X医院经济适用房管理方案

1、目 录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc198721644 第一节 物物业管理服服务的实施施方案 PAGEREF _Toc198721644 h - 2 - HYPERLINK l _Toc198721645 一、服务的的宗旨、方方针及目标标 PAGEREF _Toc198721645 h - 2 - HYPERLINK l _Toc198721646 二、“综合合一体化”物业管理理 PAGEREF _Toc198721646 h - 4 - HYPERLINK l _Toc198721647 三、“一站站式”物业服务务平台 PAGEREF _Toc198721647

2、 h - 5 - HYPERLINK l _Toc198721648 四、完善物物业管理运运作机制 PAGEREF _Toc198721648 h - 5 - HYPERLINK l _Toc198721649 五、关注服服务细节，注注重服务的的人性化、亲情化、特色化 PAGEREF _Toc198721649 h - 8 - HYPERLINK l _Toc198721650 第二节各各项物业管管理服务、物业维护护计划方案案 PAGEREF _Toc198721650 h - 9 - HYPERLINK l _Toc198721651 一、物业早早期管理方方案 PAGEREF _Toc198

3、721651 h - 9 - HYPERLINK l _Toc198721652 二、设备设设施管理方方案 PAGEREF _Toc198721652 h - 100 - HYPERLINK l _Toc198721653 三、房屋管管理方案 PAGEREF _Toc198721653 h - 122 - HYPERLINK l _Toc198721654 四、公共秩秩序管理方方案 PAGEREF _Toc198721654 h - 122 - HYPERLINK l _Toc198721655 五、清洁绿绿化管理方方案 PAGEREF _Toc198721655 h - 133 - HYPE

4、RLINK l _Toc198721656 六、财务管管理方案 PAGEREF _Toc198721656 h - 166 - HYPERLINK l _Toc198721657 七、质量管管理方案 PAGEREF _Toc198721657 h - 166 - HYPERLINK l _Toc198721658 八、开展社社区文化建建设规划方方案 PAGEREF _Toc198721658 h - 177 - HYPERLINK l _Toc198721659 第三节 组组织机构设设置及人员员的配备 PAGEREF _Toc198721659 h - 188 - HYPERLINK l _T

5、oc198721660 一、组织机机构及人员员编制的设设置 PAGEREF _Toc198721660 h - 188 - HYPERLINK l _Toc198721661 二、人员的的配备 PAGEREF _Toc198721661 h - 211 - HYPERLINK l _Toc198721662 第四节 物物资装备配配备计划 PAGEREF _Toc198721662 h - 266 - HYPERLINK l _Toc198721663 第五节第第一六三医医院住宅小小区物业收收支预算 PAGEREF _Toc198721663 h - 299 - HYPERLINK l _Toc

6、198721664 一、第一六六三医院住住宅小区物物业服务中中心控制成成本的措施施 PAGEREF _Toc198721664 h - 299 - HYPERLINK l _Toc198721665 二、物业管管理收入预预算 PAGEREF _Toc198721665 h - 300 - HYPERLINK l _Toc198721666 三、物业管管理费支出出测算 PAGEREF _Toc198721666 h - 300 - HYPERLINK l _Toc198721667 四、收支情情况说明 PAGEREF _Toc198721667 h - 355 - HYPERLINK l _To

7、c198721668 第六节 物物业管理人人情况介绍绍 PAGEREF _Toc198721668 h - 366 - HYPERLINK l _Toc198721669 一、湖南泰泰弘物业公公司简介 PAGEREF _Toc198721669 h - 366 - HYPERLINK l _Toc198721670 二、戴德梁梁行情况简简介 PAGEREF _Toc198721670 h - 388 -第一节 物物业管理服服务的实施施方案 我公公司深知优优质的物业业管理基础础是创建和和谐的基本本条件，提提出突出企企业的社会会责任感，提提倡环保理理念，加强强与业主、政府基层层组织及社社会各方的的

8、沟通，实实现“人.社区区.环境”和谐发展展的理念，并并根据公司司的实际情情况制定了了一套具有有操作性的的实施方案案：一、服务的的宗旨、方方针及目标标（一）以“以人为本本”为服务宗宗旨物业管理是是以服务为为中心，服服务是以人人为本，因因此做好物物业管理服服务首先就就要服务好好人，做好好人的工作作。坚持“以人为本本”的服务宗宗旨主要体体现在两方方面：对内内体现我公公司注重对对各级员工工的关心、激励，做做到人尽其其才；对外外体现对业业主、顾客客的合理需需求给予最最大程度的的满足。要要求全体员员工树立良良好的职业业道德，做做诚实的人人、守信用用的人，在在服务的过过程中都体体现脚踏实实地、一步步一个脚印

9、印的精神，以以“老老实实实做人、实实实在在做做事”一贯的工工作作风，使使企业的社社会效益得得到充分发发挥，更讲讲求效益，狠狠抓现场的的科学和规规范有效管管理。在物业管理理的服务中中物业公司司更多的是是面对业主主，始终将将业主的需需求放在第第一位，要要想了解业业主的需求求和感受就就必须有一一个畅通快快捷的交流流渠道，为为此我公司司在将在第第一六三医医院经济适适用房住宅宅小区项目目设立服务务中心，制制定“投诉受理理跟进回复存档”的工作流流程，每月月对各种投投诉进行统统计分析，做做出针对性性改进。形形成一条快快速解决业业主投诉的的渠道，力力争投诉处处理及时率率达到1000%、投投诉回访率率达1000

