全程策划流程及商业地产策划流程图

1、全案商业地产筹划流程图红线图、工程产项、技术参数、控规划指标、生活机能、交能动线、地价反算、竞争个案、区域开展营运理调查副总/总监跟进分析分析财务部主力店招商、次力店选择、建立工、各行业名店资料搜集、合作方式、设计概念、案名概念目的客户选定、招商政策、建立用地规划答应证、分析、建立本钱、批文工程融资工程招商营运理筹划与设计参与 红线图、工程产项、技术参数、控规划指标、生活机能、交能动线、政规划、个案资料、区域预开发商的资料工程规划 工程部工程施工 工程设计 工程定位、定价调查、可行性、规划方案、定位、案名设计、主题理念、秀稿表现、效查表现、定价策略、营销组织、合作方式营运理工程营销营销：案前做

2、业进度、招商手册、墨线图铺位图、根本资料确定、人员培训、SP营销活动组织、销售中心监理、作业进度表推广：案名及LOGO、招商中心布置、效果图发包、VI设计、各类广揭发包、印刷品、媒体策略、模型发包、广告效果跟踪动态掌握、竞争工程分析工程营运地产系全程筹划提纲全程筹划提纲如今中国房地产产业已从卖方转变为买方结合房地产筹划营销理和理的运作提出房地产全程筹划营销方案他从工程用地的初始阶段就导入筹划营销的科学结合房地产行业的运作流程逐步施行。其核心内容包括：1、工程筹划营销；2、工程规划设计筹划营销；3、工程质量工筹划营销；4、工程形象筹划营销；5、工程营销推广筹划；6、工程参谋、销售、代理的筹划营销

3、；7、工程效劳筹划营销；8、工程二次筹划营销；第一章工程筹划营销工程筹划营销是全案最为关键的环节反映了开展商选择开发工程的过程这个过程是考验和衡量开展商房地产运作才能的重要环节这个过程操作好了就意味着工程成功了一半在这个过程当中多下功夫以后的开发经营就可以事半功倍。工程筹划营销可对工程进度定价模拟和投入产出分析并就躲避开发风险进度策略提示还对工程开发节奏提出专业。一工程用地周边环境分析1、工程土地性质调查.地理位置.地质地貌情况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、工程用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染情况3、地块交通条件调查.地块周

4、边的政路网以其公交现状、远景规划.工程的水、路、空交通情况.地块周边的政道路进入工程地块的直入交通网现状4、周边政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融效劳.邮政效劳.、餐饮、运动.生活效劳.休息设施.周边可能存在的对工程不利的干扰因素.历史人文区位影响二区域现状及其判断1、宏观经济运转情况.国内消费总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产总额：全国及工程所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城房地产协作网络信息资源利用2、工程所在地房地产概况及

5、相关的政策法规.工程所在地的居民住宅形态及比重.对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.商品住宅在金融、政规划等方面的政策法规.短中在工程所在地及工程地块周边的政规划3、工程所在地房地产总体供求现状4、工程所在地商品住宅板块的划分及其差异5、工程所在地商品住宅平均价格走势及价值发现6、商品住宅客户构成及购置实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购置行为分析三土地SWOT深层次分析1、工程地块的优势2、工程地块的优势3、工程地块的时机点4、工程地块的威胁及困难点四工程定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘根本资料.工程户型构造详析.工程规划设计及销售资料.综合评判2、工程定位.定位：区域

6、定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五工程价值分析1、商品住宅工程价值分析的根本和概念.商品住宅价值分析法类比可实现价值分析法：选择可类比工程确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比工程价值实现的各要素之特征比照并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的比照值根据价值要素比照值判断本工程可实现的均价.类比可实现价值因素：类比土地价值A政交通及直入交通的便利性的差异B工程周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C周边政配套便利性的差异工程可提升价值判断A建筑风格和立面的设计、材质B单体户型设计C建筑空间布和环艺设计D小区配套和

7、物业理E形象包装和营销筹划F开展商品牌和实力价值实现的经济因素A经济因素B政策因素2、工程可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.工程价值类比分析：价值提升和实现要素比照分析工程类比价值计算六工程定价模拟1、均价确实定.住宅工程均价确定的主要：类比价值算术平均法有效需求本钱加价法A分析有效价格范围B确保合理利润率追加有效需求价格运用以上两种综合分析确定均价2、工程中详细的定价模拟.商品住宅定价法：差价格系数定价法日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数.各种差价格系数确实定：确定根底均价确定系数确定幅度.详细定价模拟七工程投入产出分析1、工程经济技术指标模拟.工程总体经济技术指标.

