8203估价师协会网站cms实践总结

1、土地估价专业实践总结广西旗开土地评估资格号：2008450008土地估价行业是伴随着土地使用制度而产生并发展起来的，到现在已有二十多年的历史。在这二十多年里，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业、服务于土地使用制度与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业。相应的建立了土地估价师资格、继续教育、信息等土地估价和机构的监督管理机制。在通过土地估价师之后的专业实践过程中，本人更深刻的认识土地估价行业及土地估价作业。以下是我工作的总结，主要是针对现实估价作业中各种评估方法方法的认识、土地估价环境及成为优秀估价师应当具备的条件。一、实践的概况广西旗开土地评估是经广西

2、区建设厅批准成立及中地估价师协会的土地评估机构。公司总部驻首府南宁市，为 100 万元人民币。拥有具有在范围从事土地评估的执业范围，是广西具备范围内从业能力的土地评估机构之一。公司设置有评估部、市调部、业务部、财务部、分公司管理部、六个部门。现有员工 36 人。二、实践的工作内容1、工作流程：洽谈业务（前期工作、了解项目）、接受委托（项目确认、收费确认、签订合同）、收料（权属证明等）、现场查勘（详细委估房地产的区域、个别及房地产市场）、撰写（按照规范及相关政策、文件）、审核、出具稿等）九步骤。2、评估、费用收取、归档（估价结果、技术、工作底涉及的目的：主要是抵押项目，还涉及了拍卖、转让、融资、

3、企业改制等评估目的的。3、评估作业的认识和感受评估是一门技术和艺术的紧密结合，一份好的评估是一种技艺的优美展现。在评估的过程当中，发现实际难度都大于难度，只有在不断理论-实践-总结提高过程才能应付实际工作当中的难点，才能达到技艺精湛的程度。三、对土地估价行业的认识和感受当踏入评估行业的大门、经过几年的工作实践后认识到：土地估价行业是随着我国市场经济的逐步发展、土地使用制度的逐步深入而形成的，是市场经济的产物。土地估价行业虽然产生仅有十多年的时间，但已成为社会经济发展不可或缺的中介行业，在土地资产交易和处置中发挥了重要的作用。土地估价师为社会提供的服务必须客观、独立、公正，为市场经济真正起到鉴证

4、作用。（一）土地估价行业尽管发展较为迅速，但同时还有一些有待提高和改进之处。受制于行业发展的内外环境，目前土地评估行业的发展体制上还不能很好地适应市场经济的发展要求。虽然我国目前的评估的数量和执业质量有很大的提高但是行业竞争有待进一步规范资源部早在 1999 年就发出了关于土地评估机构与人、财、物等方面与立的都应该是脱离部门脱钩，要求参与市场竞争的土地评估机构在主管部门彻底脱钩。按照相关的规定，现在所有登记设主管部门、实现企业化独立经营的企业法人实体。然而在具体的执业过程中虽然很多评估关管理部门保持千丝万缕的关系，以企业独人，但是始终与土地相上并不是完全的市场化方式。土地评估行业的执业标准有待

5、进一步规范。从土地资产评估的方法体系、原则来看，具体的执业过程中评估方法的选择有较大空间，实际执业过程中存在评估机构故意为了迎合评估对象要求而故意选择有利于评估对象的评估方法达到评估结果的目的。从评估的结果来看，采用基准地价法时有的土地估价师随意调整基准地价，采用收益法时评估师在计算贴现率时随意性较大。对比会计行业来看，会计处理已经基本上规范化、程序化，而无论是土地资产评估还是其他资产评估的评估细则还不够明确，使得执业规范化水平有待提高，评估结果的随意性无疑会损害土地评估行业的公。加强土地评估行业的力度，建立有效的准入与退出机制。首先的主体设置还不够明确，土地作为价值待估资产，按照目前来看其价

6、值的确定方式划分可以由土地估价师、土地估价师甚至可由会计师提供其价值的评估，的则势必要对相应的不同执业进行具体，现实中多头带来的是低效和执业中的严重。势必会导致土地评估行业中呈现鱼龙混杂的竞争状态，甚至会出现执业素质差的评估机构利用价格战淘汰执业水平高的不合理竞争格局。土地估价师职业道德水平有待提高。在实际评估工作中，经常是助理评估完成了整个土地评估工作，甚至个别的土地评估没有足够数量土地评估师。具体执业过程中部分地价评估对土地市场行情资料不注意收集，对土地市场运行的规律缺乏足够认识。甚至还会出现有些在接到评估委托后，不去资源、部门了解交易信息，不去进行实地勘察，大致了解土地位置、用途就匆匆收

