远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报

1、远洋城B1地块定位调整报告版权声明：本文仅供客户内部运用，版权归世联地产顾问中国一切，未经世联地产顾问中国书面答应，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、援用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：远洋地产中山开发B1地块定位建议及整体开发节拍 定位方向1开发节拍及定位建议23初步物业开展建议中心处理问题3B1地块总占地16.5万，容积率约在1-2之间开发现状：A地块已全面开发，小鳌溪地块也正在开发中。B2地块设计定位根本完成。A地块A1-A10区A14-A6区开发中B1地块A11-A12区小鳌溪地块B2地块开发中待开发 C地块地块占地面积容积率建筑面积A60万1.09（包括公建）88万B116

2、.5万1.222030万B25.2万1.22.56.2413万小鳌溪9.37万2.523.3万C8.8万总计99.37万工程经济目的4A地块已开发计容建筑面积约78万，估计2021年初可根本完成销售A地块经济技术目的：总用地面积：60万总建面：88万含公建建筑密度：21.5%容积率：1.09绿地率：35%规划户数：3270户规划总人口：10464区域A1A2A3A4A5A6会所A7商业A8别墅A9别墅A10别墅A14A15别墅A16用地面积6341440325692857491831250993728812325912993458648计容建面1455307458019283533961103

3、325091363991214466142165566已开发已开发已开发开发中开发中工程经济目的小鳌溪正处于开发中，首批单位将于9月面市。小鳌溪、B2地块总可售建面约35万平米，估计2021初可根本销售完成小鳌溪经济技术目的：总用地面积：9.37万总建面：20万B2经济技术目的：总用地面积：5.2万小鳌溪地块B2地块建筑面积90110125135160180户型配比8%19%27%22%17%6%小鳌溪地块产品面积：工程经济目的2021年销售方案：按照20亿的销售目的，10年销售仍以A地块为主，另小鳌溪方案销售约4亿。时间组团价格预估(元/平米)组团总建面(平米)供货面积(平米)销售面积(平米

4、)目标销售金额(亿元)供货金额(亿元)2010年09年剩余4.71 5.89 A46500108560108560759924.94 7.06 A16四组团450028510.628510.622808.481.03 1.28 小鳌溪700018000080000560003.92 5.60 A9二组团150003239014105112841.69 2.12 A14A15160005708540000 280004.48 6.40 合计271176 194084 20.77 28.34 时间类型组团价格预估(元/平米)组团总建面(平米)供货面积(平米)销售面积(平米)目标销售金额(亿元)供货

5、金额(亿元)2011年10年剩余6.82 7.57 洋房小鳌溪7000180000100000800005.60 7.00 B2地块6500148000100000500003.25 6.50 别墅B1别墅170004000023000149502.54 3.91 A14A15160005708517085 11959.51.91 2.73 合计20.12 27.72 2021年销售方案：B1别墅开场供货，保证别墅供货无明显断档期，缓解洋房销售压力。时间组团价格预估(元/平米)组团总建面(平米)供货面积(平米)销售面积(平米)目标销售金额(亿元)供货金额(亿元)2012年11年剩余6.08 7

6、.60 小鳌溪商业150002000018000144002.16 2.70 B2地块650014800048000432002.81 3.12 B1洋房65002600001800001170007.61 11.70 B1别墅170004000017000119002.02 2.89 合计20.67 28.01 2021年销售方案：至2021年B1区别墅可根本消化终了，洋房销售压力依然偏大。从项目销售角度，按每年20亿的目标，洋房：别墅销售量比为1.5：1较为均衡。而从整体供货结构来看，未来洋房供应充足，别墅供应稀缺。趋势研判2作为中山新峰顶豪宅和城市一线豪宅新的风向标，必需走在正确的趋势之

7、上！第二部分:定位方向公共交通进一步完善机遇,中山将融入珠三角“一小时生活圈。重点建設环珠江三角洲地域的高速公路、中山至深圳跨珠江口通道、港珠澳大桥等艰苦項目，当港珠澳大桥贯穿后，由香港开车到珠海、中山或澳门，只需15至20分钟；深中通道建成后，中山至深圳只需半个小时；广珠轻轨通车后，中山至广州只需半个小时。中山目前正加大力度铺設交通网絡“內通外拓、 完善交通设备体系，全面建立五横六纵九加密干线公路网。中珠有望尽快开通“井岸三乡、拱北三乡、拱北坦洲三条公交线中山纵一线与珠海金港路衔接、中山古神路与珠海大道衔接、珠海香海路与中山九加密线衔接；太澳高速从港珠澳大桥通中山。趋势1珠江西岸经济开展提速

