上河城超市招商分析报告

1、上河城超市招商分析报告 销售部2021年5月12日.上河城超市招商分析报告内容提要工程概略市场调研工程优优势分析总结.工程概略 本工程宿州上河城商业综合体25#楼位于小区的西南角，磬云路与银河三路交汇处，占地总面积为3922.66，总建筑面积为18339.57，地上四层为商业，地下一层为地下车库约79个停车位，整体建筑高度约为22米。.每层面积明细楼层面积（）层高（米）地下一层4812.362.7米1F3720.025.8米2F3701.195.1米3F3268.595.4米4F2640.013.6米.位 置 分 析 上河城工程西临磬云路，南临银河三路，东北面接滨河路，沱河对岸为三角洲公园。周

2、边大型工程有港丽锦绣江南、明日新城市、水木清华、天鹅湾等，根据目前的规划整个西北片区已有的大型商业体有环宇国际广场及首钢首御大型城市综合体，而随着近期万达广场的强势入驻，整个西北地块的商业将被带进一个白热化的阶段 。 本工程利用工程与北侧住宅的日照间距和与东侧住宅的消防间距，规划区内道路，与市政道路相接，构成消防环道。两个地下室出入口分别位于西北角与东南角，既与市政道路有良好的衔接，方便车辆通行，同时又避开商业人流。另本工程因地制宜，利用磬云路和银河三路的人流优势，在西侧和南侧退道路红线留足广场，开放的广场空间，精致的景观小品，聚集人气，从而带动商业的运营。广场沿道牙边布置适量的暂时车位，从而

3、更利于人气的带动。. 宿州市整体商业格局显示工程所在地临近规划的商业区域中心点上；市级商业中心：1个，以老城区为中心的工字体外形，去年已详细汇报过规划内容；以汴河中路、淮海路、胜利路构成的“工字型商业辐射区，商业近期规划主要以人民路、淮海路、胜利路、汴河路构成“井字状的商业分布，商业网点集中为一个中心，两个副中心和其他区域中心。市级商业副中心：1个，位于汴河北新城区，为2020年远期规划。目前还尚未构成。区域商业中心6个:1、西北新区2、西南区3、西区4、经济开发区5、道东区，6、符离集区。规划中市级商业副中心.中心区市级商业分布工字型各大商业网点分布情况显示，成为商业中心须具备有影响力的大商

4、业体。华润苏果城皇庙百货大楼宿州商场环宇商厦莲都商厦华厦商场中央广场亿龙国际苏果家乐福金茂金泰商城. 工程所在片区的商业规划显示已有三个大型的商 业体，将成为区域的中心指点者；上河城汴河新区规划的商业中心图示分布情况如左所示万达广场环宇西尔城国际广场元一新天地. 市中心重点商业引见：中央广场项目位置汴河路与淮海路交汇处西北角物业形态住宅，商铺面积住宅108-140m2，商铺25-40m2商铺价格21000元/平（2011年销售价格）销售情况2010年10月份开盘销售项目概况中央广场位于宿州市汴河路与淮海路交汇处西北侧，地处市中心最繁华地段，地下两层，地上最高30层，建筑面积近62000平方米。

5、 项目周边配套极为成熟，金融、商业、医疗、学校、文化、娱乐、市政等配套设施一应俱全，交通十分便捷。.中央广场各楼层业态分布及当时销售价钱；2021年价钱情况： -1F，21000元/ 1F，31000-35000元/ 2F，27000-31000元/ 3F，21000元/ 4F，17000元/.*楼层主力面积（m2）铺面状况(m)成交均价(元/m2)地下一层35/50面宽：5进深：10层高：4.512,421一层4558,379开发企业：宿州创新时代置业开盘时间：2021年1月 均价：一层均价在5万,地下一层1.2万工程地下一层和一层沿街部分出卖地上一层、地上二至五层持有运营市中心重点商业引见

