邵阳市桃花新城宝庆文体产业园项目可行性分析报告

1、 【邵阳市桃花新城宝庆文体产业园项目可行性分析报告】 体育生态公园、邵阳电视文化园、娱乐休闲及高尚住宅区一体综合项目目录第一部分 报告摘要开发背景5开发商简介5项目基本情况7第二部分 宏观环境分析一、邵阳市介绍11二、人口结构、生活水平和居住条件12三、邵阳城市发展规划及目标14四、桃花新城规划15第三部分 宏观经济分析一、国民生产总值18二、固定资产投资19三、居民收入和消费市场20四、人口数量21五、利用外资情况22六、邵阳房地产市场概述22第四部分 体育生态公园可行性分析一、建设体育生态公园的意义25二、体育生态公园简述25三、体育生态公园用途规划28四、可行性分析29第五部分 电视文化

2、园可行性分析一、邵阳电视中心40二、建设文化园42第六部分 娱乐休闲区可行性分析一、商业广场可行性分析46二、步行街可行性分析47三、数码电影院可行性分析50第七部分 项目投资效益及风险分析一、项目主要经济指标53二、项目总投资费用估算表53三、项目开发模式55四、项目工程进度和实施计划55五、开发资金来源及投资效益57六、体育生态公园项目投资估算及功能设备投资收益分析59七、电视文化区项目投资估算及收益分析77 八、娱乐休闲区项目投资估算及收益分析78九、项目风险风析79第八部分 本项目综述80附件部分81第一部分 报告摘要开发背景桃花新城位于上瑞高速公路潭邵段以北、邵阳市火车站站前区以南、

3、邵水河以西、高速公路南连接线及S217线以东，规划区总面积为12.8平方公里。是邵阳市的重点项目，受到邵阳市各级领导的重视。宝庆文体产业园项目是桃花新城的重要组成部分，由邵阳市广播电视局和香港福森集团共同组建的项目开发公司开发，把宝庆文体产业园打造成为以体育生态公园、电视文化、娱乐休闲、高档住宅为一体的综合性产业项目。项目的开发和桃花新城的崛起将会带给邵阳人民丰富多彩的生活，更将改善人们的生活质量和加快城市经济发展的步伐。相信在政府的大力支持下，一定会成为邵阳市的标志型项目，也会是邵阳市城市建设的一颗璀璨明珠。开发商简介邵阳市广播电视局-邵阳市广播电视局是具有行政职能的主管全市广播电视宣传和广

4、播电视事业实行公务员管理的正处级事业机构。隶属邵阳市人民政府，归口中共邵阳市委宣传部管理。局机关办公地址位于江北开发区，西湖桥桥头，局机关编制18名，下设办公室、总编室、科技科、人事教育科、社会管理科和监察室。局系统在职干部职工290人，离退休干部职工50人，其中党员165人，具有大专以上文化程度的占85，专业技术人员中高级技术职称的12人，中级职称的86人。市广播电视局下属有邵阳人民广播电台、邵阳电视台、邵阳电视有线台、邵阳电视发射台、邵阳广播电视局市区农村广播电视管理分局、邵阳广播电视报社、邵阳广播电视技术开发公司、邵阳广播电视广告制作中心、邵阳广播电视器材公司等9个单位，其中副处级事业单

5、位4个（邵阳人民广播电台、邵阳电视台、邵阳有线电视台、邵阳电视发射台），正科级事业单位5个。邵阳市广播电视局经过20多年的发展历程，给邵阳的政治、经济、文化做出了巨大的贡献，同时也为邵阳的电视事业创下了辉煌的成绩。香港福森集团-香港福森集团是集林业开发、木材深加工、能源森林科研、林间地经济作物种植及房地产开发、建安工程、酒店宾馆业、体育产业为一体的大型综合化、实体化公司。集团公司现拥有资产3亿多人民币。在中国大陆拥有大亚湾外商管理有限公司、湖南信泰典当有限公司、 匯港（娄底）房地产开发有限公司、湖南匯港经贸有限公司、湖南福森信息科技有限公司、湖南欧雅新家居有限公司和长沙福森林木管护有限公司。集

6、团公司下属房地产开发公司先后在广东惠州成功开发了具有巨大影响力高层带电梯的住宅精品“康匯花园”、康匯小区和康匯外商公寓（已成为目前惠州地区的示范小区）、康匯金融中心、福森国际公寓、大亚湾体育文化中心（按照高标准建设的大亚湾文化体育中心已经是大亚湾中心区的标志性建筑）等。在湖南，公司先后开发了醴陵陶瓷花炮大市场、湘乡韩风城大正街、湘乡云门步行街、湘乡计算机通讯大市场、湘乡服装大市场、湘乡东山新城、龙山百货批发城、益阳银城大市场、娄底湘中电器专业批发市场、娄底湘中小商品批发市场、娄底环球商业广场等项目，工程合格率100%，其中优良率达到78.6%。公司在的整个房地产开发当中取得了辉煌的成绩。 项目

7、基本情况 1、项目地理位置-桃花新城宝庆文体产业园地处邵阳市桃花新城湖口井路以北、桃花路以南、紫霞路以西、丹霞路以东。共规划13个地块。总占地面积1792640（折合2692亩）。本项目拟分四大板块开发运作。分别是体育生态公园区、电视文化区、娱乐休闲区、高尚住宅区。2、体育生态公园区-体育生态公园是综合性多功能的现代化体育、休闲、商务活动场所。体育的主要设施有主体育场、综合训练馆、游泳馆、篮球场、网球场、羽毛球场、高尔夫训练场等，配套会议中心、商业、金融、餐饮等服务区，停车场、游憩集会、休闲广场等商务、娱乐设施。总体建设构想将充分利用自然景观资源，显山、露水、见秀、全方位的创建体育生态公园的景