10、%、业主主对有效投投诉的满意意率达到990%以上上。（二）以“顾客满意意”为服务方方针坚持“业主主就是我们们的顾客”，服务要要关注顾客客满意，顾顾客满意是是唯一衡量量管理服务务水平的标标准，也是是物业管理理公司制定定长远的顾顾客服务目目标及战略略的重要依依据。因此此关注顾客客满意是“以人为本本”的服务宗宗旨的延伸伸，我们知知道，宗旨旨是为制定定方针提供供框架，因因此从服务务来讲，服服务的精髓髓是以人为为本，服务务的具体实实现是以顾顾客满意为为中心，在在服务中，只只有顾客感感受到服务务的满意，才才体现出人人本概念，体体现出服务务人性化。服务满意意又要从服服务质量着着眼，只有有服务质量量的提高、服

11、务管理理的规范、有效，就就自然而然然形成了顾顾客满意。我公司在每每年上下半半年都将会会开展一次次顾客满意意度的调查查活动，调调查的覆盖盖率达855%以上，调调查项目涉涉及保安、清洁、绿绿化、设施施设备维护护、投诉处处理、员工工工作态度度与工作效效率等多方方面的内容容，以达到到覆盖面高高、调查项项目全的效效果。对调调查中业主主反馈的问问题公司都都会进行详详尽地分析析与及时的的整改，对对业主的可可行性建议议积极采纳纳，暂时无无法做到的的会给予认认真耐心的的解释。通通过改进和和完善实现现业主的满满意度。（三）“数数据量化”管理目标标1、设备管管理目标确保设备设设施状态良良好，运行行正常，无无重大管理

12、理责任事故故；各设备备及机房环环境整洁，无无杂物、灰尘尘、鼠害、虫害等发发生，各种种设备设施施管理指标标要求保持持在：（1）供水水供电、电电梯系统完完好率900%以上；（2）排水水排污系统统完好率990%以上上；（3）消防防系统完好好率1000%；（4）零修修、急修及及时率900%以上；（5）维修修合格率1100%；（6）机房房环境符合合设备要求求，整洁率率90%以以上；（7）业主主对设备管管理满意率率90%以以上。2、安全管管理目标（1）杜绝绝重大伤亡亡事故。无无因管理责责任引发的的入内盗窃窃案件、设设备设施损损坏事故和和小区内交交通事故。（2）力保保无事故发发生。做到到无因管理理原因造成成

13、的火警、火灾、刑刑事案件、恶性打人人、伤人事事件发生。（3）制定定和完善各各项应急方方案。小区区内遇各类类突发、紧紧急事件，保保安人员33分钟内到到现场。（4）业主主对安全管管理满意率率90%以以上。3、环境卫卫生管理目目标（1）制定定相关规章章制度、质质量标准，做做好各项考考核检查，保保持卫生保保洁率900%以上，业业主对环境境卫生保洁洁的满意率率达到900%。（2）小区区环境消杀杀达标率990%。4、绿化养养护目标落实绿化养养护责任制制度，全面面推行标准准化、规范范化的绿化化养护规程程。制定工工作计划、制度、标标准和操作作规程，实实施专业化化管理。坚坚持不间断断巡回养护护、计划养养护及周期

14、期养护，并并视季节气气候进行绿绿化植物修修剪、施肥肥、杀虫，确确保植物常常青，长势势良好，造造型美观。绿化养护指指标为：1）植物成成活率900%以上；2）业主对对绿化满意意率90%以上。二、“综合合一体化”物业管理理实行“综合合一体化”的物业管管理方式，即即对第一六六三医院经经济适用房房住宅小区区的房屋、公用设施施设备、消消防、安全全防范、清清洁卫生、绿化保养养、停车场场管理、社社区文化等等，由物业业服务中心心统一管理理、协调，从从总体管理理机制上提提高工作效效率和管理理效果。物物业服务中中心拟设立立工程组、安管组、保洁绿化化组、前台台四个服务务组，实行行直线型管管理，并由由这四个专专业服务组

15、组对第一六六三医院经经济适用房房住宅小区区实施全面面有针对性性的物业服服务；同时时，应第一一六三医院院经济适用用房住宅小小区物业管管理服务的的需求，物物业服务中中心实行保保安24小小时值班制制度，为业业主提供“全天候”的保安服服务。综合一体化化管理并不不是一切事事务均由物物业服务中中心大包大大揽，服务务中心在履履行物业管管理基本职职责的基础础上，在小小区综合管管理方面应应发挥一个个总体协调调作用，因因此，物业业服务中心心拟与当地地街道、居居委会、派派出所建立立友好沟通通关系，充充分发挥当当地街道、居委会、派出所等等单位的作作用，动员员各方面力力量，齐抓抓共管，以以收到标本本兼治的管管理效果。三

16、、“一站站式”物业服务务平台我公司拟在在实行“综合一体体化”的物业管管理方式基基础上，服服务中心将将设立一个个“一站式”物业服务务前台，物物业服务前前台每天上上午8：330至下午午5：300提供现场场服务，并并公示244小时投诉诉电话，为为业主提供供便捷的物物业管理服服务。物业业服务前台台将提供集集客户接待待、电话咨咨询、电话话投诉处理理、业主室室内装修受受理、业主主有偿服务务受理（含含室内钟点点清洁、复复印、打印印、传真、工程安装装维修服务务等）、房房屋二手租租赁代理、代订报纸纸杂志等于于一体的服服务，以满满足业主不不同的服务务需求，同同时，物业业服务前台台将对为业业主提供的的各类服务务进行

17、电话话回访，对对业主的服服务质量满满意度及时时进行调查查了解，以以改进和提提高服务质质量。四、完善物物业管理运运作机制在我公司被被委托直接接对第一六六三医院经经济适用房房住宅小区区进行物业业管理后，将将制定第一一六三医院院经济适用用房住宅小小区物业管管理总体运运作方案，并并委派年富富力强、富富有责任心心和工作经经验的服务务中心经理理进驻第一一六三医院院经济适用用房住宅小小区进行统统筹管理及及处理物业业日常管理理事宜，同同时，物业业服务中心心的其他管管理人员将将选择富有有经验的人人员担当，力力求能配合合日常管理理事务运作作。公司将与物物业服务中中心实行目目标管理责责任制，落落实目标管管理责任人人