6、：家乐福世纪广场.*楼层楼层主题楼层业态品牌列举-1F名品家居家居饰品、童装童玩、文体用品家纺1F时尚精品黄金珠宝、化妆品、烟酒、男女鞋、综合服务区、名表眼镜屈臣氏、名牌珠宝、名烟名酒、达芙妮、鞋柜、KFC2F都市流行时尚女装、流行配饰、超市RBWY、虫二、艾格3F名媛仕女精品女装、羊毛羊绒、休闲女装、经典配饰、超市鄂尔多斯、恒源祥名典屋4F美食广场精品男装、时尚休闲、运动休闲、餐饮九牧王、李宁、阿迪达斯、耐克、安踏5F娱乐区娱乐、休闲、家用电器横店电影院、动漫城、水果吧市中心重点商业引见：家乐福世纪广场.*名称区域商业类型商业体量(m2)楼层主力面积段(m2)市场均价(元/m2)总价区间（万

7、元）入市时间销售模式中央广场市中心区商场55,742B1-4F23/28/3532994(内铺)一层：60-1002010-10分割出售售后返租统一招商统一经营家乐福商之都115,000B1-5F35/45/5050000(沿街)13000（-1F）地下一层：50-602010-01大部分持有经营，部分分割销售该类型工程地处宿州市市中心区域，具有较强影响力，商业价值较高；该类型工程都具有良好的招商运营平台，工程大部分持有运营，给予了投资者较大自信心；各工程大部分持有运营，部分商业面积进展分割出卖；该类型工程单价较高，但分割面积较小，总价低，去化较好。商业概略总结. 市中心重点商业引见武夷商城开

8、发商宿州同胜置业有限公司 项目位置宿州汴河中路361号 武夷商业城 类型/规模占地50000，总建80000销售均价8000-40000元/。销售情况目前已经在租赁状态。优惠情况先前宿房网会员9.5折。目前无铺销售。产品特征产品较为丰富。客群特征投资4:6自用，适中心客户较多。商业主诉求新格局 新市场 新笼统.市中心重点商业引见：宿州国贸商厦地理位置：淮海中路商业黄金地段规模：3000平方米楼层：-1-4层运营方式：服装主题式百货，销售额扣点分成方式收取费用。扣点率：20%结算周期：30天-1F：花雨伞、意尔康、男女主角、百丽、他她等1F：百丽，哥弟，ATA，JUNBO2F：GXG、L2、杰凡

9、尼、迪赛、鄂尔多斯、雅戈尔、九牧王、利郎、希努尔、与狼共舞、波司登男装等3F：德菲蒂奥、高田、艾迪儿、好日子、雅莹、妞娜公主等4F：独角戏、波司登羽绒服、拉夏贝尔.市中心重点商业引见：华夏商厦地理位置：汴河中路与淮海南路交叉口东北角规模：20000平方米楼层：1-3层运营方式：综合性百货公司，采取销售额扣点分成方式收取场地费用扣点率：20%管理及推行费：3.5%1F：雅鹿，九牧王，贵人鸟，奥康皮具，与狼共舞，骆驼，金利来，意尔康，绳谷，森达，红蜻蜓，芭比，康奈，都彭，美克，皮尔卡丹，SDEER等，2F：欧维苔妮，雪伦，谜底，艾思德妮ASDN，高氏杰，名郎，诗梦，才子，皮尔卡丹，达芙妮，迪莱莉，

10、3F：以纯，庆瑞西服，美特斯邦威，贵人鸟，恩东体育，李宁，乔丹，X 特步，SEMIR，KAPPA，PUMA；. 市中心重点商业引见：淮海中路商业街目前宿州市区人流最旺、租金程度最高的商业步行街，沿华夏商场至华润苏果，租金程度从南向北递减，华夏商场附近为宿州目前租金程度最高商铺。商铺租金案：15，租期1年半， 租金4.5万/年；另1家：20，转让费2万， 租期3年，5万/年淮海南路：地理位置：中心城区淮海路汴和中路至环城北路段商业街长度：不到500米，沿街一层商铺运营品类：服装、皮具、鞋类、运动休闲等租金程度：180-450元/平方米，从南向北递减，华夏商场附近最高；支付方式：无押金，年租金一次