8、观风貌，打造成风光旖旎的体育圣地。绿化率达60%以上，并保留原生态绿地52.5万平方米,充分体现绿色环境理念。3、电视文化区-电视文化区主要以电视新闻大厦为主体，主楼高17层，楼高40米，将成为桃花新城的新地标。新闻大厦前建一个广场，暂名为“时间广场”，广场作为一个大型的户外市民文化艺术活动场所。新闻大厦附近为电视人居住小区和宝庆精英园，宝庆精英园主要介绍邵阳历史，展示邵阳风貌的场馆。4、娱乐休闲区-娱乐休闲主要包含商业广场、数码电影院、步行街等。商业广场包含大型百货、商业街、餐饮、大型生活超市、大型娱乐城、书城、KTV、洗浴中心、健身会所、酒吧等；数码影院将按照现代影院标准建设，把影院由传统

9、的一个大厅改建成很多小型的高档放映厅；步行街以邵阳地方特色风情的形式出现。5、高尚住宅区-本报告针对的是邵阳市桃花新城宝庆文体产业园项目可行性分析，对地产项目暂不做详细分析。 6、项目地块构成地块号05-0605-0506-1406-3006-0106-0206-03占地面积（）27146858043960684204922822755352692地块号06-0406-0506-0606-0706-0806-09占地面积（）4189015823321249423310205491339805-06、06-05、06-07-为生态绿化用地 05-05、06-06、06-30-为体育设施用地06-

10、02、 06-09-为游憩广场用地 06-03、 06-04-为住宅用地06-08-为机动车停车用地 06-07-为金子山水库7、桃花新城宝庆文体产业园平面规划图桃花新城宝庆文体产业园平面规划设计说明经过反复调查研究，借鉴一些城市的成功经验，结合该地域自身的特点和邵阳市整体规划和背景，在不破坏原有生态环境的前提下，主要将该地划分为四部分加以规划设计，分别是：体育生态公园、电视文化园、娱乐休闲区、高尚住宅区。而整个设计以金子山水库为中心，水库的西北面建造一个市民活动游玩中心，为市民提供一个散步休憩的场所。水库的东北面规划为1000平方米的钓鱼区，满足垂钓爱好者的需求。在钓鱼区域的东侧可建造一个占

11、地面积3000平方米的老年人活动中心，与钓鱼区有机相连。鉴于水库周围的地势相对较为平坦，特规划了占地面积5万平方米的主体育馆、占地面积20000平方米的综合训练馆和占地面积15000平方米的游泳馆，三个体育建筑成三角鼎立分布，在主体育馆西侧，设计了一个标准篮球场和足球训练场。另外，在三个建筑之间设计网球场、原生态停车场和休闲广场，为市民提供最大限度的便利。在主体育馆的北侧是娱乐休闲区，这里将建造商业广场和大型电影院，为市民提供丰富的娱乐场所。商业广场的东侧初步规划为电视文化园，邵阳市广电中心将落户这里，紧挨广电中心的位置修建文化长廊，广泛吸纳文化爱好者，增加该区域的文化氛围，达到真正意义上的文

12、体合一。 从设计图纸上我们可以看到，在足球场的西南方向规划了一个高尔夫训练场、高尔夫酒店和一个包含攀岩等运动项目在内的拓展训练基地，根据地形地势的特点，在山地的最高点设计了一个山顶广场，为满足运动爱好者的需求，在体育生态公园北侧修建了一条慢跑道，体育生态公园内也讲设计山地车道，尽量保护原生态环境。设计规划使体育生态公园、电视文化园、娱乐休闲区、高尚住宅区，四者交相辉映。齐全的设施、高品位的追求将使桃花新城宝庆文体产业园成为邵阳的骄傲。同时桃花新城宝庆文体产业园在为构建和谐社会推波助澜，也为邵阳城市建设写下了浓墨重彩一笔。第二部分 宏观环境分析一、邵阳市介绍【地理区位】邵阳,旧名宝庆，是具有25

13、00年历史的古城，地处湘中偏西南，为半山半丘陵区，属中亚热带季风湿润气候。全市现辖八县一市三区。总面积为20886平方公里，其中，市区面积为411平方公里。人口700多万，汉族占94.06%，有39个少数民族。全市建有1个苗族自治县，25个民族乡。面积2.1万平方公里，约占全省的1/10，是具有2500年历史的古城。【城市交通】邵阳交通运输便利，通讯发达，是湘西南的交通枢纽。上海至昆明的320国道和内蒙至梧州的207国道交汇于市区。全市所有乡镇和80的行政村都通了公路，形成了以320、207国道为主干的运输网络。公路总里程达6000余公里，铁路运输通过娄邵线接湘黔线通达全国各地（洛湛铁路邵（阳

14、）冷（水滩）段在2003年已经通车），并开通了直达广州的特快列车。水路通航河道7条，航道达800余公里。资水水运可通洞庭湖而达长江。上（海）瑞（丽）高速公路邵阳段在2002年也早已通车，邵怀和邵新高速打通了入黔入川的快速通道，为邵阳市交通提高了极大的便利。市区距长沙黄花国际机场250公里，邵东军民两用机场，正在紧张的勘察设计施工。预计到本世纪末，将形成“三横六纵一连”的公路主骨架，发达的铁路交通，初具规模的航空运输。【自然资源】地表地下资源十分丰富。全市拥有100多万公顷森林，每年造林面积在10万公顷以上，林木蓄积量占全省第二位，年采伐木材46万立方米。有40多万公顷草山草坡，城步人建成了江南

15、第一的城步南山牧场。境内河流纵横，可供开发的水能资源70万千瓦；可开采有矿种74个，其中石膏、钨、 铝、锌、锑、金、银、煤等储量在国内居重要地位。由于境内四季分明，夏少酷暑，冬少严寒，阳光充足，雨量充沛，盛产各种农副产品，如雪峰蜜桔、新宁胶橙、绥宁板栗、杨梅、南山奶粉、邵东黄花、宝庆辣椒等蜚声海外，香菇、玉兰片、龙牙百合、茶叶、大蒜、苡米、生姜、绞股蓝等也久负盛名。邵阳优越的地理位置，得天独厚的人文环境，便利的交通，丰富的资源，日新月异的城市面貌，及经济的发展，迅速殷富人们的口袋，为项目开发及房地产发展带来巨大的生机和强大的动力。二、人口结构、生活水平和居住条件 1 邵阳市人口结构和生活水平截

