常营项目临时售楼处选址建议终稿

1、 常营工程暂时售楼处选址建议思源经纪常营工程组2021.2.暂时售楼处选址前提工程本身不具备搭建售楼处的条件，需另外设置售楼处工程进展：目前处于挖槽阶段:估计09年5月出地面09年12月构造封顶。选址要求具备条件面积要求本钱投入间隔工程现场较近，交通便利，人流量大，展现性好，可以有效拦截竞品客户。面积适中、格局合理，满足根本的接待和办公需求约200平米左右。09年营销费用有限，不宜前期投入过大。针对售楼处选址的根本要求，初步确定两套方案 方案一：租赁周边社区底商 方案二：运用工程现场邮局用房方案一：租赁底商万象新天底商：临朝阳北路柏林爱乐底商：临东苇路东卫城底商：临朝阳路工程现场朝阳北路朝阳路

2、杨闸环岛底商分布情况：周边成熟社区底商较少，且质量差别较大，初步选取周边底商中交通便利、质量较好的3个底商柏林爱乐、东卫城、万象新天进展深化调研。朝阳路杨闸环岛柏林爱乐底商客户到访售楼处动线工程现场朝阳北路朝阳路杨闸环岛柏林爱乐底商柏林爱乐底商 位置：东苇路柏林爱乐底商 交通便利：朝阳路、朝阳北路之间，自驾车、公交车较为方便，距工程现场间隔1.6公里。 人流量密集：周边中低档商业配套完善，人流、车流非常密集 展现性良好：为二层底商，面向东苇路，但门头规范严厉，展现性略受影响 突出的拦截竞品客户效果：该底商向南200m为柏林爱乐售楼处，向北1000m为万象新天 售楼处，两工程后期均有同类竞品入市

3、，拦截效果将比较明显。区位条件面积格局租赁本钱备选底商位置底商正面东苇路距工程现场较近，看房便利，拦截竞品客户位置较佳。柏林爱乐底商一层层高4m左右，二层层高3.5m左右开间5m左右进深13m左右 底商面积200平米左右，上下二层，单层面积100平米； 格局不够方正，卫生间将单层面积分割为两部分，使得实践敞开可做展现、接待区的面积相对较小，在40平米左右。区位条件面积格局租赁本钱卫生间底商面积适中。柏林爱乐底商 租金：3-3.5元/平米*天 水电：按商业水电费收取 物业费：免收 取暖：免收区位条件面积格局租赁本钱租赁本钱较低，且免物业及取暖费！柏林爱乐底商小结优势：区位条件相对突出，与工程现场

4、通达性较好，且对竞品工程客户有很好的拦截作用。面积适中，格局可以满足本工程需求；租赁费用相对较低，可节约投入本钱。优势：展现性略受影响，格局不够方正。东卫城底商工程现场朝阳北路朝阳路杨闸环岛东卫城底商客户到访售楼处动线东卫城底商 位置：朝阳路杨闸环岛西北角 交通便利：城铁八通线、朝阳路快速公交、多条公交线路，但交通比较拥堵，公交线路需换乘。距工程现场间隔2.46公里左右。 人流量较大：为集中商业底商，人流量大，周边有华润超市、管庄建材城等。 展现性优越：该底商为一层西南角位置，面向杨闸环岛。 有一定拦截竞品客户效果：该底商正对朗廷售楼处，向东1000m为北京新天地工程，对这两工程的客户拦截效果

5、将较为明显，思索到朗廷工程体量有限，后期客户流量下降，拦截客户效果将减弱。备选底商位置区位条件面积格局租赁本钱间隔工程现场较远，看房便利性较差。东卫城底商吊顶后层高3.5m左右开间柱间距66.5m左右进深柱间距7m左右，最大进深20m 底商面积可出租自行分割， 格局方正。开间12m，进深20m分割。区位条件面积格局租赁本钱面积可根据需求，自行分割。东卫城底商 租金：10元/平米*天 水电：按商业水电费收取 物业费：免收 取暖：中央空调，50元/平米*年 付款方式：一次性区位条件面积格局租赁本钱租赁本钱较高，付款方式较严。东卫城底商结论：优势：本身区位条件比较优越，做售楼处展现性较好，面积、户型

6、格局符合售楼处需求。优势：但与工程现场的通达性很差，租赁本钱昂贵，且需一次性支付。朝阳路杨闸环岛万象新天底商客户到访售楼处动线工程现场朝阳北路朝阳路杨闸环岛万象新天底商：临朝阳北路万象新天底商 位置：临朝阳北路万象新天底商 交通比较方便：紧邻朝阳北路，自驾车较方便、公交车相对少于柏林爱乐，距工程现场间隔1.5公里左右。 人流量少：商业配套集中在东苇路，朝阳北路相对比较荒凉，人流较少。 展现性效果普通：开间较大，但由于人流较少、周边底商空置比较严重，展现性普通。 拦截竞品客户效果理想：该底商向北800m为万象新天售楼处，向南为柏林爱乐底商，两工程后期均有同类竞品入市，具备一定拦截效果。区位条件面

7、积格局租赁本钱备选底商位置间隔工程现场较近，看房便利，对竞品工程客源有一定拦截性。万象新天底商吊顶后层高3.5m左右西侧开间5m左右，东侧开间8m左右，开间共13米。 底商面积偏小，120平米左右。此户型呈刀把型，进深10米，偏东面积40平米左右，偏西侧70平米左右。 格局较差，多处隔断，不便于分割，运用率低。东侧较为方正，可用于接待、展现区；西侧格局较差，死角多，不便分割，浪费面积多。区位条件面积格局租赁本钱底商户型不规那么，格局较差，不利于售楼处规划。万象新天底商 租金：3-3.5元/平米*天 水电：按商业水电费收取 物业费： 4元/平米*年，可协商能否收取 取暖：35元/平米*年，可协商