11、性支付租赁年限：1-4年不等，租约内租金没有递增. 市中心重点商业引见：汴河中路商业街地理位置：城区汴河中淮海路至宿怀路段商业街长度：300米左右，沿街一层商铺运营品类：服装、皮具、鞋类等租金：150-300元/平，租金程度从西向东递减，华夏商场附近最高支付方式：无押金，年租金一次性支付租赁年限：1-4年不等，租约内租金没有递增情况引见：两侧分布着亿龙商厦、中心广场、武夷商城、恒丰大厦、世纪广场、安厦时代广场等多个商业体。商铺租金案：中介70，5.5万转让费，租期4年半，租金每年20万；.中心区其他近年来入市的商业体情况：项目名称产品形态面积情况备注莲都金街口商铺13-4011年8月开盘时时约

12、1.7万/平华夏商贸广场商场、商铺商铺50-200地上43间，2185平米，起价53900元/平；地下145间，5963平方米，起价31900元/平。外铺6.6万元/. 市中心当前在售重点工程沃尔玛国际购物广场开发商宿州同胜置业有限公司 项目位置宿州市胜利中路（原市政府旧址 类型/规模占地27亩，总建116000销售均价沿街店铺：10W/，内铺:2-4W/不等，楼层越高价格越低。销售情况目前在卖卡蓄客，5月份左右开盘。优惠情况卖卡，沿街存一万抵3万，内铺存一万抵2万。按揭9.9折，全款9.8折。开盘有抽奖。产品特征面宽:4.2米,进深：10米，层高：5米。客群特征（市中心）7:3（乡镇），沿街

13、店铺多为衣帽，鞋业品牌店主，以自用为主。楼上内铺多为投资客，从事煤矿行业，及教师、医生、个体经营户客户居多。商业主诉求6万起置业沃尔玛最具价值不动产. 城南区在售工程百丽富通广场开发商宿州富通置业有限公司 项目位置人民南路与外环二路交汇处 类型/规模占地270亩，总建100万销售均价店铺未开盘。销售情况目前高层在蓄客当中。店铺未接受预约，预计店铺10月份左右开盘。优惠情况占无产品特征占无。客群特征占无。. 城南重点商业工程卓耕广场开发商宿州卓耕投资置业有限公司 项目位置宿州市经济开发区西昌南路与外环3路交汇处 类型/规模占地115亩，总建422600销售均价一楼25000元/，四楼8888元/

14、，五楼6800元/。销售情况目前在卖1楼，4楼，五楼店铺，已去化70%左右。优惠情况认购8.8折，购房送双金条。目前是交2万定金可控房号，全款9.2折，按揭9.5折。产品特征面积区间：6-17，一楼层高6米，二楼层高4.5.统一招商，统一经验，统一管理。客群特征投资5:5自住，市中心客户较多。商业主诉求. 城南重点商业工程天下第一石文博世界城开发商宿州市恒远置业有限公司 项目位置宿州市淮海南路与南内环交汇处 类型/规模占地98亩，总建93993销售均价沿街20000多元/，内街10000多元/。销售情况全都已开盘，去化80%左右。优惠情况1万抵3万，同时介绍一个客户成交即可现金奖励2000元/

15、套，新客户也奖励2000元/套.产品特征面宽：4-5米。进深8-13米，层高5.5米，可做两层，面积区间在50-100。客群特征由于是专业商城，所以多为灵璧县，渔沟镇的客户来置业购买店铺。.经济开发区重点在售商业义乌国际商贸城开发商安徽中都置业有限公司 项目位置宿州市道东港口路沱河二桥北约500米 类型/规模占地540亩，总建70万销售均价一层均价约12000元/，二层均价约6500元/销售情况目前正在认筹中优惠情况交2000抵一万，一次性付款9.2折，按揭9.5折产品特征面宽：4.2米,进深：9-10米，层高：4.8米客群特征投资5:5自用，市中心客户较多，但乡镇客户出手比较干脆.周边大型商