16、至2006年年底邵阳总人口746.39万，市区人口70万，城镇人口194.92万，少数民族人口39.38万。通过调查显示邵阳市居住条件明显改善，交通状况大为好转，年人均收入得到大幅提高，邵阳市居民生活水平在不断的向小康靠近。2居住条件 （数据来源：邵阳市统计局）从2003年开始邵阳市政府不断的开展整顿和规范房地产市场秩序，居民居住条件得到了很大的改善，从数据显示，城镇居民2006年居住面积比2003年提高了将近10平米，农村居住面积一直高于城镇人口居住面积，同时在小幅增长。在邵阳市政府的大力调控和地产大环境投资持续保持稳定增长的情况下，居民居住条件将会得到不断的提升。三、邵阳城市发展规划及目标

17、1、邵阳市区城市发展规划根据邵阳市城镇体系规划（2004-2020）纲要和邵阳市城市总体规划（20042020）纲要规划内容，邵阳城市建设将突出“山、城、水”的优越城市环境 ，体现邵阳文化名城风貌与古城魅力。形成一核、三星，一带、两轴的城市空间布局。在规划近期东拓南移和远期向北发展的基础上，新城将是建设的重点。新城建设是优先发展交通区位优越的火车南站站前区，及上瑞高速、邵州路、蔡锷路等交通基础设施带动明显的区域；着手整合现有城市空间用地，进一步挖掘土地供应潜力。本项目所处大祥组团中的火车南站站前区桃花新城内，规划重点是大力发展商贸、金融和科教事业，全面提升商贸和科教功能。2、远景目标：计划到2

18、015年，经过全市人民共同努力，将我市重建为湘中湘西南区域经济中心、交通中心和商贸中心，基本建成“山水园林式”的百万人口城市。3、“十五”主要目标：国民经济持续快速健康发展，全市综合经济实力进一步增强，为到2010年实现国内生产总值比2000年翻一番奠定坚实基础，经济总量居全省位次前移1-2位；经济结构战略性调整取得明显成效，经济整体素质明显提高，形成一批富有竞争实力的骨干企业和一批具有较高市场占有率的名牌产品；社会主义市场经济体制初步完善，开放型经济进一步发展；社会保障制度逐步健全，就业渠道不断拓宽，城乡居民收入稳定增长，生活质量明显提高；科技教育发展步伐加快，精神文明和民主法制建设取得新的

19、进步。四、桃花新城规划桃花新城简介 桃花新城位于邵阳市火车站南部，规划区范围为上瑞高速公路潭邵段以北、邵水河以西及上瑞高速公路联络线以东，规划区总用地面积约12.8km2。桃花新城区内用地大部分为丘陵地貌，占总用地的90%左右，海拔高程一般在220.0300.0m之间，最高处为西南S217线东侧山顶，高程为352.0m，最低处位于横岭山北边山脚（邻邵水河），高程为211.10m，最大高差141.14m。总体上讲，规划区地形呈簸箕状，即中部、东部地形平坦开阔，地势低，而其外围多为低山，地势高。区内地势起伏，岗顶平缓。区内用地除部分单位用地和农村村民院落用地外，92%为山地、水域和耕地、园地等。区

20、内现有人口约8500人。规划区内现有邵檀路、S217线两条公路以及正在修建的桃花路，另还有两条路面宽2.04.0m，机耕路连接邵檀路、S217线和桃花路。本次规划以城市总体规划为指导，依托城市山、水、林错落有致的资源优势，既符合时代精神又继承传统文化，既展现建筑景观又注重自然景观，积极营造人与自然和谐统一的生态环境，进一步调整规划区用地布局，优化功能结构，合理控制土地使用强度，完善基础设施，为最终将规划区建成湖南省高水平的都市产业中心之一，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的“山、水、绿、城”交融的宜居生态型新城区。基本思路以科学发展观为基本指导思想，实现新城区经济、社会、生态可持续发展，规

21、模、高效、合理、集约利用土地，科学地确定桃花新城的定位、发展目标、空间布局、基础设施等重要内容，塑造桃花新城的特色与魅力，实现社会、经济的全面发展。为达到这一目标，桃花新城的规划整体原则为：1、以人为本。2、生态优先。3、因地制宜。4、适度超前。5、经济实用。桃花新城规划要有利于形成新的经济增长点，促进邵阳产业的发展。桃花新城规划要充分考虑其得天独厚的区位优势，优越的自然条件，突出发展电视文化产业、体育产业、娱乐产业使其成为邵阳市经济发展新的增长点。发展定位规划形成“五带（轴）”、“六区”、“七路”、“簇山”、“众水”的空间结构。“五带（轴）”：第一带为本区中部桃花洞公园体育生态公园（金子山水

22、库）中心广场绿地桃花岛公园南郊渔塘带邵水生态绿带。第二带指邵水风光带。第三带指上瑞高速公路绿化防护带。第四带指洛湛铁路防护带。第五带指上瑞高速公路联络线景观绿化带。“六区”：1、火车站南部的商贸物流区。2、湖口井中路的商贸办公，宾馆接待会展区。3、南郊鱼塘南部科技成果转化生产区。4、本规划区域南部山地生态居住区。5、东北部生态居住区。6、西部商贸科教区。“七路”：指东西向的湖口井路、桃花路、邵南路和南北向的S217省道、邵檀路、人大路、金山路。“簇山”：指规划保留的各类大小山体。“众水”：指邵水、湖口井水库，南郊鱼塘带、金子山水库以及芧坪村鱼塘群。规划功能1、火车站南部的商贸物流区。2、湖口井