8、首经济技术指标2、工程首本钱模拟.本钱模拟表及其说明3、工程收益部分模拟.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表.敏感性分析：可变本钱变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响八风险分析及其躲避方式提示1、工程风险性评价.价值提升及其实现的风险性：工程的规划和设计是否足以提升工程同周边工程的类比价值工程形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例加速资金周转速度降低财务本钱.对销售节奏和开发节奏进度良好的把握以尽量少的资金占用启动工程并用最少的时间实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观经过形势的变化.地方相关地产政策的出台及相关政配

9、套设施的建立九开发节奏建议1、影响工程开发节奏的根本因素.政策法规因素.地块情况因素.开展商操作程度因素.资金投放量及资金回收要求.销售策略、销售政策及价格控制因素.供求因素.上时间要求2、工程开发节奏及结果.工程开发步骤.工程投入产出评估.结第二章工程规划设计筹划营销通过完好科学的筹划营销分析开展商有了明确的定位从而进入了设计阶段。房地产经过多年的开展后需求发生了根本性的变化消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高他们追求又实用又好看的商品房这就要求开展商将以人为本的规划思想和进步人居环境质量作为目的去实现消费者的需求。工程规划设计筹划营销是需求而专业设计的工作流程。工程规划设计筹划营

10、销是以工程的定位为根底以满足目的的需求为出发点对工程地块进度总体规划布确定建筑风格和色彩方案紧密围绕目的客户选定主力户型引导室内装修风格并对工程的环艺设计进度充分提示。一总体规划1、工程地块概述.工程所属区域现状.工程临界四周情况.工程地貌情况2、工程地块情况分析.开展商的初步规划和设想.影响工程总体规划的不可变的经济技术因素.土地SWOT分析在总体规划上的利用和躲避.工程定位下的主要经济指标参数3、建筑空间布.工程总体平面规划及其说明.工程功能分区示意及其说明4、道路系统布.地块周边交通环境示意：地块周边根本路网工程所属区域道路建立及将来开展情况.工程道路设置及其说明：工程主要出入口设置工程

11、主要干道设置工程车辆分流情况说明工程停车场布置5、绿化系统布.地块周边景观环境示意：地块周边历史、人文景观综合描绘工程所属地域政规划布及将来开展方向.工程环艺规划及说明：工程绿化景观系统分析工程主要公共场所的环艺设计6、公建与配套系统.工程所在地周边政配套设施调查.工程配套功能配置及安排.公共建筑外立面设计提示：会所外立面设计提示营销中心外立面设计提示物业理、等建筑外立面设计提示其他公建如巴士站、围墙外立面设计提示.公共建筑平面设计提示：公共建筑风格设计的特别提示工程公共建筑外部环境概念设计7、分开发.分开发思路.首开发思路8、分组团开发强度二建筑风格定位1、工程总体建筑风格及色彩方案.工程总

12、体建筑风格的构思.建筑色彩方案2、建筑单体外立面设计提示.商品住宅房外立面设计提示：多层、小高层、高层外立面设计提示不同户型的别墅外立面设计提示针对屋顶、屋檐、窗户等外立面部分设计提示其他特殊设计提示.商业物业建筑风格设计提示三主力户型选择1、工程所在区域同类楼盘户型比拟2、工程业态分析及工程户型配置比例3、主力户型设计提示.一般住宅套房户型设计提示.跃式、复式、跃复式户型设计提示.别墅户型设计提示4、商业物业户型设计提示.商业群楼平面设计提示.商场楼层平面设计提示.写字楼平面设计提示四室内空间布装修概念提示1、室内空间布提示2、公共空间主题选择3、庭院景观提示五环境规划及艺术风格提示1、工程

13、周边环境调查和分析2、工程总体环境规划及艺术风格设想.地块已有的自然环境利用.工程人文环境的营造3、工程各小组团环境概念设计.组团内绿化及园艺设计.组团内共享空间设计.组团内雕塑小品设计提示.组团内椅凳造型设计提示.组团内宣传专项栏目、导视系统位置设定提示4、工程公共建筑外部环境概念设计.工程主入口环境概念设计.工程营销中心外部环境概念设计.工程会所外部环境概念设计.工程营销示范中心沿途可营造环境概念设计.针对本工程的其他公共环境概念设计六公共家具概念设计提示1、工程周边同类楼盘公共家具摆设.营销中心大堂.理2、本工程公共家具概念设计提示七公共装饰材料选择指导1、工程周边同类楼盘公共装饰材料比