18、，同时，物物业服务中中心与下属属各部门也也实行目标标管理责任任制，确保保各项工作作计划落实实到位，在在此基础上上，将健全全服务中心心的各岗位位运作流程程、激励机机制、信息息反馈机制制。（一）物业业管理运作作流程。（二）信息息反馈机制制为确保小区区物业管理理质量，使使业户综合合满意率保保持在855以上，服服务中心将将设立多渠渠道的信息息反馈系统统，形成信信息反馈网网络。监督机构（服务中心经理）指挥机构（服务中心经理）执行机构（各专业人员）业户反馈渠道业户意见箱业户意见调查定期拜访业户业户电话投诉业户来访投诉信息反馈流流程图1、在小区区设置一个个业户意见见箱，服务务中心经理理每周五定定时开箱，搜搜

19、集业户意意见。2、设立物物业服务前前台，每天天上午8：30至下下午5：330服务前前台现场接接受业主投投诉，同时时设立投诉诉热线电话话，24小小时接受业业户投诉。3、每年做做一次业户户意见调查查，广泛征征求小区业业户意见，并并将调查结结果整理汇汇编成质量量管理标志志图，指导导改进服务务质量。4、物业服服务中心经经理保持与与业户的经经常联系，定定期有意识识地征求业业户对物业业服务中心心工作的意意见和建议议。五、关注服服务细节，注注重服务的的人性化、亲情化、特色化物业管理服服务的对象象是人，人人是有情感感的，人的的感觉更是是不容忽视视的，提出出精细管理理的理念，制制定服务务提升明细细方案，从从仪容

20、仪表表、礼仪礼礼貌、情感感服务、内内部管理、配套措施施几方面对对我们的服服务进行提提升，精心心策划服务务流程和项项目，规范范员工接待待顾客的标标准语言，着着装的统一一。力求将将服务做到到精益求精精，为业户户提供质量量一流的服服务。第二节各各项物业管管理服务、物业维护护计划方案案小区的物业业管理涉及及面很广，在在实际操作作中，应根根据各阶段段的特点，有有重点、有有步骤逐项项落实。一、物业早早期管理方方案（一)早期期介入方案案1、介入内内容：(1)从政政策法规的的角度，提提供有关物物业管理的的意见和依依据；(2)从物物业的规划划设计、建建筑安装、设施配置置、设备选选型等方面面提出合理理化意见和和建

21、议。2、管理措措施(1)熟悉悉、掌握物物业管理法法规政策；(2)学习习、运用各各类专业技技术知识，提提高早期介介入的专业业技术含量量；(3)制定定早期介入入计划，积积极稳妥地地开展工作作；(4)参与与有关工程程联席会议议，协调各各方面关系系；(5)深入入基层，刻刻苦钻研，确确保顾问咨咨询质量。（二)接管管验收管理理方案1、管理内内容：(1)了解解接管物业业的基本情情况；(2)编制制物业接接管验收计计划，确确定物业验验收的标准准、方法和和日程安排排；(3)与开开发、设计计、施工单单位一起，依依照接管验验收标准，对对小区物业业进行现场场初步验收收，并将验验收结果记记录在物物业交接验验收表上上，同时

22、协协调施工单单位对验收收中存在的的问题整改改；(4)与开开发、施工工单位联合合进行小区区物业交接接；核对、接接收各类房房屋和钥匙匙；核对、接接收各类图图纸资料，并并加以整理理归档；核对、接接收各类设设施设备；核对、接接收各类标标识。2、管理措措施：(1)组建建接管验收收小组，负负责小区的的接管验收收工作；(2)制定定接管验收收规程；(3)掌握握物业验收收的标准和和程序；(4)按规规定办理接接管验收手手续。（三)业主主入伙管理理方案1、管理内内容：(1)在业业主收房时时将所有资资料准备齐齐全。(2)凭业业主所持的的入伙通知知单和各类类必备证明明，发放交交房资料。(3)收回回业主按规规定填写的的各

23、类表格格，收取业业主应缴纳纳的费用。(4)办理理收房手续续。在验房房过程中，发发现的房屋屋质量问题题经业主确确认后，填填入业主主验收交接接表。(6)对验验房交接中中发现的房房屋质量问问题，及时时反馈，尽尽早协调解解决。2、管理措措施：(1)制定定业主领领房程序；(2)按照照业主收房房程序，安安排工作流流程；(3)按规规定办理业业主入伙手手续。二、设备设设施管理方方案根据我公司司管理小区区的工作经经验及实际际情况，在在完善补充充的基础上上，制定出出切实可行行的适合第第一六三医医院经济适适用房住宅宅小区的设设施设备维维护方案，以以利于员工工根据设施施设备管理理和维修保保养方案进进行工作。(一)对供

24、供配电系统统的运行管管理和维护护保养1、建立严严格的配送送电制度和和电气维修修制度。2、值班人人员、维修修人员必须须接受过业业务培训，持持证上岗。3、加强日日常维护检检修及定期期保养，用用电设备、照明，指指示、显示示灯等确保保完好。所所管辖范围围内的电气气线路安装装要符合设设计、施工工技术规范范要求，并并保证用电电安全，确确保配电设设备安全高高效运行。4、加强公公共区域照照明、外围围照明设备备的日常检检查维护、更换灯具具等工作。5、搞好应应急发电设设备的维修修保养，确确保发电设设备能随时时投入运行行。6、合理轮轮换使用供供配电设备备，减少空空载损耗及及延长使用用寿命。7、遇火灾灾、地震、水灾等