8、，广珠轻轨、港珠澳大桥、深中大桥等交通设备使中山从“边缘走向“枢纽12000元/6000元/19500元/20000元/10万-15万元/珠三角城市群价钱洼地，对周边区域具有极强竞争力5000元/趋势1未来市场走势相对平稳，市场时机凸显，市场复苏期可加大“婴儿产品供应。风险系数收益系数明星婴儿现金牛问题萧条期风险系数收益系数明星婴儿现金牛问题复苏期独栋联排类别墅普通高层高层豪宅趋势1定位方向一：市场存在吸引珠三角区域投资客户的时机观念一：交通建立助经济提速观念二：珠三角价钱洼地价值：复苏期市场，可添加联排、类别墅、高层豪宅等类型产品供应。2021-2021年中山城区豪宅供应量到达约400万区域

9、项目总建面建筑形态容积率开工/开售时间总套数主力产品备注东区雅居乐库充项目8.28万高层2.2预计2010年5月开售68080-170预计均价8000元/东区万科库充项目15.27万高层2预计2010年8月开售110-120石岐区豪逸.御华庭100万高层3.52010年中旬开售51486-155石岐区淘金豪庭1.33万高层2预计2010年10月开售25080-120占地：20亩石岐区中海项目21万高层2.5预计2010年下半年动工130以上西区滨江一号7.2万高层2.5预计2010年3月份开售448170-215单价预计过万西区奥园80万高层/别墅2.2预计2010年9月份开售160-200洋

10、房双拼和联排别墅沙溪世纪新城4期118.3万高层2.2预计2011年开售2700120商住用地仅492.4亩地块严重受70/90政策影响沙溪沙溪时代地块41.69万高层4.5预计2010年6月动工50-180沿用广州时代廊桥产品系列五桂山雅居乐五桂山项目65.2万别墅1.5预计2010年上半年开工118套（1期）144-4602012年开发完成；联排、双拼联排、四孖屋趋势215远洋城雅居乐世纪新城4期万科时代中海御龙山奥园广场城区滨江一号豪逸.御华庭淘金豪庭未来中山城区豪宅工程供应虽然添加，但低密度产品集中在郊区，而主城区主要以高层产品为主趋势2定位方向二：低密度产品最大化观念一：未来3年豪宅

11、供应量达400万平米观念二：主城区供应以高层为主观念三：低密度产品供应主要集中在近郊价值：主城区低密度产品供应稀缺主城区房地产开展平稳，改善性需求占据城区主流置业需求。从GDP、人均可支配收入、投资客数量、二手房成交量等数据来看，中山主城区房地产市场封闭而稳定。上世纪90年代初开场，市委市政府斥巨资实施“安居工程，城镇居民住房越来越宽阔，住房配套设备日趋完善 中山日报2021年12月2007年中山城镇人均居住面积达33平米，这一数据在珠海仅为28平米。“安居工程”、33平米的人均面积奠定了中山市场主力销售中大面积单位及价格波动小的市场基调。趋势3100-180平米面积段改善性产品是市场的供销主

12、力，占到整体销售的70%。10个工程共推出12515套单位，推货主要集中在100以上的面积，推出10140套，占81%消化量的比例与推出量比例相当，但180平米以上的大户型消化速度表现偏慢。120-144面积段销量最高，到达27%；100-120及144-180平米面积段消化量相当。趋势3结合市场走量的主力产品，180平米以上产品竞争压力较大取平均的消化时间，18.4个月，得出10个工程各个产品段的平均的消化速度，100-180面积区间的速度是其他面积段的2-3倍。趋势3项目市场供应量市场消化量换算为年消化速度市场需求比例剩余货量可供消化时间（月）市场需求量化打分剩余量消化时间量化打分综合量化

13、打分未来需求排名备注80-9021411358101914%10 6.4 9.4 15.8 4 紧凑型产品100-12029832376178224%7 8.4 9.6 18.0 2经济型产品120-14445303252243933%12 109.2 18.0 1舒适型三房为主144-18026772171162822%4 8.0 1019.2 2未来产品定位重点180以52 5510.0 5创新产品形态，控制总量备注：1、数据统计以2021年1月-2021年12月中山市预售网公布的信息为准，各工程未来的推出量以踩盘数据为来源2、综合市场需求、剩余产品去化时间得出综