23、中路的商贸办公，宾馆接待会展区。3、南郊鱼塘南部科技成果转化生产区。4、本规划区域南部山地生态居住区。5、东北部生态居住区。6、西部商贸科教区。第三部分 宏观经济分析一、国民生产总值（数据来源：邵阳市统计局）年份（年）GDP（亿元）同比增长20032856393%200433267108%20053627157%2006400114%2007上半年21039118% 分析：从上表图可以看出邵阳市生产总值多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升。这一现象反映出邵阳市的综合经济实力是逐年攀升的，这一快速的增长趋

24、势为项目开发提供了一个良好的经济环境。二、固定资产投资（数据来源：邵阳市统计局）年份（年）固定资产投资（亿元）同比增长城镇投资（亿元）同比增长20036976320%468200410336454%747595%200514105362%1044398%2006186443216%131084178%2007上半年8799361%分析：上表图得知邵阳市固定资产投资整体是呈向上增长的，且每年都保持在30%以上的增长速度。这点说明，邵阳市每年的固资产投资额在不断加大，城市经济建设在不断加强和完善，目前整个邵阳市正步入快速发展的阶段。就邵阳市固定资产投资整体环境来看，项目的开发不管是对邵阳经济效益的

25、提升，还是自身造血和发展都是势在必得，而且是可行的。三、居民收入和消费市场（数据来源：邵阳市统计局）年份（年）城镇居民人均可支配收入（元）增长城镇居民人均消费支出（元）增长2003649682%516034%20047398139%6345229%2005791269%660241%20068742105%710276%2007上半年434875%年份（年）农村人均纯收入（元）同比增长人均生活消费支出（元）同比增长2003202051%196395%20042315146%2197119%2005252189%235169%2006267561240423%2007上半年1317121%分析：

26、上图表得知, 近年来，邵阳市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度的增长，生活水平稳步提高，图表显示邵阳市城镇居民人均可支配收入与农村居民可支配收入自2003年以来一直保持上涨的趋势,这一上涨的趋势也将预示着邵阳未来消费市场表现活跃,房地产市场表现旺盛。邵阳城市居民可支配收入与消费购买能力的增强，为本项目开发建设带来利好。四、人口数量（数据来源：邵阳市统计局）年份（年）全市人口（万人）常驻人口（万人）2003731565420047397665200574466972006746396717分析：以上数据可以看出邵阳是一个人口相对较多的地级市，2003年邵阳市总人口为731.5万人,其中常驻人口

27、有654万人。到2006年末，数据统计为746.39万人,常驻人口为671.7万人,其中城镇人口194.92万人,市区人口70万人。邵阳众多的人口，具有强大消费市场，这也将是推动邵阳经济快速发展的主要力量。五、利用外资情况 邵阳市2005年利用市外境内资金72.97亿元，增长100.3%，2006年利用市外境内资金123.78亿元，增长71%，而到2007年1至6月到位资金已达108.6亿元，完成年计划的58.5%，同比增长71%。与2003年18.86亿元相比2007年上半年已达到了2003年全年的5.6倍多，2007 年上半年的利用市外境内资金水平也将与2006年全年水平接近。由此可见，邵

28、阳利用资金数量持续增长。六、邵阳房地产市场概述1、邵阳房地产目前还处于起步阶段，政府正逐渐加大房地产开发力度，市场也日趋规范。近几年来，随着邵阳地区经济的不断发展，受其影响，邵阳市房地产业发展步伐确实比往年快了很多，但作为一个地级城市，这仅仅只能算是起步阶段，这从邵阳市房地产交易中心公布的近3年房地产市场成交量情况可以看出，每年增幅在5%以内，并没有出现房地产市场突飞猛进的现象，可以说仅在正常范围内有序地平稳发展。自国家宏观调控措施出台后，当地政府逐渐加大了对外招商引资的力度，这两年，随着邵阳市房地产市场的日趋规范，一系列优惠政策的逐步落实，邵阳市房产开发力度正在不断加大，特别是外地开发商们的

29、进入，给邵阳房地产市场带来了更为先进的产品开发理念，一步一步地将邵阳市的房地产产品品质提升到了一个新的层次，现在，邵阳市新开工住宅建设逐渐向小区化、规模化方向发展，邵阳市区也开始涌现出了一批品质较高的住宅小区，如：青城国际、和盛中央公园、雅境水映名城等，同时还有一些品质较好的楼盘也正在不断兴建、筹备。2、邵阳市商品住宅价格总体不高，呈小幅上涨，市场供应大面积户型较多，小户型面积较为缺乏。目前，多层商品住宅价格基本保持在1600左右元/，小高层住房1700-2000元/，由于受到居住习惯的影响，邵阳的高层建筑还不是很多，现阶段，位于西湖路的宝庆星都可以算作邵阳市高层的代表，总高29层的双塔楼建筑

30、，均价在2200元/左右。而位于火车南站旁边的某高层住宅，至今都处于滞销状态。邵阳市房地产项目存在的面积段大多在120-150之间，90以下的户型供应量非常少，小户型住宅供应量的不足，使得市场小户型的需求保持了一个较为旺盛的状态。随着新政的颁布和实施，邵阳小户型住宅供应量会得到一定程度的提升，但由于小户型在造价上的增加，开发商考虑将增加的这部分成本转嫁到消费者身上，所以，小户型产品的价格将会有一个小幅度的上扬。国家限制大户型的政策，也使得邵阳大户型房屋的价格呈现出上涨的趋势。根据市场调查的了解来看，现在邵阳市老百姓对住房的需求层次正在不断上升，只要是真正的好房子，价格在市场均价上略微上涨200

31、-300元/，市场还是能够接受的。3、项目开发过程缺乏规范性，楼盘品质及档次还不是很高。邵阳市房地产开发，真正对项目进行过科学合理的建筑规划，认真细致的产品定位的楼盘非常少，从市场调查情况来看，除个别楼盘外，邵阳市场的楼盘营销手段还较为初级，销售手段较不规范，销售人员着装随便，进行销售的过程中，言谈随意，态度怠慢，对项目知识不够熟悉等等，表现得不够专业，许多销售人员对自身楼盘的状况都不了解，这样的情况在相当多的楼盘中都普遍存在。而且，邵阳普遍的新开发楼盘品质不是很高，各楼盘在其户型设计方面也考虑得不够完美，单纯追求面积，功能分区不尽合理，空间浪费严重等现象层出不穷。4、桃花新城未来房地产有着较