25、灾灾害时，建建立及时切切断电源等等有关抢险险、救援措措施，并协协助供电部部门做好安安全用电的的有关工作作。 (二)给给排水系统统1、 给排排水系统设设备管理、维修保养养基本内容容（1）建立立正常用水水、供水、排水的管管理制度， 制定操作作规程及维维修保养计计划并严格格执行。（2）供水水管道、水水表、水池池、阀门进进行经常性性维护和定定期检查，确确保供水安安全；定期期对排水管管道、化粪粪便池进行行维护、清清渣、清通通（由市政政环卫清运运），防止止阻塞。（3）每周周1次巡查查给排水设设施，并记记录设施相相关情况。（4）每月月检查维护护给排水设设施，确保保设施正常常可靠运行行。（5）每半半年对水池池

26、、水箱管管路进行清清洗消毒，防防止二次供供水污染。（6）节约约用水，防防止跑、冒冒、滴、漏漏和大面积积积水的事事故发生。（7）制定定事故处理理应急措施施，当发生生跑水、断断水故障时时，及时处处理，防止止事故范围围扩大。2、排水系系统操作、保养和维维修的基本本制度(三)消防防系统1、建立消消防管理制制度、操作作规程、消消防设备设设施日常检检查维修保保养制度及及火警应急急方案等。2、制定应应急抢险措措施，当发发生火灾报报警时，应应能按应急急方案的要要求采取现现场扑救、紧急疏散散、对外联联系协调等等有效措施施，并在规规定的时间间内启动应应急电源，控控制事态发发展，将损损失降到最最低。3、做好消消防系

27、统各各类设备设设施的日常常检查维护护保养(控控制计算机机除外)，并并做好有关关记录备查查。 (四)电电梯系统电梯系统的的日常运作作管理及其其维护保养养均采取外外包的形式式委托给专专业电梯公公司进行，我我公司拟采采取如下措措施进行监监督管理：1、建立健健全电梯维维护保养的的监管制度度。2、制定电电梯维护保保养检查计计划表，物物业服务中中心工程组组人员根据据检查计划划表做好日日常巡查及及监管工作作，并作好好记录。3、物业服服务中心相相关主管人人员将定期期及不定期期地对电梯梯维护保养养工作进行行监督检查查，发现存存在问题，拟拟以书面形形式要求限限期进行整整改。4、物业服服务中心工工程组人员员会同外包

28、包电梯公司司制定电梯梯困人等电电梯安全方方面的紧急急处理程序序。三、房屋管管理方案房屋共用部部位维护管管理：根据据交房进度度，小区内内房屋可分分为业主(物业使用用人)已收收房和空置置房。 1、业主主己收房：a、住宅：房屋交付付时，物业业服务中心心应及时与与业主(物物业使用人人)签订物物业管理公公约，书面面告知装修修管理规定定，督促用用户按规定定办理装修修申请手续续，并建立立业主档案案。对违章章装修或搭搭建的和由由于装修而而造成房屋屋外立面改改变或破损损的，须及及时予以制制止，并提提请有关行行政管理部部门依法处处理。屋顶顶不得安装装任何设施施设备，楼楼道墙面、地面、扶扶手、电梯梯前厅应根根据用户

29、装装修进度，采采取保护性性措施，以以确保房屋屋质量和美美观，并督督促业主和和装修队在在装修施工工时保护好好智能化系系统的预埋埋管线及各各类公共管管线设施。装修垃圾圾实行袋装装化管理，统统一时间、统一地点点、统一收收集清运，严严禁高空抛抛物。装修修结束后，应应注重房屋屋公共部位位的养护和和修缮。2、空置房房：空置房房(含业主主托管房)移交后，物物业服务中中心应每月月通风清扫扫一次，并并对房屋和和设施全面面检查(包包括墙面、管道、门门窗、电源源线路、电电表)，对对发现的问问题，或尽尽快处理，或或及时报告告开发商，并并督促其予予以解决。四、公共秩秩序管理方方案我公司拟在在第一六三三医院经济济适用房住

30、住宅小区物物业的公共共秩序维护护管理以“群防为主主，物防为为辅、全面面防范”为整体安安全管理原原则，以下下是我公司司拟设的公公共秩序管管理措施：1、提供224小时保保安值班服服务，安管管员按两班班制值班，在在小区出入入口设置固固定值班岗岗，小区范范围内设置置巡逻岗，以以维护小区区公共秩序序。2、外来人人员、小区区业户装修修施工人员员均在小区区出入口进进行登记，特特别施工人人员及装修修材料的出出入，必须须要有施工工许可证及及出入证及及经与业主主核实确认认后方可给给予出入。4、小区车车辆的出入入实行发卡卡制，临时时出入小区区的车辆在在进入小区区时，在车车库入口进进行登记，然然后发放临临时车辆出出入

31、卡，临临时车辆出出小区时凭凭发放的临临时车辆出出入卡放行行。所有的的车辆出入入均需进行行严格的登登记，出入入登记记录录作为公共共秩序管理理原始资料料存档。5、对于保保安人员，将将统一标识识、服饰等等，建立出出入、交接接岗、内务务管理等制制度，规范范管理，提提高小区的的整体形象象。6、物业服服务中心将将成立义务务消防队，服服务中心所所有人员均均为义务消消防队员，每每年定期开开展消防基基本防火常常识、消防防器械使用用等的培训训以及定期期进行消防防演习。五、清洁绿绿化管理方方案(一)管理理模式及人人员配置根据第一六六三医院经经济适用房房住宅小区区的物业管管理服务需需求，由物物业服务中中心经理直直接对