14、合量化分，确定市场未来需求方向。120180平米居家型三房和四房是绝对主流。控制面积+产品创新是未来中山市场的开展趋势趋势3定位方向三：现金流产品主力面积在120-160平米，下限在100平米，上限在180平米左右。观念一：改善性需求占据城区主流置业需求观念二：100-180平米面积段改善性产品是市场的供销主力，占到整体销售的70%价值：控制面积+产品创新以提升产品价值少数12个工程销售量占据中山市场整体销售量的半壁江山国土局3月4月5月6月7月（1-26）平均速度单价凯茵新城1721721881381491644800远洋城157185128136791375500世纪新城129225123

15、82691253800城市风景11262616243684000中信左岸7358533442524500翠林华府5121284918333500-4000帝璟东方2026362328276500合生帝景苑023391918204200水云轩272014320176800百合家园209162112165000100套/月以上50套/月左右30套/月以下大盘倾销方式，以速度换空间。是中山主城区市场的第一类明星，占据市场绝对消化量。趋势4“慢工出细活精品方式，以空间换速度。是中山主城区第二类明星，占据价钱高点。世纪豪庭均价：8500水云轩均价：7000奕翠园均价：8000白朗峰估计均价：15000趋

16、势4中山中大规模高层豪宅平均主力区间在200-250平米，中小规模工程到达500平米左右。远洋城凯茵新城世纪新城奕翠园水云轩世纪豪庭白朗峰300平以上项目名称套数主力户型远洋城105256平米凯茵新城63200-260平世纪新城318170-220平奕翠园506200-250平水云轩1466200-280平世纪豪庭1000180-200平白朗峰734400-500平100-150平200-300平150-200平趋势4定位方向四：明星产品主力在200-250平米，下限在180平米，上限在300平米左右。观念三：高端客户需求放大下限180平米以下经济型四房逐渐退出豪宅视野主力畅销区间200-25

17、0平米高端客户购房的集中区域上限300平米以上高层产品销售速度明显放缓观念二：一线城市的城市豪宅趋同，价钱、面积双增长。面积：城市豪宅主力面积将到达200-250平米，温馨指数到达房均50-60平米。上限：高层300平米下限：客户认知180平米边缘化主流需求：200-250平米整体开发节拍3第三部分:开发节拍及定位建议场地东面长江路南环路南面护坡西面护坡中部山体地块东南面均为城市快速干道，中部为山体，地块不方正，且有市政道路穿过，具有较大开发难度工程四至临近兴文路，小鳌溪销售中心，便于工程整体展现推进。内有山体，地形高差较大。内有山体，有一定地形高差，环境较好，可营造内部本身景观，可营造低密度

18、类产品。地势较为平坦，内部资源条件普通，用地价值普通。临南外环路及长江路。尤其是临南外环一次，噪音要素影响较大。block1block2block4block3地块价值分析价值分区原则权重B1B2B3B4进入性15%10606昭示性15%02108资源的可利用性35%81005景观的可利用性20%61008噪音影响15%510010价值实现6.258.21.56.95价值排序3142地块价值排序：BLOCK2BLOCK4BLOCK1BLOCK3产品攻略应对目的为难：容积率极致分解，剔除中间价值产品，实现价值最大化。产品战略一：低密度产品最大化最终战略：低密度产品最大化不设置洋房型的中间产品，而

19、设置景观高层。产品分布A区：TH111套C区半岛区：TH86套、独栋7套TH双拼/4联/6联独栋E区：高层组团大平面：130/170/190平米空中复式F区：高层组团D区：别墅+THB区：空中别墅153套星河丹堤根底目的：总用地面积：200322平方米总建筑面积：360580平方米总住宅面积: 358780平方米容积率：1.8建筑密度：24%案例自创产品战略二：高层最优化与低密度最大化的平衡，实现价值最大化。后期高层产品最优化，引入空中别墅概念，与别墅笼统一致二层一层空中别墅实现均价27000元/平米以上与先期联排实现价钱不相上下产品战略二：高层产品最优化最终战略：创新高层产品研讨空中别墅约2

20、60平米4房空中别墅：1、面宽10.5米2、与别墅同样前庭后院3、区隔房间少，面积大B区：问题：有资源但并非最好4/6层，如何与先期别墅笼统一致？后期高层以空中别墅为主220-260平米案例自创鸟瞰图双拼别墅 12套， 420平米联排别墅 81套， 290-350平米叠拼别墅6层 36套， 300平米会所幼儿园高层18-27层 318套， 180-350平米主入口侨香路香梅路香蜜湖案例自创户型面积区间 套数套数比高层3房184306.7%4房238-24518441.2%5房2914810.7%独栋复式327-329449.8%顶层复式342-434122.7%叠拼300368%联排290-3