14、拟2、本工程公共装饰材料选择指导及装修风格构思3、工程营销示范装修概念设计.客装修概念设计.厨房装修概念设计.主人房装修概念设计.儿童房装修概念设计.客房装修概念设计.室内其他如台、玄关、门窗装修提示4、工程营销中心装修风格提示5、住宅装修提示.多层、小高层、高层装修提示.跃层、复式、跃复式装修提示.别墅装修提示八灯光设计及背景音乐指导1、工程灯光设计.工程公共建筑外立面灯光设计.工程公共绿化绿地灯光设计.工程道路系统灯光设计.工程室内灯光灯饰设计2、背景音乐指导.广场音乐布置.工程室内背景音乐布置九小区将来生活方式的指导1、工程建筑规划组团评价2、营造和引导将来生活方式.住户特征描绘.社区文

15、化规划与设计第三章工程质量工筹划营销房地产营销它贯穿于商品的开发建立、销售、效劳的全过程。质量工是重要的流程之一因房屋质量、工延误等原因而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响开展商及工程的信誉度、美誉度。因此工程质量工筹划营销是开展商必须树立的观念。一建筑材料选用提示1、区域竞争性楼盘建筑材料选用类比2、新型建筑装饰材料提示3、建筑材料选用提示二施工工艺流程指导1、工程施工手册2、施工工艺特殊流程提示三质量控制1、工程工程内容提示2、文明施工质量理内容提示四工控制1、工程开发进度提示2、施工组织与理五造价控制1、建筑本钱提示2、建筑流动资金安排提示六平安理1、工程现场理

16、方案2、平安施工第四章工程形象筹划营销工程形象筹划营销包括房地产工程的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其工程视觉形象等。房地产工程视觉形象是指房地产工程有别于其他工程具备良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括工程的名称、标志、色、字体等。要求造型设计既要富有意境又要突出个性形象鲜明便于记忆便于宣传以统一运用于工程形象包装。其他形象略一工程视觉识别系统核心部分1、名称.工程名.道路名.建筑名.组团名2、标志3、色4、字体二延展及运用部分1、工地环境包装视觉.建筑物主体.工地围墙.主路网及参观道路.环境绿化2、营销中心包装设计.营销中心室内外展示设计.营销中心功能分区提示.

17、营销中心大门设计.营销中心形象墙设计.台面设计.展板设计.营销中心导视牌.销售人员服装设计提示.销售用品系列设计.示范导视牌.示范样板房说明牌3、及物业理系统包装设计.办公功能导视系统设计.物业理导视系统设计第五章工程营销推广筹划房地产工程营销推广筹划是房地产企业对将来将要进度的营销推广活动进度整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程筹划营销的重点是营销筹划程度与销售技巧的高度结合需要高度的专业化运作。一区域动态分析1、工程所在地房地产总体供求现状2、工程周边竞争性楼盘调查.工程概括.定位.销售价格.销售政策措施.广告推广手法.主要媒体应用及投入频率.促销活动.其他特殊卖点和销售手段3、结二工程

18、主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策1、工程主卖点荟萃2、工程强势、弱势分析与对策三目的客户群定位分析1、工程所在地人口总量及地块分布情况2、工程所在地经济开展情况和工程所在地人口就业情况3、工程所在地家庭情况分析.家庭成员构造.家庭收入情况.住房要求、生活习惯4、工程客户群定位.目的：目的区域范围界定调查资料汇总、研究目的特征描绘.目的客户：目的客户细分目的客户特征描绘目的客户资料四价格定位及策略1、工程单方本钱2、工程利润目的3、可类比工程价格4、价格策略.定价.均价.付款方式和进度.优惠条款.楼层和方位差价.综合计价公式5、价格分策略.认购价格.入价格.价格升幅周.价格升幅比例.价格技术

19、调整.价格变化反映及控制.工程价格、销售额配比表五入时机规划1、宏观经济运转情况分析2、工程所在地房地产相关法规和情况简明分析3、入时机确实定及安排六广告策略1、广告总体策略及广告的阶段性划分.广告总体策略.广告的阶段性划分2、广告主题3、广告创意表现4、广告效果监控、评估、修正5、入前印刷品的设计、制作.购房须知.详细价格表.销售控制表.楼书.宣传海报、折页.认购书.正式合同.交房.物业理内容.物业理公约七媒介策略1、媒体总策略及媒体选择.媒体总策略.媒体选择.媒体创新使用2、软性主题3、媒介组合4、投放频率及规模5、费用估算第八章工程二次筹划营销二次筹划营销是指开展商已成功地开发一两个工程或是一个大型工程已完成部分组团在社会上已形成一定的知名度和开展商致力于进一步提升形象和整体竞争力。也可以说是二次创业。开展商通过全面筹划营销来提升工程品牌进而促进开展商的可持续经营。一