房地产项目申请立项建议书

1、目录郫县房地产市场总体情况项目概述2.1项目基本信息2.2土地信息2.3规划条件2.4 土地效果图市场分析与预测3.1郫县整体市场需求分析3.2郫筒板块住宅市场分析3.3项目优势分析市场策略分析4.1产品策略4.2价格策略建设规划和产品方案5.1规划设计方案的指导思想5.2规划方案描述 5.3产品方案5.4 建筑方案项目开发经营策略和投资估算6.1项目开发经营策略6.2项目投资估算项目开发经营主要风险及对策分析7.1市场风险分析7.2项目的资本风险分析7.3 企业风险分析结论与建议、郫县房地产市场总体情况郫县地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊， 东靠金牛区，西连都江堰市，北与彭州市和新都

2、区接壤， 南与温江区毗邻，处于“全域成都”六走廊的中心城郫 县都江堰走廊，是成都市都市经济的重要拓展区。 郫县 距成都市区 10 公里，交通十分便捷，生态环境优美，市 政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出，有银 郫县之称。全县幅员面积 437.5平方公里，辖 14 个镇（街 道），总人口 50 万人。郫县是四川省成都市下辖的一个 县。县人民政府驻郫筒镇。随着郫县城市开发建设的快速推进，共建配套设施不 断完善，县域三产服务业、房地产业发展呈现良好态势。 众多开发建设巨头的目光投向郫县，中信地产集团、深圳 花样年集团、中铁五局、中铁二局先后进入郫县参与一级 土地整理，绿地、龙湖、华润、置信

3、等 品牌开发商先后进 驻郫县，主题地产和高品质楼盘不断涌现，城区土地价值 迅速提升，经营性土地的拍卖价格从 2008 年前的每亩 100240 万元上涨至目前的每亩 400 645 万元，商品房 市场均价目前达到 5500 元 / 平方米左右。由于郫县位于成 都近郊，区位优势明显。之前由于比较优越的自然条件， 导致郫县过去过多的发展了农业，也间接的导致房地产业 的低速发展。近几年，随着现代工业港的大力发展，以及 成都市主城区的外扩，使得郫县经济面临巨大的机遇，也 给郫县房地产市场带来了稳定的客户资源和发展机会。郫县是“八河并流的水上城市，成都平原的至美田 园”，自然环境优越，水资源丰富，是国家

4、级生态示范 区、成都市区的重要取水源区。冬无严寒、夏无酷暑，四 季鲜花盛开，是居家置业的理想之地。其巨大的土地供应 量和目前房价的洼地，必将为房地产开发带来更大发展空 间，是未来城市价值的热点区域、潜力区域。目前郫县房地产主要聚集在三大板块组团：板块名称板块主要范围功能定位板块主要楼盘犀浦绕城高速、成灌公 路、成灌咼速公路、犀浦 镇与金牛区交界线围成区 域，面积约3.2平方公里高新技术产业区、科研中心伊莎贝拉、新里派克公馆红光由绕城高速500米生 态绿地、围城路西沿线、 托普大道及红光路合围而 成，面积约为2.9平方公里中高档居住区正成名城 左岸、万基金 蓝湾、中铁瑞 城西郡英华、 华润橡树湾

5、郫筒郫筒镇成灌路以南的城区，面积约 7.7平方公里政治、经 济、文化、中 心，交通枢 纽，城镇人口 集中区龙湖弗莱 明戈、中信未 来城、置信逸都花 园、中铁奥维 尔1、项目概述1项目基本信息项目投资商：成都市 _有限公司项目开发商：成都置业有限公司项目名称：“田园世界”（暂定）项目投资商成都市中环宇盛投资管理有限公司拟以产权竞拍 方式收购上述两家公司全部股权而获得土地使用权及项目开发 权，并为此已组建了专业的投资并购团队，对郫县房地产市场 做了大量的市场调研，并对该项目做了深入的研究和前期策 划，拟将该项目打造成郫筒镇标志性的宜居生态楼盘。2、土地信息：该项目共AB两宗土地，总占地约 211亩