21、778118%双拼420122.7%合计447100%占地面积：93544平米建筑面积：131000平米，容积率：1.4其中别墅区容积率：0.7户数：共447套别墅区与高层区建筑面积比：1：2.5产品组合，低密度产品最大化，与高层豪宅产品最优化平衡，以实现整体价值最大化。香蜜湖1号多元化的产品组合/产品互为资源/低密度产品最大化/标杆产品的溢价要素/实现利益最大化别墅+空中别墅明星组合，高层洋房+低层洋房现金流产品组合规划实际二期启动高层洋房区约14万平米首期启动别墅区约3万平米四期启动高层洋房及空中别墅产品约8万平米三期启动低层洋房及类别墅产品约3万平米高层产品价值兑现，实现高利润高层现金流

22、+空中别墅延续远洋城整体别墅供货节拍别墅产品气势奠定工程高端笼统北侧高层启动，延续工程整体展现推进高层现金流+低层洋房回现低层洋房构成差别化产品供应1234B1地块分期开发战略整体供货构造多元化，地块内部价值实现提升2011年2012年2013B1别墅目标2.5亿（1.5万平米）2亿（1.2万平米）B1洋房目标7.6亿（11.7万平米）10亿（14万平米）开发策略起势，奠定项目高端形象稳定现金回流延伸产品价值，回收利润产品策略低层住宅明星+现金牛高层现金牛高层明星高层现金牛+高层明星低层现金流物业功能独栋+双拼+联排高层居家3房、4房高层大平面高层居家3房、4房+复式+楼王低层洋房+类别墅明星

23、现金流+明星现金流规划分期1期A. 别墅1别墅户型建筑面积（） （不含赠送面积）面积比例总面积客户分类现金流产品创新联排160-18010%30000外来度假自用客户/外来度假保值客户普通联排200-22030%-35%本地自用客户明星产品双拼240-32035-40%本地顶级自用客户独栋350-40015%-20%2期. 高层户型户型面积（）面积比例总面积指标客户分类三房100-12010%约14万本地投资型、自住型客户三房120-14030%本地自用客户三房、四房140-16040%本地改善性自用客户四房160-18020%23期. 低层3低层洋房户型户型面积（）面积比例总面积指标客户分类

24、现金流产品多层洋房110-16030%-40%约30000外来度假自用客户/本地自住客户明星产品花园洋房120-20040%-60%外来投资型客户/本地自住客户4期. 高层高层洋房户型户型面积（）面积比例总面积指标客户分类现金流产品三房120-14020%-30%约80000平米本地自用客户四房160-18040%-50%明星产品复式200-35010%-15%外来顶级收藏型客户大平面200-30010%-15%43第三部分:物业建议整体规划建议P1P2P3P4别墅区地下车库设计建议商业会所功能规划市政道路调整商业规划看楼道路规划及展现建议园林亮点建议P5P6社区商业：住宅底商，将对住宅价值的

25、影响最小化商业会所：以体育休闲为主题，添加商务功能 根据商业价值最大化的原则，加强与小鳌溪地块的联系，在B1地块北侧规划商业会所；考虑到小鳌溪及C地块商业体量，建议在B1地块北侧高层洋房建底商，将对住宅价值的贬损最小化1、商业规划：与小鳌溪商业及C地块严密关联，以满足社区商业需求为主借鉴深圳城市豪宅会所，主要集中2-3种以上综合配套设施，体育配套设施是会所必备的功能之一；体育功能：篮球场、壁球室、桌球室，舞蹈室，乒乓球室，健身室，桑拿按摩休闲功能：休息厅，棋牌，咖啡吧，书吧，影音室，亲子阅览室商务功能：接待大堂、会议室2、商业会所功能规划：与A地块会所功能构成互补，多重功能复合，配置晋级南会馆

26、：西餐厅-缤纷西岸湾区会馆主场：中航健身会、盈儿特艺养生爱加丽都西餐厅、ING英语进展时、文化艺术中心洗衣中心项目 功能中信红树湾休闲功能+体育功能+商务功能波托菲诺美容功能+体育功能香蜜湖1号体育功能3、市政道路调整：利用市政道路标高，将规划市政路整体下沉,充分利用规划市政路上方空间打造公共园林景观，坚持地块的完好性,从而将住宅价值最大化 42联排3.5米高层高层高层北南4.5米绿化隔离带宅间绿化规划市政路道路下沉使工程能利用市政规划路的上空较好的打造工程的公共空间；道路下沉有利于坚持工程两块地之间的关联性；道路下沉能保证居住区的纯粹性19.0018.0021.50绿化隔离带4、中心园林规划