7、集一些数据机械地代入公式得出评估结果等极不严肃的执业现象。另外土地评估过程中广泛存在“人情价”、“价”、“以高低定评估结果”等极不严肃的做法和行为，违背了评估独立、客观、公正的基本原则。（二）对土地评估行业发展与的对策分析继续加强和完善行政力度，充分发挥行政对评估机构的约束和规，切实履行职责。要范能力。各级相关部门要健全办事机构，配备相关对原来的模式和方法进行思考、进行创新。对于严重的者敢于依照规定严厉惩处，撤销相关评估机构的执业执照，造土地评估行业公平、公开、公正的竞争环境。相关当事人的责任，努力营不断推进土地评估行业的自律，充分发挥行业自律职能对会员机构的约束作用。行业对于行业成员的约束和

8、调节作用在国内外特别是会计、评估行业发展过程中起到了重要的作用。在弱化行政的今天，完善土地评估行业的职能将是十分必要的。行业的章程应当是会员共同遵守的纪律，引导行业健康。譬如对会员不道德执业的共同谴责将是保障其它执业会员地位的重要工具。重视土地评估行业的职业道德建设工作，努力构建文明有序的执业环境。道德是立国之本，职业道德也是之根。资源主管部门和行业要加大诚实守信的宣传力度，树立诚实守信的行业典型，并且能够给予。对于行业中容易发生的代价。行业行为要加以打击，让不讲职业道德的评估机构付出相应的可以引导建立共同的价格、共同的制约措施，建立定期的自检、互纠、交叉检查制度，促成良好的竞价机制，形成有序

9、的土地评估行业秩序引导土地评估行业风险管理，走可持续发展。评估执业风险产生于执业过程中，控制行业风险要从机构自身角度出发，加强项目管理、提高执业素质和提高评估书的质量。随着土地资源的市场化推进，土地评估部门已经取消了土地评估结果的确认制度，这显然加大了评估机构的执业风险，从风险退出机制角度来看，可以借鉴国外审计服务行业保险制度，进一步促进评估行业的顺利发展。才能评估制度完善：主管部门完评估行业的规章制度，尽快规范评估市场，加强监督。制定和强制推行技术规范和规程。为确保土地估价师为客户所提供的估价服务的准确性，有必要参照国际上通行的做法，结合我国的实际情况制定土地估价技术规范和规程。对估价原则、

10、估价目的、估价方法、专业术语、技术参数、计算公式、技术程序、估价的格式和应包含的内容等都作出规范的分类和界定，为估价提供一个共同遵守的技术标准。建立和完善职业道德标准。建立健全职业道德标准。国外对土地估价师职业道德有专门的，制定土地估价师行为有详细的规定。应借鉴国外的做定估价行业职业道德标准、估价师守则等规定，规范估价机构和估价师的行为，从根本上提高估价行业的声誉。也迫使估价师提高专业水平，敬职敬业，遵守职业道德，同时也促进评估机构加强管理，提高业务水准，约束估价师的执业行为，这就有利于评估机构和估价师整体素质的。四、对估价理论和方法的认识在土地评估作业当中，理论和实践是有差距的，特别是在资料

11、、数据上体现。现实评估过程的资料和数据主要是自己收集，在收集的过程当中如果收集就会影响评估测算。例如：市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。可用于评估土地的价值或价格，并可用于评估土地或房地产的，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。主要的案例的。因为交易市场成交的数量相对房地产来说就少很多，再受市场公开化、透明化的限制，往往案例的具体情况不了解，待地与案例比较起来就比较；还有就是期日修正，在没威部门土地价格变动指数的情况下，如果自己不是很好的把握地价的变动就难以保证评估结果的准确性。基准地价系数修：正常情况下公司资料库都会有待故宗地相对应的基准地价。在实践过程