32、小区区的清洁绿绿化工作实实施监督管管理，每天天负责对小小区的清洁洁绿化工作作进行巡检检，以及对对清洁绿化化人员的工工作进行监监督指导，发发现有不符符合清洁绿绿化管理要要求之处，立立即通知清清洁绿化人人员进行改改进。服务中心人人员架构及及监督管理理模式如下下：物业服务中心保洁绿化组服务中心经理保洁员4人绿化工1人监督管理（二）清洁洁工作范围围第一六三医医院经济适适用房住宅宅小区各栋栋楼的楼面面、楼梯、楼梯扶手手、玻璃以以及小区公公共区域的的道路广场场、停车场场等的清洁洁保洁；各栋楼的电电梯、电梯梯轿厢的清清洁保洁；绿化带、绿绿化地的清清洁保洁； 沙井、排水水沟、垃圾圾房、垃圾圾桶的清洁洁保洁；公

33、告栏、保保安岗亭清清洁保洁；消防栓、管管、电表箱箱、信报箱箱小区垃圾的的清运及公公共区域的的环境消杀杀等。（三）清洁洁保洁作业业的管理措措施为加强小区区公共区域域和作业现现场的有效效管理，实实施现场检检查和跟踪踪清洁工作作目标的落落实，及时时纠正不合合格服务，拟拟采取如下下措施进行行管理：1、根据小小区清洁工工作的总体体范围和程程序细则，制制订一份清清洁工作计计划表，详详细列明各各项清洁项项目及时间间安排。保保洁员根据据清洁工作作计划表实实施清洁保保洁作业。2、为确保保清洁保洁洁的质量和和工作效率率，公司管管理人员和和相关清洁洁作业监管管人员需按按要求填写写 “卫生检查查表”、“投诉处理理单”

34、、“交接班本本”等，完善善管理制度度。3、定期的的清洁大做做工作要求求按照操作作规程进行行规范作业业，并落实实安全作业业管理措施施，做到安安全、文明明作业 。4、各项已已完成的定定期清洁工工作项目，要要求及时向向管理部门门或客户申申报接受检检查。5、保洁员员在实施清清洁保洁作作业时，要要求在作业业范围设置置明显的告告示牌或标标志，如“小心地滑滑”、“高空作业业”、“清洁进行行中”等，以确确保安全作作业。6、在作业业过程中，必必须爱护场场内公共设设施设备，有有义务维护护设备、设设施的安全全，节约使使用水电资资源。7、所有的的清洁大做做项目如打打蜡、洗地地毡等及有有碍正常秩秩序的工作作，应在出出入

35、人多时时间以外进进行，以保保障楼内正正常秩序，已已获客户特特别同意的的清洁项目目除外。8、在节、假日期间间，安排适适当人员在在楼内清洁洁值班。如如有特别需需要（可预预见灾害如如台风、暴暴雨）协助助做好预防防工作措施施。突发灾灾害事故（爆爆管、水浸浸等），将将安排保洁洁员以及器器械到现场场帮助解救救工作。（三）绿化化管理措施施：住宅小区的的绿化是小小区环境质质量的一个个重要指标标。由于人人类对大自自然特别是是绿化有一一种天然的的亲近感，绿绿化带来的的是清新的的空气和夏夏天的阴凉凉，因此在在视觉上业业主对家居居环境首要要的要求就就是一个良良好的绿化化环境，绿绿化的规划划和视觉效效果有时直直接决定了

36、了小区的档档次。我公公司拟将小小区的绿化化管理维护护摆到一个个重要的位位置上，并并拟采取如如下管理措措施：日常绿化维维护保养工工作内容及及工作频度度：绿化园林植植物的整形形与造型：每年进行行2次；绿化园林植植物及绿化化地的施肥肥：每年11次；浇水：因时时因地制宜宜按需供水水；浇水时时间夏季早早晚为宜，冬冬季中午为为宜；除杂草：平平时1遍/月，下雨雨除外；补缺视缺苗苗情况及时时补缺；消杀1遍/月，发现现害虫立即即消灭；绿化地的保保洁：要求求随时保持持绿化地干干净。物业服务中中心经理及及清洁绿化化领班每天天对小区的的绿化管理理工作进行行巡检，要要求巡检内内容主要如如下： （1）乔木木整枝、造造型修

37、剪；花卉、树树木施肥；（2）灌木木、绿蓠、树木、草草地、花卉卉浇水；（3）除杂杂草、补种种、治病杀杀虫；（4）清理理枯枝落叶叶、绿地石石块，松土土，防风防防涝；3、建立健健全绿化养养护管理规规定及绿化化人员的考考核制度。六、财务管管理方案1、管理内内容：(1)加强强现金收支支管理；(2)搞好好财务核算算；(3)财务务收支状况况每年公布布一次；(4)做好好年度预算算和决算工工作；(5)认真真审核报销销票据，严严格控制费费用报销；(6)及时时掌握财务务收支状况况，做好财财务分析，为为领导决策策提供依据据。2、管理措措施：(1)根据据财务法规规政策，制制定财务管管理制度；(2)财务务人员持证证上岗，

38、规规范操作；(3)抓好好财务人员员业务培训训，不断提提高业务素素质；(4)加强强成本控制制；(5)加强强财务监督督和财务检检查。七、质量管管理方案1、管理内内容：(1)按照照IS099001质质量体系标标准，制定定小区质量量工作计划划；(2)实施施所制订的的工作计划划和措施；(3)对照照计划，检检查执行的的情况和效效果，及时时发现和总总结存在的的问题；(4)根据据检查的结结果，采取取相应的措措施，巩固固成绩、吸吸取教训。2、管理措措施：(1)抓好好管理人员员的质量学学习，开展展质量管理理培训教育育工作；(2)制订订质量责任任制，保证证质量管理理工作落到到实处；(3)接受受公司对小小区管理工工作

