对当前农村土地流转的几点思考

1、 对当前农村土地流转的几点思考近年来，随着农业结构调整、农村二三产业的发展和农村劳动力的转移，农村土地流转呈现加速的态势。江苏省自二轮承包以来，农村土地流转面积累计已达558万亩，占农户总承包面积的%。土地流转的速度与规模与当地经济发展水平及劳动力流动状况密切相关。江苏因南北差距，由苏北到苏南大体上呈逐渐加速之势。苏北许多县流转面积占农户承包地的的比例不到5%，而苏南不少地区已超过20%。土地流转是农村经济发展的必然趋势，反映了生产力发展的客观要求。它有效促进了农业结构调整和产业化经营，推动了土地适度规模经营，增加了农业投入，拓宽了农民增收渠道。但实践中也存在一些不容忽视的问题。 一是土地流转

2、的操作程序不够规范。目前，规范的土地流转机制还没有建立，在完备流转手续、规范流转程序方面存在不少问题。不少农户采用“口头协议”，私下进行自发性的流转，不遵循一定的程序和履行必要的手续，未通过流转合同来规范双方的权利和义务关系，纠纷隐患较多。二是土地流转的中介组织不够健全。大部分地区尚未形成统一规范的土地流转市场，流转中介组织较少，流转信息传播渠道不畅。一些地方尽管建立了流转中介组织，但真正按市场经济法则对土地流转进行运作的并不多。流转市场发育不良，中介组织匮乏，信息不灵，往往出现农户有转出土地意向却找不到合适的受让方，而需要土地的人又找不到中意的出让者，影响了生产要素的合理流动和优化配置。 三

3、是土地流转中政府定位不当。一些乡村组织直接充当土地流转的主体，不尊重农民的意愿，随意改变土地承包关系，搞强制性的土地流转。lOCaLHost有的把土地流转作为增加乡村收入的手段，或者作为突出地方政绩的形象工程，损害农民利益。一些地方热衷于搞“反租倒包”，由于流转的动机和做法各异，在操作中曲解甚至违背土地政策，如有的强行反租，有的租金补偿过低，有的明着“反租”，暗着“倒包”，土地租金的收益分配缺乏透明度。 四是非农建设用地存在严重损害农民利益的倾向。目前，非农建设用地绝大多数实行国家征用，没有区分公益性、经营性的不同性质。征地与供地采用双轨制，征地沿用计划经济时的强制办法，但供地却采取 市场经济

4、的有偿出让，政府“以地生财”。伴随着房地产热、大学城、开发区、小城镇建设的逐步升温，征地失控，“圈地运动”不断升级。对农民的征地补偿方法不合理，采取“一次性买断”，且补偿费不能全部到位，层层截留，农民只能得到一点安置补助。现在每亩土地征用费已高达7-8万元，而农民得到的不足1万元。这对农民是一种剥夺。大批农民失去土地，又不能从土地上得到赖以生活的经常性收入，成为无业游民，威胁社会稳定。农村土地流转不仅关系到农民的切身利益，而且对农业发展和农村稳定都具有重要意义。它属于生产关系调整的范畴，政策性强，涉及面广，且矛盾纠纷多。因此，对农村土地流转亟需明确原则，规范发展。1. 农村土地流转必须把握基本

5、的原则推进农村土地合理流转的基本原则，是正确处理稳定农村土地政策、提高农地资源配置效率、以及保护农民的合法权益之间的关系。其中正确执行党在农村的土地政策是土地合理流转的前提条件，提高土地资源的配置效率是土地流转的中心任务，而保护农民的合法权益则是土地流转的根本目的。这三者其实都离不开“以农民为本”的原则。一是坚持家庭经营为基础、土地承包权30年不变的原则。这一原则是保护农民当前和长远利益的根本保证，是确保农村稳定的政策基础。在此前提下，土地流转只是使用权的转让，农民不会由于土地流转而失去土地，土地流转的收益不是一次性支付，也不是永久固定的，农民应始终有一定的收入来源。二是坚持土地集体所有即农民

6、所有的原则。土地承包权30年不变，实际已赋予农民物权性质的土地承包权。这种承包权是“准所有权”，应享有占有、使用、收益和处分四权统一的土地权利。只有赋予农民充分的土地权利，并保证不受侵蚀，才能有效建立土地流转机制，逐步形成农地要素市场，提高农地资源配置效率。 三是坚持土地流转以农民为主体的原则。土地使用权的流转必须充分尊重农民意愿，流转的主体是农民，流转主要应在农户间进行，流转的收益应归农民。以农民为流转主体的原则是坚持上述两条原则的必然结果，也是切实维护农民的土地权益的具体体现。2. 加强土地流转的规范管理。土地流转涉及土地所有者、土地经营者、中介组织等多方面的利益，流转必须按规范的操作程序

7、进行。土地流转关系确立后，流转双方要签定流转合同，明确流转的形式、数量、年限、条件及双方的权利、责任、义务等。合同要经过有关部门的鉴证。要全面建立农村土地流转登记制度，使流转管理工作正常化、规范化。对于土地流转的形式，要坚持多样化，但应重点推广租赁制。这是因为土地租赁制简便易行，农民容易接受。土地租赁制在世界上也较为流行，更符合我国农村土地不能买卖又必须流转的现实。土地租金也比“土地使用权流转收益”更为明确、清晰和规范。土地流转的时间一般不宜过长，因为随着农村经济的发展和土地市场的发育，土地的远期价值难以准确评估。土地流转时间过长，难以保护农民的长远利益。3. 大力培育土地流转的中介组织。建立

8、土地使用权的市场化流动制度是农村土地制度变迁的必然趋势，而完善中介服务组织是农地市场化的关键。中介服务组织在农地的供给主体和需求主体之间起媒介和桥梁作用。乡镇可以依托农经站建立土地流转中介组织，负责土地流转的管理及中介，包括土地流转规划，收集发布土地供求信息，进行项目推介，规范土地流转程序，指导办理土地流转手续，协调处理各方关系，搞好土地流转的服务。4. 准确定位乡村组织在推进土地流转中的角色。乡村组织是农村土地的管理者，它监督土地资源的合理运用，监督农户土地使用权的流动，监控土地供需总量的动态平衡，而不应用行政手段去调整土地资源，去干预甚至取代农户对土地的使用权。因此，乡村组织在土地流转中的

9、定位应该是加强管理和搞好服务。要做好涉及土地流转的资格审查、合同鉴证、档案管理和动态监测等工作；要为土地流转提供信息、中介、组织、协调等服务工作；要制定土地利用与流转的长远规划，做好土地的集中连片和整理工作，改善农田基础设施建设，为农地流转创造良好的环境。5. 切实维护非农建设征地中农民的合法利益。土地是不可再生的稀缺资源。随着市场经济的发展，土地不仅具有生活保障功能，还具有不断增值的资产功能。对非农建设征地，要区别公益性和非公益性的不同性质，采取不同的用地方式。对国家公益性建设用地，可采取征用的办法，但征地补偿款不应层层截留，大部分应归农民。对经营性建设用地，不宜再采取征用和“一次性买断”的做法，应学习广东、上海等地的经验，采取租赁或土地入股经营的形式，使农民获得长期稳定的收益。 6. 加快土地流转的立法。应尽快制定和出台农村土地承包法的实施细则，