12、中，发现有些地方的基准地价比较滞后，的时间已经过了八年了还是没有更新，这就给工作带来了很大的。在采用基准地价系数修常出现以下主要问题：A 基准地价的来源依据不明确或依据不充分，未说明基准地价内涵。B 有的未说明估价对象所在土地级别对应的基准地价影响条件说明表及其修正系数表。C 未说明使用年期修正时采用的还原利率的确定方法。D 修正表说明估价对象的各项具体条件不具体。采用成本 近法测算。成本 近法一般适用于新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。成本 近法是以开发土地所耗费的各项费用之

13、和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地所益来确定土地价格的估价方法。在工业用地评估时采用较多的方法之一。对土地取得费的测算有一定的难度，而且土地取得费用的测算正确与否对利息、投资利润及土地所收益影响较大。其他部分比较好掌握。在实践当中假基准地价可以参考那是最好的。假如当地没有对征地、拆迁有相应的政策文件或者难以收集此类的资料可应用此方法依据就不是很充分。剩余法：适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。采用这种评估方法涉及的知识面及综合分析能力一定要到位。A 通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途、建筑物容积率、

14、土地覆盖率、建筑高度等项内容。B 明确待地开发完成后的利用方式(、出租等)及依据目前市场状况估算的不动产总价，就需要根据现有的资料判断、分析市场环境，合理判断其价值，并说明估算方法及依据。假设开发完成的房地产价值最好是采用市场比较法测算出价格然后根据近年来的房地产走势未来建好后的价值。C 对计算中所采用的建筑费、专业费用润等工程明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利明其选择依据和标准。特别是项目开发成本这一项还要求我要掌握一些知识、前期费用的组成、销售所产生的税费等等，低估这部分土地价格就会偏离正常。收益还原法主要运用其出租市场较为活跃的土地。平时估价作业当中很少用到，

15、本人琢磨一下，发现其土地的收益是否客观比较难把握，如果按照估价规程的要求（说明土地纯收益的测算依据和方法。涉及房地产和房屋纯收益的，应具体说明有关参数的选取及计算过程。明确说明还原利率包括土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率的确定方法、依据和具体标准。）进算确实有一定的难度。出现主要是：A 未具体说明确定房地产租赁收益的方法、依据和计算过程。最多只是含糊其辞的说：经估价了解，估价对象的月为多少多少，也未说明是否是客观收益，更谈不上应用几个出租实例进行比较确定。B 总费用中涉及到的项目和各项标准的确定依据、方法不明确或不充分，有的未说明参数的选取标准、依据或理由，而直接应用某种数据进行计算

16、；有的未说明总费用应含的项目内容；有的甚至缺项或多项。C 有的未说明各种还原利率的确定方法和依据或确定的还原利率不客观。五、对估价的思考、认识真正要成为一名优秀的土地估价师，我认为应当具备以下条件：1、良好的职业道德是估价师从业的基础运用专业知识和专业经验，对特定的物业进行公正、公平、合理地评估，帮助客户避免风险并实现其合法的商业利益，是土地估价师服务的价值所在。估价师在执业过程中，应遵循谨慎勤勉原则，以“诚信”为本，遵守房地产评估、技术规范和规程，保证评估结果的客观公正。在估价师应具备的多方面素养中，良好的道德品质是最根本的，是从业的基础。以此为基石的专业估价技术才能得到社会的认任和尊重。为

17、谋求不正当利益、不遵循客观公正原则，任由委托摆布，投其所好，无原则地高评或低评资产价值，将严重影响土地估价师形象和行业发展。2、估价师必须具备专业的估价水准土地评估是专业特点比较突出的行业，对评估的技术要求比较高，没有一定的专业知识和实践经验是难以胜任的。随着评估理论和实务的深入发展，评估不能再孤立地进行；有时则需要通过创新，创造性地解决有关问题。同时，随着新的经济行为的不断涌现，越来越多的领域需要土地估价师的介入，对评估师提出了更专业、更综合的要求。传统的知识结构、执业经验和执业方式甚至部分执业规范己无法保证为客户提供满意的高质量的服务。缺乏对新兴产业相关的了解以及相关法律政策的把握，必然会影响评估师的专业判断，加大执业风险。因此，一个合格的土地估价师应该是积极向上，深入市场，踏踏实实，才能具有对物业的准确判断，真正做到与时俱进。3、土地估价师执业过程中应注意防范风险风险是评估职业的天然属性，如何认识、控制和防范风险是土地估价