32、好的发展趋势1）从邵阳市商品房发展的趋势来看，商品房开发的区域正逐渐从老城区内向新城区发展，老城区内由于缺乏统一的规划，可供开发土地资源的匮乏，导致了区内商品住宅开发受到限制。由于城市新区土地供应量的充足，以及城市规划和政府政策的有利引导，目前邵阳市房地产开发主要集中在火车南站站前开发区、北塔区、佘湖新城等区域内。特别是火车南站站前开发区内，依然形成了一个邵阳市商品住宅新型的最集中的区域，甚至很多的开发商将这一片区命名为邵阳市的“中央居住区”。现阶段集中了数十家开发公司云集在这里进行开发，邵阳市火车南站站前开发区作为一个集中的住宅产品区域的未来前景不断看好。2）新城地理位置优越，交通便利而且环

33、境宜人，对房地产是有着很好的开发条件，而且新城规划及城市的发展方向也会带动新城片区房地产市场的发展。 3）旧城可供开发的土地越来越少，旧城改造拆迁土地成本较高，商品房的价格也会相对有所提高，而对市民来说更多还是会倾向于对新城的向往，这也是桃花新城房地产有着发展的优势。总的来讲，邵阳市房地产由于起步较晚，初期发展相对缓慢落后，因此在销售单价上不是很高。近两年来，随着居民人均收入的增长，也不断刺激了消费市场需求产品在质和量上都有一个较大的提升，使得房价在今年来有了一定程度的上扬。目前邵阳火车南站附近，周边不远的地段内有近10几个新开发项目正在积极建设中，从现阶段房地产开发规模和发展趋势来看，邵阳市

34、房地产行业将呈现出了一片繁荣的景象。第四部分 体育生态公园可行性分析一、建设体育生态公园的意义 1、建设体育生态公园是邵阳城市发展的需要，也是城市规划发展的结果。2、对增强全民体质，加大和提高邵阳体育事业的发展有积极意义。3、提高市民的生活品位，改变市民的生活环境、提供较好的休闲娱乐场所。4、加快经济发展，提高邵阳市形象。二、体育生态公园简述 体育生态公园是综合性多功能的现代化体育、休闲、商务活动场所，是邵阳新城的核心，是邵阳文化和体育的结合中心，是党的十七大精神提出的“广泛开展全民健身运动”的贯彻落实，是邵阳人民开展体育运动的理想场所。公园及周边景区建设尊重自然，并融入自然，构筑自然要素为主

35、的景观框架-显山、露水、见秀、全方位的创建体育生态公园的景观风貌，打造成风光旖旎的体育圣地。该区域绿化率达60%以上并保留原生态绿地52.5万平方米,充分体现绿色环境理念。体育生态公园的主要设施有：体育用地项目1、主体育馆（举办省级运动会的规模）-占地面积为5万平方米，建筑面积为30000平方米，座位30000人。主场设6条400米椭圆形跑道、6条直道及一个68米105米的标准足球场，主场周边为露天看台，东看台上部为悬挑40米的管桁架钢结构屋顶。配置一个足球训练场。2、综合训练馆-占地面积为20000平方米，总建筑面积10000平方米。主体为三层训练用房，不仅可供羽毛球训练、比赛，亦可供篮球、

36、排球、网球比赛和训练。3、游泳馆-占地面积为15000平方米，主体建筑面积达 12000平方米，是一座集专业游泳教学、训练、比赛场馆。馆内设有标准50米泳池一个，并配备有少儿游泳区及娱乐和教学的游泳垫层及护栏，可提高少儿游泳的安全性，水深为0.5-2米。而另一部分深水区仍被保留，以适应不同水平游泳者的需要。4、高尔夫训练场-高尔夫训练场设在体育生态公园05-05号地块上。占地面积38000平方米，场内布置练习打位30个、4个VIP包房、休息大厅、淋浴室等其他相关配套设施。5、拓展运动场地-体育生态公园在05-05号地块的南部山体建设一个占地面积为10000平方米的拓展训练基地，主要设计项目：高

37、空天平、空中单杠、森林绳桥、天梯、攀岩、速降、云中漫步、相依为命、电网、定向越野、独木桥等。6、羽毛球场地-建设20个室内羽毛球标准场地，占地面积为5000平方米，为实木场地。配有更衣室、洗手间，出售羽毛球、饮料等。7、网球场-10个塑胶网球场地，占地面积为3000平方米，配有更衣室、洗手间、休息长凳等。8、篮球场-总投入400万，8个标准篮球场地，占地4000平方米。9、老年人活动中心-占地面积3000平方米，是一个集健身、娱乐、学习于一体的老年人综合活动场所。活动中心设有一幢综合楼及4个门球场、两个气排球场及一些配套设施。综合楼内设有活动室、阅览室、卫生保健室、老年人学校等。10、市民活动

38、广场-总投资8000万，占地4万平方米，是市民休闲娱乐的地方。山上项目1、盘山慢跑道-体育生态公园05-06号地块为椭圆型山地，沿山建盘山跑道，适合早晨晨跑和散步。沿路设置路灯。2、山地车道-体育生态公园05-06号地块有四个山头，地形曲折，开发山地车道，给山地车爱好者有一个施展才华的场地，道路沿山而建，设立各种的障碍，使运动更加刺激。3、山顶运动广场-在山顶建设一个3000平方米的运动广场，设置奥林匹克五环雕塑。广场空气新鲜，阳光明媚，是运动、观光、休闲的体育综合场地。金子山水库1、亲水平台-做成人工沙滩，点缀一些文化石，配备圆弧形大理石台阶，周围做供小朋友玩耍的沙坑。2、钓鱼区-划定100

