2014经营管理-强化共40讲全第二章第三节

1、第二章投资分析技术与房地产评估第三节物业的价值、价格及其影响知识点一：物业价格的特征（常考点）物业价格与一般物品价格的共同之处是：(1)都是价格，用货币来表示；(2)都有波动，受供求的影响；(3)都是按质论价：优质高价，劣质低价。物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的五个特征：1物业价格受区位的影响很大由于物业不可移动，其价格与区位密切相关。最常见、最简单的是用距离来衡量区位的好坏。距离可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。由于路况、交通拥挤、交通以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。2物业价格实质上是物业权益的价格物业由于不可

2、移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所、使用权或其他权益。实物状况相同的物业，权益状况可能千差万别。3物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的4物业价格形成的时间通常较长由于物业价值量大，加之独一无二特性造成对影响物业价格的环境、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解。、质量、功能、5物业价格容易受交易者的个别的影响物业由于具有独一无二的特性，物业价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受的个别（如偏好、讨价还价能力、感情冲动）的影响。知识点二：物业价值和价格的常见种类（必考点）（一）投资价值和市场价值投资价值一词有两种含义：一是指值得投资；二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）

3、的角度所衡量的价值。这里所讲的投资价值指的是后者。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。（二）成交价格、市场价格和理论价格1成交价格成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易易双方实际达成交易的价格。成交价格是一个已经完成的事实。成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。2市场价格市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。3理论价格真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。（三）现房价格和期房价格现实中的商品交易有现货交易和表：交易，由此有现货价格和价格。如下物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格。该物业的现状可能是一块准备建

4、造但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建成的物业；当为建筑物已建成的物业时，即为现房价格（含土地价格）。物业的价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋（含土地）为交易标的的价格。在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格低于现房价格。关系为：（四）物业拍卖中的评估价、保留价、起拍价、应价和成交价评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，是在物业拍卖活动中出现的一组价格。评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进算和判定的结果。保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可

5、售的留价拍卖和有保留价拍卖。格。拍卖分为无保确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的 80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。起拍价又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的价格。成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。在有保留价拍卖中，最高应价不一定成为成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，最高应价才成为成交价。知识点三：物业价格的影响（常考点）（

6、一）物业价格影响的特点(1)不同的物业价格影响降低物业的价格，有的影响，引起物业价格变动的方向是不尽相同的：有的影响提高物业的价格。(2)不同的物业价格影响，引起物业价格变动的程度是不尽相同的：有的影响对物业价格的影响较大，即随着这种影口向的变化所引起的物业价格的升降幅度较大；有的影响对物业价格的影响较小。(3)同一影响，在不同时期、不同地区，对房地产价格的影响可能是不同的。(4)有些物业价格影响对物业价格的影响与时间有关，有些与时间无关。(5)某些物业价格影响对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但的影响对物业价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。（二）

7、物业价格的主要影响物业价格的影响可以分为物业自身和物业外部两大类。1物业自身影响物业价格的自身主要有区位、权益和实物。区位包括位置、交通条件、周边配套设置、周边自然与人文环境等。权益主要包括该物业上存在的物权种类、城市规划的要求、因相邻关系等造成的对权利行使的限制。实物主要包括物业所处的土地状况、建筑物主体结构及设施设备情况等。2物业外部影响物业价格的外部主要有、制度政策、经济、社会、国际、心理等。(1)。物业的需求主体是人，人的数量、素质、等状况，对物业价格有很大影响。通常来说，当数量增加时，对物业的需求就会增加，物业价格也就会上涨；而当数量减少时，对物业的需求就会减少，物业价格也就会下落。

8、但密度过高也可能导致生活环境，从而降低物业价格。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，也可以引起物业价格的变化。随着家庭规模小型化，即家庭平均数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，居住物业价格有上涨的趋势。(2)制度政策。影响物业价格的制度政策包括房地产制度、制度、金融制度、国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地制度、住房制度等。(3)经济。影响物业价格的经济主要有经济发展、居民收入、利率、汇率、物价等。a.物业价格受区位的影响大 b.物业价格形成的时间较长物业价格表现为价格而不是租赁价格物业价格总是上涨的物业价格容易受交易者的个别影响社会。影响物业价格的社会 主要有政治安定状况、社会治安状况、 和房地产投机 等。国际。影响物业价格的国际 主要有世