就是认知价值。 B.消费心理定价法。研究消费者购置房地产的心理特征，并以此为依据进行定价，即消费心理定价法。对于一般消费者而言，通常有以下四种消费心理：一是高价消费心理。 二是保值增值心理。 三是按价论质心理。 四是价格范围心理， ） （二）房地产销售税金及附加的估算2土地增值税 （2）征收方式核定征收，按照转让二手房交易价格全额1%的征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。

9、减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。（3）税率和应纳税额计算方法应纳税额=应纳税所得额所得税税率（4）减税、免税规定民族自治地方的企业，需要照顾和鼓励的，经省级人民政府批准，可以定期减税或者免税。符合国家有关规定的企业，可以减税或者免税。2税后利润分配顺序在房地产投资分析中，税后利润即可供分配利润，可按照下列顺序分配：提取盈余公积金。一般企业提取的盈余公积金分为两种：一是法定盈余公积金，按照可供分配利润的10%提取；二是任意盈余公积金，由企业根据实际情况按一定比例提取。应付利润，即向股东

10、等分配利润。企业以前年度未分配利润，可以并入本年度进行分配。未分配利润，即未作分配的净利润。可供分配利润减去盈余公积金和应付利润后的余额，即为未分配利润。四、总成本费用估算（一）总成本费用的构成1房地产开发成本（1）土地使用权获取成本（土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费等）（2）前期工程费规划设计费。项目可行性研究费。地质勘察测绘费。八通一平费。四、总成本费用估算（一）总成本费用的构成1房地产开发成本（3）建安工程费建筑工程费。安装工程费。（4）基础设施费（5）公共配套设施费（6）不可预见费（7）开发期间税费四、总成本费用估算（一）总成本费用的构成2房地产开发费用（1）管理费用（2）销

11、售费用（3）财务费用（二）总成本费用的估算1开发成本的估算（1）土地使用权获取成本 土地使用权出让金。 土地征用及拆迁安置补偿费。A.土地征用费。 B.拆迁安置补偿费。 （2）前期工程费 项目的前期规划设计、可行性研究等所需费用 “八通一平”等土地开发费用 （二）总成本费用的估算1开发成本的估算（3）建安工程费单元估算法单位指标估算法工程量近似匡算法概算指标法类似法。（4）基础设施费 （5）公共配套设施费 （6）不可预见费 （7）开发期间税费 （二）总成本费用的估算2开发费用的估算 （1）管理费用（2）销售费用（3）财务费用利息支出。每年支付利息=年初本金累计额年利率流动资金利息=流动资金借款

12、累计金额年利率其他财务费用。第三节 房地产投资财务分析的基本报表 一、现金流量表 （一）现金流量与现金流量表的概念与作用现金流量是现金流入与现金流出的统称，它是以项目作为一个独立系统，反映项目在计算期内实际发生的流入和流出系统的现金活动及其流动数量。项目在某一时间内支出的费用为现金流出（用负值表示），取得的收入为现金流入（用正值表示），二者之差即净现金流量。 编制现金流量表的主要作用是计算财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等技术经济指标。根据计算基础不同，现金流量表可分为全部投资现金流量表和自有资金（或资本金）现金流量表。（二）现金流量表的结构与填列方法1全部投资现金流量表全部投资现金流量

13、表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资的税前及税后财务内部收益率、财务净现值等分析指标的表格。编制该表格的目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同基础。2自有资金（或资本金）现金流量表自有资金（或资本金）现金流量表从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金的财务内部收益率、财务净现值等分析指标的表格。编制该表的目的是考察项目自有资金的盈利能力。二、损益表损益表，也叫利润表，是反映项目计算期内各年的利润总额，所得税及税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、投资利税

14、率、资本金利润率和资本金净利润率等静态指标的表格。 （一）以销售为主的房地产项目的损益表1销售收入、税金与成本的关系 2以销售为主的房地产项目的损益表的编制据前述以销售为主的房地产的销售收入、税金与成本的关系，可编制这种经营方式的房地产项目的损益表 五、基本报表的相互关系 “损益表”与“现金流量表”都是为进行项目盈利能力分析提供基础数据的报表，不同的是，通过“损益表”计算的是盈利能力的静态指标；通过“现金流量表”计算的是盈利能力的动态指标。同时“损益表”也为“现金流量表”的填列提供了一些基础数据。 “资金来源与运用表”和“资产负债表”都是为进行项目清偿能力分析提供基础数据的报表。根据“资金来源

15、与运用表”可以计算借款偿还期指标，根据“资产负债表”可以计算资产负债率、流动比率和速动比率等指标。另外，通过“资金来源与运用表”可以进行项目的资金平衡能力的分析。第四节 房地产投资财务分析 一、财务分析指标与报表的关系财务报表，是反映会计主体财务状况和经营成果的会计报表。财务分析则是总结和评价企业或项目财务状况和经营成果的相对指标。 第五节 房地产财务分析案例 五、项目财务评价 （一）现金流量表与动态盈利分析1.全部投资现金流量表（ic9%）全部投资现金流量表见表632。 评价指标： 税前全部投资净现值NPV9 695.16万元 税后全部投资净现值NPV6 431.69万元 税前全部投资内部收益率FIRR66.2% 税后全部投资内部收益率FIRR47.82%3动态盈利分析第一，净现值 第二，内部收益率。 七、结论 从项目经济分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后自有资金投资净现值均大于零；财务内部收益率均大于基准收益率，且每年累计盈余资金大于零，故无论从盈利能力分析还是从偿债能力分析来看，该项目都是可行的。关键概念盈利能力 清偿能力 现金流量表 损益表 资金来源与运用表 资产负债表 投资利润率 资本金利润率 财务净现值 财务内部收益率 折现率 风险报酬率 投资回收期 借款偿还期 资产负债率 流动比率 速动比率复习思考题1.财务分析的主要