商业地产策划介绍及模板

1、第 PAGE8 页 共 NUMPAGES8 页商业地产筹划介绍及模板商业地产筹划商业地产筹划的核心内容包括商业用地的价值判别与开展定位、商业地产融资筹划、商业地产价值链构造和筹划、商业地产建筑筹划等。商业地产是包括城市综合体、购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、酒店、度假村、养老院、写字楼及住宅和写字楼的底层商铺等以商业化经营为目的与住宅房地产有很大区别的房地产产品。 商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行

2、业。商业地产营销筹划报告(模板)第一局部、商业市场调研影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入程度、消费程度与消费构造，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域(或商业圈)的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。一、市场调研概况调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法(消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等)与根本结论二、宏观背景分析p 1、周边主要城市商业物业开展程度的比拟2、国民经济主要技术经济指标、3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析p 等三、区域商业市场研究(一)、区域商圈研究1、城市开展

3、状况：GDP指数、人口分布、产业构造等。2、工程区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费构造等。3、人流研究：人流包括垂直人流及程度人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求(吃、喝、玩、乐)等。4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争工程等。(二)、终端消费者研究1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。4、对工程商圈评价：包括区域商品价格、对商场满意度等。(三)、投资客户研究1、经营范围：找出研究范围包括百货店、大连

4、锁店或快餐集团的个别需要。2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。3、商圈内商铺经营状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。(四)、竞争对手研究1、竞争者根本状况：包括资金实力、性质、优、优势等。2、竞争工程：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。四、消费者消费习性讨论五、工程经营方式论证第二局部、工程可行性研究一、前言工程总体情况进展说明、分析p 、总结二、工程概况1、工程所处的详细位置、规模2、工程规划经济技术指标三、整体市场分析p 1、区域商业市场状况2、根据工程特点分析p 当地与所评估工程相关的商业零售业市场供需状况及价格程度分析p 价格、居民收入、消费偏好

5、、相关产品价格、对将来预期及经济政策等因素对商业零售业的影响，通过对这些因素的分析p 和预测工程的市场开展趋势。3、主要竞争对手分析p 对区域内竞争者进展调查及分析p 比拟4、工程SWOT分析p 通过对工程的优势、优势、时机与威胁的分析p ，为工程的定位提供根据5、工程市场定位通过比拟分析p ，确定工程的整体市场定位、功能定位、档次定位、客户定位、价格定位、营销定位等方面，为确定工程的开发设计方案提供根据6、工程初步开发设计方案通过前述分析p 比拟，确定工程最正确的开发、设计方案7、工程投资本钱估算估算工程的投资费用，包括土地费用、前期工程费、主体开发费、其他费、管理费、销售费、财务费、不可预

6、见费及税费8、工程投资效益预测主要根据工程将来销售收入及收益情况，计算工程的投资利润率、财务净现值、内部收益率、投资回收期等经济指标及敏感性分析p ，据此测算工程建成后的近期效益、远期效益。9、风险分析p 对工程可能产生的风险进展分析p 及躲避风险措施10、可行性研究可行性研究结论第三局部、工程规划开展建议一、工程分析p 1、根本情况分析p ：区位概况、背景资料、交通状况、周边环境、周边配套。2、综合评价(SWOT)：优势与优势、时机与威胁。二、工程定位建议1、综合定位：特征定位、名称定位、价格定位。2、品质定位：档次定位、风格定位、形象定位。3、市场定位：目的客户群体定位、群体表现特征。三、

7、综合素质营造建议1、整体设计建议：商场设计目的及理念2、单体设计建议：建筑风格3、素质营造：活动场地、装修标准等4、环境、景观塑造建议5、物业管理与效劳要点6、工程配套设施与功能建议四、商业布局建议1、工程商业筹划与规划方案整改建议2、商业分区功能布局及调整方案3、商业销售及租赁区域规划建议4、工程外观及景观建议5、工程人流及物流动向建议五、工程商业组合建议1、商业构造及业态分析p 2、工程商业组合的可行性讨论3、工程电梯位置和利用建议4、工程环境、景观塑造：购物气氛的营造建议5、工程配套设施与功能建议第四局部、招商、营销传播策略一、工程商圈分析p 商圈分析p (SWOT)：商圈构造性分析p 二、工程租售价格定位1、租赁价格：1)标准租赁期;2)租金价格厘定;3)租金程度展望及预测;4)租金调整环境及递增率;2、销售价格1)销售价格厘定;2)销售区域及铺位分割建议3)销售价格之阶段策略性建议4)销售与租金的价格互动建议及检讨三、商场经营方式建议1、直接及间接商铺出租2、商场经营方式的可行性讨论3、