39、的现场场指导；(4)配合合公司开展展质量体系系审核。八、开展社社区文化建建设规划方方案开展社区文文化建设，对对于促进社社会主义精精神文明建建设，活跃跃社区氛围围，丰富业业主生活，陶陶冶业主情情操，具有有重大意义义。因此，要要根据小区区业主的需需求，充分分考虑各年年龄层次、职业层次次特点，与与居委会配配合开展各各种社区活活动。通过过社区文化化建设，使使广大业主主有共同的的追求目标标，有正确确的价值观观念、价值值判断、价价值标准和和价值取向向，有现代代的社区意意识，有较较强的社区区精神。 社区文化化建设从广广义上大约约可分为以以下几项：(一)环境境建设：1、道路整整洁，绿化化茂盛，空空气清新，房房

40、屋外观统统一和谐章章搭建，配配套设施齐齐全。2、各类标标识(警示示、导向)设计美观观，布局合合理，功能能全面。3、告示牌牌、宣传牌牌、宣传栏栏的设置赏赏心悦目，内内容健康向向上。 (二)精精神文明建建设1、绿化自自然，如开开展认养树树木活动。2、保护环环境，如开开展收集废废电池活动动。3、宏扬公公德，如开开展尊老爱爱幼人活动动。4、发扬传传统，如开开展军民共共建活动。(三)文化化建设 从从小区实际际出发，开开展丰富多多彩的社区区文化活动动。1、每年组组织不少于于1次活动动，如新春春元宵联欢欢、五一游游园、中秋秋赏月等等等。2、各类竞竞赛，具体体内容将视视会所配套套而定。第三节 组组织机构设设置

41、及人员员的配备一、组织机机构及人员员编制的设设置为实现对第第一六三医医院经济适适用房住宅宅小区物业业管理项目目各项管理理质量目标标的承诺，我我公司拟本本着“精干、高高效、以事事定岗、以以岗定人”的原则来来确定人员员编制。根根据第一六六三医院经经济适用房房住宅小区区的物业状状况和管理理需求，第第一六三医医院经济适适用房住宅宅小区物业业服务中心心拟设工程程组、安管管组、保洁洁绿化组和和接待前台台四个服务务组，物业业服务中心心的客户投投诉/接待待、业务经经营、清洁洁、绿化、社区文化化建设等由由服务中心心统一管理理。1、物业服服务中心组组织机构设设置及人员员编制：工程组保安组保洁绿化组客户前台服务中心

42、经理第一六三医院住宅小区服务中心湖南泰弘物业管理有限公司 2、组织机机构设置说说明：组织机构的的设置原则则是精干高高效、一专专多能。物物业服务中中心内部实实行垂直领领导，减少少管理环节节，提高工工作效率。服务中心心实行公司司领导下的的服务中心心经理负责责制。服务务中心设工工程组、安安管组、保保洁绿化组组、服务前前台四个服服务组。3、服务中中心各职能能部门的工工作职责具具体分工如如下：物业服务中中心经理：执行公司决决议，负责责第一六三三医院经济济适用房住住宅小区日日常工作的的整 体计划、协协调、组织织、控制及及跟进落实实；（2）对项项目的服务务质量及经经营成本进进行目标控控制；（3）制定定各部门

43、目目标管理责责任计划及及管理质量量目标，并并监督各部部门落实执执行；（4）参照照住宅小区区相关物业业管理标准准，对项目目每日的管管理情况进进行现场检检查及督导导落实整改改；（5）每月月对小区的的管理实效效进行综合合评审考核核，并对存存在问题组组织及时、有效的专专项整改，保保障高质量量的社区管管理及服务务；（6）负责责物业服务务中心系统统培训计划划的制定及及培训工作作的组织和和落实；及时统筹调调动人力资资源，配合合开发商相相关部门完完成各项专专项服务。客户服务前前台：（1）接受受业户咨询询、意见、建议、投投诉、求助助、质疑等等工作；（2）接受受业户的零零星报修工工作，并及及时反馈工工程组，安安排

44、维修人人员及时上上门进行维维修服务；（3）按有有关规定和和合同约定定公布物业业服务费用用或者物业业服务资金金的收支情情况；（4）负责责小区物业业管理费的的收缴、催催缴工作；（5）负责责社区文化化建设；（6）负责责小区公共共区域的清清洁、保洁洁、环境消消杀、垃圾圾清运工作作；（7）负责责小区内园园林绿化的的养护工作作。工程组：（1）按有有关公共设设备、设施施的专业验验收标准，建建立设施设设备台帐，制制定小区公公共设备设设施、系统统的维护、保养计划划；（2）每月月按维护、保养计划划及验收标标准对各设设备、设施施进行有效效维护，以以延长设备备的使用寿寿命，并作作好保养记记录，存档档；（3）每日日对小

45、区公公共设备设设施进行运运行巡检，作作好运行记记录，确保保其正常运运行；（4）对房房屋共用部部位进行日日常管理和和维护，做做好检修记记录和保养养记录；（5）根据据房屋实际际使用年限限，适时检检查房屋共共用部位的的使用状况况，需要维维修，属于于小修范围围的，及时时组织修复复；属于大大、中修范范围的，及及时编制维维修计划和和住房专项项维修资金金使用计划划，向相关关主管部门门提出报告告与建议，根根据上级部部门的决定定，组织维维修；（6）负责责物业的装装修审核、监督管理理工作；（7）协助助开发商相相关部门有有效落实物物业的质量量返修工作作；（8）定期期对小区的的能源消耗耗进行检查查、分析及及调整，降降

