广东书第五部分36讲路线价评估

1、土地估价案例与精讲班第 36 讲讲义路线价的基本表达形式(三)路线价的基本表达形式路线价的表达形式主要有点数和货币两种。采用“点数”表示的优点是：点数易换算成金额；点数不受币值变动的影响；点数易直接估算估价前后的价值差；点数易求取地价上涨率。 采用“货币”表示的优点是：货币易理解；交易参考便利。三、路线价修正体系的内容及其建立方法利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等。宗地地价计算公式见下式：深度指数修正土地使用价值同其与道路的关系有密切关系。深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度

2、的表格。因此，依路线价对各临街进深不同的宗地进行深度修正，才能求得各宗地的合理价格。深度指数修正的原理如深度指数修正图所示，现在假设有一临街宽度为 m 米，深度为 n 米的矩形宗地，平均每平方米的价格为A 元，则此宗地的价格应为mnA 元。如深度指数修正图所示，沿平行道路的方向，将深度以 lm 为加以区分成许多细条的土地，并从临街方向起，按顺序赋予a1；a2；a3；an 等符号，则越接近道路者，利用价值越大。以上图而言，an-1，大于an，a2 大于a3，a1 大于a2，随着土地离道路越来越远，逐渐接近于零，深度指数修正表正是要揭示宗地的价值随其临街深度递减的规律。地价之差(2)深度修正的各种

3、方法介绍路线价估价法很早就在英美流行，已有许多值得参考的深度指数方法。如欧美的四三二一法则、法则、法则、法则等。四、三、二、一法则。该法则将标准深度 100ft4 等分，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为 40，30，20，10。该法则又被称为ft03048m)法则。(注法则。该法则认为深度为 100ft 的标准宗地，将标准深度 4 等份的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为 375、295、207和123。法则。该法则认为深度为 100ft 深的土地价值，前半临街 50ft 部分占地总地价的 725，后半 50ft 部分占 275，若再深

4、50ft，则该宗地所增的价值仅为 15。法则。该法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比。同时，路线价的表示方式不同，深度指数表的制作形式也有差异，如的深度指数表是从临街线出发，顺序增加其比例，深度为 100ft(例外情形为 150ft)时的比例为 100；但日本的深度指数表，是以临街线起深度五间的地点为 100，以此点为分界点，由此向临街线接近者，指数递增，反之由此向里侧伸长而远离街道者，指数随之减少，所以路线价法的地价计算公式不完全相同。的计算公式为：的计算公式为：式中：V地价； 路线价； dv深度指数；f临街宽度；d地块深度。VdvfVdv(df)采用的是累计深度百分率原理，故百分率成递增现象。而分率表均采用平均深度百分率原理制成，故百分率呈递减现象。(3)深度修正表编制及中国的深度百如深度指数修正图所示，深度百分率表依下列三种百分率原理制作而成：单独深度百分率。a1a2an平均深度百分率。a1（a1+a2）/2（a1+a2+a3）/3（a1+a2+a3+ an）/n累计深度百分率。a1 a1+a2 a1+a2+a3 a2 a3 an。选用平均或累计深度百分率制作深度百分率表。编制深度修正指数表。(3)编制宽度、宽深比、容积率、年期、朝向、楼层分配率等修正系数表。根据上述各因素的变化规律，分析在不同情况