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文档简介

1、在物业建筑物屋顶、外墙设置广告招租位的收益归谁有业主对物业管理公司在物业建筑物屋顶、外墙设置的广告租位产 生的收益的归属问题产生了置疑，并且业主和物业管理公司为此争议而 形成纠纷，那么，广告位收益到底该如何处理呢？任何建筑物区分所有权的取得都只有两种方式，就是原始取得和继 受取得。原始取得是指建筑物的房地产开发商取得土地使用权后通过开 发建造了建筑物整体，从而取得了建筑物所有权的方式。继受取得是指 在建筑物原始取得的基础上，建筑物房地产开发商通过买卖、赠与、继 承、交换或其他合法方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所 有权人的方式。因此，是建筑物房地产开发商依法创设了建筑物区分所 有权。

2、按照建筑物区分所有权的概念，作为小业主的建筑物区分所有权人 实际上所拥有的只是由墙壁、地板、天花板所围成的一个空间，建筑物 的其他部分要么是区分所有权人共用拥有的共用部分，要么是房地产开 发商大业主所拥有的共用部分。小业主的身份并不以占据的建筑物区分 所有权份额的多少而改变小业主的地位，除非是全都拥有建筑物整体。明确了大业主、小业主的含义，我们再来看物业建筑物屋顶、外墙 设置的广告位的问题。当临近商业区、高速公路等繁华地区的建筑物屋 顶、外墙具有商业利用价值，可以在上面安置广告牌或霓虹灯广告时， 往往作为大业主的房地产开发商会保留屋顶、外墙的广告专用权，使广 告专用权延伸创设成为建筑物区分所有

3、权。因此，如果大业主创设广告 专用权为建筑物区分所有权，那么就意味着购买房屋的小业主自然失去 了广告专用权作为的共用部分的所有权。因此，在这种情况下广告位的 任何收益都不再是全体业主的共有收益。物业管理公司若从房地产开发 商处获得了广告专用权，自然广告位的收益就归属于物业管理公司和房 地产开发商。当然，如果大业主没有创设广告专用权为建筑物区分所有 权，自然广告位的收益就成为全体业主的共有收益。在这种情况下，如 果在物业管理合同或业主大会决议中明确允许物业管理公司设置广告 位招租，物业管理公司自然就获得了招租广告位的权力，但广告位的收 益的所有权性质属于全体业主。即使物业管理公司没有获得招租广告位 的权力，但由于政府要求美化建筑物外观，并经政府批准设立了广告位 进行出租，也是属于合法的，同时广告位的收益的所有权性质仍属于全 体业主。对于所有权性质属于全体业主的广告位的收益，实质上就是全体业 主的共有收益。如何处理分配共有收益，往往是业主和物业管理公司为 此争议而形成纠纷的根本问题。无论是归物业管理公司所有，还是个别 或部分业主所有，甚至归派出所、居委会所有，都是直接侵犯了全体业 主的合法权益。正确的做法是按以下顺序处理：1、支付广告位的成本费；2、支付政府要求美化建筑物外观的成本费；3、类似于处理物业管理商业用房收益的处理方法，弥补

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