香蜜湖1号上半年营销思路探讨

1、香蜜湖1号2006年上半年营销思绪讨论营销思绪讨论提纲销售情况及客户分析工程背景分析目的讨论问题及处理的思绪1234销售概略目前别墅区整体销售率为71%套数，实现销售金额约12亿；不断刷新同类产品价钱新高，价钱与销售速度配合默契；南区中区北区推售面积（）12138.4316722.8914644.15推售套数（套）345243总销售金额（万元）476225458666762价表均价（元/）双拼5791870658TH344023830740058叠拼29828销售套数（套）344514销售率（%）100 86.532.6剩余套数（套）0729价钱分析从南区到北区，TH价钱整体上涨14%，双拼均

2、价上涨18%；价钱与销售速度配合默契，实现楼王售价3168万元；南区中区北区双拼5791870658TH344023830740058叠拼29828香蜜湖1号价钱概略元/平米销售产品分析叠拼产品中间单位及底层单位较畅销，多数剩余顶层单位；TH在南区和中区均为畅销产品，剩余单位均在后推出的北区；双拼产品稀缺性非常突出，颇为畅销。双拼TH叠拼底层中间顶层总套数（套）1281121212销售套数（套）95512107销售率75%66.67 %100 %83.33%58.33%剩余套数（套）326025剩余房号分析叠拼产品剩余2套中间单位，5套顶层单位；剩余单位的特征：2套中间单位均为端头单位，价钱是

3、原价钱表第二贵的单位；剩余的顶层单位多数的景观视野受前排屋顶遮挡较大，而购买顶层单位的客户最看重的是景观要素，因此客户接受度较低；119120121123125126底层1A1B1A1B1A1B1A1B1A1B1A1B中间2A2B2A2B2A2B2A2B2A2B2A2B顶层3A3B3A3B3A3B3A3B3A3B3A3B注：119B、121A、123B、126A是端头单位。香蜜湖1号叠拼剩余房号分析剩余房号分析目前双拼产品剩余3套，分别为10、11、12号，双拼较畅销，消化较快；北区TH最先消化的，是景观资源好、户型亦较好的单位；北区101-118号单位面积小，总价不高，均在1000万左右，还

4、有4套在千万以下。这部分单位的总价优势能够会对叠拼的顶层单位有要挟，因此推售时需求着重思索。118116115113112111110109108106105103102101100999896959392919089香蜜湖1号TH及双拼剩余房号分析6866656362616059585655535216151211109客户分析经过梳理，1月27日北区出卖后，至今为止，还有21个可发掘的诚意客户。需求客户数量双拼4联排别墅17其中，明确阐明要等8、9栋单位的客户有2个。客户类型客户数量（批）第一类：非认定房号不买，发售后已确定考虑项目的3第二类：意向房号仍在，购房意愿仍较强烈的21第三类：闪

5、烁其词，犹豫不决，诚意度较低的11北区出卖后客户情况统计2.8注：此项统计根据1月23日进展模拟销控时所统计的诚意客户为根底。营销思绪讨论提纲销售情况及客户分析工程背景分析目的讨论问题及处理的思绪1234工程工程进度预估2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月4月底高层样板房开放5月高层获得预售证6月30日南区入伙11月18日中北区入伙2006年工程节点：2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2006观澜高尔夫翡翠湾，156栋198-288独院别墅，600-1500万圣莫丽斯 200余套TH 432-800万，5套别墅1270-2270万尖岗山195套400-800 万，

6、120套别墅700-1500万星河丹堤一期 约200套townhouse，7套别墅天琴湾3期 48套别墅波托菲诺别墅2期 15套别墅，1500-5000万纯水岸2期TH 17套townhouse东方花园 8套双拼别墅中信红树湾二期TH17套，1000万左右栖湖，剩15套，600-1500万市场供应至2006年7月之前，市场上均无与本工程同质产品，而关内别墅及关外低密度产品的推出，只会起到支撑市场的作用。政策背景，网上下载一致认购书，不得“提早登记、集中开盘、分期销售，获得预售证后必需全部销售，严禁炒卖楼花；打乱工程的营销方案，各种促进销售、利于提价的营销手段被限制；二手豪宅买卖将被限制，进一步

7、打击短线投资；调整契税税率非普通住宅的不再享用减半征收契税的优惠政策， 适用税率为3%； 豪宅的买卖本钱再次添加，给豪宅消费加紧箍咒；豪宅成为房价上涨的“罪魁祸首，政策明显针对豪宅营销思绪讨论提纲销售情况及客户分析工程背景分析目的讨论问题及处理的思绪1234目的讨论销售额年度义务？公司战略下的销售速度？全力配合开展商实现年度义务！开展商世联最大发掘物业价值，实现价值最大化！营销思绪讨论提纲销售情况及客户分析工程背景分析目的讨论问题及处理的思绪1234销售进度基于这4个前提，本工程剩余的36套别墅产品销售进度建议如下：几个前提：市场：至2006年7月份前，是本工程同质产品的市场空白期；低层与高层

8、营销战略的关联性： 本工程高层产品至少要到5月份才干销售； 别墅产品可以为高层树立价钱标杆，促进高层的销售； 叠拼与独栋复式的户型较类似，存在一定的内部竞争；在高层销售前，尽量消化完叠拼，可剩余5-10套别墅产品，到达别墅产品90-95%的销售率；价钱的走势？审视：价钱在速度的要求下，能否有上扬的空间？价格开盘两周销售率南区双拼57918100%TH34402100%中区TH38307100%北区双拼7065850%TH4005840%销售率价钱TH双拼100%50%价钱与销售速度的关系价钱的走势建议销售进度：即5月份前销售7套叠拼2-3套/月，销售24套联排及双拼别墅6-8套/月。根据价钱与

9、速度的关系图，可以凭阅历预估，在上述的销售进度下，价钱还有上扬的空间。详细建议如下：8、9栋放出销售时，除8、9栋价钱不变外，其他剩余别墅单位价钱可添加1000元/平米即总价添加约30万，叠拼单位价钱可添加300元/平米即总价添加约10万，既可以给到客户自信心，也可以刺激涨价前的销售；客户积累新增客户的诚意度较低，诚意较高的客户多数为老客户或老客户引见来的客户；问题一：目前所曾经积累的客户量较少，不够消化剩余产品，需求在发掘更多的诚意客户；问题二：如何有效添加诚意客户量？营销推行营销关键在圈层内的推行活动，建立圈层影响力，进而建立全面有效的口碑传播： 客户联谊活动维系感情，建立口碑，如可经过节日寄送礼 物、送去问候等方式； 精练的营销活动制造市场热点； 继续扩展业内人士推行； 有针对性的媒体投放；营销总思绪：以圈层营销为主线，深化发掘客户资源。营销推行重点营销活动：高层样板房开放日活动，公众开放日的继续宣传；入伙活动，高档、有意义的入伙礼品；对老带新的效力优先等优惠；营销推行关键物料：高层户型模型；高层样板房、看楼通道包装产品楼书；高层户型手册；客户通讯四期高层专刊现场影视片实景拍摄，让客户更逼真地感受名宅府邸的顶级生活；高层推售节拍建议思索到：高层的第一批单位推售时，是工程从低层产品到高层的