商业物业工程维修维保服务方案

1、商业物业工程维修维保服务方案商业物业工程维修维保服务方案第一：项目概况该工程建筑面积：3.9万平方米。楼盘以铺面、银行、宾馆酒店、超市、麦当劳、肯德基等商 铺为主。辖区共用设施设备资料及现状（抽查）：现场初步查看情况（现场抽查-地下室部分）配电房5000KVA、水泵房、空调机房（安装使用部分未确 定）、（客、货）电梯、自动扶梯、消防及监控位置均按设计要 求已经确定，可是，设施设备均未到位；地下室有积水井可是排水沟未做、地下室基础外墙有两处地 面水渗漏情况（设备房位置处），需要整改重做防水处理。另 外：建议采用中央空调制冷、采暖、提供冷气或暖气和宾馆的卫 生热水，对冷气、暖气和热水实行统一管理。

2、鉴于工程现状情况，从物业工程维修维保服务方面，建议考 虑物业工程维修维保技术人员跟踪监督、熟悉现场、早期进行有 关管理，为日后物业工程维修维保工作顺利展开打下良好基础。 物业前期介入主要是检查发现问题并提出合理化建议及整改方 案，督促建设、施工单位整改，保持和设计单位的联系沟通。对 租户加强装修审核，严格按装修管理办法或条列执行。加强水、电管理，特别是物业前期和装修施工临时用水、用电的严格管理第二：工程维修维保部分（1-2人）的前期介入和商户装修及物业费（工程维修维保部分）测算参考一、工程维修前期介入11、根据商业管理房产技术条件，结合该项目实际情况，进行图纸收集、整理或标注，重点放在高低压配

3、电系统、水 系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：1）、高低压配电主要关注配电容量是否足够，双回路供电中 任何一路断电下物业能否正常运营等；2）、主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路；3）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措 施；4）计量方式关注各主力店是否能够独立计量，尽量减少代收、代垫情况；5）水系统为低层市政直供；6）空调系统要根据业户的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量、制热量卫生热水的选择；2、从商场日常经营需要出发提出合理化建议：1）各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的 设备位置是否符合后期管理使用需要；2）地下室汽车坡道的宽

4、度、坡度、转弯半径是否符合使用要 求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的 建议；3）外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供 电、计量方式是否合理；4）建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养 护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修 且费用合理；5）铺（户）内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排 烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业户使 用需求；6）隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需 要；7）外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式 等。8）维修及设备管理用房面积是否满足需求；二、项目施工监督与验收

5、的介入1、竣工时物业验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题质量问题总是给发展商和物业管理公司留下一个又一个的难 题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐 患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在竣工时物业公司不 易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期工程维修及 管理的力不从心。2、利用管理公司的专业能力实现长效管理在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能 定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减 少返工，防止留下后遗症。如：1）在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发公 司重点处理。2）在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、

6、防雷引下线的施工质量；主力店防水施工工艺、质量及主力店装 修单位是否对其造成破坏等；防水施工时建议物业工程维修技术 人员要旁站监工。3、在商业部分内装施工阶段关注如下方面：1）外墙防漏措施；2）多种经营供电、通信点位的合理设置；3）设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格；4、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安 装质量，安装情况是否满足使用需求。三、物业管理准备阶段收集和掌握第一手资料经过早期介入能够大量收集和掌握物业的第一手资料，如收 集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、设施设备的技 术档案等。提前策划工程维修服务管理方案根据第一手材料提前策划工程维修管理方案

7、，进行机构设 置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目 建设与物业经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商业物业的硬件 建设与软件管理相得益彰。建立完善实用的服务系统和服务联系网络商业物业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密 切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作。1）工程维修维保队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同；2）同建设、建筑施工、物价、市政、电力、水利、消防等公用 事业以及设施设备厂家或供应商、安装施工单位等部门进行联络 和沟通。物业管理市场调研工作1）、主要调研内容有:可比项目的工程维修、维护、维保有偿服务和无偿服务预算 或维修、维护收费标准，为物业管理费制订收费标准提供参考依 据，员工薪酬水平及专业能力，专业管理水平，物业管理地方法 规及行业惯例，物业服务特色，市场分包方水平及能力、信誉度 评估等。2）、法规及政策调研了解本地工商、物价政策；涉及消防、安全及车辆管理的公 安及消防政策；了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标 准；了解行业标准、物料价格、工程维修市场情况等。3）、调查小组对物业服务市场的信息调查结果进行统计、分 析，编制物业服务市场调查报告。报告的内容包括，但不限于：本地物业行业概况、法规和政策