27、建议：迷他纽约中央公园，发明一个调和的空间 利用南北区之间的绿化带，设计参与性较强的草地景观，弥补小区内部缺乏大面积集中游憩空间的缺乏。假日，在绿树成荫的草地上，一家大小在此野餐，不失为一大乐趣。 中心休憩广场可设置绿化，小品和参与性的雕塑，在注重欣赏性的同时，注重加强空间的交往和参与。5、看楼道路及展现规划建议：种植高大乔木进展视野管理，防止地块外围环境的干扰6、别墅区地下车库设计建议：别墅区采用全地下车库设计，实现人车分流参考案例万科兰乔圣菲/万科棠樾万科 棠樾：中国独一人车分流、每户3车位TOWNHOUSE户均实践可停57辆，各个车位均能直接入户、车库自然采光通风地下室长约22米，除三个

28、车位的面积以外，其他还有至少约200平方米的赠送面积。人车分流、户均3车位意味着地下车位横展面积对应的地面的TOWNHOUSE面宽将极度扩展，否那么就无法实现户均3车位配置。万科棠樾一期悦水庄A户型建筑约340平方米。其面宽超越12米，这种面宽仅次于独立别墅甚至超越一些独立别墅的面宽；对于户内来说，因全地下停车，因此室内地面必要经过跃层以满足车库层高的需求，室内各层全部平层化，加强了运用便利，简化了构造。产品建议P1P2P3P4情景洋房产品建议联排产品建议高层产品建议独栋产品建议双拼产品建议P5concept高层平面产品要求1：尺度控制ABCD2户型面积（）客厅主卧主卫（）次卧（）赠送（）面积

29、（）开间进深面积（）开间进深3房129. 218.4.4.417.4.04.44.910. 611.74房175.225.14.85.221. 74.35.05.713.017.55房229.031.45.06.224.24.55.25.814.629.32007年-2021年中山热销户型平均尺度客厅景观最大化 利用山景、内部园林等景观资源，在户型设计中，建议利用楼体折板型设计，实现客厅景观最大化，在楼体转角位打造端头厅，最大化翻开客厅景观视野面；卧室朝向最大化 户型中务必保证居住质量，建议主卧室必需东南向，并尽能够实现南北通，提升通风采光，保证通透性；赠送面积运用最大化 将赠送面积最大化，并

30、且保证其良好的运用功能，尽量为可隔房为后续运用空间。concept高层平面产品要求2：面积赠送方式产品面积段赠送方式（可选择）使用功能面积实用三房100-140平米错层送露台改房 130-170平米赠送餐厅书房等功能面积卧室凸窗赠送 阳台常规赠送舒适三房140-160平米四房160-180平米错层送露台改房 170-230平米赠送餐厅书房等功能面积通过院馆等赠送卧室等功能面积通过入户花园等设计赠送客厅面积卧室/卫浴凸窗赠送 阳台常规赠送 室内庭院赠送赠送面积适用化2ABCDconcept高层平面产品2ABCD高层平面120-160平米主力户型设计放大优势景观，添加温馨度及空间灵动160平米户型

31、：南北向露台赠送南北向景观的最大化利用120平米户型：超值N+2空间设计，可随需改造变化，空间灵动concept高层大平面产品空中别墅生活打造ABCD4绿色走廊系列:环绕型/可参与性欣赏型+运用型的花园组合1322阳光早餐厅4独立客房生态走廊+户内花园系列 12错层露台3入户花园4专属私家电梯超级无敌视野超级的空间享用如多面采光、阳光室、空中花园、绝对的通透性奢华功能享用如桑拿房、景观卫生间concept高层大平面产品顶层复式溢价ABCD4顶层复式溢价系列顶层露台/泳池/景观泳池奢华标签；顶层优质景观；露台空间享用；兴趣空间空中的树；concept纯复式产品ABCD4创新复式，俯瞰别墅全景，高