6、，A号地块占地 86880.62 m2, B号地块占地 53848.47讥其中 A号地块由两证 组成，分别为郫国用（2012）第xxxx号（42757.49 m）和郫国 用（2012）第xxxx号（44123.13m），成者E _俊峰置业有限公 司拥有A号地块的土地使用权。B号地块为郫国用（2012）第 xxxx 号 （ 53848.47 m），成都 _置业有限公司拥有 B号地块的 土地使用权。土地用地性质为商住用地，其中住宅使用权年限为2080年7月止，商业使用权年限为 2050年7月止。两宗土地地形方 正，平整规则，四面临街，目前已达到“六通一平”，可以启 动设计报建手续，分别以该项目的一

7、二期顺序实施。3、规划条件：容积率w 4,商住比为 20: 80,建筑密度w 30%，绿地率 30%,建筑限高100米。规划指标在郫筒镇较优，好于周边建成或在建项目，相对于获地成本，土地利用开发性价比较高。4、宗地效果图:三、市场分析与预测、郫县整体市场需求分析：2008年之前，郫县基本的购买群体为本地原住居民，以第一居所为购买目的，所占比约 75%; 2008年随着成灌快铁的开通 以及郫县启动旧城改造，非郫县区域人群在郫县购买住宅比例 骤然放大约占65%，仍以第一居所为主；2008年，郫县开始加 大旧城改造制度，快速发展区域经济，以旅游资源吸引了众多 商家前来投资。而房地产市场也开始提出5+

8、2的生活概念，郫县的购买群体也表现出购买目的多样化的特点。市场群体购买 目的仍以第一居所为主，购买人群来源于成都、外地、本地、 三州，分别占 65%、15%、15%、5%。积供应主要集中在100平米的三室及 120平米之间的四室之间。而80平米以下的户型市场供应量较少。市场户型面积供应概况60平米以内80平米以内100平米以内120平米以140平米以内上一室两厅两室两厅三室两厅三、四室两四、五室以厅上5%15%25%35%20%、郫筒板块住宅市场分析1、郫筒板块住宅市场概况郫县三大板块中，由于一直以来是郫县主要的政务、经济中心，所以房地产市场最为发达。目前，郫筒板块可分为两大片区，包括老城镇片

9、区、东南部新城区，也就是中信蜀都片区。中信集团负责一级土地开发的中信蜀都，规划用地面积约7平方公里，是郫县新政府所在地，未来将是郫县新的政治、经济、文化中心，片区发展已经由龙湖弗莱明戈的入市开始。老城镇片区以旧城改造和环线外扩发展为主，政府定位的职能是城市的商业和文化娱乐中心，可给郫筒板块带来一些拆迁户的置业需求。卫星it牛时伏古同曲济阳时夭台村水岸于成飆城印象nw-tes_升平於e冃吊池看lecse从祠邺貝衣碎轴不方西蒲酎代花坏盘怕村 J.中罕肝 7 儿园辽西股wa?s邺憩冥幕離心豹儿回审洋皿4SKEHwrr阳耕村老文彌怖摊闻子豹华村拧3K時干厂全部广O未音梔0在匡r 售完r辛出桐殉譚tKe

10、RS 2x2009 Mapabc, Europa Tednndagies -? -WEVI叫【D pv呻2A m三垠门玉石冋范方虽U4龙淀建英昭戈鼻專桥樓子谗幫銀 八蛋訶2、郫筒板块项目物业形态3、郫筒板块面积段情况数据来源：郫县房管局经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占20%的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占24%，花园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。数据来源：郫县房管局3、郫筒板块面积段情况经过多年较快的发展，目前郫筒板块物

11、业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰

12、富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超

13、 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到

14、别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均

15、有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供

16、应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚

17、景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的

18、超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物

19、业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 2

20、0% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的

21、比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名

22、城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等

23、楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应

24、的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层

25、物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例

26、最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占

27、 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%

28、，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如

29、中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景

30、茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层到别墅，均有物业供应；景尚景供应的超高层物业占 20% 的比例，名城左岸等楼盘供应的小高层物业比例最多，占 42%，另外如中铁瑞景茗城等楼盘供应的高层物业占 24%，花 园洋房物业以龙湖弗莱明戈为代表。另外，还有少量的多层及 别墅物业供应。经过多年较快的发展，目前郫筒板块物业类型丰富，从超 高层