16、业体CBD环宇西尔城国际广场工程位置：人民路与银河1路交叉西南侧 工程形状：公寓,高层,商铺,商住,写字楼 根本概略：环宇国际广场位于政务新区中心地段，西邻人民路，北临银河一路，宿州市政府与其隔路相望，市博物馆、市文化艺术中心、银河公园、工商银行政务区支行等周边配套完善，工程诸多优势凸现工程数据：1、占地近50亩，2、总建面积：约218342.4平，3、其中地上面积：约171434.4平，4、地下部分面积：46908平方米 。引进开元集团的酒店管理：地上26层(裙房五层)计39750平方米，拥有300余间客房、1200多平方米宴会厅、300多平方米多功能厅及大小会议室6个、中西餐厅及餐饮包厢2

17、0余个，游泳池、网球场、水疗馆、KTV、棋牌室等设备配套完善。大堂面积800余平方米，顶层设有高档会所，地下停车位近300个，总投资人民币5亿多。 .周边大型商业体万达广场开发商大连万达集团项目位置银河三路以北、水木清华小区用地以西、银河四路以南、拂晓大道以东类型/规模占地245亩，建筑面积163759销售均价暂无销售情况未开盘优惠情况暂无产品特征大型城市综合体客群特征暂无. 周边大型商业体元一新天地开发商宿州元一新天地房地产开发有限公司 项目位置宿州市人民路与胜利路交汇处东北角 类型/规模占地135亩，建筑面积43万方销售均价暂无销售情况未开盘优惠情况暂无产品特征大型城市综合体客群特征暂无.

18、商业格局结论：1市中心、区域内及当前在售大型商业体不存在直接竞争2主要直接竞争工程都是属于大型城市综合体，商业属于自带3从面积情况来看，直接竞争楼盘的产品规模相对较大.工程优优势分析 .位置优势：所处位置依托于工程可以说是紧邻政务区，这对于全市范围的客户是有一定的吸引力。距市政府：仅1.6公里距法院：仅900米距市立医院：仅860米. 随着万达广场的强势入驻，商业圈也将辐射到整个西北新区周边数百公里，成为宿州市第二个商业中心。而我们工程近水楼台，也保证了一定消费群体。.人气优势：上河城成熟的居住区，拥有庞大的消费才干规划近5000户前期房源已入住成熟的社区成熟的街铺马上有消费群购铺之后不用养可

19、直接纳益.上河水香别墅相邻，拥有的潜在消费力是强大的！多层高层住户别墅住户消费力数量消费力质量.与多个学校相邻，雪枫小学、一中新校等3个名校在此周边，拥有丰富的学生及其家长消费力；雪枫小学新校规划24个班一中新校：规划90班能包容5400人宿州幼儿园.工程优势： 与周边商业的工程相比较，我们的工程面积比上缺乏比下有余，并且由于政府规划必需求有菜市场和超市，因此对于我们的招商起到了局限性； 由于我们工程属于商业配套，目前不能办理产权证，使得商户占用大笔资金而不能及时回款，投资本钱偏高； 虽然万达的进入会带动周边的商业市场，但是我们的商场不同于商铺，面对如此强大的竞争对手，也使得很多的商户不敢妄下

20、断论，接过这个工程； .招商商户分析：现市场上的招商对象大型连锁超市比较有知名度，规模较大， 面积在15000以上的大型商场；如：乐天玛特、苏果、家乐福等外乡性大型商场运营多年的大型企业，在当地已构成大的规模；如：华夏商场、华夏世贸初成规模的商场自营超市或商场的企业家，比较有这方面的阅历，预备扩展自已的产业，. 从招商对象上的分析不难看出，目前我们的工程在面积上很适宜像家乐福、乐天玛特等一些大型的连锁超市进入，但是像此类超市对周边的环境和消费群体等是的要求是非常严厉的，之前谈过的永辉、苏果都被一一回绝，所以我们虽然在面积上能满足此类商场，但是在其他的方面上未必可以吸引他们； 在工程的招商方面，我们的工程处于一个非常为难的境地，大型的连锁超市不愿进来，小规模的商场又未必有这个实力。.总结 .总结：1 根据市场情况，