8、能否收取区位条件面积格局租赁本钱租赁本钱较低，物业费及取暖费“收取视情况而定。万象新天底商方案小结优势：区位条件适中，与工程现场通达性较好，做售楼处展现性普通。优势：户型面积过小，格局较差。方案一各底商综合评选各底商综合比较方案一东卫城底商柏林爱乐底商万象新天底商优势自身区位条件比较优越区位条件相对突出，与项目现场通达性较好；面积适中，格局能够满足本项目需求；租赁成本适中与项目现场通达性较好区位适中劣势与项目现场的通达性很差；租赁成本昂贵格局不够方正；展示性略受影响户型面积过小，格局较差 只需柏林爱乐底商可以根本满足三项选址要求，其他各方案均不能同时满足； 各方案中柏林爱乐底商的优势均可经过其

9、他方式处理或躲避，但东卫城、万象新天底商的租赁本钱、面积格局难题无法处理。建议 “柏林爱乐底商做暂时暂时售楼处假设以底商做暂时售楼处： 方案一：租赁周边社区底商 方案二：运用工程现场邮局用房邮局用房工程进度 邮局尚未开场建立，目前工程整体仍处在挖槽阶段，估计5月工程0后方能开工建立； 估计邮局用房建立工期6个月左右，那么邮局最快投入运用时间为09年11月，不满足目前10月开盘筹备的条件；工程进度紧张，很难满足营销进度要求2021年1月施工现场邮局位置朝阳北路公交车站公交车站邮局用房根本条件 工程现场西北角，不临朝阳北路，邮局西侧规划道路尚未开场建筑； 目前只能经过现场独一出入口绕过工地抵达邮局

10、；公交线路：991、675、639、306工程现场独一出入口客户看房动线工程位置邮局用房 交通途径单一：朝阳北路公交线路较少，多数客户需在朝阳路、杨闸环岛等地换乘。 人流量稀少：目前工程现场均为在建工程，无入住居民、无商业，人流量非常有限。 展现性较差：不临朝阳北路，推行无法构成良好的展现效果。 拦截竞品客户效果差：工程虽然离万象新天较近，但该工程客户不经过本案现场位置，根本无法拦截竞品客户。区位条件面积格局租赁本钱工程现场朝阳北路现状工程现场朝阳北路现状交通不便利，人流量少，推行展现性较弱。邮局用房 面积：约1500 本钱：无租赁本钱，仅需支付水、电、取暖费用区位条件面积格局租赁本钱面积较大

11、，适用售楼处气势打造！无租赁费，节约本钱！邮局用房方案小结优势：可以满足售楼处面积、格局要求，节约本钱。优势：工程进度紧张，无法满足营销进度要求；客户看房不便；邮局不临市政道路，展现效果较差。各方案综合评选柏林爱乐底商项目现场邮局优势区位条件相对突出，与项目现场通达性较好；面积适中，格局能够满足本项目需求；租赁成本适中面积、格局满足售楼处要求节约成本劣势格局不够方正；展示性略受影响工程进度紧张，无法满足营销进度要求；客户看房不便；展示效果较差 柏林爱乐底商优势明显； 柏林爱乐底商、工程现场邮局的优势均可经过其他方式处理或躲避，但邮局的工程进度存在较大风险。暂时售楼处选址建议1、柏林爱乐底商做为

12、暂时售楼处首选方案，其优势可经过其他方法尽量躲避；2、如首选方案无法实施，建议选择工程现场邮局作为备选方案。次选方案预备任务 尽快启动邮局建立工程，以期尽早投入运用； 开辟朝阳北路至邮局的单独出入通道，与工程现场施工进出口相隔离； 在朝阳北路投放户外围挡、树立指示牌，弥补售楼处展现性缺陷，同时尽量拦截周边竞品客户。售楼处功能区划分及面积需求 目前方案现场办公人员：销售7人、谋划2人、销管客服及财务人员3-4人。功能区数量所占面积（）备注接待展示区展示区120项目、区域看板，户型模型，其他宣传物料前台15LOGO墙、资料公示架、展架等洽谈区1505组四人组桌业务员室1154组办公桌椅销售经理办公

13、室151组办公桌椅，1组文件柜办公区总监办公室1101组办公桌椅，1组文件柜开发商办公室00甲方反馈不需要在售楼处办公策划办公区1153组办公桌椅，1组文件柜销管客服办公区1203组办公桌椅，文件柜若干财务室1101组办公桌椅，1组文件柜签约室1101组办公桌椅，1组沙发会议室115其他库房115更衣室15卫生间15合计200考虑到走廊等其他过渡空间，售楼处实际需求面积在200左右售楼处装建筑议 由于暂时售楼处运用时间较短，不建议进展整体装修； 可参考首开畅心园售楼处，仅在底商现有条件下进展简单分割、吊顶，辅以销售道具和简单配饰。首开畅心园售楼处内景售楼处装修费用预算目前市场装修单项报价参考： 多乐士五合一第二代涂料：20元平米包工料； 铺地砖：25元平米包辅料； 贴磁砖：25元平米包辅料； 吸音板吊顶：70元/平米包工料 ； 石膏