中山四期定价建议（终）

1、中山工程四期定价中海工程组2021年7月30日四期定价阐明 1、根据对区域市场的研讨及可比竞争楼盘销售价钱的洞 察与其优优势分析，作为工程的可比实例进展定价。 2、对本工程已开售的组团可比要素优优势进展对比，进 行本工程四期定价。 结论： 本工程四期定价方法：市场比较法、组团比较法一、市场比较法基准价钱估算竞争工程区位图锦绣阳光花园中澳新城本工程龙光海悦城邦均价：4200元/均价：4200元/均价：3800元/市场比较法阐明2楼盘素质环境设计景观环境建筑规划产品户型园林设计规模面积经过对比竞争对手外在资源、楼盘素质、溢价要素等进展比较。对于本工程而言，外在资源和楼盘本身素质等要素是影响工程价钱

2、的主要要素，而品牌、效力、物业管理、升值潜力等是可以影响价钱的溢价要素。 1外在资源工程地理位置交通条件3溢价要素升值潜力品牌笼统物业管理社区配套比较因素权重本项目锦绣阳光花园龙光海悦城邦中澳新城地理位置10.00%10.90.850.88交通条件8.00%10.90.881.1规模面积8.50%11.10.850.75景观环境11.50%110.90.88建筑规划10.00%10.950.850.8产品户型10.50%10.90.850.85园林设计9.50%10.90.850.85社区配套8.50%11.050.951.1物业管理8.50%110.950.88品牌形象7.00%1110.8

3、8升值潜力8.00%10.980.950.95综合系数100.00%10.968150.893650.89685各楼盘权重50%30%20%各楼盘目前售价420038004200入市时机(市场影响)111.111.11修正价格420042184662与各项目的比准价格433847205198总体比准价格4625一、基准价钱估算表一市场比较法二、组团比较法基准价钱估算各组团均价分布图 一期 1座-17座 二期二半岛38座-47座 三期48座-53座四期均价：？ 二期一半岛 24座-33座二期一半岛组团均价为：4462元/平方 08年4月09年6月 一期 18座-23座四期54座-59座一期组团均

4、价为：4450元/平方 07年9月08年9月三期组团均价为：3936元/平方 09年14月 一期 34座-37座二期东向组团均价为：4009元/平方 09年14月二期二半岛组团均价为：4637元/平方 09年47月组团内在要素组团位置产品户型产品面积景观环境对于本工程而言，组团间的景观环境、位置、产品户型、产品面积等是影响组团价钱的主体要素，而组团入市时机是可以影响到组团价钱的溢价要素。因此，以入市时机作为价钱修正要素。 组团比较法阐明二、基准价钱估算表二组团比较法比较因素权重四期一期（123座）二期一半岛（2433座）二期（3437座）二期二半岛（3847座）三期（4853座）组团位置35.

5、00%10.951.211.21景观环境35.00%10.951.211.21产品户型10.00%10.91.0511.051产品面积10.00%111.051.051.051.05噪音10.00%10.951.111.11综合系数100.00%10.951.161.0051.161.005各组团权重5%5%20%20%50%各组团目前底价均价4450 4462 4009 4840 3936 入市时机(市场影响)10.981.21.161.121.18修正价格4361 5354 4650 5421 4644 与各组团的比准价格4591 4616 4627 4673 4621 总体比准价格463

6、1 1.根据市场比较法对本工程四期基准价进展估算，以目前主要竞争对手：锦绣阳光花园、龙光海悦城邦、中澳新城作为参考对象，估算基准价为：4625元/平方米； 2.根据本工程各组团进展比较，估算基准价为：4631元/平方米； 3. 建议四期基准价为：4650元/平方米；四期均价建议四期楼栋均价阶梯图1四期楼栋间均价高底，主要从该组团中各楼栋的朝向、景观、楼间距、噪 音、户型等几个方面进展比较，得出各楼栋的均价23456均价4600 总面积57396.00 总金额264,021,600 基准价4650 备注：以四期组团均价4650元/平方米，进展四期分栋定价。三、四期5459座楼栋均价估算表因素54

7、座55座56座57座58座59座因素权重平均景观0.9700 0.9500 0.9000 0.9500 0.9800 1.0000 35%0.9583 朝向0.9800 0.8500 0.8500 1.0000 1.0000 1.0000 15%0.9467 间距0.9800 0.8500 0.8000 0.8500 0.9000 1.0000 10%0.8967 户型0.8500 0.8500 0.8500 1.0000 1.0000 1.0000 25%0.9250 噪音0.9000 0.9000 0.9000 0.9800 1.0000 0.9800 15%0.9433 综合系数0.93

8、20 0.8925 0.8700 0.9645 0.9830 0.9970 100%0.9398 综合权重99.17%94.96%92.57%102.62%104.59%106.08%楼栋面积956695669566956695669566楼栋总价44,111,152 42,241,634 41,176,719 45,649,363 46,524,959 47,187,573 楼栋均价4611 4416 4304 4772 4864 4933 493348644416430447724611四期均价为4650元/平方123456四期楼栋均价分布图498049705150476047004680497