39、0平方米做钓鱼区域，养殖各种鱼类。花岗岩地面，配套遮阳伞、凳子、椅子。3、游船停泊区-引进游船、水上自行车等水上娱乐项目。4、水上步行球-水上步行球是现在流行的水上娱乐项目，能考验人的平衡能力、智慧和勇气，受到年轻人和小朋友的欢迎。是投入少，见效快的项目5、风景走廊-沿湖建风景走廊和休息亭，配套长凳。湖中间种荷花，建一座桥梁，桥边塑周敦颐的汉白玉石象和石碑。 体育生态公园的配套设施有：1、会议中心-在规划中的酒店，配有大型会议中心，可作为体育赛事新闻发布会和其他有关重要会议的场所。2、商业广场-包括大型百货、商业街、餐饮、大型生活超市、大型娱乐城、KTV、洗浴中心、健身会所、酒吧、电影院。3、

40、休闲广场-供市民公共休闲、娱乐、游玩的场所。4、停车场-设置大型停车场，以提供体育赛事及产业区市民的车辆安放。5、金融、医疗、教育机构-配置银行、医院、电视培训及远程教学机构。6、环保-建立卫生环保机构，设置垃圾投放站等有关环保设施，保护整个产业园的环境卫生。三、体育生态公园用途规划体育生态公园建成后，主体育场可承办大型运动会及各种体育赛事。综合训练馆和游泳馆等体育设施还可以成为市体委培训青少年体育人才的输送基地，为国家提供好苗子。体育生态公园内的游泳馆和综合训练馆可以适当为市民开放，收取门票；网球，羽毛球、高尔夫训练场、拓展运动场地和钓鱼区为经营性项目。可对外招商或出租经营，适当收回投资成本

41、。体育生态公园还将成为青少年夏令营和军训的场所，可开设一些趣味训练项目，以培养青少年对体育运动的兴趣，如游泳、网球、山地车、街舞、耐力训练、射击、攀岩、登山、旱冰等等。充分利用起体育场馆的设施设备。市民活动中心以绿化为主，配以跌落式绿地及音乐喷泉。广场通过文化长廊与“万荷塘”（金子山水库）相连，使广场与湖光风景有机的联系在一起。广场东侧为阶梯式露天看台。中心部分及文化长廊等所有制高点都装饰有各类射灯、彩灯，夜幕降临，霓虹闪烁，五光十色，斑斓多姿。整个广场集文化、休闲、娱乐、体育于一体，是广大市民良好的活动场所。公园开辟一个老年活动中心，包含棋牌室、健身室、保健室、阅览室、门球场。为老年人活动提

42、供一片乐土。四、可行性分析 1、我国体育产业与经济的融合20世纪的中国体育尽管在很多方面实现了突破,创造了奇迹,但是在体育与经济的融合上,只是到了世纪末才开始显现。体育与经济的关系主要表现在经济发展水平从根本上决定体育发展水平上,而体育对经济的反作用尚没有直接的、充分的表现。新世纪中国体育区别于20世纪的最大特征,就在于体育将成为推动我国经济持续增长的重要力量,体育产业将成为第三产业中的支柱产业。 2、体育产业的发展前景从全国来看，随着我国社会主义市场经济体制的建立和体育改革的不断深化，体育产业的发展经历了几个不同的历史时期，逐步走上正确的发展轨道。由于我国经济持续、快速发展，居民收入的提高，

43、体育产业有着巨大的市场需求。同时，我国政府对体育产业提供了大量的优惠政策，体育产业将逐渐成为我国国民经济发展中的一个新的增长点，具有广阔的发展前景。 从本市来看，全市的生产总值增长迅速，居民收入也在不断提高，而作为全民健身的体育产业来讲，受大势影响，也将会成为拉动经济增长的一个支柱型产业。本市的体育事业目前也正以稳健的步伐向前发展，2006年，全市共开展各项体育活动190余次，参与活动的人数达到12万人，参加常年性体育锻炼的人口达266.4万人，占全市总人口的36%，比去年上升了1个百分点。 3、体育场馆的需求湖南体育产业发展现状及区域对比分析 体育产业是具有广阔前景的一个朝阳产业，现代化高档

44、次的场馆是一个城市形象的体现，随着湖南经济、文化的发展进步，体育事业和体育场馆建设取得了辉煌的成绩。湖南体育一直致力于改善人民生活，增强人民体质。近年来，湖南省群众体育方兴未艾，竞技体育实现历史性突破，体育产业得到迅速发展，体育法制建设不断加强。全省经常参加体育活动的人口超过了总人口的三分之一，在2000年悉尼奥运会上，湖南省运动员获得7枚金牌，名列全国各省市第一；在2001年全国九运会上，湖南省运动员获得19.5枚金牌，在全国各省市排名由上届的第八位上升为第七位。省会体育场馆建设也得到了有利的改善。改造了省人民体育场、树木岭训练基地，贺龙体育馆。新建设了贺龙体育场、湖南省游泳跳水中心、湖南省

45、网球训练中心、湖南省举重馆等场馆，并成功举办了第五届城市运动会。贺龙体育场是我省最大的体育场馆，占地面积15万平方米，看台面积2.1万平方米，可容纳观众5.5万人，仅次于北京工人体育场（容7.2万人）和广州天河体育场（容6万人），居全国第三位。内场面积2.4万平方米，中央是天然草皮足球场，长105米、宽68米。足球场周围有桔红色400米环形塑胶跑道8条。场内地面平整度均在水准差3毫米以下，符合国际比赛规定的标准。各地级市体育场馆建设取得了很大成绩，辟如株洲、湘潭、衡阳、娄底、常德、益阳、岳阳、怀化等都有适合自己体育事业发展的体育场馆。株洲体育中心总占地840余亩，集体育、文化、休闲、商贸、会展