46、低小区公公共损耗；（9）结合合业户的实实际需求，为为业户提供供物业装修修设计、施施工外联、方案审定定，以及日日常的家居居维修等各各类专项服服务，增加加有偿经营营收入；（10）提提供零星急急修上门服服务，做好好完整的报报修、维修修和回访记记录。 安管组组：（1）落实实小区的安安全防范、消防、交交通等管理理，制定小小区公共安安防、交通通管理及巡巡更等设备备、设施、器材的定定期保养计计划，并组组织有效落落实；（2）定期期组织各类类治安、消消防公益宣宣传，引导导业户正视视家居治安安、消防自自我防护，确确保小区整整体安全；（3）处理理各种突发发事件并协协助公安机机关侦破发发生的治安安、刑事案案件；（4）

47、小区区主出入口口24小时时值勤，对对重点区域域、重点部部位每2小小时至少巡巡查1次；（5）对进进出小区的的车辆实施施证、卡管管理，引导导车辆有序序通行、停停放；（6）对进进出小区的的装修、家家政等劳务务人员及大大件物品实实行临时出出入证管理理；（7）每年年对服务人人员进行消消防培训，对对火灾、治治安、公共共卫生等突突发事件有有应急预案案，事发时时及时报告告有关部门门，并协助助采取相应应措施。二、人员的的配备结合第一六六三医院经经济适用房房住宅小区区实际服务务需求以及及物业服务务中心各职职能部门的的分工，我我公司拟以以“精干、高高效、敬业业”的原则，配配备人员采采用规范化化管理和人人性化管理理相

48、结合的的方式，运运用激励机机制，充分分调动全体体员工的工工作积极性性。严格考考核，确保保管理目标标得以实现现。对物业管理理机构的设设置和人员员的配备暂暂作如下安安排： 1、机构设设置：物业服务中中心实行经经理负责制制，按浅纵纵深垂直职职能管理，成成立第一六六三医院经经济适用房房住宅小区区物业服务务中心。第一六三医院经济适用房住宅小区物业管理处71人服务中心经理1人湖南泰弘物业管理有限公司接待兼档案管理1人绿化工1人工程技工2人早班保安员3人晚班保安员3人戴德梁行顾问公司客户前台保洁员4人保洁绿化组工程组安管组领班1人接待兼出纳1人纳1根据以上服服务中心各各职能部门门的组织机机构及人员员配备，服

49、服务中心共共设置211人。1、人员配配备标准：（1）配备备人员177人：其中：服务务中心经理理1人；客服服务前前台2人：接待兼文文案管理11人；接待待兼出纳11人；工程组（22人）：水水电技工22人；安管组（77人）：领领班兼机动动1人，门岗安管员员2人（分分2班，共共4人）；巡逻岗1人人（分2班班，共2人人）。清洁绿化班班（5人）保保洁员4人人； 绿化工1人人 三、服服务中心各各岗位人员员的任职条条件要求及及主要工作作职责1、服务中中心经理：任职要求：（1）大专专以上学历历，具有小小区/小区区物业管理理整体运作作管理工作作经验5年年以上;（2）熟悉悉物业管理理行业新动动态及物业业管理行业业相

50、关法律律知识和法法律处理程程序;（3）具有有独挡一面面的领导能能力、沟通通协调能力力;（4）持有有物业管理理企业经理理资格证书书。主要职责：（1）主要要负责第一一六三医院院经济适用用房住宅小小区物业管管理的整体体运作管理理，监督指指导各部门门工作；（2）负责责服务中心心的人员培培训、考核核和管理工工作；（3）负责责与当地物物业管理行行政主管部部门、街道道、派出所所、供水和和供电部门门以及开发发商/业主主委员会、公司等的的协调沟通通工作；（5）负责责服务中心心各类管理理规章制度度的制定工工作;（6）负责责小区的投投诉处理、服务接待待等工作。2、出纳：任职要求：（1）中专专以上文化化，须有长长沙市

51、户口口人士提供供担保；（2）具有有财务收费费工作经验验；（3）细心心、责任感感强。主要职责：（1）负责责第一六三三医院经济济适用房住住宅小区的的收费、现现金管理、费用的支支付（报销销）工作；（2）负责责服务中心心的税务办办理、各类类费用控制制等工作。3、接待员员：任职要求：（1）大专专以上文化化，物业管管理专业优优先；（2）具有有物业管理理工作经验验；（3）有销销售楼宇经经验者优先先；（4）熟悉悉电脑办公公软件操作作。主要职责：（1）负责责服务中心心客户服务务接待、投投诉处理等等；（2）负责责业户二次次装修管理理；（3）负责责对服务中中心各岗位位质量的跟跟踪、监督督；（4）社区区文化建设设，配

52、合当当地社区搞搞好各项群群众性文化化娱乐活动动。（5）负责责服务中心心所有档案案管理。4、保洁员员：任职要求：（1）初中中以上学历历，健康、勤劳，为为人老实；（2）有小小区/大厦厦清洁保洁洁作业工作作经验；（3）熟悉悉清洁作业业程序以及及清洁器械械、材料使使用特性。主要职责：（1）负责责小区内各各道路、广广场、绿化化地、沙井井、楼道、楼梯及扶扶手、电梯梯、停车场场、天台、鱼池等的的清洁保洁洁工作；（2）负责责小区内的的环境消杀杀和垃圾清清运等工作作。5、绿化工工任职要求：（1）中专专以上学历历，有小区区园林绿化化维护保养养工作经验验；（2）熟悉悉剪草机、高枝剪等等绿化工具具的操作技技能。主要职