32、温馨度和附加值产品，将地块价值最大化concept纯复式产品ABCD4客厅上空餐厅上空主卧上空复式上层复式下层高附加值复式空间改房，200平米变300平米54创新复式，空间的多种能够性满足不同需求6米主卧6米客厅3米3米适用型改房：主卧隔成上下两间房/客厅隔房3米3米3米3米3米3米享用型改房：主卧隔成一间2.2米高的夹层，可作蔵酒室、SPA室等3米3米2.2米3.8米6米客厅适用型改房享用型改房55可以是一间私人名酒收藏室；可以是一间沐浴山风丽阳的阳光房；可以是一间专属SPA室；享用型改房：主卧隔成一间2.2米高的夹层，可作蔵酒室、SPA室等3米3米2.2米3.8米6米客厅享用型改房主卧夹层

33、空间的类别墅运用concept5+1洋房ABCD3本工程“5+1洋房产品应立足于户型创新，打造更具温馨性及人性化的高性价比产品一层约143左右4房，赠送半地下室、下沉式庭院、前后花园，情景房设计；二层约130左右3房，赠送半地下室、露台、转角凸窗，独立楼梯入户；三-五层赠送露台、转角凸窗，面积分别为1203房、110 3房 、89 2房 ；六层89左右2房，赠送顶层阁楼或者屋顶花园，五、六层可以灵敏转化为复式构造。高附加值大面宽户型低总价类别墅温馨性与人性化“5+1洋房特点concept情景洋房ABCD3万科情景洋房案例自创情景洋房层层有赠送，户户有本人的超大阳光露台，将创新转化为客户体验价值

34、赠送空间，添加产品的附加值，创新性的引入退台、夹层、地下室设计，从住户居住温馨性、私密性出发，更讲究与自然充分交融的理念融入纯多层建筑设计。每一户都有本人的露天花园，尽享阳光生活concept低密度产品经过产品的全面创新晋级及人性化处置全面超越竞争，构成超越竞争的中心产品力让联排、双拼拥有独栋的特质！concept低密度产品别墅产品对私密性及私家庭院要求极高，别墅规划方案假设道路过于密集，不利于私密性与私享性院落园林发明，建议采用“邻里单位设计理念，道路采用尽端路方式营造别墅产品需求至居住气氛案例：星河丹堤别墅采用尽端式道路，为别墅私家庭院营造发明条件邻里单位：尽端式道路鱼骨状的尽端式道路TH

35、数量和品类的最大化A类常规联排THR=0.75优：市场主流TH，认可度高；劣：产品较缺乏创新，单位用地的价值量相对较低B-1类前后联排THR=0.9；适用前提：无优质景观资源B-2类前后叠拼THR=1.2-1.3；适用前提：同B类优：提高了容积率，添加了单位用地的价值量；劣：温馨性有一定的欠缺TH院落TH住宅单元典型案例：城市山谷、凤凰山一号B-1类：前后联排THB-2类：前后叠拼TH典型案例：坤和西溪里普通联排创新联排关键点一：大面积会客厅、客厅挑空 表达尊贵气派觉得别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽能够的宽阔、阔绰普通联排concept低密度产品ABCD365地下室平面图挑空

36、客厅可以表达别墅的尊贵气派，可以产生完全不同于普通住宅的居住感受。关键点二：主要功能空间的大面积观景窗 阳光和景观带来度假感起居室采光落地窗主卧室落地窗与阳台次要空间的多面采光窗 客厅、主卧、餐厅多运用落地窗以保证采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保证良好的采光和观景的同时留意私密性。产品的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，运用大面积的窗能有效改善室内面积缺乏带来的压制感。concept低密度产品普通联排ABCD次要空间的多面采光窗concept低密度产品ABCD关键点三：跃层阁楼丰富变化，表达质量阁楼提供了丰富的室内空间变化，而丰富的变化正是居住质量提高的重要标志

37、。可以作为赠送面积，提高别墅的性价比。 普通联排关键点四：玄关吹拔类独栋别墅的特征 玄关吹拔处置，强调空间竖向的开阔，使联排别墅更具有独栋的特征；玄关吹拔会消除入户时常有的局促感，构成室内外空间良好的过渡。普通联排concept低密度产品ABCD次要空间的多面采光窗concept低密度产品ABCD关键点五：地下室打造别墅个性空间 添加情趣感普通联排 结合下沉式庭院设置半地下室，不仅丰富别墅外部庭院空间，而且可以添加地下室的采光和通风效果。普通来说地下室可以作为视听室、贮藏室、佣人房等，设置半地下室可以扩展地下室运用的温馨性。次要空间的多面采光窗concept低密度产品ABCD关键点六：入户平台与庭院相连，是联排别墅“有地的表现 普通联排次