46、、房地产开发于一体，规划为场馆区、游乐区、奥林匹克花园三个相辅相成的功能区域。项目由中国建筑大师崔恺设计，主要体育建筑构筑于一个整体平台上并通过900余米的钢构屋顶相连，形成浑然一体、巨龙戏水之势。整个场馆建筑方案设计很好地体现了建筑艺术与体育功用、竞技与休闲、传统与现代文化的完美结合，整个建筑群宏伟壮丽，气势磅礴。成功的举办了2006年湖南省第十届运动会。湘潭市体育中心占地170多亩,建筑面积两万多平方米，主体建筑体育场占地面积113300平方米，建筑面积1200平方米，由足球场、8条400米的环形塑胶跑道、能容纳3万名观众的屋面看台，四座高达45米的灯塔构成。该场地是2002年、2003年

47、全国足球甲联赛主场，2006年成功的获得了2010年湖南省第十一届运动会的举办权，将推动了湘潭的经济发展。体育中心配套1块400米标准塑胶田径场、2个标准游泳跳水池、4块塑胶灯光网球场、4块室内羽毛球场、6座室内羽毛球馆、2座乒乓球室、以及400平方米的摔跤柔道馆、200平方米的举重房、600平方米的室内健身房各1座。该中心设施齐全,所有场馆均完全符合体育训练和比赛的无障碍设施要求,其中体育宾馆可同时容纳160余名运动员吃住。另外,还有一处50多亩的绿化健身休闲广场,是湖南省最先进的综合性体育场馆之一,可承担残疾人田径、游泳、足球、篮球、网球、摔跤、柔道等项目的集中训练。常德新体育中心位于穿紫

48、河畔武陵大道和朗州路之间，占地面积近200亩，总建筑面积25万平方米。建有一个东西两大看台设有18万个观众席位的标准体育场，场内设有国内领先水平的400米塑胶跑道标准田径场；一个标准的游泳池和一个儿童游泳池，场地面积7000平方米，可同时容纳活动人数450个； 一个场地面积8000平方米标准的极限运动营地；一个1000平方米的旱冰场，可同时容纳活动人数300个；四片高标准网球场；一个一流的富乐格健身俱乐部；一个全民健身中心；新体育中心东头为康乐园，园内设有青少年足球训练场两片、篮球训练场一片、乒乓球训练场一片、大型室内门球场两片、室外门球场两片。 近年来，体育中心先后承办了湖南省第八届运动会、

49、亚洲皮划艇锦标赛开幕式，此外，还举办了5次全国青少年足球赛、常德市第三、第四届运动会、首届市直机关运动会、近百次学校、机关运动会等。人们随着物质生活水平的不断提高，休闲、健身的欲望也越来越强烈，进场休闲、健身的人员逐年呈上升趋势。体育中心免费为广大人民群众开放，每年接待健身、休闲群众达200万人次以上。益阳体育中心占地面积390亩（26公顷），东西长700米，南北宽360米，加上周围新建道路50%的用地，中心总用地面积497亩。规划建设的主要建筑为一场三馆，即容纳20000人的体育场、5000人的体育馆和综合训练馆、游泳馆，还有露天游泳池、跳水池即相应的集散场地、停车场、管理服务设施和室外健身

50、活动场地。总建筑面积4.8万平方米，总建设投资约1.6亿元人民币，于2002年成功举办了湖南省第九届运动会，展示了益阳的城市风貌和人民美好的生活。衡阳市体育中心选址于衡阳市雁峰区跃进农场，西临西外环路，北接规划的雨母山景观大道，东靠蒸湘南路，该项目规划总用地面积489万平方米。第一期工程投资为2亿元，其中体育馆及其它建筑用地12万平方米，广场用地10万平方米，水面、山体等绿化用地415万平方米，总建筑面积为30万平方米。体育设施主要有：体育场（30000座）、体育馆（6000座）、游泳馆（3000座）、训练馆（1500座）、射击馆（1000座）、极限运动中心（500座）。配套项目有体育学校、奥

51、林匹克村、高尔夫球场、接待中心等。整个体育中心长远规划为六个区：体育场馆区、奥运村、休闲娱乐区、体育学校区、预留发展区、自然保护区。娄底市体育馆总投资近4亿元，计划兴建1场3馆1中心，即兴建一个3万座位、建筑面积42000平方米的体育场，建一个5千座、建筑面积16000平方米的综合体育馆，匹配9600平方米的游泳馆，5200平方米的综合训练馆和妇女儿童（青少年）活动中心等其它设施。计划到2010年完成项目总投资.是该市“十一五”重点建设项目。项目正在紧张的施工中，怀化体育中心位于香洲路以东，天星东路以南，锦溪南路以西，刘塘路以北，项目总占地630亩，项目总投资15亿元。主场馆按2万个座位标准进

52、行设计，总建筑面积37498平方米。建筑设计为现代风格，采用圆弧型钢屋架，折线型拉膜屋盖，立面造型美观大方，线条简洁流畅。综合馆与主场馆遥相呼应，统筹考虑了游泳、篮球、羽毛球等综合训练功能。西北侧地下设计为停车场，地上为体育广场，进行了绿化、美化、亮化以及群众户外运动场综合设计，环境优美，风景靓丽。岳阳市体育中心总占地面积约60亩，总建设面积17.9万平方米，兴建体育中心、游泳馆、射击场、体育馆、综合训练馆和配套设施。 项目总投资：35760万元 。以上情况分析：各地级市都已经建成或在规划他们的新体育中心，以适应体育事业的发展。常德体育中心先后承办了湖南省第八届运动会、亚洲皮划艇锦标赛开幕式，

53、此外，还举办了5次全国青少年足球赛、常德市第三、第四届运动会、首届市直机关运动会。益阳体育中心于2001年建成，成功举办了九运会。株洲体育中心建成后不久也成功举办了十运会。十一运会的举办权也落到了湘潭市，娄底、衡阳、怀化、岳阳都在兴建体育中心，为举办大型体育赛事做准备工作。而邵阳也不能在这方面落伍，建设一个高标准、高质量的体育场馆是摆在邵阳人民面前的一件大事，也是一件利国利民的实事。邵阳市体育中心建成后，对提高邵阳市的形象有很大的帮助，为邵阳经济的腾飞、体育事业的发展和人民生活质量的改善奠定基础。 市场需求 从了解有关情况上看，邵阳现在参加体育活动的人和开展的体育赛事已经越来越多了，而邵阳一个