53、责：（1）负责责第一六三三医院经济济适用房住住宅小区园园林植物、绿化带、草皮等养养护工作。6、工程技技工：任职要求：男，高中或或中专以上上文化，持持有电工及及其它特种种作业操作作证，具有有物业管理理设施设备备维护保养养工作经验验。主要职责：（1）负责责小区的各各公用设施施及设备系系统的维护护保养工作作；（2）负责责小区各业业主服务的的需求提供供各类小修修、零修服服务。7、安全领领班：任职要求：（1）大专专以上文化化，持有退退伍证，具具有3年以以上小区保保安管理经经验；（2）能独独立处理应应付各种突突发事件。主要职责：（1）负责责小区的治治安、秩序序管理工作作；（2）负责责小区安管管队伍建设设、

54、领导和和管理工作作。8、安管员员：任职要求：（1）男，高高中以上文文化，身体体健康，身身高1.773m以上上，有退伍伍证；（2）有小小区/大厦厦物业管理理保安工作作经验，安安全防范意意识强，具具有高度警警觉性和责责任心。工作职责：负责小区安安全防范、车辆管理理以及消防防安全管理理等工作。第四节 物物资装备配配备计划物质装备计计划必须按按照必需、实用、节节俭的原则则，取之于于物业，用用之于物业业，根据第第一六三医医院经济适适用房住宅宅小区的物物业类型及及我公司在在物业管理理行业的实实践经验，拟拟作如下物物质装备计计划：名 称数量预算金额用途一、办公开开办物品电脑2台100000办公用佳能彩色喷喷

55、墨打印机机1台2600办公用对讲机(含含电池、冲冲电器)4台2400工作联络用用现金保险箱箱1台1600现金管理用用办公桌5张2000办公用办公椅5张500办公用接待桌1张800接待用接待椅2张120接待用茶几1张150接待用沙发1套800接待用标识1批1000小区形象管管理用饮水机1台300接待用报纸架1个50接待用白板1块50工作通知用用空调1台2000办公用电话机4台800办公用小计251700二、维修工工器具开办办物品名 称数量预算金额用途公制套筒1套800工程维修用用日立手电钻钻1台300工程维修用用双梅花扳手手1套300工程维修用用上海龙牌切切割机1把480工程维修用用液压导线钳钳

56、1套250工程维修用用铝合金梯1把300工程维修用用万用表1个1200工程维修用用钳表1个130工程维修用用兆欧表1个130工程维修用用高压兆欧表表1个270工程维修用用泥瓦、木工工、电工工工具1套500工程维修用用安全帽2顶100工程维修用用小计4760三、消防安安全管理装装备雨衣/雨鞋鞋3套300保安工作用用警棍3根150安防用消防斧头1批300消防防范用用防毒面具1批300消防防范用用灭火器1批400消防防范用用小计1450四、保安宿宿舍装备铁床7张2100保安生活用用桌椅2套300保安生活用用衣柜5个500保安生活用用热水器1台350保安生活用用小计3250保安生活用用以上合计：346

57、330元。装备配备说说明:1、对于服服务中心需需求的部分分非每日常常用的大件件装备由我我公司根据据其实际需需求统一调调配，如：管道清疏疏机、剪草草机、手提提砂轮机、电锯等，因因此，此装装备配备计计划中未作作计划。2、根据上上述物质装装备配备计计划，我公公司接管后后，前期需需投入344630元元的物质装装备，以使使第一六三三医院经济济适用房住住宅小区的的物业管理理工作正常常运行，此此项前期投投入费用拟拟在物业管管理费中分分三年进行行摊分。第五节第第一六三医医院住宅小小区物业收收支预算一、第一六六三医院住住宅小区物物业服务中中心控制成成本的主要要措施物业管理作作为微利行行业，主要要靠规范的的内部管

58、理理，靠有效效的成本控控制来创造造经济效益益。特别是是针对第一一六三医院院住宅小区区这类智能能建筑型物物业，如何何充分利用用有限的管管理费用提提供更全面面、优质的的物业管理理服务，是是非常重要要而实际的的问题，我我公司拟将将采取如下下做法：1、合理安安排维修资资金的使用用，保证第第一六三医医院住宅小小区项目物物业维修、改造工程程良性运作作。2、通过精精确的测算算和合理的的安排，制制定有效的的节能措施施，降低物物业运行公公共能源费费用，减少少第一六三三医院住宅宅小区项目目的物业服服务运行开开支。3、充分利利用我公司司丰富的设设备保养经经验以及设设备专业管管理人才，尽尽可能利用用自身资源源实施设备

59、备的维护及及大、中修修改造，减减少外包项项目，有效效降低设备备保养费用用和运行费费用。4、加强员员工培训，发发挥员工“一专多能能”的作用，合合理安排岗岗位，尽量量精简人员员。5、利用公公司的财务务预算控制制体系，采采用成本倒倒算原则，制制定切实可可行的物业业管理收支支年度预算算。在执行行预算过程程中实行成成本否决制制，即预算算中未列项项目坚决控控制或从简简；同时，采采取员工参参与、适当当授权、数数据评价、库房挖潜潜等有效手手段，使成成本控制落落实在物业业管理全员员、全要素素、全过程程中。6、服务中中心物质实实行合格长长期供用商商供应制度度。所有材材料均到合合格供应商商处采购，同同时，与合合格供

60、应商商签订供货货协议，要要求其价格格必须低于于市场同类类产品的价价格且必须须是正品。这样，既既能保证产产品质量，亦亦可大大降降低成本费费用。7、加强对对所有服务务项目的日日常巡视。对可能存存在故障隐隐患之处加加强巡视，提提前发现提提前处理，将将故障发生生消灭在萌萌芽状态，以以降低运行行及维修成成本。8、充分有有效发挥第第一六三医医院住宅小小区智能化化系统的功功能，对各各设备系统统的运行参参数适时调调整，使其其既达到最最佳使用效效果，以减减少设备设设施的磨损损和能耗，减减少维修费费用及水、电运行成成本。通过以上成成本控制措措施，服务务中心将节节约下来的的费用用于于进一步提提高物业管管理服务水水平