54、700多万的人口地级市来讲，目前还是缺乏一个真正意义上的体育场馆，从邵阳市区来看，对外开放的体育场馆虽有两所，但场馆的占地面积和容量都相对较小，里面的建设及配套设施还相当不完善，户外的运动场地及周边的环境也是相对较差，沙尘飞舞，缺少绿化，而且场外还缺少基本的安全保护措施。由于邵阳市现有体育场馆设施的落后和不完善，对于像邵阳市区70多万人口的城市，每天进入场馆活动的市民还不是很多，但并不代表邵阳人不爱好体育运动，许多热爱运动的市民在拥挤的街道上做健身运动，从这一现象可以反映出，邵阳市民迫切期待一个环境好，容量大，体闲为一体的综合性的体育场所。进入场馆游玩的市民较少户外场地，环境差，占地小 4、体

55、育生态公园的需求。 建设体育生态公园也是市场的需求 整个邵阳市区主要有三个公园，城南公园、东塔公园和双清公园。城南公园：位于邵阳古城之南，占地面积10.76公顷。1955年秋始建。公园位置适中，环境条件好，园内绿化覆盖率70%。活动场景宽，设施日趋完善。园内主要景观均为人造的群众娱乐性设施，有儿童乐园、旱冰场、风雅楼茶室等建筑，配以植物造景的喷池花坛群、环园道，点缀着凉亭、躺椅，还有占总面积50%的尚未开发的利用的自然型乔灌木丘地，建成一个以儿童游乐为主，适合不同年龄层次，不同爱好的人们憩养、娱乐场所。双清公园：坐落于资邵两水汇流处下游13公里处，占地区142万平方米。从双清路或五一北路皆可入

56、园。园中亭阁相映，曲径通幽，颇具古典园林之风采，自古列“宝庆十二景”之首，是一座以自然山水见长的小型园林。东塔公园：位于东塔岭，全园以塔为中心，向四周拓展，占地6.99公顷。公园雄踞城区东大门，紧靠人民广场，有百余级石蹬道直通公园南大门，另有混凝土车道绕五一北路洞天剧院门口盘旋而上，经西门入园。园内绿树成荫，绿化覆盖率达93.7%，主要景点有东塔、艮寅庄、南大门、东塔禅寺、望江亭，还有小儿童游乐场与“地下世界”相通的“别有洞天”建筑小品。东塔始建于南宋建炎元年(1127)，后毁。清道光十四年(1834)，邑人谢承莳在旧址重建，因战事修至四级而止。清同治元年(1862)，其子谢永锷经三年续建而成

57、。与塔东相隔20余米有一禅寺，俗称东塔庵，和塔同期建成，庵由女尼住持。内供如来佛、观世音等塑像，为市内著名佛教场所。综上所述及实际情况的了解，以上三个公园与本项目公园开发对比有其自身的优势，但也有些不足之处，从而使得本项目公园的开发正适合这一市场的需求。双清公园与东塔公园这两个公园都是自然的山林公园，虽然有着生态的优势，但由于缺少人工的塑造，没有特别的景观供人观赏，进入园内游玩的人还是相对较少。与双清公园和东塔公园相比，较好的城南公园与本项目基本相似，以娱乐游玩、体育休闲为主吸引了不少市民进入公园，也是目前邵阳市人气较旺的一个公园。而建成后的体育生态公园，将会是桃花新城的一个焦点，日后新城的建

58、成，人气的旺盛和体育产业的带动，体育生态公园将会成为邵阳市具有形象特征的公园，前景不可估量。建设体育生态公园是个必然 桃花新城是新开发的城区，一个体育生态公园的建设必定会带给新城的生机与活力，同时也是带给邵阳市民一个全新的休闲娱乐聚集场所。其次桃花新城所处的地理位置本身就已经具有开发体育生态公园先天的自然条件，所以它的建成将是个必然。5、高尔夫训练场的需求：A、高尔夫运动简述：高尔夫球运动起源于十二世纪的苏格兰，十五世纪盛行于英国，二十世纪风靡五大洲。在世界上与网球、足球并称为三大体育产业。高尔夫运动是将草地、湖泊、沙地和树木这些自然景物，经雕塑家球场设计者的创造，展现在人们面前的艺术品。人们

59、站在这样的大自然中，无城市喧嚣，无案牍劳行，举目远望是绿地、蓝天、小溪，振臂击球，顿感劳累烦恼烟消云散，大有得意人生之感。B、高尔夫是社会经济发展的一个重要推进器1）、高尔夫可以作为一项经济活动，一种经济行为。可以具体在度假旅游休闲业、房地产业、宾馆业等方面加以体现，具有极大的经济效益，将会成为经济发展新的增长点。2）、高尔夫经济，是一项文化现象，随着高尔夫运动的普及和提高，将会提高一个城市的文化素养和形象。3）、高尔夫可以成为一个城市的“一张城市名片”，对一个城市的对外宣传工作有较大的促进意义，具有极大的社会效益。4）、高尔夫的发展将会对外招商引资有促进作用。5）、高尔夫的发展将会对体育产业

60、的发展有促进作用。6）、高尔夫的发展可以加快改善城市的基础设施建设。C、邵阳需要一个生态高尔夫运动场虽不能说高尔夫运动是名人运动，但很多名人都喜爱高尔夫球运动，国际上从王室成员到政治家，从大富商到高科技骄子，从艺术家到体坛明星，高尔夫的普及率正在以惊人的速度在发展，高尔夫在我国是近年才开始起步，具有巨大的发展余地与空间，正是发展高尔夫项目的极好机会。高尔夫是任何体育运动项目无可替代的，此项运动方兴未艾。近年传入中国，在沿海发达地区发展极快。邵阳市以山城风貌，建设生态型高尔夫运动场所，将有助于推动邵阳市经济的发展。同时，高尔夫球场的建设对吸引外商，提升市民生活品位有一定的促进作用。与此同时，就高